宏觀調(diào)控對杭州房地產(chǎn)市場的影響分析
——以2003年至2018年為例

貨幣政策是宏觀調(diào)控政策的重要組成部分，為保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，中央銀行會根據(jù)不同時期的經(jīng)濟發(fā)展情況采取不同的貨幣政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)，根據(jù)松緊程度一般分穩(wěn)健貨幣政策、緊縮貨幣政策、寬松貨幣政策等三種。當(dāng)實行穩(wěn)健貨幣政策時，政府主要加強對金融投資杠桿的監(jiān)管，管控高地價，消化房地產(chǎn)泡沫，房價一般處于總體趨穩(wěn)的態(tài)勢；當(dāng)實行緊縮貨幣政策時，貨幣流動性降低，利率上升，貸款困難，還貸壓力變大，房價將面臨下降；而在寬松貨幣政策下，貨幣超發(fā)，利率降低，貨幣流動性升高，貸款容易，還貸壓力變小，房價將會上漲。

2003年至2018年的貨幣政策回顧

通過分析整理，筆者將2003年至2018年的貨幣政策分成以下幾個階段：

（1）總體穩(wěn)健的貨幣政策：2003-2006年

2003年，受固定資產(chǎn)投資和信貸增長過快的影響，通脹壓力明顯，導(dǎo)致2003年至2004年經(jīng)濟運行出現(xiàn)物價回升加快，投資膨脹加劇等現(xiàn)象。因此，此期間央行采取提準、加息措施緩解通貨膨脹，保持物價穩(wěn)定，總體判斷2003年至2004年為穩(wěn)健略緊縮的貨幣政策。

2005年，貿(mào)易順差過大。針對此現(xiàn)象，央行通過發(fā)行票據(jù)回收外匯占款，使用匯率價格工具，使人民幣升值，從而利于擴大進口、減少出口，保持國際收支平衡，與此同時保持物價穩(wěn)定，總體判斷2005年為穩(wěn)健中性的貨幣政策。

2006年，由于全球經(jīng)濟增長勢頭強勁，我國國際收支順差較大，外匯儲備增長較快，信貸增長過快。企業(yè)盈利水平提高，投資需求增加，導(dǎo)致物價穩(wěn)定目標(biāo)受到影響。央行采取提升存款法定準備金率，提高貸款基準利率等方法，解決隱性通脹的問題，總體判斷2006年為穩(wěn)健略緊縮的貨幣政策。

（2）從緊縮到寬松的貨幣政策：2007-2009年

2007年，由于國內(nèi)資源價格水平低于國外水平，刺激出口增長，貿(mào)易順差進一步擴大。國際投資流入加快，資本項目順差變大，國際收支失衡壓力增大。央行采取從緊的貨幣政策，抑制總需求過度膨脹。

2008年上半年通脹壓力較高，央行繼續(xù)提準加息，抑制通貨膨脹。下半年，受次貸金融危機影響，7月起至2009年，央行進行連續(xù)降準降息，提升貸款預(yù)期目標(biāo)，減少央票發(fā)行，達到穩(wěn)定就業(yè)和經(jīng)濟增長的目標(biāo)。

（3）穩(wěn)健略緊縮的貨幣政策：2010-2011年

2010年至2011年，金融危機影響弱化，潛在通脹壓力增大，我國貨幣政策回歸到穩(wěn)健略緊縮狀態(tài)，進行提準加息，保持物價穩(wěn)定。

（4）穩(wěn)健略寬松至穩(wěn)健略中性的貨幣政策：2012-2013年

2012年，全球經(jīng)濟增長放緩，歐元區(qū)債務(wù)危機惡化，全球經(jīng)濟不確定性增加，經(jīng)濟下行風(fēng)險加大，央行采取穩(wěn)健略寬松政策，降準降息，達到經(jīng)濟增長的目標(biāo)。

2013年，經(jīng)濟增速和物價均處于政府設(shè)定的目標(biāo)區(qū)間，因此，央行并未使用準備金率和基準金率操作工具，僅加強了對金融市場潛在風(fēng)險的防范。

（5）穩(wěn)健略寬松的貨幣政策：2014-2015年

2014年至2015年，世界經(jīng)濟處于再平衡調(diào)整期，全球經(jīng)濟增長動力不足，我國經(jīng)濟正從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，國際收支矛盾凸顯，資本流出壓力變大，外匯儲備和占款都出現(xiàn)負增長，GDP 連續(xù)兩年低于政府目標(biāo)值。為此，央行采取連續(xù)降準降息的方法來穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

（6）穩(wěn)健中性至穩(wěn)健靈活適度的貨幣政策：2016-2018年

2016年，央行貨幣政策表現(xiàn)出明顯的穩(wěn)健靈活適度特征，視情況進行及時調(diào)整，2016年第4 季度起至2018年第1 季度，央行重點關(guān)注國際收支和金融穩(wěn)定，在公開市場中采取緊短端流動性措施，并上調(diào)市場利率，以達到目標(biāo)，貨幣政策偏穩(wěn)健中性。

2018年第2 季度開始，貨幣政策的最終目標(biāo)發(fā)生變化，國際收支、金融穩(wěn)定在貨幣政策中的地位有所弱化，央行開始實行多目標(biāo)制，主要采取定向降準、PSL 放量、短端流動性釋放等措施，貨幣政策由穩(wěn)健中性轉(zhuǎn)變成穩(wěn)健靈活適度。

上述的貨幣政策可以歸納為三個階段：2003年至2006年，實施穩(wěn)健的貨幣政策。2007年至2009年，貨幣政策由金融危機爆發(fā)前的從緊政策轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谖C爆發(fā)后的寬松政策，整體呈穩(wěn)健狀態(tài)。2010年至2018年，重新實施穩(wěn)健的貨幣政策。

貨幣政策對杭州房地產(chǎn)市場的影響

（1）2003-2006年貨幣政策的影響：

2003年杭州房地產(chǎn)市場近乎火爆，出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資占全部固定投資占比也在增長，杭州出臺相關(guān)的“房地產(chǎn)新政”，大幅增加土地供應(yīng)量，加快建設(shè)中低檔商品房，滿足市場需求。

為緩解全國房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，2004年3月，央行取消了房貸優(yōu)惠政策，提高首付比例，國務(wù)院出臺“國八條”和“新國八條”政策，穩(wěn)定房價；9月，銀監(jiān)會發(fā)布“212 號文件”，收緊房地產(chǎn)信托；10月，央行提準。受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)價格上漲過快現(xiàn)象得到一定程度抑制，銷售受挫，且因2003年土地供應(yīng)大幅度增加，杭州庫存明顯增加。

2005年，房地產(chǎn)市場供應(yīng)面積增速放緩，由于宏觀政策出臺，炒房投機行為得到有效抑制，購房需求壓縮，房價均有所下跌，銷售陷入低迷。直到第4 季度剛性購房需求得到釋放，銷售才出現(xiàn)回升現(xiàn)象。

2006年，杭州房地產(chǎn)投資總額增量放緩，新開工面積和推地面積較2005年有明顯下降，由于囤地嚴重，供需比失衡，房價飛漲，市場形勢較為嚴峻。雖然國家出臺了包括“國六條”、“國十五條”、個人所得稅的征收等政策，央行二次加息，三次上調(diào)存款準備金率，年初取消住房貸款優(yōu)惠利率，年底發(fā)布“金融穩(wěn)定報告”指出要警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險，但總體看抑制房價收效甚微。

2003年至2006年，杭州房地產(chǎn)總體屬于高發(fā)展期，一方面市民的收入不斷增長，一方面是“居者有其屋”的需要，以及市區(qū)的土地稀缺，使房價漲幅較快。房地產(chǎn)市場受市民需求、土地供應(yīng)、房產(chǎn)政策、貨幣政策等綜合影響，貨幣政策由于總體穩(wěn)健，對市場的影響并非主導(dǎo)因素。

（2）2007-2009年貨幣政策的影響：

2007年上半年樓市銷售形勢火爆，成交面積和成交金額創(chuàng)新高，高地價推動了房價的跳躍性增長，房子供不應(yīng)求。2007年中國采取緊縮貨幣政策，央行連續(xù)6 次加息，10 次上調(diào)存款準備金率，提高二套房貸首付和利率，抑制非剛性購房需求，限制投機住房的行為，調(diào)控住房保障，采取稅收從嚴政策。直到第四季度，供求矛盾才逐漸緩和，杭州高漲的購房熱潮逐漸冷卻了下來，銷量下降。

2008年初，杭州樓市成交量縮水嚴重，成交價格低于預(yù)期。金融危機爆發(fā)后，中央采取適度寬松政策，市場在短期維持謹慎和觀望的態(tài)勢。5月，杭州出臺多個穩(wěn)定和促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策以挽救房地產(chǎn)市場。10月，下浮個人住房貸款利率、降低企業(yè)自有資金的比重、下調(diào)購房稅收，促進房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

2009年初，杭州房地產(chǎn)市場處于市場的最低谷狀態(tài)，房地產(chǎn)投資增速回落，杭州繼續(xù)貫徹落實房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，刺激房地產(chǎn)市場。3月份，市場出現(xiàn)實質(zhì)性反彈，年中房地產(chǎn)市場迅速回暖，出現(xiàn)了購房高潮，第三、四季度市場近乎火爆。年末，政府將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到了5年，并將開發(fā)商拿地首付比例提高到五成，分期繳納全部價款的期限不得超過一年，遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展過快現(xiàn)象。

縱觀這三年，貨幣政策與配套的其他樓市政策相疊加，對杭州房地產(chǎn)市場影響巨大，市場對政策反應(yīng)較快，短期調(diào)控作用明顯。

（3）2010-2011年貨幣政策的影響：

2010年杭城樓市起伏較大。1月，杭州取消購房稅費補貼，增加房產(chǎn)交易成本，打擊投機購房行為，遏制房價上漲，但外地投資購房需求火爆，成交價格攀升迅速。4月17日提出限購限貸政策，減少外地投資客，市場轉(zhuǎn)冷。9月出臺政策不再減免1年內(nèi)重新購房的納稅人的個人所得稅，10月，杭州出臺限購令，市場轉(zhuǎn)入低迷。

2011年1月26日，國務(wù)院的出臺“新國八條”調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，同時，上調(diào)土地增值稅率最高至5%，打擊開發(fā)商囤地的積極性。央行連續(xù)兩次加息，加重了市場上觀望的氣氛。2011年，杭州房產(chǎn)成交基本處于低位運行狀態(tài)，直到9、10月，杭州才全面進入降價階段，成交量達到全年最高峰。

2010-2011年穩(wěn)健略緊縮的貨幣政策下，杭州房地產(chǎn)總體由火爆到低位運行態(tài)勢，雖有起伏，總體符合政策導(dǎo)向。

（4）2012-2013年貨幣政策的影響：

2012年杭州房地產(chǎn)延續(xù)2011年的下跌行情。2月7日，央行將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點關(guān)注領(lǐng)域，3月3日，四大銀行提出首套房貸利率不高于基準利率，購房成本下降，全年總共4 次下調(diào)人民幣存款準備金率，促進房地產(chǎn)市場的回暖。7月以后，隨著成交量的持續(xù)回暖，樓市開始逐漸反彈。

2013年，伴隨新“國五條”公布、房產(chǎn)稅傳聞的逆向推進，市場在3、4月就已攀上成交高峰，4月10日起，浙江省住房公積金上調(diào)繳存額度，抑制投資客的需求。11月26日，杭州提升二套房首付比例至7 成，客戶觀望情緒增高，成交量迅速下降。直到12月，市場才有小幅回暖現(xiàn)象。

（5）2014-2015年貨幣政策的影響：

2014年整體樓市行情呈逐月遞增趨勢，年底成交量大幅上漲，但成交均價下跌，杭州房地產(chǎn)庫存高，去化壓力大。4月，央行定向降準，8月，杭州放寬限購政策，10月，央行放寬二套房貸，同時，杭州提出了“杭八條”政策，加大公積金對職工購房的支持力度。11月，央行實行降息，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2015年第一季度，全市商品房成交供應(yīng)量較少，2月，央行降準降息，3月出臺3.30 新政，此后成交供應(yīng)呈爆發(fā)式增長，政策影響明顯，基本需求大于供給。4月，杭州的貸款申請條件放寬，杭州房地產(chǎn)市場交易量大幅度上升。7月后交易量和價格下降。11月，央行再次降準降息，房地產(chǎn)交易量和價格又有了新的上升。

2014-2015年在穩(wěn)健略寬松的貨幣政策下，杭州房地產(chǎn)由低迷向量價齊升的態(tài)勢發(fā)展。

（6）2016-2018年貨幣政策的影響：

2016年成交勢頭良好,量價均創(chuàng)歷史新高。2月隨著去庫存政策，房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅調(diào)減等利好政策的加碼,市場呈現(xiàn)積極向好的態(tài)勢。9月19日起，杭州部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶彛?1月10日起，杭州實施進一步住房限購、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，市場交易量和價格下降。

2017年，杭州樓市緊跟全國樓市政策，資金面持續(xù)去杠桿化，并且升級了非本地居民的限購措施，加大限購范圍，緩解供求關(guān)系緊張，抑制投資性需求，穩(wěn)定市場預(yù)期。全年成交量較2016年下滑，但房價總體上漲。

2018年初，杭州房地產(chǎn)市場火熱，供不應(yīng)求，至4月份，搖號政策發(fā)布，房企進入短暫觀望期，供銷兩端均走低，觀望期結(jié)束后，市場重回火熱行情。2018年住建部罕見多次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，堅決遏制房價上漲。2018年的調(diào)控政策非常注重強化市場監(jiān)管，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場。

2016年至2018年采用穩(wěn)健中性至穩(wěn)健靈活適度的貨幣政策，市場起到一定的調(diào)控作用，在多重政策的共同作用下，房價上漲一定程度得到遏制。

影響及反思

杭州房地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)，但短期的貨幣政策并不能保持房地產(chǎn)長期的健康穩(wěn)定發(fā)展，從長遠看，房地產(chǎn)行業(yè)要平穩(wěn)發(fā)展，相關(guān)的貨幣政策和行政法規(guī)需要有長效的機制，將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段以及一腳油門一腳剎車的調(diào)控方式難以取得滿意的成效。

2003年至2018年，房地產(chǎn)市場主要由國家統(tǒng)一進行宏觀調(diào)控，存在“一刀切”、滯后性等問題。因此，中央政府應(yīng)該放權(quán)地方，使不同城市根據(jù)自己的需要決定房地產(chǎn)的走向，達到房地產(chǎn)穩(wěn)定的效果。

其次，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會增加通脹壓力，由于調(diào)控存在滯后性，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象，導(dǎo)致社會總成本的抬升，供需結(jié)構(gòu)不平衡，出現(xiàn)通貨膨脹。因此，政府應(yīng)該調(diào)控重心放在保障性住房上，完善租賃市場體系，從而弱化商品房買賣帶來的通貨膨脹影響。

2003年至2018年的宏觀調(diào)控主要注重商品房的銷售而忽視了保障性住房的租賃，影響低收入人群的居住條件。因此，政府應(yīng)該加大保障性住房的建設(shè)力度，改善低收入人群的住房條件，從而改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定。

影響預(yù)測

2017年10月18日，中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會在人民大會堂舉行，習(xí)近平在十九大報告中提出要堅持房子是用來住的，不是用來炒的，要大力發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著十九大精神的貫徹落實，以發(fā)展租賃市場為代表的房地產(chǎn)新趨勢將逐漸成為主流。

十九大報告將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生以下幾大影響：

首先，未來政府對房地產(chǎn)政策將會有大的變化，以促進房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。政府將從供給側(cè)和需求側(cè)雙側(cè)入手，不僅給予提取住房公積金、銀行貸款等支付租金的政策，賦予承租人更多的權(quán)力支持，還會鼓勵個人、機構(gòu)提供租賃住房，在稅費、融資方面給予更多的政策支持。同時完善市場準則、加強市場監(jiān)管，保證租賃關(guān)系穩(wěn)定。中央政府還將放權(quán)地方政府，讓各地方政府大力發(fā)展住房租賃市場，從而落實十九大精神，達到“房子是用來住”的目標(biāo)。其中租賃住房將由多方提供，體現(xiàn)“多主體供給、多渠道保障”的原則。

其次，受租售同權(quán)政策的影響，相關(guān)國有企業(yè)將轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。同時，國家還鼓勵民營企業(yè)中的機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，使得大量的租賃房屋入市，從而降低購房需求，穩(wěn)定房價。并且，由于土地開發(fā)量的減少，開發(fā)企業(yè)自持商品房比重將會增大，進一步完善擴大了租賃市場。

再者，對消費者而言，傳統(tǒng)的購房觀念將會改變。十九大之前，人們的傳統(tǒng)購房觀念為重買輕租，租售比嚴重不均衡。其產(chǎn)生原因受傳統(tǒng)政策影響和房價的不斷上漲有關(guān)，與此同時，房地產(chǎn)還被賦予了一定的投資能力，促使了重買輕租的房地產(chǎn)思想的形成。十九大以后，傳統(tǒng)購房思想將會弱化，租房占全年房地產(chǎn)交易量的比重將會上升。

最后，保障房供應(yīng)量將加大，更加注重貨幣補貼政策的運用。未來的保障房制度將實行以租賃為主的租購并舉的住房制度。通過采取貨幣配租方式，建立嚴格的保障房資格審核制度，提高住房保障效率，使保障房真正覆蓋中低收入家庭。