廣深地區(qū)青年公寓的運(yùn)營(yíng)研究

譚 志 潮

(華南理工大學(xué)建筑學(xué)院，廣東 廣州 510641)

1 概述

當(dāng)前中國(guó)城市化快速發(fā)展，但由于房?jī)r(jià)高企，催生了以城市青年為主的租賃市場(chǎng)。另外政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策穩(wěn)房?jī)r(jià)，其中包括了地塊投標(biāo)競(jìng)自持物業(yè)比例，國(guó)家層面也支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，預(yù)示著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)的拓展。而作為一線城市的廣深地區(qū)出現(xiàn)了不少青年公寓產(chǎn)品，因此本文對(duì)該地區(qū)典型的青年公寓泊寓和自如進(jìn)行調(diào)研，分析它們?cè)卺槍?duì)市場(chǎng)、青年受眾等運(yùn)營(yíng)方式的優(yōu)劣，為未來(lái)城市青年居住問(wèn)題的解決做出一點(diǎn)貢獻(xiàn)。

2 青年公寓研究

2.1 青年公寓的運(yùn)營(yíng)商研究

廣深地區(qū)當(dāng)前發(fā)展良好的青年公寓品牌分別有萬(wàn)科旗下的泊寓和鏈家旗下的自如友家。

其中泊寓是自持或租賃有相當(dāng)規(guī)模的樓房進(jìn)行改造出租，作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科在住宅設(shè)計(jì)以及管理上有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)。鏈家則是傳統(tǒng)的房屋中介，通過(guò)與寄租在鏈家的業(yè)主簽約，把分散在城市各處的個(gè)人住房用自如統(tǒng)一的裝修以及配套標(biāo)準(zhǔn)改造，然后再通過(guò)鏈家平臺(tái)出租，以有特色的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)對(duì)當(dāng)下混亂的個(gè)人租賃市場(chǎng)。

2.2 萬(wàn)科泊寓模式

萬(wàn)科的公寓發(fā)展經(jīng)歷了十年時(shí)間，從最開(kāi)始的“萬(wàn)匯樓”到后來(lái)的“萬(wàn)科驛”，再到現(xiàn)在的萬(wàn)科泊寓，積累了豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。

下文以泊寓在廣州的其中一個(gè)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目從當(dāng)前容納了絕大多數(shù)廣州青年低廉租金的城中村出發(fā)，通過(guò)收購(gòu)整棟舊廠房改造為符合青年審美以及居住要求的青年公寓。該項(xiàng)目建筑面積約13 000 m2，公寓數(shù)量600套，提供實(shí)用面積在25 m2～35 m2的復(fù)式和平層戶(hù)型。

泊寓在單個(gè)住房單元中能滿(mǎn)足居住、獨(dú)立衛(wèi)浴、晾曬、收納等多個(gè)居住需求，完全實(shí)現(xiàn)拎包入住(見(jiàn)圖1)。在公共區(qū)域配套了健身房、游戲機(jī)室、公共廚房、書(shū)吧等公共服務(wù)設(shè)施(見(jiàn)圖2)，滿(mǎn)足青年人交友、娛樂(lè)的需求。另外對(duì)比城中村，泊寓在建筑使用合理、安全上有保證。

在運(yùn)營(yíng)模式上，采用區(qū)別于個(gè)體房東以及住房中介的租賃方式，免收中介費(fèi)和低押金，租賃費(fèi)用構(gòu)成由租金、公攤管理費(fèi)以及水電費(fèi)構(gòu)成。在租金對(duì)比上，對(duì)比棠下城中村同樣面積的單間要貴20%左右。在室內(nèi)配套上，泊寓可實(shí)現(xiàn)拎包入住，相對(duì)比性?xún)r(jià)比明顯。

而且在物業(yè)管理上由泊寓團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一管理，實(shí)行門(mén)禁制度，相對(duì)城中村個(gè)體租戶(hù)在安全居住上具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。

在規(guī)劃選址上，選取聚集了大量年輕人的天河區(qū)棠下城中村西北部，臨近科韻路和中山大道直接連接珠江新城等天河商圈，在租金水平和居住區(qū)位上優(yōu)勢(shì)明顯。

在公共配套上，除了建筑首層自帶的部分商業(yè)外，由于地處棠下，周邊有大量為年輕人配備的自營(yíng)購(gòu)物以及服務(wù)店鋪。棠下周邊還有成熟的教育、醫(yī)療保障體系以及休閑的天河公園。

在公共交通上，周邊有地鐵5號(hào)線科韻路站以及運(yùn)輸量巨大的棠下BRT，在30 min內(nèi)可以到達(dá)珠江新城、體育西路等天河核心區(qū)，交通非常便利。

在戶(hù)型上，均為平層或復(fù)式的配套獨(dú)立衛(wèi)浴的單間。結(jié)合萬(wàn)科多年的戶(hù)型研究，公寓平面布局合理，家具電器結(jié)合緊湊，空間利用率高。

在后期的運(yùn)營(yíng)中，首次出租出租率便高達(dá)100%，而且租用群體也為年輕人，符合萬(wàn)科策劃的預(yù)期。但是運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，例如由于需求火爆，泊寓已經(jīng)連續(xù)漲了兩次價(jià)。另外租金配比很不合理，房間的租金僅為1 100元，但公攤的管理費(fèi)高達(dá)200元。在房屋的使用上，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，多數(shù)反映墻體隔音差、洗手間排水不暢甚至有漏水現(xiàn)象、復(fù)式戶(hù)型悶熱、電器布置不合理等問(wèn)題。其中主要原因是老舊廠房改造，考慮到結(jié)構(gòu)安全，墻體采用了輕質(zhì)隔墻，而衛(wèi)生間處為新加結(jié)構(gòu)與原有結(jié)構(gòu)交接處理不妥當(dāng)，導(dǎo)致了建筑使用的問(wèn)題。最后是物業(yè)管理上不作為問(wèn)題比較嚴(yán)重，租客反映多數(shù)提出的問(wèn)題后來(lái)都沒(méi)有解決。

2.3 鏈家的自如模式

自如友家在運(yùn)營(yíng)模式上首先采用分散式租賃的模式，在房產(chǎn)存量市場(chǎng)背景下，通過(guò)對(duì)回收回來(lái)房子再分隔，通常是把客廳再分隔為兩個(gè)房間，然后根據(jù)房間的大小和是否有自帶衛(wèi)生間來(lái)決定租金的高低，自如作為二房東掙取差價(jià)。自如的出現(xiàn)解決了房東與租客之間的顧慮以及信任問(wèn)題，降低了他們租金上的風(fēng)險(xiǎn)以及租賃成本，是一種一舉兩得的租賃模式。

在規(guī)劃選址上，自如友家不像其他兩個(gè)品牌有集中的住房，自如的住房都是分散在城市各處小區(qū)。一般的小區(qū)由于是居住用地，周邊自然環(huán)境或者人文環(huán)境都要較城中村好。

在公共交通上，自如多數(shù)住房都在優(yōu)質(zhì)的公共交通如地鐵、BRT的覆蓋范圍內(nèi)。

在公共配套上，對(duì)比萬(wàn)科的自持物業(yè)，自如的住房能夠享受到小區(qū)內(nèi)部完善的配套服務(wù)設(shè)施，而且多數(shù)房源臨近地鐵，交通方便、配套完善，比環(huán)境復(fù)雜的城中村好得多。

在物業(yè)管理上，自如的房子以及分隔出來(lái)的單間都采用了電子密碼鎖，方便密碼的管理和更換。由于住房的分散化，自如住房的公共區(qū)域衛(wèi)生清潔只能兩周清潔一次，而且成本較高。

在戶(hù)型上，自如的房子改造受原有戶(hù)型影響，多數(shù)戶(hù)型為主臥帶衛(wèi)生間，次臥以及客廳臥室只能共用公共衛(wèi)生間。有利于豐富產(chǎn)品線，形成了租金的階級(jí)梯度，但是不利于個(gè)人隱私以及安全，生活品質(zhì)有所下降。

在室內(nèi)空間設(shè)計(jì)上，自如并不如泊寓，首先戶(hù)內(nèi)的公共空間被認(rèn)為壓縮到最少，其次是出于成本考慮，房間內(nèi)部布置也較簡(jiǎn)陋(見(jiàn)圖3)。整體的設(shè)計(jì)導(dǎo)向是低成本的舒適、安全居住的方向。

在后期的運(yùn)營(yíng)上，由于自如存在對(duì)戶(hù)型再分隔的處理，在法律上是灰色地帶，安全上也有風(fēng)險(xiǎn)。另外自如實(shí)際上是多人合租的住房，在水電計(jì)費(fèi)上難以劃分到個(gè)人，只能租客們商議平攤，這中間存在著不公平。最后同樣與泊寓相似，后期的物業(yè)管理不到位，租客反映的問(wèn)題時(shí)常得不到解決。

3 結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)青年公寓進(jìn)行了分析，研究發(fā)現(xiàn)泊寓和自如在自持物業(yè)以及分散式物業(yè)青年租賃市場(chǎng)上都走出自己模式和發(fā)展道路，他們也在運(yùn)營(yíng)中展現(xiàn)了自身的優(yōu)勢(shì)以及后期過(guò)程中的一些不足。希望本文的成果能為后續(xù)有關(guān)青年公寓的研究提供一些參考，為解決青年租賃的問(wèn)題作出一些貢獻(xiàn)。