試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)的清償順位

劉正全

（中共達(dá)州市委黨校，四川 達(dá)州 635000）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立,并在工商行政管理部門登記注冊的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。自2009年下半年以來，在房屋價(jià)格不斷攀升以致嚴(yán)重影響民眾社會生活甚至經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定的市場形勢下，國家為穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)和民眾生活，出臺了一系列專門針對房地產(chǎn)業(yè)市場的調(diào)控措施。在國家調(diào)控力度大幅度加強(qiáng)的政策推動下，大量的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資問題日益突出和資金鏈條日益緊繃甚至要斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。其后隨著經(jīng)濟(jì)增速調(diào)低換擋，特別是自中央提出“房屋是用來住的，而不是用來炒的”政策以及一系列限購措施出臺之后，大大控制了不斷攀升的房屋價(jià)格，但也客觀上導(dǎo)致了房產(chǎn)業(yè)房屋成交量的不斷下降。當(dāng)這些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條一旦斷裂，就必然會面臨資不抵債進(jìn)而被市場所淘汰而破產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象亦隨之加劇，破產(chǎn)案件大量增多。而破產(chǎn)債權(quán)的清償順位，由于關(guān)涉社會上不同利益主體的利益平衡問題，甚至影響到民生和社會穩(wěn)定，故而成為政府施政和審判實(shí)踐中需要特別關(guān)注和謹(jǐn)慎處理的的焦點(diǎn)問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順位面臨現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)人的主體地位特殊

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)不但分布于金融、勞動、原材料供應(yīng)、稅收等常見領(lǐng)域，而且也分布于包括被拆遷人、消費(fèi)購房人、建設(shè)工程承包人等特殊領(lǐng)域。這些不同領(lǐng)域的債權(quán)群體不但代表著不同的利益屬性，且背后的利益關(guān)系往往紛繁復(fù)雜很難平衡和協(xié)調(diào)，一旦處理不好不但會影響社會大眾的穩(wěn)定心態(tài)，而且也難免會對國計(jì)民生產(chǎn)生消極影響。如果在破產(chǎn)清償案件中不能公平處理并妥善平衡各方利益，甚至將可能觸碰和引發(fā)各類維權(quán)上訪、上訴等群體性事件。

(二）當(dāng)前的立法規(guī)則指引尚不夠明確和細(xì)化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順位規(guī)則主要分布在《企業(yè)破產(chǎn)法》、最高人民法院出臺的相關(guān)司法解釋以及針對個案所做的批復(fù)等規(guī)范性法律文件中。立法規(guī)定大多較為概括，在司法適用中缺乏較為明確和細(xì)化的法律概念界定。比如在消費(fèi)購房人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定中何為消費(fèi)購房人以及支付多大比例可以認(rèn)定為支付大部分購房款的認(rèn)定，法律條文中均沒有明確和細(xì)化的規(guī)定可以直接援引。

從法理學(xué)的角度來講，法律具有評價(jià)功能特別是具有可預(yù)測性功能，該功能可以使人們事先了解其行為的法律后果是合法還是違法，從而決定為或者不為。通過法律的評功能，可以做到保護(hù)守規(guī)則者，懲治破壞規(guī)則者，進(jìn)而達(dá)到調(diào)整人們行為始終保持在法治軌道上并與維護(hù)社會秩序相統(tǒng)一的目的。由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)債權(quán)清償順位規(guī)則規(guī)定諸多方面不夠細(xì)化，在法律適用方面司法實(shí)務(wù)界的做法也不盡統(tǒng)一，結(jié)果同案不同判、同案不同處理結(jié)果現(xiàn)象的存在相當(dāng)廣泛。這不可避免的會導(dǎo)致出現(xiàn)遵守規(guī)則者不滿、而違反規(guī)則者反而獲利的不正常、不公平現(xiàn)象，這不但與社會主義法治建設(shè)的精神要求相悖，而且也極易引發(fā)各類維權(quán)上訪的群體性事件發(fā)生。

（三）實(shí)踐中行政權(quán)與司法權(quán)混合

在破產(chǎn)案件司法實(shí)踐中，為了社會秩序穩(wěn)定和妥善安撫相關(guān)利益群體，政府往往為了發(fā)揮穩(wěn)定社會秩序、保護(hù)民眾利益并平衡各方利益的職能，進(jìn)而主動介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)程序來處理與社會穩(wěn)定密切相關(guān)群體的利益訴求。然則這樣一來，一些與現(xiàn)行法律規(guī)定相沖突并且與市場運(yùn)行規(guī)律相背離的不規(guī)范行為有時難以避免，于是導(dǎo)致產(chǎn)生新的利益糾紛，甚至引發(fā)新的社會矛盾?？梢?，從法律上確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件的債權(quán)清償順位，才是解決問題的根本通道，同時也能推動依法治國進(jìn)程中行政執(zhí)法權(quán)和司法審判權(quán)的有效對接與深層次配合。

二、破產(chǎn)債權(quán)清償順位需堅(jiān)持公平原則，維護(hù)社會總體公共利益

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)意味著一些重大社會群體遭受利益損失，這是毋庸置疑的事情。于是，在破產(chǎn)案件中哪些群體可以獲得優(yōu)先清償甚至可以不參與破產(chǎn)債權(quán)的分配而是以物權(quán)的形式可以先行別除，是諸多社會群體所關(guān)心的重大事項(xiàng)。而分配是否公平，如何做到公平，如何監(jiān)督公平，則是整個破產(chǎn)分配案件進(jìn)程直至分配結(jié)束都會牽涉各方神經(jīng)的主線。因而如何確定破產(chǎn)債權(quán)的清償順位才算是公平，既需要特別審慎，同類屬性同樣順位，又需要針對個案做出特別的處理甚至在一定程度上要維護(hù)社會弱者的利益，總體上既要程序上體現(xiàn)出公開、公平，又要在實(shí)質(zhì)利益上從大局出發(fā)，維護(hù)社會的總體穩(wěn)定，還要符合法律、法規(guī)的要求，即不能以服從大局為由而違背當(dāng)前所制定的法律條文的明確規(guī)定。

確定破產(chǎn)債權(quán)清償順位的基石原則應(yīng)當(dāng)是公平原則。同類債權(quán)相同對待并按比例清償；不同情況當(dāng)有所區(qū)別，對各類不同性質(zhì)的債權(quán)分別依其構(gòu)成要件進(jìn)行界定，予以不同的保護(hù)，然后按先后順序清償。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)領(lǐng)域，各類債權(quán)人的權(quán)利比較集中，權(quán)利沖突非常激烈。基于我國的具體國情和社會生活消費(fèi)水平考慮，保證各破產(chǎn)債權(quán)人的利益只能做到相對公平，給予特定債權(quán)特別保護(hù)，故在確定哪些權(quán)利屬于特定債權(quán)的過程必須要符合現(xiàn)行法律的要求，而且確定的程序要依法公開，避免在確定特定債權(quán)的程序上再產(chǎn)生或引發(fā)出新的矛盾。在確定某類債權(quán)較其他債權(quán)優(yōu)先受償時，應(yīng)當(dāng)審慎考慮其在法律上和法理上的依據(jù)，以及其是否符合或影響社會總體公共利益，是否違背社會弱者保護(hù)原則，權(quán)利順位的設(shè)置還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮到市場交易規(guī)律和社會大眾的心態(tài)。

三、實(shí)務(wù)中對幾類房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順位的認(rèn)定與處理

按照現(xiàn)行法律規(guī)定，①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)需要清償如下幾類：（1）破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)，（2）消費(fèi)購房人的全部或大部分購房款，（3）建設(shè)工程價(jià)款，（4）物權(quán)擔(dān)保債權(quán)，（5）工人勞動報(bào)酬,(6)所欠稅款,(7)普通債權(quán)。破產(chǎn)案件中的清償順位也基本上是按上述進(jìn)行。對于法律條文中暫無明確規(guī)定的被拆遷人權(quán)利順位和商品房買賣合同預(yù)告登記權(quán)利的順位問題，下文擬結(jié)合其他破產(chǎn)債權(quán)的清償順位，給出一定的探討分析。

(一)被拆遷人權(quán)利順位

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于片區(qū)改造、就地城市化或者為推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)片區(qū)發(fā)展，一些房屋則需要被拆遷，而被拆遷房屋的主人則在獲得給予置換房屋和適當(dāng)?shù)呢泿叛a(bǔ)貼的承諾后，就同意讓出了原來賴以生存的居住地。結(jié)果后來由于做出給予房屋置換和貨幣補(bǔ)貼承諾的房地產(chǎn)開發(fā)商因遭遇資金鏈斷裂而被迫啟動進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)初置換房屋和給予一定貨幣數(shù)量的承諾出現(xiàn)了問題，結(jié)果不但導(dǎo)致當(dāng)?shù)孛癖娒裥牟环€(wěn)，而且也讓當(dāng)?shù)氐恼块T非常的頭痛——除了因?yàn)楫?dāng)?shù)孛裆霈F(xiàn)問題，還因?qū)τ诋?dāng)初的拆遷事項(xiàng)，政府的一些部門也或多或少地介入，進(jìn)行了對當(dāng)?shù)孛癖姷男睦硎鑼?dǎo)甚至口頭上勸說。進(jìn)而在出現(xiàn)舊的房屋已經(jīng)被開發(fā)商企業(yè)拆除而新的房屋卻得不到置換而無地方入住的問題時，當(dāng)?shù)孛癖娛紫认氲降木褪菍で笳块T解決。這種涉房屋拆遷問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件在社會現(xiàn)實(shí)中也頻頻出現(xiàn)在公眾視野和新聞報(bào)端。由于被拆遷人原來的居住地是承擔(dān)著其全家人的衣食住行，是維護(hù)其最基本物質(zhì)生活條件的載體，現(xiàn)在因房屋拆遷這一“額外事件”而在搬離原來的居住地之后，再無入住場所。如果剝奪了其置換的房屋，那么將置被拆遷人無處可去?？梢姡徊疬w房屋是具有社會公共利益屬性的。故此，對被拆遷人的房屋應(yīng)發(fā)以物權(quán)屬性對待，在分配之前應(yīng)該予以別除，不應(yīng)列入房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。對于被拆遷人所應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)屬，如果其應(yīng)當(dāng)參與置換的房屋已經(jīng)完工并取得登記，可以依照房屋登記部門的有關(guān)程序直接將不動產(chǎn)所有權(quán)變更登記在其名下，而如果用于置換的房屋為尚未完工仍為期房的，可以由被拆遷人選擇，繼續(xù)排他性地獲得期房所有權(quán)，或者就相應(yīng)期房變價(jià)所得后進(jìn)行排他性受償。

(二)消費(fèi)購房人權(quán)利順位

首先應(yīng)當(dāng)對購房人主體的法律屬性進(jìn)行界定和區(qū)分，分別將其界定為消費(fèi)購房人群體或投資購房人群體，然后再根據(jù)其主體的不同法律屬性有區(qū)別地進(jìn)行對待。對于消費(fèi)購房人群體的債權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以特別保護(hù)并列入優(yōu)先受償順位；而對投資購房人群體的債權(quán)則應(yīng)列為普通債權(quán)。這樣做的合理性在于將兩類群體有區(qū)別的對待有利于化解社會矛盾，促進(jìn)社會和諧與穩(wěn)定，有助于更好地維護(hù)廣大普通民眾的生存權(quán)益，更符合我國現(xiàn)階段的基本國情。從最高人民法院針對個案的的批復(fù)也可以看出，在執(zhí)行程序中，對于那些支付了大部分購房款的在建工程購房款返還請求權(quán)人的權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于工程價(jià)款人的請求權(quán)和抵押權(quán)人的請求權(quán)。②然而，對于“支付了大部分購房款”的表述中，“支付了大部分購房款”是指支付了多少比例卻沒有做出具體的界定③。由于消費(fèi)購房人購房首先是為了滿足自身的生存，其在社會上處于弱勢地位，如果不從法律上對其進(jìn)行特別保護(hù)則會很容易將其推到經(jīng)濟(jì)貧困的社會邊緣地位，故對其破產(chǎn)債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的法理學(xué)依據(jù)主要是基于對于生存權(quán)益的維護(hù)與保障。消費(fèi)購房的預(yù)告登記行為相當(dāng)于物權(quán)變動的公示公信行為，從而達(dá)到維護(hù)消費(fèi)購房群體的整體利益，可以起到很好的社會效應(yīng)。特別是對于大多數(shù)消費(fèi)購房者來說，購買一處用于居住的房屋往往要耗盡其畢生甚至其家里幾代人的財(cái)富積累。故對消費(fèi)購房者予以優(yōu)先保護(hù)符合我國當(dāng)前的社會生活實(shí)際和基本國情。然而，在法律制度上需嚴(yán)格界定哪些購房行為屬于消費(fèi)性質(zhì)的購房，哪些購房行為屬于投資性質(zhì)的購房，做為確立消費(fèi)購房者優(yōu)先順位的基礎(chǔ)和前提。而對于被認(rèn)定為屬于消費(fèi)購房性質(zhì)的購房行為，因?yàn)樵撎幏课菔菫榱藵M足其生存條件的唯一住處，則沒有必要再對購房款支付比例作為優(yōu)先受償條件進(jìn)行限制，應(yīng)當(dāng)對其取消。

(三)建設(shè)工程價(jià)款權(quán)利順位

建設(shè)工程價(jià)款的清償順位優(yōu)先于抵押權(quán)和其他普通債權(quán)，其法理學(xué)上的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款實(shí)際上是物化在了房屋建筑中的建筑工人勞動的價(jià)值，其代表著廣大建筑工人的勞動報(bào)酬（因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款的相當(dāng)一部分是用來發(fā)放建筑工人的工資薪酬）；其社會學(xué)依據(jù)因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款涉及大量進(jìn)城務(wù)工人員及其家庭的生存問題，拖欠建設(shè)工程價(jià)款會產(chǎn)生讓維系建筑工人生存的條件遭受破壞的社會后果。這樣做，其社會后果與法律后果都將后患無窮，也不符合社會主義法治國家的核心價(jià)值。

(四)消費(fèi)購房人預(yù)告登記房屋的權(quán)利順位

消費(fèi)購房人的預(yù)告登記權(quán)屬于準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)。這種準(zhǔn)物權(quán)其實(shí)是屬于法律擬制的物權(quán)，即通過以國家立法模式將具有債權(quán)屬性的請求權(quán)賦予其物權(quán)屬性。預(yù)告登記是為保障將來物權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)做準(zhǔn)備，在司法實(shí)踐中又稱之為物權(quán)期待權(quán)，但其本質(zhì)上其實(shí)仍是債權(quán)屬性。

在破產(chǎn)清算過程中，管理人對于作為預(yù)告登記請求權(quán)的基礎(chǔ)合同不再進(jìn)行審查或選擇，而是直接履行預(yù)告登記請求權(quán)以保障預(yù)告登記物權(quán)變動的最終實(shí)現(xiàn)。在預(yù)告登記權(quán)清償順位制度的設(shè)計(jì)方面，向政府相關(guān)部門進(jìn)行預(yù)告登記是取得優(yōu)先受償權(quán)的前提。另外，在司法審判實(shí)踐中對于識別房屋買賣的預(yù)告登記問題，還應(yīng)注意與債務(wù)履行期屆滿前約定以房抵債的行為要區(qū)別。④后者的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民間借款的法律關(guān)系，而并非房屋買賣預(yù)告登記的法律關(guān)系。

(五)消費(fèi)購房人前期所支付定金債權(quán)的清償順位

定金的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于擔(dān)保物權(quán)。而擔(dān)保物權(quán)基于《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，具有別除權(quán)的屬性。進(jìn)行了抵押登記（一般適用于不動產(chǎn)）或者被留置、被轉(zhuǎn)移的擔(dān)保物(一般適用于動產(chǎn)）的擔(dān)保物，在破產(chǎn)清算進(jìn)程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行別除，即屬于第三人的物權(quán)，不應(yīng)當(dāng)納入破產(chǎn)清算的財(cái)產(chǎn)范圍（這其實(shí)已經(jīng)不屬于討論破產(chǎn)清算順位的問題范疇）。對于債務(wù)人來說，在他收取了購房人的購房定金之后，如果喪失了交付房屋的責(zé)任能力（陷入破產(chǎn)清算），即需要承擔(dān)以其非特定財(cái)產(chǎn)承擔(dān)償付又倍定返還（包括定金本金部分和支付一倍相當(dāng)于定金數(shù)額的罰金部分）的法律后果。對于消費(fèi)型購房人來說，由于前期支付的定金在法律性質(zhì)上屬于消費(fèi)型購房者的房屋權(quán)益（因?yàn)樵诮灰讓?shí)踐中，定金往往可以轉(zhuǎn)化為其所購買房屋的預(yù)付款），故對其前期支付的定金本金部分應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)購房人的債權(quán)一樣按同一順位優(yōu)先受償；對于定金本金以外需要清償?shù)牟糠?，比如支付的雙倍罰金部分則不應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

注釋：

①目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順位的規(guī)定主要有《企業(yè)破產(chǎn)法》第109條和113條、合同法第286條以及最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》等。

②最高人民法院執(zhí)行局在彩石山莊執(zhí)行案的批復(fù)([2014]執(zhí)他字第23號、第24號)。

③最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條第(3)項(xiàng)之規(guī)定，可以界定為已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%。

④參照最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條第1款的規(guī)定，這種情況認(rèn)定為借貸行為。