淺談物業(yè)管理電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)方法

（重慶中國(guó)三峽博物館，重慶 400015）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提升和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人們生活的水平在不斷提升，同時(shí)人們的用電量也在提高，對(duì)電氣設(shè)備正常運(yùn)行的要求也越來(lái)越高。而隨著電氣智能化的發(fā)展和現(xiàn)代化產(chǎn)品的更新?lián)Q代，都對(duì)物業(yè)部門的電氣設(shè)備管理水平和技術(shù)提出了更高的要求，要求物業(yè)部門要做好電氣設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)工作，確保小區(qū)的正常運(yùn)行，從而保證人們?nèi)粘Ｉ畹男枨蟆?/p>

1 物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的重要性

隨著物業(yè)企業(yè)的管理水平不斷提高，物業(yè)企業(yè)對(duì)電氣設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)意識(shí)也不斷增強(qiáng)，并且人們對(duì)電氣設(shè)備的依賴以及要求越來(lái)越高，所以物業(yè)企業(yè)只有做好電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，提升物業(yè)管理水平，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，才能夠?yàn)槿藗兲峁┝己玫纳瞽h(huán)境。對(duì)此，物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的重要性主要表現(xiàn)為以下3個(gè)方面。

1．1 有利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作是其重要環(huán)節(jié)，同時(shí)電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作的質(zhì)量影響著物業(yè)管理的質(zhì)量，而物業(yè)管理的質(zhì)量又直接影響企業(yè)的社會(huì)地位以及企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)企業(yè)只有通過(guò)高效的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，才能夠有效提高物業(yè)企業(yè)的聲譽(yù)力，才能夠樹(shù)立起物業(yè)企業(yè)良好的形象，從而為物業(yè)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1．2 有利于提升資金利用水平

在物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理工作中，只有高效的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，才能夠有效的減少資源的浪費(fèi)，從而提高物業(yè)企業(yè)資金利用的效率，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的提升。這是因?yàn)楦咝У碾姎庠O(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，可以有效延長(zhǎng)電氣設(shè)備的使用壽命以及減少電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的周期，很多程度上節(jié)省了設(shè)備維修的費(fèi)用，并且電氣設(shè)備的正常運(yùn)行也避免了停工造成的損失，從而使得物業(yè)企業(yè)可以充分利用企業(yè)資金創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

1．3 有利于降低安全事故發(fā)生頻率

新時(shí)期，人們致力于和諧安全社區(qū)的建立。而在物業(yè)管理工作中，有效的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，不僅可以保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，而且可以有效提升電氣設(shè)備的技術(shù)性和安全性，從而降低安全事故的發(fā)生頻率，推動(dòng)和諧安全社區(qū)的發(fā)展。

2 物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的方法

物業(yè)企業(yè)在公共配套設(shè)施中所配備的電氣設(shè)備具有較大的比重，并且電氣設(shè)備與排水、供電、電梯、消防等方面都有著緊密的聯(lián)系，一旦電氣設(shè)備發(fā)生故障問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致這些系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行，給物業(yè)管理和人們生活造成極大的不便。因此，在進(jìn)行電氣設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)工作時(shí)，相關(guān)的維修人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)范操作進(jìn)行，并且及時(shí)的對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)及保養(yǎng)，保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行。

2．1 充分調(diào)查了解電氣設(shè)備的情況

當(dāng)電氣設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，維修人員并不是事故發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)目擊者，操作人員才是，所以維修人員在進(jìn)行維修工作時(shí)，要及時(shí)向操作人員或者用戶了解故障情況，包括設(shè)備故障外部情況、是否有異常聲音和氣味、是否曾經(jīng)修理過(guò)、修理的內(nèi)容等等方面，通過(guò)他們的陳述及時(shí)地了解電氣設(shè)備與正常運(yùn)行時(shí)有何異常，從而快速的縮小核查范圍，找出電氣設(shè)備發(fā)生故障的原因。

2．2 進(jìn)行直觀的檢查

維修人員在對(duì)電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)時(shí)，要通過(guò)望、聞、聽(tīng)、切的方法進(jìn)行，即進(jìn)行直觀的檢查。望，就是要眼看，維修人員在進(jìn)行電氣設(shè)備的維護(hù)時(shí)，首先就是要看，查看設(shè)備的零件位置是否正確、電控裝置是否有報(bào)警提示、是否有保險(xiǎn)燒斷、元器件是否有裂痕、電纜電線是否完好等等，通過(guò)肉眼來(lái)觀察這些較為淺顯的故障。聞，就是維修人員要聞是都有異常或者刺激性的氣味，通常情況下，電氣設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，無(wú)論是短路、連接錯(cuò)誤、導(dǎo)線松動(dòng)、觸點(diǎn)接觸不良、熔斷器熔斷、虛焊、假焊等原因造成，都會(huì)伴隨著發(fā)熱現(xiàn)象使得絕緣材料散發(fā)出刺激性的氣味，維修人員可以尋找這些氣味的來(lái)源，可以有效地減少核查的時(shí)間，同時(shí)進(jìn)行維修也更加具有針對(duì)性。聽(tīng)，就是要區(qū)別出電氣設(shè)備與正常運(yùn)行時(shí)聲音有什么異常，電氣設(shè)備在正常運(yùn)行的情況下所發(fā)出的聲音一般都是比較均勻柔和的，因此維修人員要充分掌握不同聲音之間的區(qū)別。切，就是要用手去觸碰電氣設(shè)備元件的溫度，看看是否有某個(gè)元件不正常發(fā)熱，以此來(lái)判斷故障發(fā)生的部位。

2．3 采取合理的檢查方法

在電氣設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)工作中，具有許多的檢查方法，維修人員在對(duì)電氣設(shè)備的檢查過(guò)程中，要根據(jù)實(shí)際的情況采取合理有效的檢查方法，以此有效的保證設(shè)備的正常運(yùn)行。而常見(jiàn)的檢查方法，主要分為以下幾個(gè)方面：

（1）對(duì)比法。對(duì)比法就是要求維修人員要把設(shè)備檢測(cè)的數(shù)據(jù)與平時(shí)記錄的正常數(shù)據(jù)及圖紙資料來(lái)進(jìn)行比較，以此判斷出設(shè)備發(fā)生故障的原因。如果檢測(cè)的電氣設(shè)備沒(méi)有平時(shí)記錄和圖紙資料，可以參照同等型號(hào)的設(shè)備進(jìn)行比較。

（2）置換元件法。置換元件法的應(yīng)用，主要是針對(duì)電氣設(shè)備發(fā)生電路故障時(shí)原因難以確定或者是需要花費(fèi)的檢查時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，便可以通過(guò)置換同樣性能的元件來(lái)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，以此判斷出故障發(fā)生是否是由該電器引起。需要注意的是，在應(yīng)用置換元件法時(shí)要認(rèn)真檢查拆卸下來(lái)的電器是否損壞，在確定是由該電器本身因素造成的故障后，才能夠更換新的電器，這樣可以有效避免置換的新電器再次損壞。

（3）逐步接入法。當(dāng)電氣設(shè)備發(fā)生電路短路或者接地時(shí)，通常會(huì)有明顯的外部表現(xiàn)，比如會(huì)冒煙、有火花等。但是電氣設(shè)備內(nèi)部設(shè)有護(hù)罩，除了熔斷器熔斷之外，會(huì)很難發(fā)現(xiàn)其他的外部現(xiàn)象，這時(shí)便可以采用逐步接入的方法，通過(guò)更換熔體，然后把多個(gè)支路交聯(lián)電路，再一路一路逐步地?cái)嚅_(kāi)電路，最后通過(guò)通電試驗(yàn)來(lái)判斷故障發(fā)生在哪一條電路上。判斷出故障發(fā)生在哪一條電路之后，在將這條電路分成幾部分，逐步接入電路，如果在接入某段電路時(shí)熔斷器熔斷，那么就可以判斷出故障發(fā)生在這段電路的某個(gè)電器元件上。這一方法操作簡(jiǎn)單，但是也有其缺點(diǎn)，會(huì)容易導(dǎo)致一些損壞并不嚴(yán)重的電器元件徹底損壞，所以需要斟酌后采用。

2．4 遵循維修先后原則

在進(jìn)行電氣設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)時(shí)，維修人員應(yīng)當(dāng)遵循維修先后的原則，具體就是要先了解清楚之后再動(dòng)手操作，先從外部開(kāi)始再到內(nèi)部，先從機(jī)械檢查再到電氣檢查，先清潔設(shè)備后再維修，先從簡(jiǎn)單開(kāi)始再?gòu)?fù)雜，先從靜態(tài)入手再到動(dòng)態(tài)，先直流后交流，先發(fā)現(xiàn)故障后進(jìn)行調(diào)試?？傊褪且裱陨显瓌t，才能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)故障問(wèn)題并且解決，從而有效避免故障問(wèn)題的進(jìn)一步擴(kuò)大。

3 電氣設(shè)備的管理方法

3．1 完善電氣設(shè)備管理制度

物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，還需要完善相應(yīng)的電氣設(shè)備管理制度，通過(guò)制度規(guī)范電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作。具體措施為：第一，建立起完善的設(shè)備接管驗(yàn)收機(jī)制，做好電氣設(shè)備的接管驗(yàn)收工作，并且要在電氣設(shè)備維修及保養(yǎng)工作之前進(jìn)行，以此確保電氣設(shè)備驗(yàn)收的質(zhì)量；第二，要規(guī)范技術(shù)和安全操作的流程，明確要求設(shè)備管理人員要嚴(yán)格按照相關(guān)的管理制度進(jìn)行技術(shù)和安全方面的操作，以此延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命；第三，完善電氣設(shè)備保養(yǎng)制度，將日常的設(shè)備保養(yǎng)工作與設(shè)備檢修工作緊密聯(lián)系，并且制定相應(yīng)的保養(yǎng)和檢修計(jì)劃；第四，加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行的管理，要涉及到各個(gè)設(shè)備運(yùn)行系統(tǒng)，采取精細(xì)化的管理制度，以此保證設(shè)備正常運(yùn)行。

3．2 加強(qiáng)電氣設(shè)備基礎(chǔ)資料管理

在物業(yè)管理工作中，還需加強(qiáng)電氣設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理，以此更好地為設(shè)備管理工作提供數(shù)據(jù)支持。物業(yè)企業(yè)可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起相應(yīng)的設(shè)備基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫(kù)，包括設(shè)備原始資料、技術(shù)登記、設(shè)備卡片等方面的內(nèi)容，以此方便管理人員可以有效的收集、查詢和應(yīng)用這些基礎(chǔ)資料，從而更好地進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)管理工作。此外，管理人員應(yīng)當(dāng)提升自身的責(zé)任意識(shí)以及專業(yè)能力，積極學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)操作技術(shù)，更好地管理和應(yīng)用這些基礎(chǔ)資料，從而有效提升設(shè)備維護(hù)管理工作的效率。

3．3 提升電氣設(shè)備管理人員的綜合素質(zhì)

首先，在選用電氣設(shè)備管理人員時(shí)，要充分考慮其是否具備相應(yīng)的管理能力和綜合素質(zhì)，以此保證他們與崗位需求相適應(yīng)；其次，制定培訓(xùn)計(jì)劃，要定期的對(duì)電氣設(shè)備管理人員進(jìn)行專業(yè)性的培訓(xùn)，尤其是提升他們的綜合實(shí)踐能力，幫助他們積累更多的維修檢測(cè)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)；最后，設(shè)立相應(yīng)的考核機(jī)制，對(duì)電氣設(shè)備管理人員進(jìn)行考核工作，并且落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，以此增強(qiáng)設(shè)備管理人員的工作意識(shí)和工作責(zé)任，從而更好地進(jìn)行設(shè)備維護(hù)管理工作。