試論房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理和成本控制策略

洪濤

（上海新湖天虹城市開發(fā)有限公司 上海 200000）

前言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具備綜合性、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性、交互影響性等特征，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售、回收成本并獲得利潤則屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心目標(biāo)，但受到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特殊性影響，由此開展的項(xiàng)目管理有別于一般的管理活動(dòng)，而為了盡可能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量，正是本文圍繞該課題開展具體研究的原因所在。

1 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理要點(diǎn)

1.1 重點(diǎn)開展市場(chǎng)調(diào)查

在房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理中，市場(chǎng)調(diào)查必須得到重點(diǎn)關(guān)注。在房地產(chǎn)的營銷時(shí)代，市場(chǎng)調(diào)查的質(zhì)量很多時(shí)候會(huì)直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，而為了真正在競(jìng)爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中脫穎而出，開發(fā)商必須掌握足夠的商業(yè)情報(bào)，如市場(chǎng)供求狀況、競(jìng)爭對(duì)手咨詢、消費(fèi)者需求等。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，前期的項(xiàng)目可行性研究堪比其靈魂，項(xiàng)目設(shè)計(jì)則可以視作房地產(chǎn)工程的龍頭，只有龍頭有其“魂”，項(xiàng)目設(shè)計(jì)才能夠在有章可循的前提下較好服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)。為保證前期項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)必須科學(xué)投入人力、物力、財(cái)力、時(shí)間，并建立科學(xué)完善的支持機(jī)構(gòu)、決策程序，以此收集整合決策支持性資源、提高決策效率和水平，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)定位的系統(tǒng)化、市場(chǎng)化、科學(xué)化水平即可得到較好保障[1]。

1.2 開展經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較

作為技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的概念，經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較可明確技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的最佳組合，因此本文建議將經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較引入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較主要存在兩種情況，單方案論證與多方案論證，其中多方案論證存在獨(dú)立型、混合型、互斥型等多種類型，以具體的住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目為例，圍繞這類項(xiàng)目開展的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較多為互斥型方案比較，被比較的方案一般具有相同的計(jì)算期、費(fèi)用與效益計(jì)算口徑一致、現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位等可比性條件。在某住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案比選中，可選設(shè)計(jì)方案有砂磚鋪裝道路、天然石材鋪裝道路、瀝青混凝土道路、水泥混凝土道路，但傳統(tǒng)的成本方面比較或技術(shù)方面分析無法綜合選擇最優(yōu)方案，但通過經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較進(jìn)行方案的維護(hù)保養(yǎng)、使用壽命、投入成本、功能需要等指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)打分，即可確定瀝青混凝土道路的綜合得分最高，因此小區(qū)道路設(shè)計(jì)應(yīng)選擇該方案，經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的實(shí)用性可見一斑。

1.3 加強(qiáng)質(zhì)量控制工作

質(zhì)量控制工作屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，這一質(zhì)量控制需貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全部環(huán)節(jié)，如開發(fā)的前期工作、設(shè)計(jì)階段、施工階段、檢測(cè)與監(jiān)理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作中，質(zhì)量控制工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制的建立，同時(shí)還需要制定開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃與項(xiàng)目評(píng)審制度；在房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)階段，高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位選擇、主管人員負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)質(zhì)量跟蹤、專業(yè)技術(shù)方案的合理選用屬于其中關(guān)鍵；施工階段的質(zhì)量控制工作需結(jié)合產(chǎn)品策劃定位，同時(shí)還需要樹立全壽命周期成本觀念、編制切實(shí)可行的質(zhì)量管理計(jì)劃、跟蹤整個(gè)作業(yè)過程、堅(jiān)持三檢制度，這些也能夠較好服務(wù)于質(zhì)量控制；基于檢測(cè)與監(jiān)理工作的質(zhì)量控制需明確“預(yù)防為主”原則，同時(shí)還需要建立全面的質(zhì)量控制體系，這些均能夠較好保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量[2]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制策略

2.1 基本控制策略

成本控制需貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括投資決策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、采購環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、營銷環(huán)節(jié)、交付環(huán)節(jié)，其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制策略如下：

2.1.1 投資決策環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策環(huán)節(jié)的成本控制需貫徹“以市場(chǎng)為導(dǎo)向”原則，同時(shí)還需要樹立全過程、全成本價(jià)值觀念，因此項(xiàng)目應(yīng)成立相對(duì)獨(dú)立的成本管理職能部門，以此負(fù)責(zé)成本管理行為的規(guī)范。在最初的成本控制中，需開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)決策論證并編制可行性報(bào)告，可行性報(bào)告的編制流程可概括為：“人員安排組合→市場(chǎng)分析→區(qū)域因素分析/宏觀因素分析/微觀市場(chǎng)分析→市場(chǎng)預(yù)測(cè)→供給預(yù)測(cè)/需求預(yù)測(cè)/預(yù)測(cè)方法→成本測(cè)算/市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)→市政配套費(fèi)/規(guī)劃設(shè)計(jì)和建安工程費(fèi)/土地前期費(fèi)→規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)/設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)/財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)→盈虧平衡分析→敏感性分析→風(fēng)險(xiǎn)分析”。其中，設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)需主要考慮改善型需求、產(chǎn)品格調(diào)、項(xiàng)目與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等因素，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)則需要保證銷售凈利率在20%以上。

2.1.2 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制同樣直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗，通過實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、推行限額設(shè)計(jì)、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查、合理應(yīng)用合同措施、應(yīng)用價(jià)值工程原理，即可保證設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制質(zhì)量。如限額設(shè)計(jì)的推行需要得到設(shè)計(jì)人員、管理者、開放商的共同支持，設(shè)計(jì)人員需要按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖，還需要確定材料預(yù)算價(jià)、工程預(yù)算定額，管理者需嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，開發(fā)商則需要及時(shí)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合地貌標(biāo)高、開展單體建筑特征指數(shù)控制、選擇合理基礎(chǔ)形式、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也能夠更好發(fā)揮限額設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)[3]。

2.1.3 施工環(huán)節(jié)

在施工環(huán)節(jié)的成本控制中，施工現(xiàn)場(chǎng)成本的事前控制、事中控制、事后控制屬于其中關(guān)鍵，同時(shí)還需要重點(diǎn)關(guān)注工程變更管理。其中，施工現(xiàn)場(chǎng)成本的事前控制需合理制定計(jì)劃，并結(jié)合財(cái)務(wù)部、成本合約部、工程部、市場(chǎng)營銷部實(shí)際職能至少制定三級(jí)計(jì)劃，各級(jí)計(jì)劃的充分溝通屬于其中關(guān)鍵。事中控制可采用WBS工作任務(wù)分解工具和甘特圖，以此按照既定計(jì)劃進(jìn)行狀態(tài)、履約的跟蹤，并做好日?qǐng)?bào)周報(bào)月報(bào)記錄。事后控制主要圍繞變更協(xié)調(diào)會(huì)展開，工期計(jì)劃調(diào)整的討論與趕工措施選取也屬于該環(huán)節(jié)重點(diǎn)，以此明確責(zé)任、形成解決問題的書面材料，即可更好滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制需要。值得注意的是，基于工程變更的成本管理需重視發(fā)包方指示的嚴(yán)肅性，同時(shí)還需要合理選擇工程變更價(jià)款的確定辦法，如估算金額乘以完成比例乘以支付比例的變更費(fèi)用計(jì)算方式。

2.2 基于供應(yīng)鏈視角的成本控制策略

圖1為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)供應(yīng)鏈，結(jié)合該供應(yīng)鏈即可開展針對(duì)性較高的項(xiàng)目成本控制。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)供應(yīng)鏈

在基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中，具體的成本控制流程可概括為：“分析和識(shí)別重點(diǎn)工作和關(guān)鍵工作→挖掘不合理不經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)→驗(yàn)證成本控制策略”，基于該流程即可開展高水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、材料設(shè)備、工程施工成本控制。以項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制為例，應(yīng)選擇了合適的設(shè)計(jì)承包模式并設(shè)法提升設(shè)計(jì)品質(zhì)，由此選擇供應(yīng)鏈合作伙伴設(shè)計(jì)模式，即可將房地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)計(jì)商的關(guān)系上升到合作伙伴高度，設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售的結(jié)合即可較好服務(wù)于成本控制。提升設(shè)計(jì)品質(zhì)則需要基于溝通機(jī)制、反饋機(jī)制、審查機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制的建設(shè)實(shí)現(xiàn)，如激勵(lì)機(jī)制可靈活運(yùn)用正激勵(lì)和負(fù)激勵(lì)，正激勵(lì)主要通過合作備忘錄、額外的酬金、更高的費(fèi)用保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，而負(fù)激勵(lì)則需要利用基于設(shè)計(jì)缺陷、設(shè)計(jì)漏洞的相關(guān)賠償條款。結(jié)合上述措施構(gòu)建合理的設(shè)計(jì)模式，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及后續(xù)環(huán)節(jié)成本控制即可獲得有力支持。

3 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理和成本控制具備較高現(xiàn)實(shí)意義，在此基礎(chǔ)上，本文涉及的重點(diǎn)開展市場(chǎng)調(diào)查、開展經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較、加強(qiáng)質(zhì)量控制工作、基于供應(yīng)鏈視角的成本控制策略等內(nèi)容，則提供了可行性較高的管理和成本控制路徑，而為了更好保證管理和成本控制的有效性，精益視角的引入、全過程成本理念的貫徹、班組質(zhì)量評(píng)比活動(dòng)的開展同樣需要得到重視。