公共基礎(chǔ)設(shè)施的“公益性”有多強(qiáng)
——基于上海住宅租賃市場(chǎng)的實(shí)證研究*

汪軼溟 葉 林 韓昊英 楊宇澤

一、引言

中國(guó)城市的住房發(fā)展在改革開(kāi)放前后呈現(xiàn)出迥然不同的特點(diǎn)。在改革開(kāi)放之前，為工人提供通常臨近工作單位的住房被視為國(guó)家為“無(wú)產(chǎn)階級(jí)”提供的一種生活必需品。自20世紀(jì)70年代末的改革以來(lái)，盡管中國(guó)政府依然保留著對(duì)城市土地的所有權(quán)，但其過(guò)往對(duì)住房資源的行政分配已逐漸被市場(chǎng)機(jī)制所取代。①Jieming Zhu,“The Changing Mode of Housing Provision in Transitional China”，Urban Affairs Review, vol.35, 2000.雖然中國(guó)政府已不再直接提供住房，但它通過(guò)轉(zhuǎn)讓類似英國(guó)的“土地租權(quán)利益”（ leasehold interest）來(lái)獲取土地出讓金， 轉(zhuǎn)而拉動(dòng)城市住房土地價(jià)值并支撐公共財(cái)政。②Erik Lichtenberg & Chengri Ding,“Local Of fi cials as Land Developers: Urban Spatial Expansion in China”，Journal of Urban Economics, vol.66, 2009.這或許能夠解釋為何中國(guó)的地方政府如此積極地參與如新地鐵線路等公共基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其原因可能在于政府希望公共交通設(shè)施的經(jīng)濟(jì)正外部性能夠“溢出”到私有部門(mén)主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。③Yiming Wang & Michelle Baddeley,“The Problem of Land Value Betterment: A Simpli fi ed Agent-based Test”，The Annals of Regional Science, vol.57, 2009.由此分析，與一些在后工業(yè)時(shí)代普遍衰落的西方城市中心區(qū)（例如美國(guó)東北部的“鐵銹城市帶”）不同，當(dāng)代中國(guó)的中心城市依然保持著旺盛的活力。 這可以認(rèn)為是由中國(guó)政府主導(dǎo)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及市場(chǎng)導(dǎo)向的住房分配機(jī)制共同作用的結(jié)果。①David E. Dowall,“Urban Residential Redevelopment in the People's Republic of China”，Urban Studies, vol.31, 1994.

然而，倘若國(guó)家主導(dǎo)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是出于經(jīng)濟(jì)目的——比如有意使土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)從公共設(shè)施的經(jīng)濟(jì)正外部性中獲利——那么諸如醫(yī)院、交通、公園和學(xué)校等公共設(shè)施究竟能夠在多大程度上滿足社會(huì)民眾在健康、通行、娛樂(lè)以及教育等方面的切實(shí)需求呢？或者簡(jiǎn)而言之，公共基礎(chǔ)設(shè)施的“公益性”究竟有多強(qiáng)？這便是本文試圖解決的最核心的理論與現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。對(duì)此問(wèn)題的探討，一方面可以發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施與住房?jī)r(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系，從政府公共財(cái)政投入的角度對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展提出可行的建議。另一方面可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的引導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控。

在理論層面，本文延續(xù)了汪軼溟（Yiming Wang）和巴德利（Michelle Baddeley）將中國(guó)的住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)模式概括為“國(guó)家開(kāi)發(fā)”（Developer State）的觀點(diǎn)。②Yiming Wang & Michelle Baddeley,“The Problem of Land Value Betterment: A Simpli fi ed Agent-based Test”，The Annals of Regional Science, vol.57, 2016.在此理論背景之下，我們同時(shí)探討在中國(guó)城市化背景下使用基于房?jī)r(jià)的特征價(jià)格分析法評(píng)估公共基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)和公益價(jià)值的適用性，尤其是考慮到中國(guó)的高房?jī)r(jià)租金比（price-to-rent ratio）和極低的住房資產(chǎn)使用成本（housing capital user cost）。

在實(shí)證層面，本文主要基于2012年12月—2013年1月間上?；诰W(wǎng)絡(luò)搜集的住房租金要價(jià)數(shù)據(jù)，提出了一種用以測(cè)量諸如醫(yī)院、地鐵、公園以及公辦學(xué)校等公共便民設(shè)施的潛在社會(huì)需求或使用價(jià)值的替代性方案，即特征租金價(jià)格法（rent-based hedonic approach）。通過(guò)后續(xù)空間多重共線性檢驗(yàn)（post-hoc spatial multicollinearity test），本文發(fā)現(xiàn)相比其他的公共基礎(chǔ)設(shè)施，例如地鐵站、公園或是公辦中小學(xué)等，平均而言上海的租戶明顯更愿意支付更高的租金以居住在三甲醫(yī)院周邊地區(qū)?；诮y(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)果，我們認(rèn)為中國(guó)的地方政府策略性地將公共投資集中于特定類型的公共基礎(chǔ)設(shè)施如地鐵等，以期拉動(dòng)未來(lái)的住房銷(xiāo)售預(yù)期價(jià)格上漲，進(jìn)而抬升土地價(jià)值。然而，基于租金的分析結(jié)果表明，其他類型的公共基礎(chǔ)設(shè)施如醫(yī)院，盡管難以帶來(lái)較高的住房資本收益，但卻可能為社會(huì)整體尤其是租戶群體所迫切需要。究竟是出于經(jīng)濟(jì)目的建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施，還是為履行核心社會(huì)責(zé)任而建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施，是政府需要做出的重要決策。

二、發(fā)展型國(guó)家還是“國(guó)家開(kāi)發(fā)”

有學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)之所以能夠從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌晒Φ氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，可能部分要?dú)w功于一個(gè)強(qiáng)有力的“發(fā)展型國(guó)家”的領(lǐng)導(dǎo)。這主要表現(xiàn)在政府自上而下地控制市場(chǎng)的發(fā)展，并致力于國(guó)家主導(dǎo)下的資本原始積累與再生產(chǎn)。③Aihwa Ong,“Neoliberalism as a Mobile Technology”，Transactions of the Institute of British Geographers, vol.32,2007.然而，中國(guó)與東亞的其他發(fā)展型國(guó)家一個(gè)不同之處在于中國(guó)政府擁有對(duì)全部城市土地的所有權(quán)。根據(jù)Yiming Wang & Michelle Baddeley的研究，國(guó)家對(duì)土地永久所有權(quán)的壟斷直接激勵(lì)了中國(guó)的城市政府優(yōu)先發(fā)展土地經(jīng)濟(jì)，尤其是基于土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由此構(gòu)建了一個(gè)“國(guó)家開(kāi)發(fā)”的模式。④Yiming Wang & Michelle Baddeley,“The Problem of Land Value Betterment: a Simpli fi ed Agent-based Test”，The Annals of Regional Science, vol.57, 2016.

中國(guó)政府積極開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一個(gè)重要原因在于該國(guó)的土地所有制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第10條，中國(guó)的城市土地屬于國(guó)家所有，而農(nóng)村的土地屬于集體所有。⑤全國(guó)人民代表大會(huì)：《中華人民共和國(guó)憲法》，2004年。《中華人民共和國(guó)土地管理法》的第43條規(guī)定進(jìn)一步限制了對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行各種非農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。⑥全國(guó)人民代表大會(huì)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》，1998年。這些法律使得中國(guó)得以保持對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，并通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)抬升地價(jià)、以及將土地出讓給私營(yíng)部門(mén)開(kāi)發(fā)商來(lái)獲取超額利潤(rùn)。

換句話說(shuō)，國(guó)家開(kāi)發(fā)模型的顯著特征，是政府通過(guò)國(guó)家主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使住房用地升值這一政策目的。例如，根據(jù)有學(xué)者對(duì)中國(guó)住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行的系統(tǒng)性分析，在中國(guó)五座大城市（北京、上海、杭州、深圳、成都）中，房屋均價(jià)在2003—2012年間年均增長(zhǎng)至少10%（扣除通脹因素）。土地的增值直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲（如2010年北京房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)60%），并伴隨著全國(guó)范圍內(nèi)的高房?jī)r(jià)租金比，這意味著住房資產(chǎn)的使用成本很低（地產(chǎn)價(jià)值的2%—3%）。①Jing Wu, Joseph Gyourko & Yongheng Deng,“Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets”，Regional Science and Urban Economics, vol.42, 2012.這種以土地開(kāi)發(fā)為主要模式的地方發(fā)展刺激了中國(guó)的城市化，政府往往通過(guò)土地開(kāi)發(fā)來(lái)經(jīng)營(yíng)城市和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，并競(jìng)相以優(yōu)惠的地價(jià)出讓及公共設(shè)施建設(shè)吸引投資。②葉林、楊良偉：《財(cái)政分權(quán)與城市擴(kuò)張 ——基于省級(jí)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究》，《城市發(fā)展研究》2018年第3期由于存量土地的開(kāi)發(fā)成本較高，許多城市集中開(kāi)發(fā)增量土地。同時(shí)，由于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)未能及時(shí)跟上，造成了醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)教育、文化設(shè)施等方面的公共服務(wù)質(zhì)量上出現(xiàn)了顯著的空間差異，從而進(jìn)一步加劇了城市商品住房?jī)r(jià)格的空間差異。③王松濤、鄭思齊、馮杰：《公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性及其對(duì)新建住房?jī)r(jià)格的影響——以北京中心城為例》，《地理科學(xué)進(jìn)展》2007年第2期。這些發(fā)現(xiàn)表明中國(guó)廣泛存在著通過(guò)土地增值來(lái)進(jìn)行住房升值的情況，其背后的根源機(jī)制可以認(rèn)為正是和中國(guó)政府 “國(guó)家開(kāi)發(fā)”模式有關(guān)。

除了與住宅市場(chǎng)相關(guān)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，國(guó)家開(kāi)發(fā)模式也使公共基礎(chǔ)設(shè)施的社會(huì)價(jià)值評(píng)估變得愈加復(fù)雜。諸如醫(yī)院和公共交通之類的公益基礎(chǔ)設(shè)施通常被定義為典型公共物品，其價(jià)值難以基于傳統(tǒng)的商品市場(chǎng)來(lái)清晰確定。④Johan Fourie,“Economic Infrastructure: A Review of De fi nitions, Theory and Empirics”，South African Journal of Economics, vol.74, 2006.如果需要對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施的隱性需求價(jià)值或“影子價(jià)格”（shadow price）進(jìn)行評(píng)估，一般而言或是對(duì)基于大型調(diào)查獲得的個(gè)人偏好數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，或是運(yùn)用特征價(jià)格法通過(guò)解析個(gè)人對(duì)于居住在相應(yīng)公共設(shè)施周邊的支付意愿來(lái)揭示其偏好。⑤David S. Brookshire, Mark A.Thayer, et al.,“Valuing Public Goods: A Comparison of Survey and Hedonic Approaches”，The American Economic Review, vol.72, 1982.后面一種測(cè)量方式，如特征價(jià)格分析法，⑥Sherwin Rosen,“Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”，Journal of Political Economy, vol.82, 1974.被廣泛應(yīng)用于對(duì)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的分析以確定包括公共交通、學(xué)校和環(huán)境設(shè)施在內(nèi)的各類公益基礎(chǔ)設(shè)施的潛在需求。⑦Stephen Gibbons & Stephen Machin,“Valuing Rail Access Using Transport Innovations”，Journal of Urban Economics, vol.57, 2005.

然而，在最近一篇利用特征價(jià)格分析模型分析上海地鐵對(duì)當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格影響的研究中，有學(xué)者發(fā)現(xiàn)當(dāng)分別基于房租和房?jī)r(jià)對(duì)公共交通的市場(chǎng)溢價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，兩者間存在明顯的差異。他們認(rèn)為，考慮到中國(guó)城市住房市場(chǎng)上普遍存在的高售租比，“基于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的評(píng)估可能會(huì)錯(cuò)估公共交通帶來(lái)的溢價(jià)，這是因?yàn)椴煌诜孔鈹?shù)據(jù)，房?jī)r(jià)可能會(huì)受到資本投機(jī)因素的影響，而這種投機(jī)因素?zé)o法由通過(guò)政府投資所帶來(lái)的公共交通便利性的提升來(lái)解釋?！雹郰iming Wang, Suwei Feng, et al.,“Transit Premium and Rent Segmentation: A Spatial Quantile Hedonic Analysis of Shanghai Metro”，Transport Policy, vol.51, 2016..盡管他們的發(fā)現(xiàn)也涉及除公共交通之外其他公益基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值評(píng)估問(wèn)題，但該文更深刻的理論意涵在于揭示中國(guó)政府的政策行為邏輯。具體而言，如果地方政府開(kāi)展公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是為了通過(guò)使地價(jià)升值而獲取土地財(cái)政收益，那么他們將優(yōu)先發(fā)展那些能夠更多刺激投機(jī)性住房資本收益的公共設(shè)施，因?yàn)樗饺碎_(kāi)發(fā)商只有能夠預(yù)期從未來(lái)房?jī)r(jià)的攀升中獲取更多的收益，才會(huì)愿意向地方政府先前支付更高的土地出讓金。與之相反，在“開(kāi)發(fā)商政府”眼中，那些缺乏“投機(jī)溢價(jià)因素”的公益基礎(chǔ)設(shè)施則會(huì)被具有更高盈利能力的公益基礎(chǔ)設(shè)施所替代，即使這些公共設(shè)施能夠真正滿足社會(huì)對(duì)于公共健康以及環(huán)境等的普遍需求。簡(jiǎn)而言之，中國(guó)的“國(guó)家開(kāi)發(fā)”模式隱藏著一個(gè)根本性的問(wèn)題：如果公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是出于經(jīng)濟(jì)和財(cái)政目的，那么如何確保這些公共基礎(chǔ)設(shè)施的“公益性”？這也構(gòu)成了本文試圖探討的一個(gè)核心政策與理論問(wèn)題。

三、上海公益基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值評(píng)估

（一）基于房租的特征價(jià)格分析法

公共基礎(chǔ)設(shè)施作為典型的公共物品，其社會(huì)價(jià)值通常都是通過(guò)分析消費(fèi)者個(gè)人所直接承認(rèn)或間接表露出的偏好來(lái)進(jìn)行評(píng)估的。①David S. Brookshire, Mark A. Thayer, et al.,“Valuing Public Goods: a Comparison of Survey and Hedonic Approaches”，The American Economic Review, vol.72, 1982.后者主要基于羅森（Rosen）所提出的特征價(jià)格分析法，其主要是通過(guò)評(píng)估個(gè)人的“支付意愿”來(lái)測(cè)量其內(nèi)在偏好。②Sherwin Rosen,“Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”，Journal of Political Economy, vol.82, 1974.一個(gè)典型的特征價(jià)格模型通常將所觀測(cè)到的房地產(chǎn)價(jià)格視為一系列住房屬性的函數(shù)。這些屬性既包括住房自身的屬性變量，如臥室的房間數(shù)目等，也包括周邊環(huán)境因素，如與學(xué)校、醫(yī)院、公共交通等典型地方公益基礎(chǔ)設(shè)施的地理空間距離等。這種由公共服務(wù)“可達(dá)性”帶來(lái)的住房?jī)r(jià)格差異，不僅僅是市場(chǎng)發(fā)展的因素決定的，更受到政府公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、選址和建設(shè)政策的直接影響。③王佃利、王錚：《城市治理中鄰避問(wèn)題的公共價(jià)值失靈：?jiǎn)栴}緣起、分析框架和實(shí)踐邏輯》，《學(xué)術(shù)研究》2018年第2期這些因素在公共基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值評(píng)估中應(yīng)用特征價(jià)格分析法的一個(gè)重要目的，即希望在控制其他住房屬性變量不變的情況下，評(píng)估住房購(gòu)買(mǎi)者對(duì)相應(yīng)周邊環(huán)境因素的“支付意愿”。

然而，傳統(tǒng)基于房?jī)r(jià)的特征價(jià)格模型其假設(shè)是有局限的，因?yàn)樗鼘⒆≌暈橐环N常規(guī)消費(fèi)品而非一種能夠產(chǎn)生收益的資產(chǎn)。考慮到當(dāng)今住房市場(chǎng)的金融化已成為全球性趨勢(shì)，這一假設(shè)無(wú)疑與如今的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)相背離。例如，有學(xué)者對(duì)住宅資產(chǎn)的開(kāi)創(chuàng)性分析即把20世紀(jì)80年代美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲歸因于整體上住房資產(chǎn)使用成本的降低，尤其是對(duì)于按揭購(gòu)房者提供的稅收補(bǔ)貼政策。④James Poterba,“Taxation and Housing: Old Questions, New Answers”，The American Economic Review, vol.82, 1992.與之類似，在20年之后，也有學(xué)者認(rèn)為2008年的全球金融危機(jī)便是由于美國(guó)資本市場(chǎng)上對(duì)于住房?jī)r(jià)值普遍的過(guò)度高估，當(dāng)時(shí)住房被作為一種抵押貸款的金融保障品進(jìn)行交易，而非Rosen最初的特征價(jià)格模型中所認(rèn)為的常規(guī)消費(fèi)品。⑤Sherwin Rosen,“Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”，Journal of Political Economy, vol.82, 1974.

一些學(xué)者在嘗試構(gòu)建一個(gè)中國(guó)的住房特征價(jià)格指數(shù)時(shí)也遇到了類似的測(cè)量問(wèn)題，盡管其發(fā)現(xiàn)中國(guó)政府對(duì)土地市場(chǎng)的控制是房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于房租水平的主要原因。⑥Jing Wu, Joseph Gyourko, et al.,“Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets”，Regional Science and Urban Economics, vol.42, 2012.類似地，部分學(xué)者在對(duì)上海的地鐵這一公益基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，采用了一種基于房租的特征價(jià)格分析法。在中國(guó)，住宅租金價(jià)格相較于住房銷(xiāo)售價(jià)格不僅更加穩(wěn)定，而且較少受到來(lái)自住房資本市場(chǎng)投機(jī)性因素的影響。⑦Yiming Wang, Suwei Feng, et al.,“Transit Premium and Rent Segmentation: A Spatial Quantile Hedonic Analysis of Shanghai Metro”，Transport Policy, vol.51, 2016.

我們?cè)诒疚闹胁捎昧艘环N相近的基于房租的特征價(jià)格分析法，但我們的研究焦點(diǎn)不僅針對(duì)公共交通設(shè)施，也對(duì)包括學(xué)校、公園和醫(yī)院在內(nèi)的更為多樣的公共基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)在“支付意愿”進(jìn)行了比較分析。公式（1）表明了我們基本的特征價(jià)格模型框架，其包含n個(gè)自變量每一個(gè)變量表示一個(gè)觀測(cè)到的住房屬性，其共同影響了因變量r，即觀測(cè)到的住房租金水平。公式（1）中的（其中表示回歸系數(shù)，公式（2）可由數(shù)學(xué)推導(dǎo)證明成立。

（二）上海市數(shù)據(jù)簡(jiǎn)要說(shuō)明

上述提及研究中也基于同樣的上海市數(shù)據(jù)應(yīng)用了特征價(jià)格模型，但本文與其不同之處在于，本文試圖比較上海市不同類型公共基礎(chǔ)設(shè)施的社會(huì)使用價(jià)值。本文所分析的數(shù)據(jù)是從中國(guó)最大的兩個(gè)住房租賃網(wǎng)站（http://www.haozu123.com以及www.fang.com）下載得到的，該數(shù)據(jù)庫(kù)包括了2012年12月至2013年1月間的大樣本住房租金要價(jià)。在原始數(shù)據(jù)中，兩室一衛(wèi)（2b1b）的公寓住房數(shù)量最多，也是上海市最典型的租房模式。為了控制不同住房結(jié)構(gòu)對(duì)租金要價(jià)可能產(chǎn)生的異質(zhì)性，我們進(jìn)一步選取了僅包含兩室一衛(wèi)住房的子樣本。為確保樣本的正態(tài)分布，本文還排除了那些每平米租金超出平均價(jià)格3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差之外的異常值數(shù)據(jù)。這些兩室一衛(wèi)的住房被進(jìn)一步劃分到2575個(gè)住宅小區(qū)之中。對(duì)于每一個(gè)小區(qū)，其兩室一衛(wèi)住房的總租金價(jià)格將除以按平方米計(jì)算的總建筑面積（aggregate fl oorage）得到該小區(qū)的平均住房租金水平。模型中還包括了兩個(gè)住房自身屬性變量，即每個(gè)小區(qū)最初興建的年份以及綠地面積占比，其在表1中分別表示為v1和v2。

本文重點(diǎn)關(guān)注公共基礎(chǔ)設(shè)施包括上海市轄區(qū)內(nèi)各類公共基礎(chǔ)設(shè)施的地理數(shù)據(jù)，包括46座公立三甲醫(yī)院、236處地鐵站、531處公園、以及159所公辦中小學(xué)的具體經(jīng)緯度。在表1中，v3、v4、v5和v6分別表示特定出租房小區(qū)與最鄰近醫(yī)院、地鐵站、公園和學(xué)校的歐氏距離（Euclidean distance）。v7表示每個(gè)小區(qū)與上海城市中心間的歐氏距離。q是一個(gè)虛擬變量，主要基于每個(gè)小區(qū)與上海市外環(huán)路之間的相對(duì)位置來(lái)判定其究竟屬于城市（在外環(huán)路內(nèi)側(cè)）還是郊區(qū)（在外環(huán)路外側(cè)）。q將作為一個(gè)虛擬控制變量被引入公式（3）之中。

表1 變量的描述統(tǒng)計(jì)（樣本量=2575）

（三）計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果

根據(jù)表2可知，當(dāng)住房小區(qū)越新（b1=-0.046）且小區(qū)內(nèi)綠地占比更高（b2=0.040）時(shí)，住房小區(qū)的年平均租金價(jià)格越高。我們的特征價(jià)格分析結(jié)果還表明，相較于其他類型的公共基礎(chǔ)設(shè)施，如地鐵站(b4=-0.052)、公園（b5=-0.026）以及公辦中小學(xué)(b6=-0.034)， 上海的租戶更愿意為居住在三甲醫(yī)院（b3=-0.104）的附近而支付更高的租金。當(dāng)我們將系數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后，這種統(tǒng)計(jì)差異變得更加明顯。

為處理自變量之間可能存在的多重共線性問(wèn)題，本文還進(jìn)行了后續(xù)檢驗(yàn)（post-hoc test）。結(jié)果所有的方差膨脹因子（VIFs）均小于5，表明自變量之間并不存在明顯的線性相關(guān)。然而，住房小區(qū)距其最鄰近醫(yī)院的距離及其距上海市中心的距離之間存在著相對(duì)略高的統(tǒng)計(jì)相關(guān)性，因此可能存在著一定程度的空間多重共線性。①Eric Heikkila,“Multicollinearity in Regression Models with Multiple Distance Measures”，Journal of Regional Science, vol. 28, 1988.此外，住房小區(qū)距上海市中心的距離及其與外環(huán)路的相對(duì)位置之間也存在著類似的統(tǒng)計(jì)相關(guān)性問(wèn)題。三甲醫(yī)院實(shí)際上集中分布在上海市中心附近和外環(huán)路內(nèi)側(cè)。

四、討論與小結(jié)

本文通過(guò)對(duì)上海2575個(gè)住宅區(qū)的公共設(shè)施及其住房?jī)r(jià)格的研究，綜合考慮了地理區(qū)位因素、公共服務(wù)水平和住房?jī)r(jià)格指標(biāo)，試圖揭示公益類公共服務(wù)設(shè)施對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響。

（一）公益類公共服務(wù)設(shè)施供給不足

表2 特征分析評(píng)估結(jié)果

本文的一個(gè)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)在于，上海的租戶似乎明顯更愿意為居住在包括三甲醫(yī)院等的公益類公共服務(wù)設(shè)施而非地鐵站、公園和公辦中小學(xué)附近支付更高的租金。這可能是由于三甲醫(yī)院集中分布于市中心附近，因此可能是后者而非前者吸引了更多的租戶，由此可能造成典型的多重共線性問(wèn)題。但另一方面考慮到模型的方差膨脹因子普遍較?。ǎ?5），加之所有的自變量系數(shù)都高度顯著，因此這可能不是單純的統(tǒng)計(jì)相關(guān)，而是一個(gè)較有力的證據(jù)來(lái)表明上海的租戶確實(shí)更看重與三甲醫(yī)院的鄰近性。

一些學(xué)者認(rèn)為，之所以近年來(lái)公眾對(duì)于三甲醫(yī)院的需求呈現(xiàn)明顯上升，是由于中國(guó)政府發(fā)起的公共醫(yī)療衛(wèi)生改革。①Keyong Dong,“Medical Insurance System Evolution in China”，China Economic Review, vol.20, no.4, 2009.這項(xiàng)改革的一個(gè)關(guān)鍵政策便是允許人們自由地選擇就診的醫(yī)院，而非過(guò)去那樣根據(jù)人們的居住地來(lái)局限其就醫(yī)選擇。這一政策明顯地刺激了人們對(duì)于三甲醫(yī)院的需求，因?yàn)闈撛诘牟』既后w認(rèn)為三甲醫(yī)院顯然比當(dāng)?shù)氐脑\所更為強(qiáng)大和先進(jìn)。例如，上海市衛(wèi)生局實(shí)施的一項(xiàng)健康服務(wù)調(diào)查表明，93.2%的受訪者在其家庭住址2公里范圍內(nèi)擁有醫(yī)院或診所，然而當(dāng)問(wèn)到他們?yōu)槭裁磳幵搁L(zhǎng)途跋涉前往甚至租住在三甲醫(yī)院周邊時(shí)，69%的受訪者表示在他們的居住地周邊很難找到“可靠且值得信任”的醫(yī)生。②上海市衛(wèi)生局：《上海公共衛(wèi)生服務(wù)居民調(diào)查問(wèn)卷》，2013年。葉林等的研究發(fā)現(xiàn)包括醫(yī)院在內(nèi)的公共衛(wèi)生服務(wù)在中國(guó)仍然存在很大的“可達(dá)性”（accessibility）問(wèn)題，居民們傾向于居住在距離高質(zhì)量的醫(yī)院相對(duì)較近的社區(qū)。③葉林等：《城市擴(kuò)張中的公共服務(wù)均等化困境：基于廣州市的實(shí)證分析》，《學(xué)術(shù)研究》2016年第2期。

（二）公益基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的選擇性矛盾

盡管中國(guó)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也幾乎同時(shí)伴隨著大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如，有學(xué)者的研究表明，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的財(cái)政投資占到了2006年中國(guó)GDP的14%左右。④Sahoo Pravakar, Ranjan Dash, et al.,“China’s Growth Story: The Role of Physical and Social Infrastructure”，Journal of Economic Development, vol.37, no.1, 2012.但如醫(yī)院等公益類基礎(chǔ)設(shè)施的供給機(jī)制明顯不同于工程性的基礎(chǔ)設(shè)施如道路、橋梁、隧道等。后者對(duì)于地方城市政府而言，通常有著更為直接的經(jīng)濟(jì)利益。這一類工程性基礎(chǔ)設(shè)施的投入顯示了地方政府對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)的大力支持，也帶來(lái)了中國(guó)城市住房市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)。⑤葉林等：《土地財(cái)政與城市擴(kuò)張：實(shí)證證據(jù)及對(duì)策研究》，《經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較》2016年第2期地方政府會(huì)希望新的工程項(xiàng)目一旦完工，能夠在整體上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤其是住房市場(chǎng)的突飛猛進(jìn)。與之相反，公益性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅對(duì)于地方政府吸引力更小，而且在審批程序方面也更為復(fù)雜。例如，建造一座新的公立醫(yī)院，根據(jù)其出資方的不同（軍隊(duì)、省政府、地方政府還是高校），需要經(jīng)歷各式各樣的項(xiàng)目申請(qǐng)以及設(shè)計(jì)和建造手續(xù)。要建立一座新的醫(yī)院并獲得“三甲”稱號(hào)同樣極具挑戰(zhàn)性，因?yàn)楝F(xiàn)行的國(guó)家公共衛(wèi)生政策傾向于優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)有的三甲醫(yī)院，這意味著國(guó)家會(huì)優(yōu)先為這些大型醫(yī)院投入更多的資源，而非花費(fèi)資源培育新興的、小型的、地方型醫(yī)院。

（三）公益基礎(chǔ)設(shè)施與國(guó)家開(kāi)發(fā)模式的博弈

在世界范圍內(nèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施普遍被認(rèn)為有助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和生活質(zhì)量提升。①Eric Heikkila,“Why Do Some Countries Produce So Much More Output per Worker Than Others?”，Quarterly Journal of Economics, vol.114, no.1, 1999.本文基于實(shí)證分析同樣表明，社會(huì)公眾心中的公共基礎(chǔ)設(shè)施的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值能夠借助特征租金評(píng)估法來(lái)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的測(cè)量。然而本文對(duì)于公共基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值評(píng)估卻可能引發(fā)一個(gè)爭(zhēng)議性的政治經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，即如果“國(guó)家開(kāi)發(fā)模式”主要是受基于土地和住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)利益所驅(qū)使，那么它是否有足夠的動(dòng)力去發(fā)展那些無(wú)助于提升土地價(jià)值但卻為社會(huì)所真正需要的公益性基礎(chǔ)設(shè)施呢？盡管對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)十分復(fù)雜，但我們認(rèn)為答案也許是否定的。因此，在根據(jù)社會(huì)需求發(fā)展公共基礎(chǔ)設(shè)施和為抬升地價(jià)而發(fā)展公共基礎(chǔ)設(shè)施的國(guó)家開(kāi)發(fā)模式之間可能存在著系統(tǒng)性矛盾。

基于對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施的特征租金分析，本文在中國(guó)城市化情境之下探討了國(guó)家開(kāi)發(fā)模式在公共基礎(chǔ)設(shè)施供給方面的問(wèn)題。本文的研究數(shù)據(jù)主要來(lái)自2012年12月—2013年1月間在上海市2575個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)兩室一衛(wèi)公寓房的租金要價(jià)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)。這段時(shí)間的選擇，是上海以及全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)較為常規(guī)的階段，受到全國(guó)及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小，其數(shù)據(jù)具有較為普遍的代表性，能較為客觀地反映公共服務(wù)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?；貧w結(jié)果表明，平均而言，當(dāng)?shù)刈鈶舾敢饣ㄙM(fèi)更高的租金居住在三甲醫(yī)院而非諸如地鐵站、公園和公辦中小學(xué)等在內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施周邊。其可能的原因在于，鄰近公共交通和教育設(shè)施很可能導(dǎo)致住房銷(xiāo)售市場(chǎng)上的大量投機(jī)行為，但卻對(duì)住房租賃市場(chǎng)影響較小。鄰近醫(yī)院的使用價(jià)值能夠更加直接地反映在房租價(jià)格上，也表明整體上社會(huì)公眾對(duì)于公共醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施有著更高的支付意愿。我們認(rèn)為三甲醫(yī)院存在著供給不足的問(wèn)題，這部分是由于中國(guó)的地方政府缺乏基于土地價(jià)格的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)來(lái)提供更多的公共醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以滿足日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求。

不同的公共服務(wù)設(shè)施將對(duì)居民的居住選擇和城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)多元化的影響。提高城市社區(qū)的宜居條件，完善公共服務(wù)配套，是我國(guó)在現(xiàn)階段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的重要任務(wù)，也是我國(guó)城市化發(fā)展質(zhì)量和效率的重要目標(biāo)。本文的研究發(fā)現(xiàn)，在基礎(chǔ)設(shè)施供給方面，國(guó)家開(kāi)發(fā)模式與為滿足社會(huì)需要發(fā)展公益性基礎(chǔ)設(shè)施之間存在著一個(gè)根本性的政策矛盾，對(duì)其關(guān)聯(lián)性的驗(yàn)證需要考慮包括城市發(fā)展階段、居民需求變化等多方面因素，需要未來(lái)在理論和實(shí)證方面進(jìn)一步加以探討。