掙值法的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控中的應(yīng)用分析

王晶

（內(nèi)蒙古科技大學(xué)，內(nèi)蒙古 包頭 014010）

20世紀(jì)60年代美國(guó)國(guó)防部首先提出并應(yīng)用掙值法（EarnedValued），經(jīng)過幾十年的發(fā)展，掙值法在實(shí)踐中不斷被完善，英國(guó)、日本、澳大利亞等國(guó)的政府和工業(yè)企業(yè)也紛紛采用。掙值法在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用較少，但不少專家和學(xué)者均認(rèn)為掙值法能有效控制項(xiàng)目的范圍、進(jìn)度和成本，可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)方法的缺陷。此外，掙值法還能有效控制項(xiàng)目總成本，對(duì)工程跟蹤成本執(zhí)行和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估有重要作用。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理方法

國(guó)際先進(jìn)的項(xiàng)目管理發(fā)展幾十年來(lái)，形成了一整套完整的項(xiàng)目動(dòng)作程序和規(guī)范，也開發(fā)出了一系列實(shí)用的、行之有效的項(xiàng)目管理工具和方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理主要有價(jià)值工程（VE）、ABC分析、敏感度分析等，這些工具和方法只是現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理中一些常用的管理工具，但國(guó)際先進(jìn)的項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，這些管理工具是實(shí)用的和卓有成效的。在國(guó)際上，一般從項(xiàng)目立項(xiàng)開始就利用各種各樣的項(xiàng)目管理工具，從項(xiàng)目啟動(dòng)開始，到項(xiàng)目計(jì)劃、執(zhí)行、控制和結(jié)尾，都會(huì)利用管理工具進(jìn)行成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制。比如在制訂計(jì)劃時(shí)，國(guó)際上一般先編制一套完整的工作分解結(jié)構(gòu)，以此指導(dǎo)項(xiàng)目成本、質(zhì)量、進(jìn)度控制。為此，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理還需要新的成本管理方法。

二、掙值法的內(nèi)涵

掙值法實(shí)際上是一種分析目標(biāo)實(shí)施與目標(biāo)期望之間差異的方法，故又常被稱為偏差分析法。掙值法通過測(cè)量已完成工作的預(yù)算費(fèi)用，與已完成工作的實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用相比較，得到有關(guān)計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差，而達(dá)到判斷項(xiàng)目預(yù)算和進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況的目的。其獨(dú)特之處在于，以預(yù)算和費(fèi)用來(lái)衡量工程的進(jìn)度，是一項(xiàng)對(duì)費(fèi)用進(jìn)度進(jìn)行綜合控制的技術(shù)。很多項(xiàng)目在控制成本中已經(jīng)達(dá)到非常細(xì)化的程度，每一個(gè)成本管理的細(xì)節(jié)都想到了，但是在實(shí)際運(yùn)行中感覺控制沒有系統(tǒng)性、指導(dǎo)性和前瞻性。在工程完工后，會(huì)說到成本管理的情況。但是在工程某一節(jié)點(diǎn)，某一時(shí)點(diǎn)，如果問起成本情況，在這一時(shí)點(diǎn)成本是超支還是節(jié)約，應(yīng)該采用怎樣的措施，往往會(huì)不知所措。而這些問題正是掙值法管理工具所能做到的，其對(duì)于項(xiàng)目成本管理效果非常顯著，能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目在某一時(shí)段的成本情況是超支還是節(jié)支，并且能和進(jìn)度控制結(jié)合起來(lái)。

三、掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用

費(fèi)用和進(jìn)度是測(cè)定項(xiàng)目執(zhí)行效果的主要指標(biāo)，現(xiàn)代項(xiàng)目管理要求采用有效的方法來(lái)實(shí)行工程項(xiàng)目的費(fèi)用和進(jìn)度控制。以往采用的項(xiàng)目控制方法比較陳舊，也很粗淺。而掙值法是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的創(chuàng)新，其在費(fèi)用和進(jìn)度管理中的措施如下。

（一）費(fèi)用、進(jìn)度綜合檢測(cè)

在傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理中，成本、進(jìn)度和質(zhì)量是分別用不同方法管理的。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理而言，常用的是甘特圖、里程碑、網(wǎng)絡(luò)圖、計(jì)劃評(píng)審、關(guān)鍵路徑等，應(yīng)用的是成本會(huì)計(jì)的分析方法。其對(duì)項(xiàng)目成本管理，就是把項(xiàng)目進(jìn)展過程中成本的預(yù)計(jì)值與成本會(huì)計(jì)法應(yīng)用在項(xiàng)目進(jìn)程的終點(diǎn)時(shí)，無(wú)疑是正確的，可以說明最終的費(fèi)用是節(jié)約還是超支。但是，項(xiàng)目的管理，實(shí)際是對(duì)項(xiàng)目發(fā)展過程的管理，一個(gè)項(xiàng)目短則數(shù)月，長(zhǎng)則數(shù)年，其間的內(nèi)外條件千變?nèi)f化。掙值法原理的創(chuàng)新之處在于，引入了第三個(gè)參數(shù)，即在成本費(fèi)用的預(yù)計(jì)值和實(shí)際值之外，引入了掙值的概念。借助計(jì)算機(jī)管理的幫助，任意時(shí)刻的進(jìn)度與費(fèi)用的定性和定量的差異，都可以清清楚楚地顯示出來(lái)，項(xiàng)目管理者可以根據(jù)掙值的這些顯示結(jié)果，作出應(yīng)該調(diào)整進(jìn)度還是控制費(fèi)用的決定。運(yùn)用掙值法原理對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度進(jìn)行綜合檢測(cè)，可以對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施情況作出客觀的評(píng)估，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)原有的和執(zhí)行中的問題，有利于查找問題的根源，并能判斷這些問題對(duì)進(jìn)度和費(fèi)用產(chǎn)生的影響程度，以便采取必要的措施去解決這些問題；可以形象地用 S 曲線把進(jìn)度表中各項(xiàng)活動(dòng)的計(jì)劃要求和實(shí)際支出與實(shí)際進(jìn)展相比較；可以對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度和資金的執(zhí)行情況進(jìn)行測(cè)量，并可進(jìn)行生產(chǎn)效率分析；不僅可以作出項(xiàng)目現(xiàn)狀報(bào)告，而且還能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；能夠提供對(duì)資金和人員的需求分析，根據(jù)情況可隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整；可以靈活地編制項(xiàng)目報(bào)告，即根據(jù)不同項(xiàng)目的需要，提供標(biāo)準(zhǔn)的或按不同習(xí)慣要求的各種報(bào)告。

（二）費(fèi)用、進(jìn)度執(zhí)行的趨勢(shì)預(yù)測(cè)

費(fèi)用、進(jìn)度執(zhí)行效果的趨勢(shì)預(yù)測(cè)是采用趨勢(shì)分析法去預(yù)測(cè)項(xiàng)目或某項(xiàng)任務(wù)完工時(shí)的實(shí)施結(jié)果，以便在項(xiàng)目執(zhí)行過程中能及早地提供這方面的信息。為了保證項(xiàng)目趨勢(shì)預(yù)測(cè)技術(shù)的效果，應(yīng)用趨勢(shì)分析法應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是要有一套合乎邏輯的分析技術(shù)，以便能定期確認(rèn)被檢查的那些任務(wù)的實(shí)際執(zhí)行效果與原定計(jì)劃或預(yù)算之間發(fā)生的偏差值：二是根據(jù)已確認(rèn)的這個(gè)偏差值，選用合適的外推法來(lái)推斷該項(xiàng)任務(wù)完工時(shí)的發(fā)展趨勢(shì)。趨勢(shì)預(yù)測(cè)技術(shù)僅僅是一種近似的方法，不可能提供確切的答案。它的精確程度與其他項(xiàng)目控制技術(shù)一樣，均取決于定期提供的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況報(bào)告中各項(xiàng)數(shù)據(jù)和資料的準(zhǔn)確性。實(shí)際上，趨勢(shì)分析圖表不可能提供項(xiàng)目預(yù)期的確切完工日期，也不可能提供確切的項(xiàng)目竣工費(fèi)用和人工時(shí)總數(shù)。不過，它所提供的有關(guān)項(xiàng)目預(yù)期的完工日期、竣工費(fèi)用和人工時(shí)需用量的預(yù)測(cè)值，比用其他方法得出的結(jié)果要更加接近實(shí)際。在項(xiàng)目管理中應(yīng)用掙值法的主要優(yōu)點(diǎn)是，它能為項(xiàng)目經(jīng)理和管理人員及早提供有關(guān)項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)變化情況的信息，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目竣工時(shí)可能出現(xiàn)與原定目標(biāo)產(chǎn)生的嚴(yán)重偏差。

總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度越來(lái)越高，房地產(chǎn)開發(fā)的成本會(huì)越來(lái)越透明；同時(shí)，市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，各方面的監(jiān)管力度在加強(qiáng)，消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)在提升，作為以項(xiàng)目運(yùn)作為業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，項(xiàng)目成本管理會(huì)變得越來(lái)越重要。如何在實(shí)踐中有效地運(yùn)用這些高效的成本管理方法將是以后房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵所在。