常州：購(gòu)房者不急于出手

胡飛 郭鐵

“用我們行內(nèi)的話說(shuō)，不管你的企業(yè)有多大，在常州搞開(kāi)發(fā)，是條龍你就得盤著，是只虎你就得臥著。哪怕你是大企業(yè)，在常州也顯示不出品牌優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槟愀悴黄饋?lái)?！弊辖鸪情_(kāi)發(fā)商張新華（化名）對(duì)《民生周刊》記者如此形容常州的樓市。

常州地處長(zhǎng)江之南、太湖之濱，與蘇州、無(wú)錫連成一片，并稱“蘇錫常都市圈”。常州素以紡織之鄉(xiāng)聞名，但近年另一行業(yè)——房地產(chǎn)市場(chǎng)更引人注目。庫(kù)存量大、空置率高、價(jià)格洼地，幾乎成為貼在常州樓市上的標(biāo)簽。

被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”的常州，面對(duì)央行的房貸新政，將會(huì)掀起怎樣的波瀾？

新政有待觀察

7月15日，常州日?qǐng)?bào)頭條《常州市已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)》稱，“我市樓市雖然出現(xiàn)了調(diào)整，但下降幅度相對(duì)較小，市區(qū)商品房銷量在全省和江浙滬城市中的排名沒(méi)有發(fā)生變化，依然是全省第3、江浙滬第5。業(yè)內(nèi)人士表示，我市房?jī)r(jià)可下降的空間不大，目前已到了購(gòu)房的好時(shí)機(jī)”。

報(bào)道甫出，輿論一片嘩然。對(duì)此，張新華笑著說(shuō)：“最幸福的應(yīng)該是常州老百姓，因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜?！?/p>

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，常州樓市9月均價(jià)7345元/㎡，而周邊城市蘇州均價(jià)12091元/㎡，無(wú)錫均價(jià)8199元/㎡。常州房?jī)r(jià)主要集中在5000到7000元/㎡，占52%，其次是7000到10000元/㎡，占28%。

同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，常州樓市月末存量887.61萬(wàn)平方米，最長(zhǎng)去化周期約22個(gè)月。不僅是常州，從當(dāng)月監(jiān)測(cè)的全國(guó)各線城市庫(kù)存總量環(huán)比增幅來(lái)看，三四線城市高于一線城市和二線城市，但各線城市庫(kù)存都無(wú)下行態(tài)勢(shì)。

房貸新政帶來(lái)明顯的變化是購(gòu)房者關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。星河國(guó)際的項(xiàng)目經(jīng)理張學(xué)博說(shuō)：“之前他們的問(wèn)題是年底房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)調(diào)整，現(xiàn)在比較關(guān)注的是新政具體什么時(shí)候會(huì)落地，買房門檻是否會(huì)降低，貸款利率是否會(huì)降低，這些將會(huì)給他們帶來(lái)什么樣的實(shí)惠和好處。他們還關(guān)心，新政出來(lái)以后，關(guān)注購(gòu)房的人多了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲上去?！庇浾咴诓稍L過(guò)程中遇到的購(gòu)房者，大多數(shù)都表示現(xiàn)在看房是擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)樾抡蠞q。

新城控股集團(tuán)有限公司營(yíng)銷經(jīng)理謝純認(rèn)為，房貸新政最大的好處，是給購(gòu)房者增加信心，提高心理上的預(yù)期值?！霸瓉?lái)觀望的購(gòu)房者出來(lái)了，但是只是出來(lái)看看，并不急著出手”。

央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，被普遍認(rèn)為是對(duì)改善型買家利好，然而根據(jù)常州許多售樓中心反映，大約有70%的看房者和購(gòu)房者屬于首次置業(yè)。張新華說(shuō)：“我們有個(gè)習(xí)慣，買漲不買跌。新政一出，生怕房?jī)r(jià)要上漲，剛需購(gòu)房者就坐不住了。十一期間看房者和購(gòu)房者幾乎都是之前已經(jīng)有過(guò)多次接觸的?！?/p>

十一期間，紫金城銷量3000萬(wàn)元。張新華認(rèn)為這很可觀，比9月銷售情況好太多。他認(rèn)為這與央行新政有很大關(guān)系，他看好新政的刺激作用。

星河國(guó)際銷量6000萬(wàn)元，環(huán)比有大幅度提高。但是張學(xué)博認(rèn)為，歷年來(lái)都是這樣，十一期間會(huì)有上漲，所以現(xiàn)在還不能單純說(shuō)是政策給予的刺激，還有待于觀察。常州是三線城市，對(duì)政策的敏感度有緩沖期，不像一二線城市那么迅速。在他看來(lái)，最近還是屬于正常的階段。

鑫洋置業(yè)的顧問(wèn)朱家利也表示，新政目前對(duì)常州二手房市場(chǎng)還沒(méi)有影響。“我們店面確實(shí)有一個(gè)客戶，一看新政，擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，十一過(guò)后就定下來(lái)。但總體來(lái)說(shuō)沒(méi)有改變?！?/p>

早在7月份曾經(jīng)有朋友問(wèn)過(guò)張學(xué)博是否已經(jīng)到了該出手的時(shí)候，當(dāng)時(shí)他的回答是再等一等。央行新政出臺(tái)后，又有朋友咨詢，他的回答仍然是有待觀察。

“新政剛剛出臺(tái)，現(xiàn)在還是窗口期，不會(huì)這么快有最終結(jié)論，大家都持觀望態(tài)度，都沒(méi)有急于去判斷這個(gè)政策是不是非常好，現(xiàn)在判斷確實(shí)過(guò)早，很難給出具體的結(jié)論性的回答”。

“根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該會(huì)有一些促進(jìn)作用或者幫助，從以往的情況來(lái)看，市場(chǎng)的反饋應(yīng)該會(huì)有4到5個(gè)月的周期。第一，消費(fèi)者肯定不會(huì)像之前那樣去盲從消費(fèi)。第二，我們房產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的看法也會(huì)比較客觀。不會(huì)一有政策就盲目地漲價(jià)，我們也會(huì)給出正確的配合。不會(huì)有大幅的調(diào)整。刺激作用肯定會(huì)有，但周期有多長(zhǎng)，具體實(shí)效有多長(zhǎng)，這個(gè)還不清楚，還要看?！睆垖W(xué)博說(shuō)。

常州市住房保障和房產(chǎn)管理局一位工作人員表示：“政策出來(lái)以后，常州的樓市還是比較平穩(wěn)的。我們沒(méi)有限購(gòu)，政策的作用會(huì)相對(duì)緩和一點(diǎn)。但是現(xiàn)在不好做評(píng)價(jià)和判斷，因?yàn)檎叱鰜?lái)的時(shí)間比較短，我們還是在關(guān)注市場(chǎng)的走向。”

七折？不可能！

貸款利率能否達(dá)到基準(zhǔn)利率的七折？

“這是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題?！睆垖W(xué)博告訴記者，哪怕是相差0.5的折扣，購(gòu)房者也會(huì)要求換銀行做貸款。

雖然四大國(guó)有商業(yè)銀行都針對(duì)房貸新政做出表態(tài)，但都沒(méi)有明確執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。記者走訪了四大國(guó)有商業(yè)銀行的常州支行，目前均沒(méi)有實(shí)施細(xì)則通知?！罢J(rèn)貸不認(rèn)房”的政策已經(jīng)實(shí)施，但首套房貸款利率仍是基準(zhǔn)利率。

張學(xué)博咨詢過(guò)該政策，銀行都不做正面回答。根據(jù)他的預(yù)測(cè)，基準(zhǔn)利率的七折很可能達(dá)不到。目前只有中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行房貸可打九五折，但是有捆綁業(yè)務(wù)，需要購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。

他說(shuō)：“短期之內(nèi)不會(huì)有太大的變化。政策上說(shuō)，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。各大銀行都存在盈收平衡點(diǎn)，存定期的利率比打完七折的利率還要高，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是虧損的。短期之內(nèi)大量打折不會(huì)存在?！?/p>

謝純也認(rèn)為不可能存在存貸款倒掛的情況，“不排除有些小銀行為了搶市場(chǎng)，可能會(huì)達(dá)到九五折，或者九折，甚至八五折，但這是極限。我認(rèn)為折扣可能會(huì)集中在八五折到九折之間”。

張新華則更直接：“放貸出去不賺錢，誰(shuí)會(huì)干這個(gè)事情？”

中國(guó)銀行常州支行的工作人員明確告訴記者：“銀行不可能打七折，銀行的投資成本都達(dá)到基準(zhǔn)利率的九折。我們現(xiàn)在也在等細(xì)則，但是具體什么時(shí)候出，還沒(méi)有通知?！?/p>

“暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束”

“常州的房子太多了。”一位出租車司機(jī)向記者感慨。她的一位朋友去年剛買完房，價(jià)格就降了2000多元。她現(xiàn)在每天都接到好幾條樓盤促銷活動(dòng)短信，她說(shuō)：“我覺(jué)得房?jī)r(jià)不會(huì)再漲了?，F(xiàn)在常州大部分人手中都有兩套房，又都是獨(dú)身子女，將來(lái)兩個(gè)家庭一合并，就有4套房。以后還有誰(shuí)買房？”

記者沿著長(zhǎng)虹路高架進(jìn)入武進(jìn)區(qū)，高架橋兩邊高樓聳立，還有許多樓盤正在施工。曾經(jīng)有媒體在此“數(shù)燈”，稱不少小區(qū)夜晚亮燈率不到兩三成。從南部進(jìn)入武進(jìn)區(qū)的武宜路，人煙稀少，但售樓處卻不少，被常州人稱作“售樓一條街”，這里匯集了星河國(guó)際、紫金城、四季城、新城吾悅廣場(chǎng)、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場(chǎng)、華美庭等十多個(gè)樓盤，隨處可見(jiàn)的是樓盤促銷廣告：“感恩大放價(jià)”、“破成本清盤”、“特惠末班車”等等。

“全國(guó)排名前10的開(kāi)發(fā)商，常州入住了9個(gè)。開(kāi)發(fā)商在三四線城市的暴力時(shí)代已經(jīng)結(jié)束?！睆埿氯A說(shuō)。

3月，雅居樂(lè)樓盤的大幅度降價(jià)拉開(kāi)了今年常州房?jī)r(jià)下降的序幕，各大樓盤價(jià)格均有不同程度的下降，降幅在2000元左右。

1月至9月，常州市區(qū)商品住宅供應(yīng)419萬(wàn)平方米，共計(jì)成交350萬(wàn)平方米，成交均價(jià)6712元/㎡。張新華說(shuō)：“與往年相比差了30%。今年的整個(gè)市場(chǎng)都不好。”

9月，常州市區(qū)住宅成交3281套，同比下跌7.7%。

“雖然房貸新政剛出來(lái)時(shí)，各個(gè)樓盤都說(shuō)要漲價(jià)，但到現(xiàn)在也沒(méi)有多少漲的?！敝x純認(rèn)為今年常州房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有指標(biāo)壓力，今年完成情況太不如人意，大部分是40%左右，好的也只有60%。開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到漲價(jià)的時(shí)候，只有可能降價(jià)幅度會(huì)低一點(diǎn)?！?/p>

張新華說(shuō)：“樓市要有翻天覆地的變化，要看地方政府。政府為了賺錢拼命賣地，地賣了以后要造房子，常州人口不多，外地人也不多，外地開(kāi)發(fā)商來(lái)了怨聲載道。政府只考慮自己，不考慮開(kāi)發(fā)商，再這樣惡化下去，外地開(kāi)發(fā)商以后都會(huì)撤走的。這地方不賺錢，誰(shuí)愿意來(lái)？”

今年“首降”的雅居樂(lè)除樓盤規(guī)劃失誤外，很大一部分原因是開(kāi)發(fā)商散伙，其中一名撤出常州市場(chǎng)。

張新華了解，他的開(kāi)發(fā)商朋友日子都不好過(guò)?！般y行開(kāi)發(fā)方面的貸款也不放。開(kāi)發(fā)商的壓力太大，工程在建，可是房子賣不到錢。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有利潤(rùn)可言，少虧就是賺。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)是20%，可現(xiàn)在已經(jīng)虧了10%?！?/p>

大量樓盤背后是土地市場(chǎng)的爆發(fā)。2006年常州成交地塊僅37幅，到2012年已達(dá)169幅，成交金額約334.96億元。截至2012年7月，常州城投債余額為354億元。從城投債占財(cái)政收入比例看，達(dá)到93.40%。而周邊城市揚(yáng)州這一數(shù)據(jù)為56%。這主要基于發(fā)行城投債的融資平臺(tái)披露的年度報(bào)告，融資平臺(tái)的負(fù)債只是地方政府負(fù)債的一部分。

根據(jù)常州市城市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司2013年年度報(bào)告，2012和2013年至少募集了16億元，且已全部用完。

但依靠賣地補(bǔ)償?shù)胤截?cái)政，并非可持續(xù)之法。據(jù)常州市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，2014年1至6月，常州市區(qū)共成交經(jīng)營(yíng)性用地57幅，總面積165.9萬(wàn)平方米，與2013年同期207.9萬(wàn)平方米的成交總量相比，下降20.2%。成交額為95.6億元，同比2013年下降21.5%。從2011年至今，常州土地成交量呈下降趨勢(shì)，今年上半年屬四年來(lái)最低值。

今年9月，常州土地市場(chǎng)成交面積29.9萬(wàn)平方米，環(huán)比8月下跌了21.74%；成交金額25.06億元，環(huán)比下降26.63%。

9月23日，常州市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，要嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)，減少土地供應(yīng)數(shù)量。同時(shí)，在國(guó)有土地房屋征收上，將暫停審批用于國(guó)有土地房屋征收的新建安置房項(xiàng)目。通過(guò)政策引導(dǎo)，盡量組織現(xiàn)有的商品房作為安置房源。

張新華說(shuō)：“房?jī)r(jià)的漲與跌，市場(chǎng)化就行，政府心態(tài)要好，政府和銀行要支持房地產(chǎn)，讓價(jià)格回歸理性。但現(xiàn)在是政府說(shuō)了算，政府的稅收太多了，開(kāi)發(fā)商只不過(guò)是背個(gè)黑鍋。政府不管開(kāi)發(fā)商賺還是虧，賣了房子就要交稅。真正受益的是地方政府。政府又不花一分錢，就是賣地，因?yàn)橘u地來(lái)錢快?！?/p>

紫金城在河北有塊地，因市場(chǎng)不景氣，暫時(shí)擱置?！叭绻袌?chǎng)還是這樣下去，項(xiàng)目越多，死得越快?！?/p>