住房租賃市場(chǎng)建設(shè)：新特征、新問題與展望

趙奉軍 王業(yè)強(qiáng)

在建立租售并舉的住房制度過程中，租賃市場(chǎng)特征在過去幾年發(fā)生顯著變動(dòng)，同時(shí)又產(chǎn)生幾個(gè)新的突出問題。未來，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致政府公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整，租售同權(quán)的公共服務(wù)基礎(chǔ)不斷夯實(shí)，政策紅利進(jìn)一步釋放，城市體系的進(jìn)一步極化和人口流動(dòng)帶來的租賃需求將進(jìn)一步上升，存量房市場(chǎng)漸趨主導(dǎo)會(huì)吸引更多的市場(chǎng)主體加入，機(jī)構(gòu)滲透率會(huì)顯著提升。

住房租賃市場(chǎng)的新特征

中國大中城市的住房租賃市場(chǎng)，存在著一些長期固有的特征，例如政策層面長期偏向銷售而非租賃，租買非中性與租買不同權(quán)同時(shí)存在；房?jī)r(jià)租金的剪刀差或者是租金回報(bào)率偏低；市場(chǎng)供給主體中公共租賃房比例偏低；租賃市場(chǎng)租約短暫交易秩序較為混亂，但在近兩年來，租房市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些新的特征。

首先，政策環(huán)境層面強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的重要性，提出租購?fù)瑱?quán)，并正在改變租買非中性的政策。從2015年1月住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》到2018年年底發(fā)布的《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》，國家從租賃市場(chǎng)的定位、土地供應(yīng)、金融支持、稅收等多個(gè)方面對(duì)租賃市場(chǎng)的建設(shè)給予支持。在《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》中出臺(tái)了房貸利息抵稅和房租抵扣個(gè)稅方案，這也是朝向租買中性方面邁進(jìn)。如此多的支持性文件使得租賃市場(chǎng)的政策環(huán)境分外寬松友好。

在地方層面，廣州市政府首次提出“租購?fù)瑱?quán)”，隨后很多城市發(fā)布的租賃市場(chǎng)建設(shè)方案中都提到了“租購?fù)瑱?quán)”。我國租賃市場(chǎng)租賃者的社會(huì)權(quán)利長期得不到有效保障，這種不同等的社會(huì)權(quán)利實(shí)際上增加了自有住房相對(duì)于租賃住房的收益，并會(huì)資本化到房?jī)r(jià)中，扭曲了消費(fèi)者的租買選擇。盡管在如何實(shí)施租購?fù)瑱?quán)方面還有一些爭(zhēng)議，但提出租購?fù)瑱?quán)無疑是正確的方向。

其次，租賃市場(chǎng)多主體供給的局面基本形成，新的機(jī)構(gòu)出租者紛紛涌現(xiàn)。在過去的兩年中，有更多的供給方進(jìn)入租賃市場(chǎng)并正在改寫租賃房供給不足的局面。這包括自持商品房的開發(fā)商。2016年9月30日，北京出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，鼓勵(lì)開發(fā)商自持部分住宅作為租賃房源。截止到2018年，有20多個(gè)城市的土地拍賣中涉及自持住房。這些自持住房的開發(fā)商將進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從而成為新的機(jī)構(gòu)出租者。

同時(shí)，集體建設(shè)用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)正式進(jìn)入合法試點(diǎn)階段。2018年1月25日，國土部、住建部原則同意沈陽等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。這是繼北京、上海先期試點(diǎn)后，又一次國家層面上的租賃住房試點(diǎn)城市。此次批復(fù)標(biāo)志第一批13個(gè)試點(diǎn)城市全部進(jìn)入實(shí)施階段。2019年2月，自然資源部、住建部又批復(fù)了另外5個(gè)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案。這些方案明確要求土地使用權(quán)按照宗地整體登記，房產(chǎn)所有權(quán)按幢登記均不予分割登記，并在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注明集體建設(shè)用地租賃房只能租賃不得銷售。

在集體建設(shè)用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)的同時(shí)，國有土地拍賣中也出現(xiàn)了全租賃用地，這些租賃住房用地的獲取機(jī)構(gòu)主要以國企或央企為主，一般是底價(jià)成交，樓面價(jià)遠(yuǎn)低于同地段商品房。比如，在2017年9月中旬上海市發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》中就有明確提出：要注重發(fā)揮國資國企對(duì)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

第三，租賃住房產(chǎn)品中個(gè)人住房仍是主流，但長租公寓影響力凸顯。這些長租公寓品牌既有附屬于中介如鏈家的自如、我愛我家的相寓、世聯(lián)的紅璞，也有開發(fā)商的品牌如萬科的泊寓、旭輝的領(lǐng)寓、龍湖的冠寓等，還有獨(dú)立的第三方品牌，如蛋殼公寓、魔方公寓、YOU+等，甚至有傳統(tǒng)的酒店集團(tuán)成立的專業(yè)長租公寓，如錦江集團(tuán)的鉑濤窩趣、如家酒店集團(tuán)的雅住、華住酒店集團(tuán)的華住城家。相對(duì)于傳統(tǒng)分散性個(gè)體房東提供的住房，這些長租公寓的共性是租約穩(wěn)定性強(qiáng)、管理和服務(wù)專業(yè)、內(nèi)部居住環(huán)境和品質(zhì)較好、爭(zhēng)議處理機(jī)制透明不確定性降低、戶型更適合流動(dòng)性強(qiáng)的青年就業(yè)人口。在長租公寓的來源上，主要有三種方式，一種是自持重資產(chǎn)模式，需要大量資金競(jìng)拍或收購二手項(xiàng)目；另一種是包租形式，運(yùn)營者與國企、政府或集體經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人房東包括二房東簽訂租賃合同約定租賃期限，原物業(yè)類型有廠房、商辦、宿舍、酒店等；第三種形式是托管。運(yùn)營者與房東簽訂托管合同。

第四，政府主導(dǎo)的租賃信息和服務(wù)平臺(tái)上線，“真房源”有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。中介和平臺(tái)發(fā)揮著連接租賃雙方需求的作用。當(dāng)前移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅速發(fā)展為眾多線上租賃平臺(tái)的發(fā)展提供了軟件和硬件基礎(chǔ)。各地政府也紛紛建立數(shù)字租賃和監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。在打造數(shù)字租賃平臺(tái)方面，當(dāng)前主要有三種模式：大多數(shù)城市都是由政府房地產(chǎn)管理部門獨(dú)自組建；另一種是政府與民企合作，比如杭州市政府與阿里巴巴集團(tuán)合作建立的“杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”；還有一種是政府與銀行機(jī)構(gòu)合作，例如佛山市政府、肇慶市政府與建設(shè)銀行合作打造的房屋租賃交易監(jiān)管與服務(wù)平臺(tái)。這些平臺(tái)都力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)一站式租房，包括房源搜索、合同網(wǎng)簽、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、經(jīng)紀(jì)管理、金融服務(wù)，甚至包括公租房信息，在服務(wù)功能上確實(shí)有了很大的進(jìn)步。

同時(shí)，針對(duì)線上平臺(tái)長期存在的房源虛假問題，2018年，鏈家公司的“貝殼找房網(wǎng)”率先舉起“真房源”的大旗，隨后58同城拉上中原、我愛我家、麥田等二手房中介正式組建“真房源”聯(lián)盟，這也意味著困擾市場(chǎng)多年的“真房源”問題終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

第五，金融和資本等輔助勢(shì)力進(jìn)入租賃市場(chǎng)，融資模式多元化。

租賃市場(chǎng)在過去幾年得到了金融和資本勢(shì)力的青睞，各種融資方式和金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入租賃市場(chǎng)。金融企業(yè)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的“滲透”正在不斷深入。2017年11月，工商銀行宣布為廣州住房租賃市場(chǎng)提供高達(dá)5000億元的授信支持，為北京租賃市場(chǎng)提供總額不少于6000億元的金融支持。其他銀行比如建設(shè)銀行、中國銀行等力度也很大。建設(shè)銀行甚至直接搭建了住房租賃平臺(tái)“CCB建融家園”，建設(shè)銀行廣東省分行在廣州推出了“存房”業(yè)務(wù)，類似于“二房東”接受個(gè)人客戶的房源。

同時(shí)，在租賃資產(chǎn)證券化的政策指引下，各類型類REITs產(chǎn)品也獲批發(fā)行。2018年3月，“中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，該產(chǎn)品為國內(nèi)首單完成發(fā)行的房企租賃住房REITs。2018年4月27日，“中聯(lián)前海開源—碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”首期成功發(fā)行，這是截止到目前國內(nèi)最大規(guī)模的租賃住房REITs。

另外，長租公寓也在資本和金融勢(shì)力的幫助下攻城略地。比如鏈家的自如長租公寓在2018年獲得了40億元的融資，華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟(jì)基金、GA資本、源碼資本、融創(chuàng)等機(jī)構(gòu)跟投，這是2018年長租公寓獲得的最大一筆融資；2019年3月，長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，同時(shí)，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。同時(shí)，集中式長租公寓運(yùn)營商魔方公寓獲得1.5億美元的D輪融資。

當(dāng)前租賃市場(chǎng)存在的若干問題

首先，資本和金融勢(shì)力在租賃市場(chǎng)的角色出現(xiàn)強(qiáng)烈爭(zhēng)議。這個(gè)問題起源于2018年7月份北京房租的暴漲，然后雙方各執(zhí)一詞。一種觀點(diǎn)認(rèn)為資本勢(shì)力的介入由于有盈利要求，同時(shí)長租公寓運(yùn)營方借助資本勢(shì)力大肆收購租賃房源，導(dǎo)致市場(chǎng)上可供出租房源銳減并導(dǎo)致房租暴漲。另一個(gè)輿論熱點(diǎn)與萬科在深圳參與城中村改造的“萬村計(jì)劃”有關(guān)，批評(píng)者認(rèn)為萬科的萬村計(jì)劃實(shí)際上就是一個(gè)“二房東”計(jì)劃，這會(huì)助長房租。

資本勢(shì)力進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)的有利影響在于它不僅能夠緩解機(jī)構(gòu)出租者的短期財(cái)務(wù)壓力，安心深耕租賃市場(chǎng)，改變一二線城市租賃市場(chǎng)供給方極度分散、租約不穩(wěn)定的局面；同時(shí)，機(jī)構(gòu)出租者在資本勢(shì)力的幫助下還能顯著提高租賃房的內(nèi)部質(zhì)量，我們看到了租金的提高，但租金的提高更多的是來自于產(chǎn)品和服務(wù)本身的改善。另外，在資本勢(shì)力和金融支持下，長租公寓運(yùn)營方還得以收購一些原本不屬于租賃市場(chǎng)的房子，如工業(yè)廠房、辦公樓或商業(yè)用房并將其改造為租賃用房，這增加了租賃市場(chǎng)的可供房源。在一些城市，長租公寓運(yùn)營方通過N+1，也能增加實(shí)際可供出租的住房。

但是，如果操作不規(guī)范或監(jiān)管缺乏，資本和金融勢(shì)力的進(jìn)入也會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。2018年4月上海的“愛公寓”和8月底杭州鼎家公司的爆倉，10月上?！霸⒁姽ⅰ北l(fā)資金鏈斷裂，波及多家銀行和金融平臺(tái)。運(yùn)營企業(yè)通過“租金貸”等方式向金融機(jī)構(gòu)融資，并玩起了“拿房—出租—租金貸融資—再拿房”的游戲，由于管理不善最終爆倉。隨后，租金貸被有關(guān)部門叫停。

其次，集體土地建設(shè)租賃房進(jìn)展不大順利。目前已有18個(gè)一二線城市得到了自然資源部和住建部的相關(guān)批復(fù)，同意集體土地建設(shè)租賃房。利用集體土地建設(shè)租賃房可以從根本上解決土地出讓由政府壟斷的情形，這有利于增加租賃市場(chǎng)的住房供給，對(duì)構(gòu)建多主體供給租售并舉的住房制度具有重要意義。

目前存在的問題主要是兩方面，一方面，回報(bào)率太低周期太長導(dǎo)致村集體的積極性并不高。相對(duì)于長租公寓運(yùn)營方收購或托管已有房源，利用集體建設(shè)用地新建租賃房這種“重資產(chǎn)”運(yùn)營模式需要專業(yè)的管理隊(duì)伍，村集體經(jīng)濟(jì)組織明顯缺乏經(jīng)驗(yàn)，并且回報(bào)率太低；另一方面，現(xiàn)行的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房基本上局限在經(jīng)營性建設(shè)用地，即原有的舊廠房和過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，而忽視了宅基地，這主要是為了避免宅基地改造過程中的拆遷麻煩。從總體上看來，該項(xiàng)政策到目前為止并沒有發(fā)揮其理論上應(yīng)有的功能，難以實(shí)現(xiàn)城市土地住房改革的實(shí)質(zhì)性突破。當(dāng)然，由于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房尚在起步階段，可能還需要一點(diǎn)時(shí)間才能更好地評(píng)價(jià)該項(xiàng)政策。

第三，租賃市場(chǎng)秩序仍然比較混亂，長租公寓成為新的投訴熱點(diǎn)。在幾乎所有一二線城市，住房租賃市場(chǎng)的秩序不規(guī)范都是老大難問題。大量房源仍然掌握在分散的個(gè)人手中，政府要求的租賃備案和按章納稅實(shí)際上做到的少之又少。由于交易分散信息難以掌握，政府實(shí)際上很難做到對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)管。所以我們看到在各地出臺(tái)的促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的政策性文件中，無不要求規(guī)范市場(chǎng)秩序，但仍然難有起色。相反，由于長租公寓發(fā)展太快，長租公寓成為新的投訴熱點(diǎn)。例如，2019年3月12日，浙江省市場(chǎng)監(jiān)管局發(fā)布的《2018年消費(fèi)者投訴舉報(bào)情況白皮書》顯示，2018年浙江省共受理長租公寓領(lǐng)域投訴245件，同比增長231.1%。消費(fèi)者反映的主要問題有居住環(huán)境室內(nèi)甲醛超標(biāo)嚴(yán)重、裝修材料質(zhì)量堪憂、誤導(dǎo)租客與網(wǎng)貸平臺(tái)簽訂租房貸款合同、以租客的信用換取資金并存在資金挪用等。此外，上海市2018年共受理長租公寓類投訴3167件，同比增長220%。

第四，政府主導(dǎo)的租賃平臺(tái)建設(shè)還有待進(jìn)一步提高服務(wù)功能，增強(qiáng)用戶體驗(yàn)。

我們比較了十多個(gè)租賃平臺(tái)，僅僅從服務(wù)功能和用戶體驗(yàn)的角度來看，一些平臺(tái)還有待進(jìn)一步提高和改進(jìn)。例如，合肥市住房租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)和武漢的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)連百度都無法搜索到網(wǎng)址，這可能暗示至少在電腦端訪問量不夠；除了一些鏈接錯(cuò)誤外，深圳的平臺(tái)一些功能需要在移動(dòng)版上才能使用；北京的平臺(tái)似乎更多的是一個(gè)“租賃備案”和“房源查驗(yàn)”平臺(tái)；鄭州的房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)大量的房源缺乏照片；相對(duì)而言，杭州和成都的租賃平臺(tái)用戶體驗(yàn)較好，但實(shí)際搜索房源發(fā)現(xiàn)，一些在其他租賃平臺(tái)存在的房源未能在“杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”上找到。我們知道，平臺(tái)具有雙邊網(wǎng)絡(luò)外部性，更多的房源發(fā)布會(huì)吸引更多的租客，同時(shí)更多的租客也會(huì)吸引更多的出租機(jī)構(gòu)、中介和個(gè)人發(fā)布房源。但是政府主導(dǎo)的租賃平臺(tái)需要打消個(gè)人的疑慮，即房東會(huì)擔(dān)心租賃信息被政府掌握并以此要求繳稅，這可能是當(dāng)前政府主導(dǎo)的租賃服務(wù)平臺(tái)難以克服的問題。另外，政府主導(dǎo)的租賃平臺(tái)要求房源全方位核驗(yàn)，但現(xiàn)行租賃市場(chǎng)的實(shí)際狀況是很多住房并沒有合法的權(quán)屬證書，這無形之中擋住了很多房源。

最后，開發(fā)商自持型商品房上市方式面臨不確定性。強(qiáng)令企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)自持的拍地政策副作用也是很大的，這實(shí)際上減少了銷售市場(chǎng)上新房的供給，反而會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲的壓力；同時(shí)，現(xiàn)行的租金回報(bào)率也很難支撐開發(fā)商在新房市場(chǎng)上的自持行為。國有租賃用地拍賣絕大多數(shù)都是由國有企業(yè)以底價(jià)獲得土地，其住房自持在財(cái)務(wù)上沒有壓力，但高價(jià)拿地的開發(fā)商的自持型行為與之是無法相比的。一些人認(rèn)為開發(fā)商在賭未來租金還會(huì)大漲以覆蓋成本，我們不認(rèn)同這種看法，相反，開發(fā)商更可能在賭未來政策會(huì)徹底放開，開發(fā)商預(yù)期自持型商品房最終會(huì)被允許上市銷售。一旦市場(chǎng)遇冷，地方政府會(huì)有意識(shí)調(diào)整土地出讓政策。目前，這種政策的變動(dòng)已有端倪。例如，2019年1月10日，天津招商泰達(dá)受讓的四宗地塊合同約定中“改地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”被取消，允許其變?yōu)榭墒圩≌?/p>

租賃市場(chǎng)的未來展望與政策建議

展望未來的住房租賃市場(chǎng)，目前普遍認(rèn)為租賃市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)新的投資增長點(diǎn)。根據(jù)鏈家研究院提供的報(bào)告顯示，在未來6年即到2025年，中國租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到3萬億元。另一方面，城鎮(zhèn)化從“土地城鎮(zhèn)化”向“人的城鎮(zhèn)化”成功轉(zhuǎn)型，也有賴于2億多的流動(dòng)人口通過租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，1980年后出生的新生代農(nóng)民工已經(jīng)成為農(nóng)民工的主體，占了全國農(nóng)民工總量的51.5%。與父輩不同，他們的學(xué)歷、眼界和期望值顯著提高，實(shí)際上他們已經(jīng)不可能回到農(nóng)村，也不應(yīng)該期待農(nóng)村繼續(xù)成為農(nóng)民工的“蓄水池”。在流入的去向方面，東部沿海的大城市、特大城市是人口流動(dòng)的主要目的地。這些大城市更多的就業(yè)機(jī)會(huì)吸引著越來越多的農(nóng)民工。同時(shí)，當(dāng)前除個(gè)別超大城市外，城市政府正在放開放寬各種城市落戶限制。一些二線城市常住人口大幅增長，例如，2018年杭州常住人口繼續(xù)增長33萬；成都增加了28萬人；西安增加了40萬人。人口向少數(shù)大城市的持續(xù)流入，緩解這種壓力真正兌現(xiàn)“住有所居”最現(xiàn)實(shí)的措施是通過租賃市場(chǎng)分流住房需求，這意味著這些城市的租賃需求還會(huì)進(jìn)一步增長。如果我們能將這些大量居住在各種工棚、城中村和城郊村地段非正式住房中的流動(dòng)人口轉(zhuǎn)移到相對(duì)體面合法的住房，同時(shí)落實(shí)子女的平等教育權(quán)利，則中國城鎮(zhèn)化的任務(wù)就基本實(shí)現(xiàn)了。

第一，以公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整落實(shí)租購?fù)瑱?quán)的公共服務(wù)基礎(chǔ)。

很多人擔(dān)心廣州等地率先提出的“租購?fù)瑱?quán)”僅僅是個(gè)口號(hào)，難以落到實(shí)處。這個(gè)擔(dān)心在傳統(tǒng)的公共支出結(jié)構(gòu)下是有道理的。現(xiàn)實(shí)中租買的不同權(quán)，主要指的是與住房相聯(lián)系的公共服務(wù)的不同權(quán)利，例如對(duì)房東和租客在落戶和子女教育權(quán)利上的不同對(duì)待。這種區(qū)別對(duì)待房東和租客的根源來自于公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給不足和質(zhì)量的非均等化。

形成這種局面的根本原因在于，在過去高速經(jīng)濟(jì)增長過程中，橫向競(jìng)爭(zhēng)的地方政府面臨著增長和民生的權(quán)衡，由于民生支出的短缺導(dǎo)致了社會(huì)公共服務(wù)的短缺，最終導(dǎo)致了在享受公共服務(wù)方面對(duì)房東和租客采取不同的政策。但是在未來，我們預(yù)期政府公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整和社會(huì)性支出會(huì)顯著增加。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，潛在增長速度已經(jīng)降低，這意味著在民生與增長的權(quán)衡中，公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整導(dǎo)致的機(jī)會(huì)成本也降低了，城市政府因而有了調(diào)整支出結(jié)構(gòu)的空間。同時(shí)，人們對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的需求會(huì)繼續(xù)增長，我們不需要“福利趕超”，但隨著中國進(jìn)一步邁過發(fā)達(dá)國家的收入門檻，社會(huì)性支出的比例提高確實(shí)是大勢(shì)所趨。

第二，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，通過租金的漸進(jìn)上升緩解租金回報(bào)率低下的困境。

租賃市場(chǎng)租金回報(bào)率低其主要原因并非租金低下，而是房?jī)r(jià)太高所致。房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，只會(huì)導(dǎo)致租金回報(bào)率更低，則持有型租賃房的機(jī)構(gòu)出租者生存更為艱難，消費(fèi)者繼續(xù)被擠出到租賃市場(chǎng)，這種租賃市場(chǎng)的繁榮并不是我們?cè)敢饪吹降摹＿@可以考慮在推行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀審慎監(jiān)管的同時(shí)，通過提高居住用地比例增加供給同時(shí)通過征收住房資本增值稅，以盡力降低商品房的投資屬性。同時(shí)容忍租金以溫和的速度上漲。對(duì)于一些城市實(shí)施的租金價(jià)格管制，我們并不看好也不建議。

第三，多方面出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租者長期穩(wěn)定經(jīng)營。

如前所述，當(dāng)前事實(shí)上已經(jīng)形成租賃市場(chǎng)多主體供給的局面。展望未來，租賃市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大將導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的分工更加細(xì)化，也會(huì)吸引更多的機(jī)構(gòu)加入。更多的市場(chǎng)主體包括銀行和金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、國有租賃公司、開發(fā)商、中介和酒店集團(tuán)、第三方租賃運(yùn)營企業(yè)、以及各種資本勢(shì)力的加入，會(huì)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)的滲透率顯著提升，有望徹底改變中國租賃市場(chǎng)房源分散于個(gè)體房東的局面，這將有助于扭轉(zhuǎn)租賃市場(chǎng)長期交易秩序混亂的局面。未來公寓持有和運(yùn)營機(jī)構(gòu)均涌現(xiàn)出規(guī)模化發(fā)展的龍頭企業(yè)。為鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租者長期穩(wěn)定經(jīng)營，有必要在土地和稅收及金融政策方面鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租者，降低租賃型企業(yè)開發(fā)運(yùn)營成本減輕其運(yùn)營稅收負(fù)擔(dān)。

第四，增量租賃房和存量改造并行，切實(shí)增加市場(chǎng)可租賃房源。

在增量租賃房方面，集體建設(shè)用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)政策如果設(shè)計(jì)巧妙、執(zhí)行得當(dāng)，將有可能為數(shù)億流動(dòng)人口提供體面合法穩(wěn)定的居所，實(shí)現(xiàn)從“土地城鎮(zhèn)化”向“人口城鎮(zhèn)化”的偉大轉(zhuǎn)型。如何讓宅基地和城中（郊）村的集體建設(shè)用地更大規(guī)模更快速地進(jìn)入租賃市場(chǎng)，還需要有更大膽的制度創(chuàng)新?？梢試L試在符合土地利用總體規(guī)劃和用途管制的前提下，在節(jié)約集約農(nóng)村集體建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，通過直接入市或者與國有土地置換等方式，增加租賃房的建設(shè)用地。同時(shí)，在存量改造方面，一些閑置的房屋和土地資源，包括N+1、存量住宅的更新改造和商辦廠辦的改造租賃政策應(yīng)細(xì)化和明確。（參考文獻(xiàn)略）