掉隊(duì)or逆襲？禹洲地產(chǎn)的新變局

楊春霞 高方方

相較于頭部房企20%～50%的增幅，禹洲地產(chǎn)（01628.HK）前7月銷(xiāo)售額增幅只有1.36%，顯得有些格格不入。

8月10日，禹洲地產(chǎn)公告稱(chēng)，2018年7月合約銷(xiāo)售額為30.16億元，與6月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)相差無(wú)幾，僅高于1月份27.58億元的銷(xiāo)售額。

與此同時(shí)，根據(jù)億翰智庫(kù)《2018年1～7月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售金額TOP200》榜單，禹洲地產(chǎn)前7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額為245.1億元，與上年同期基本持平，同比增他1.36%，相比去年年底74%的增速來(lái)講大幅下滑。

而從上述榜單顯示的行業(yè)排名來(lái)看，2018年前7月禹洲地產(chǎn)位居第59位，相較去年同期的第42位下降至17位。

不可忽視的是，禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安提出了2018年實(shí)現(xiàn)600億元的目標(biāo)，而從前7月的銷(xiāo)售額來(lái)看，僅完成了40.85%，這一數(shù)據(jù)不免讓業(yè)內(nèi)質(zhì)疑其銷(xiāo)售目標(biāo)完成存在壓力。

禹洲的銷(xiāo)售增速為何大幅下降？600億元目標(biāo)又該如何實(shí)現(xiàn)？諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊認(rèn)為，與公司戰(zhàn)略本身分不開(kāi)，譬如土地儲(chǔ)備，推盤(pán)節(jié)奏，利潤(rùn)要求等。對(duì)此，《投資者報(bào)》記者向禹洲地產(chǎn)發(fā)去采訪函，公司方面稱(chēng)，“現(xiàn)在為半年報(bào)靜默期，不方便接受媒體采訪?！?h3>銷(xiāo)售承壓

2018年禹洲地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模目標(biāo)存在壓力，從數(shù)字上可以看出，2018年前7月，禹洲地產(chǎn)銷(xiāo)售額為245.1億元，同比增長(zhǎng)1.36%。

而作為對(duì)比的是，同期內(nèi)頭部房企碧桂園增幅為47.75%；恒大為22.81%；保利地產(chǎn)為52.39%；綠地為27.95%；融創(chuàng)更是高達(dá)95.18%。與禹洲地產(chǎn)同級(jí)別的奧園集團(tuán)增幅為143.09%；合景泰富為84.63%；越秀地產(chǎn)為34.43%；佳兆業(yè)集團(tuán)為52.19%。

此外，《投資者報(bào)》記者根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院《2018年1～7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP100》榜單梳理得知，今年前7月，TOP100房企總體銷(xiāo)售規(guī)模為5.53萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)42.31%。

很明顯，從目前業(yè)績(jī)情況來(lái)看，禹洲地產(chǎn)在銷(xiāo)售規(guī)模賽道上逐漸掉隊(duì)。不過(guò)，禹洲地產(chǎn)方面稱(chēng)，要押寶下半年。禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁蔡明輝曾公開(kāi)對(duì)媒體表示，2018年公司計(jì)劃推出的貨量達(dá)900多億元，其中上半年供貨占比35%，下半年占65%。

此外，禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安在近期的博鰲房地產(chǎn)論壇上也直言對(duì)公司完成600億元目標(biāo)有信心。他還在今年股東大會(huì)上透露年初從沿海家園收購(gòu)過(guò)來(lái)的一些項(xiàng)目，也開(kāi)始著手進(jìn)行銷(xiāo)售了。“包括一些武漢、沈陽(yáng)、佛山的項(xiàng)目。貨值大概在10億元左右，不包含在920億的部分中，”林龍安說(shuō)道。

不過(guò)，從土地儲(chǔ)備、業(yè)務(wù)發(fā)展模式以及調(diào)控政策來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，禹洲地產(chǎn)要完成600億元銷(xiāo)售規(guī)模目標(biāo)有一定的壓力。黃琳珊認(rèn)為，嚴(yán)格調(diào)控下，下半年的整體環(huán)境不是很好?！傲硪环矫?，下半年每個(gè)月70億元的銷(xiāo)售金額，在目前比較難拿預(yù)售證以及多城市限價(jià)的情況下，企業(yè)是需要權(quán)衡總體業(yè)績(jī)及利潤(rùn)的平衡，”黃琳珊進(jìn)一步對(duì)記者表示。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，下半年銷(xiāo)售目標(biāo)完成肯定有不確定因素，因?yàn)檎叻矫鎸?duì)于銷(xiāo)售交易環(huán)節(jié)的管制其實(shí)是比較多的，容易帶來(lái)很多問(wèn)題。

此外，房企下半年整體提速的勢(shì)頭，也為禹州地產(chǎn)押寶下半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)帶來(lái)極大挑戰(zhàn)。據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)等媒體報(bào)道，首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）、旭輝控股（00884.HK）、金地集團(tuán)（600383.SH）等多家房企下半年均會(huì)加大銷(xiāo)售力度。

而一二線(xiàn)城市調(diào)控政策加碼的政策高壓也讓土儲(chǔ)大部分集中在一二線(xiàn)的禹洲地產(chǎn)面臨考驗(yàn)。截至2018年3月底，禹洲地產(chǎn)土地儲(chǔ)備超過(guò)1500萬(wàn)平方米，貨值約3000億元，80%的土地儲(chǔ)備都在一二線(xiàn)城市?！耙欢€(xiàn)去年開(kāi)始調(diào)控，今年政策加碼，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓在地板上，房企很痛苦”，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦對(duì)《投資者報(bào)》記者表示。

規(guī)模VS利潤(rùn)？

根據(jù)公開(kāi)資料，自2009年上市以來(lái)，禹洲地產(chǎn)一直保持著30%以上的毛利率及12%以上的凈利潤(rùn)率，甚至長(zhǎng)時(shí)間超過(guò)頭部房企恒大、萬(wàn)科。

以恒大為例。8月6日，恒大發(fā)布2018年半年報(bào)，稅后凈利潤(rùn)超520億元，較去年同期增長(zhǎng)125%以上，一度被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開(kāi)啟了利潤(rùn)新賽道。而不可忽視的是，在2017年之前恒大的凈利潤(rùn)率一直維持在10%左右，2016年、2015年凈利潤(rùn)率均為8.3%。

甚至于萬(wàn)科的凈利潤(rùn)率也一度跌破10%，2015年，萬(wàn)科歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)率較2014年10.76%下降至9.27%。

對(duì)于高利潤(rùn)率及高毛利率持續(xù)發(fā)展的原因，諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊認(rèn)為，成本控制能力是一大重要原因。黃琳珊向《投資者報(bào)》記者給出的一組數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)期間費(fèi)用與營(yíng)收的占比2015年、2016年及2017年分別為-9.00%、-8.33%和-7.83%。

不可忽視的是，禹洲地產(chǎn)自身的高利潤(rùn)增長(zhǎng)模式，也成為其擴(kuò)大規(guī)模的一大掣肘，規(guī)模和利潤(rùn)的平衡問(wèn)題也就成了禹洲地產(chǎn)不可避免的一個(gè)選擇難題。

在追求利潤(rùn)的同時(shí)，禹洲地產(chǎn)并未放棄對(duì)規(guī)模的擴(kuò)張，在2017年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事局主席林龍安表示，2018年禹洲地產(chǎn)的銷(xiāo)售規(guī)模目標(biāo)為600億，2020年跨入千億門(mén)檻達(dá)到銷(xiāo)售規(guī)模1200億元。

不過(guò)，要想在規(guī)模上突圍，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，禹洲地產(chǎn)土地儲(chǔ)備方面還需努力，尤其是要防范所在城市限價(jià)和其他購(gòu)房限制性政策的出臺(tái)。

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安曾公開(kāi)表示，公司土儲(chǔ)戰(zhàn)略布局以一二線(xiàn)為主，80%的土地儲(chǔ)備都在一二線(xiàn)城市，其中，55%的土儲(chǔ)集中在上海、蘇州、杭州、南京、合肥?！八詫?shí)際上土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)還需要有一些新的調(diào)整，尤其是后續(xù)需要尋找一些黑馬屬性的城市土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說(shuō)道。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，禹洲地產(chǎn)全國(guó)性戰(zhàn)略布局已全面展開(kāi)，未來(lái)粵港澳大灣區(qū)將會(huì)是禹洲地產(chǎn)的重要布局區(qū)域。2018年禹洲地產(chǎn)預(yù)計(jì)有300億元預(yù)算用于拿地，其中的三分之一資源將會(huì)用來(lái)布局粵港澳大灣區(qū)。此外，西南片區(qū)也將是禹洲地產(chǎn)重點(diǎn)關(guān)注的片區(qū)，但僅會(huì)在合適時(shí)機(jī)內(nèi)進(jìn)入。