黨政機(jī)關(guān)騰退辦公用房再利用的思考

文/張曉妍

2018年年底，經(jīng)過幾年的準(zhǔn)備，北京城市副中心行政辦公區(qū)正式啟用。北京城市副中心建設(shè)、市級行政中心轉(zhuǎn)移將極大地推動首都城市更新、空間重構(gòu)以及功能提升，首都北京也進(jìn)入“一主一副”的新發(fā)展時(shí)代。黨政機(jī)關(guān)騰退辦公用房與產(chǎn)業(yè)、物流等騰退空間相比，權(quán)屬相對清晰，利益主體較少，且大多位于中心城區(qū)，其騰退后的利用不僅關(guān)系到北京市作為全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心“四個(gè)中心”定位的落實(shí)，而且關(guān)系到疏解效果是否長效可持續(xù)，特別是作為政府主導(dǎo)的疏解任務(wù)，其騰退利用的模式、途徑可以為社會提供良好的示范帶動作用。加強(qiáng)對這些空間統(tǒng)籌利用的研究，有序推動再利用的實(shí)施，有助于真正使其率先成為支撐北京功能定位與緩解“大城市病”的新載體。

一、主要再利用模式

（一）原址再利用模式

原址再利用模式，主要是通過賦予新的使用功能，進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑倮酶脑?，建筑生命得以延續(xù)。如上海第四個(gè)市政府辦公大樓經(jīng)重新修繕，成為浦東發(fā)展銀行辦公地，恢復(fù)了外灘的金融街定位，帶動周邊產(chǎn)業(yè)調(diào)整，促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

（二）原址保護(hù)、恢復(fù)風(fēng)貌

主要是針對于具有歷史和文化意義的建筑或區(qū)域的再利用，一般以“保護(hù)”為主，“改造”為輔。如作為韓國文化遺產(chǎn)的首爾原市政廳，保存其歷史積淀，重生為市立圖書館。

（三）原址與周邊老舊城區(qū)形成共同開發(fā)區(qū)

原址與周邊老舊城區(qū)共同開發(fā)，主要是指以城市規(guī)劃功能區(qū)的界定為依據(jù)，將原建筑或空間的再利用與周邊空間開發(fā)改造相結(jié)合，共同促進(jìn)新功能區(qū)域的形成及發(fā)展。如昆明原市政府通過舊城改造，聯(lián)合周邊地區(qū)共同發(fā)展建設(shè)，打造昆明CBD核心商業(yè)區(qū)。

（四）原址拆除

原址拆除，這種模式是指舊建筑全部或部分拆除，建筑功能終結(jié)，用于留白增綠、道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這種模式，所需建設(shè)成本較高，針對的一般是不可修復(fù)的危險(xiǎn)建筑或不符合城市規(guī)劃的建筑。如南京市政府拆除政府大院內(nèi)緊挨著明城墻的5棟建筑，拆除后騰出的5000平方米空間作為明城墻專有保護(hù)帶，并供市民休閑娛樂。

二、北京市黨政機(jī)關(guān)騰退用房管理使用的總體思路

黨政機(jī)關(guān)騰退辦公用房的再利用要遵循習(xí)近平總書記視察北京重要講話精神，貫徹落實(shí)北京城市總體規(guī)劃，服務(wù)于北京非首都功能的有序疏解，按照市級統(tǒng)籌、分類利用、市場化、減量化的原則，集約利用，切實(shí)發(fā)揮提升首都核心功能、補(bǔ)齊城市公共服務(wù)短板、改善人居環(huán)境、促進(jìn)“建設(shè)國際一流的和諧宜居之都”的作用。

三、北京市黨政機(jī)關(guān)騰退用房管理使用的建議

（一）統(tǒng)一管理，摸清底數(shù)

搬遷騰退不僅涉及北京市“四套班子”、市政府委辦局，而且還將包括相關(guān)直屬事業(yè)單位。這些單位空間分布相對分散，有的擁有獨(dú)立的辦公院落、整體建筑，有的擁有建筑的一部分，情況各不相同，建筑總量規(guī)模大。為了更好地推進(jìn)東遷工作，統(tǒng)籌謀劃好騰退辦公用房的利用處置，市政府應(yīng)考慮由市級機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)對騰退辦公用房實(shí)行統(tǒng)一管理，一方面避免騰退的辦公用房被原使用方回占或變相控制；另一方面有利于集約統(tǒng)籌利用。在建立機(jī)關(guān)用房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，做好對騰退辦公用房基本情況的統(tǒng)計(jì)、分類，特別是歸集權(quán)屬、建設(shè)、維修等原始檔案應(yīng)實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理，為后續(xù)分類利用創(chuàng)造良好的條件。

（二）聚焦定位，分類利用

北京市黨政機(jī)關(guān)東遷是非首都功能疏解的重要舉措，目的是為了更好服務(wù)首都核心功能，建設(shè)“國際一流的和諧宜居之都”，因此要結(jié)合騰退辦公用房的特點(diǎn)，緊緊圍繞滿足首都服務(wù)功能和城市“雙修”的目標(biāo)，對騰退辦公用房進(jìn)行統(tǒng)籌利用。

一是緊密服務(wù)政治中心的建設(shè)。對接中央黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的辦公需求，按照鄰近、便利的原則，實(shí)施中央和國家機(jī)關(guān)與北京市級黨政機(jī)關(guān)辦公用房之間的調(diào)劑使用，由有需求國家單位的行政主管部門會同北京市人民政府審核提出意見，經(jīng)歸口的機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門會同財(cái)政部批準(zhǔn)后實(shí)施，以改善中央和國家機(jī)關(guān)日常辦公條件。

二是助力文化中心建設(shè)。北京中心城區(qū)是歷史文化名城的核心地帶，由于歷史原因，一些文物建筑和有歷史價(jià)值的建筑被各類單位占據(jù)使用，歷史建筑的騰退恢復(fù)一直是文化中心建設(shè)、打造歷史文化名城“金名片”過程中的難點(diǎn)。黨政機(jī)關(guān)辦公用房的騰退為一些文物建筑的恢復(fù)提供了良好契機(jī)。以歷史文化保護(hù)區(qū)所在的文化精華區(qū)及市級以上文物保護(hù)單位為重點(diǎn)，制定區(qū)域風(fēng)貌恢復(fù)及文物騰退計(jì)劃，結(jié)合文物使用單位性質(zhì)和政府騰退辦公用房的實(shí)際情況，采取不同的方式推進(jìn)文物建筑騰退恢復(fù)。例如文物使用單位為政府、事業(yè)單位的，可以采取調(diào)劑、置換的方式，進(jìn)行文物騰退；文物使用單位為經(jīng)營性單位的，政府騰退辦公用房以專業(yè)資產(chǎn)評估的價(jià)值為基礎(chǔ)，可以作為其置換補(bǔ)償?shù)囊环N選擇。此外，根據(jù)政府辦公騰退空間的區(qū)位特征，選擇一部分用于圖書館、文化館、文化中心等文化設(shè)施建設(shè)，打造文化品牌展示區(qū)。

三是服務(wù)國際交往中心建設(shè)。國際交往中心的建設(shè)和優(yōu)化與北京城市總體規(guī)劃確定的9類國際交往功能空間布局緊密相關(guān)，涉及政治功能、經(jīng)濟(jì)功能、社會文化功能等多方面。騰退辦公用房大多具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，根據(jù)其所在區(qū)域的功能定位，重點(diǎn)考慮為國際組織，特別是非政府性國際組織總部或分支機(jī)構(gòu)，以及跨國公司總部等提供適當(dāng)?shù)目臻g載體，進(jìn)一步提升中心城區(qū)空間價(jià)值、活力，發(fā)揮吸引和聚集國際活動的功能。

四是彌補(bǔ)部分公共服務(wù)的短板。騰退辦公用房除了可以考慮結(jié)合需求調(diào)整為幼兒園、小學(xué)等教育設(shè)施以外，還應(yīng)更多的考慮社區(qū)層面公共活動空間的營造。中心城區(qū)老舊小區(qū)多，公共服務(wù)不足，水平不高，可以在目前社區(qū)服務(wù)中心基礎(chǔ)上，參照上海市社區(qū)睦鄰中心建設(shè)方式，豐富公共活動空間，滿足居民多元需求，激發(fā)社區(qū)活力。綜合愛心互助、綜合治理、文體娛樂、為老服務(wù)、健康管理等功能，使其成為百姓家門口的“會所”，也為居民自治、社會組織成長提供空間。

（三）市場運(yùn)作，盤活資產(chǎn)

為了盡量避免騰退辦公用房閑置，造成資源浪費(fèi)，應(yīng)積極探索對其進(jìn)行市場化處置?？梢钥紤]成立國有資產(chǎn)經(jīng)營公司，或?qū)⒉糠謨?yōu)質(zhì)資產(chǎn)以政府出資的方式注入到指定國有公司，開展租賃經(jīng)營、抵押融資、投資入股、融資擔(dān)保等經(jīng)營活動，并發(fā)揮撬動社會資本的作用，實(shí)現(xiàn)有力支持城市副中心建設(shè)和中心城區(qū)提質(zhì)增效的目標(biāo)。此外，還可考慮結(jié)合創(chuàng)新中心的建設(shè)，設(shè)定產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件，引入市場化主體，作為科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體。

（四）適當(dāng)拆除，做好減法

黨政機(jī)關(guān)東遷之后，對位于中心城區(qū)騰退辦公用房的利用，應(yīng)服務(wù)于非首都功能疏解的總體要求，促進(jìn)使用強(qiáng)度（人員聚集度）的降低和建筑規(guī)模的降低。一些具有獨(dú)立院落的單位在多年發(fā)展過程中，隨著人員規(guī)模的擴(kuò)大，逐步增加了一些配套性的建筑，建筑總量、建筑密度較大，建議在考慮騰退辦公用房使用功能的調(diào)整，以及周邊街區(qū)環(huán)境的基礎(chǔ)上，對其中臨時(shí)建筑、歷史原因造成的違規(guī)建筑以及不符合未來功能調(diào)整的建筑進(jìn)行適當(dāng)拆除。對調(diào)整使用后有新建需求的，在確保建筑面積總量減少的前提下，實(shí)施拆除面積與功能調(diào)整涉及的新建建筑指標(biāo)掛鉤的制度。