關(guān)于做好北湖區(qū)中心城區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)城市管理工作調(diào)研與思考

祝華勇

（湖南省郴州市北湖區(qū)委黨校，湖南 郴州 423000）

一、基本現(xiàn)狀

北湖區(qū)占郴州市中心核心城區(qū)三分之二的面積，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合型市轄老城區(qū)。目前，北湖區(qū)城區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)有488個(gè)，其中中省市屬無物業(yè)管理小區(qū)141個(gè)，區(qū)屬347個(gè)。近年來，北湖區(qū)堅(jiān)持以創(chuàng)建全國文明城市為契機(jī)，深入開展以全面提高無物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量為重點(diǎn)的綜合整治，有效改善了市容市貌，城市綜合環(huán)境大幅提升，居民生活質(zhì)量日益提高。

一是市政設(shè)施全面提質(zhì)。堅(jiān)持將完善庭院小區(qū)市政設(shè)施作為提升城市品質(zhì)、優(yōu)化人居環(huán)境的一項(xiàng)重要內(nèi)容，僅2016年就投入8000余萬元，強(qiáng)力推進(jìn)了庭院小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施整治攻堅(jiān)。

二是環(huán)境衛(wèi)生全面改善。將無物業(yè)管理小區(qū)全部納入中心城區(qū)保潔范圍，全區(qū)488個(gè)無物業(yè)管理小區(qū)均配備了專職保潔員，落實(shí)了保潔經(jīng)費(fèi)，全面推行常態(tài)化、專業(yè)化保潔。配備了密閉式垃圾箱400余個(gè)、果皮箱垃圾桶1000余個(gè)，區(qū)環(huán)衛(wèi)處安排專人對(duì)垃圾定時(shí)收集轉(zhuǎn)運(yùn)，做到垃圾“日產(chǎn)日清”，消除了衛(wèi)生管理盲區(qū)，實(shí)現(xiàn)了環(huán)衛(wèi)保潔全覆蓋、城鄉(xiāng)環(huán)境同治理。

三是綠化品位全面提升。按照創(chuàng)建國家生態(tài)園林城市總體要求，持續(xù)開展了七期“綠城攻堅(jiān)”活動(dòng)，高標(biāo)準(zhǔn)完成了285個(gè)庭院小區(qū)增綠補(bǔ)綠、立體綠化建設(shè)，共栽植各類大規(guī)格喬灌木1.2萬棵、藤本2.9萬株、地被小苗2.7萬m2，黃土裸露綠化10余萬m2。

四是市容秩序全面改善。開展城管執(zhí)法進(jìn)社區(qū)，按照人隨事走、費(fèi)隨事轉(zhuǎn)的原則，將城管執(zhí)法人員、執(zhí)法裝備、工作經(jīng)費(fèi)等下移至各街道（社區(qū)），城管執(zhí)法大隊(duì)與街道城管辦合署辦公，充分發(fā)揮“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”城市管理模式的作業(yè)，縮短了管理與服務(wù)的距離，提升了工作效能。

二、存在問題

一是管理理念不深入。因城市開發(fā)和歷史遺留原因，北湖區(qū)城區(qū)老舊城區(qū)面積大、基礎(chǔ)設(shè)施滯后、管理難度大。北湖區(qū)城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有488個(gè)無物業(yè)管理小區(qū)，多為破產(chǎn)改制企業(yè)家屬區(qū)和老舊樓盤居民小區(qū)，主要由所屬街道（社區(qū)）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌日常管理工作。近年來，小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件和面貌雖顯著改善，但因未建立長效物業(yè)管理措施，導(dǎo)致小區(qū)自我管理水平不夠，對(duì)政府依賴性強(qiáng)。

二是物業(yè)服務(wù)不到位。在已有的物業(yè)管理小區(qū)，主要存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，不按照合同提供服務(wù)，甚至侵犯到業(yè)主的權(quán)益；停留在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、門衛(wèi) 值班、日常維修等傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目，沒有結(jié)合社區(qū)特點(diǎn)開展服務(wù)；服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容的量化標(biāo)準(zhǔn)不夠透明等問題。導(dǎo)致居民滿意率低，居民投訴多，對(duì)遇到問題找政府而不是提交物業(yè)管理解決。

三是業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不大。業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表組織，是處理業(yè)主與物業(yè)管理公司間問題的主要環(huán)節(jié)。雖然北湖區(qū)物業(yè)管理區(qū)域成立了業(yè)主委員會(huì)，但未形成和發(fā)揮與物業(yè)管理的橋梁與紐帶作用，存在對(duì)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管不到位的問題，甚至有的形同虛設(shè)，認(rèn)可度不高、存在感不強(qiáng)。

三、對(duì)策及建議

針對(duì)北湖區(qū)庭院小區(qū)存在以上系列問題，區(qū)政府要加強(qiáng)與市政府及市房產(chǎn)管理部門的銜接協(xié)調(diào)，落實(shí)《郴州市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，力改當(dāng)前這種監(jiān)管乏力的現(xiàn)狀。

一是組建物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)。協(xié)調(diào)市政府加快出臺(tái)《辦法》實(shí)施細(xì)則，對(duì)區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及人員配備、編制數(shù)量、經(jīng)費(fèi)來源等予以明確，做好機(jī)構(gòu)籌備保障工作。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，組建物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，確保有人干事、有人管事。

二是按照當(dāng)前編制權(quán)力清單和責(zé)任清單的工作要求，進(jìn)一步理順物業(yè)管理權(quán)責(zé)關(guān)系，在物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)入駐、退出、年檢等環(huán)節(jié)，要增加由街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行初審。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要依托物業(yè)管理企業(yè)建立的房地產(chǎn)行業(yè)信用系統(tǒng)加強(qiáng)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行日常管理、考核的信息要錄入信用系統(tǒng)，定位為企業(yè)的從業(yè)檔案信息，在企業(yè)資質(zhì)評(píng)定和年檢、物業(yè)招投標(biāo)中作為重要參考條件，增強(qiáng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)管力度。

三是探索物業(yè)管理獎(jiǎng)懲機(jī)制。要加大培育物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的持續(xù)性，協(xié)調(diào)市政府和房產(chǎn)管理部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠政策，對(duì)從業(yè)優(yōu)秀、信用級(jí)別好的企業(yè)進(jìn)行激勵(lì)，推進(jìn)行業(yè)的壯大；要探索對(duì)物業(yè)管理企業(yè)退出實(shí)施責(zé)任追究的工作機(jī)制，對(duì)信用評(píng)級(jí)低、群眾投訴多、內(nèi)部管理散亂的物業(yè)企業(yè)再從事物業(yè)管理時(shí)要嚴(yán)把審查關(guān)口，防止出現(xiàn)市場(chǎng)出入的隨意性。同時(shí)，要加大對(duì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)物業(yè)管理的支持力度，對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)新建物業(yè)管理的和水電路等基礎(chǔ)設(shè)施改造，要加大獎(jiǎng)補(bǔ)力度，支持、鼓勵(lì)無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)區(qū)城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)的區(qū)域應(yīng)建全建、能建必建，逐步減少城區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)區(qū)域，有效遏制物業(yè)管理小區(qū)的退化，從而實(shí)現(xiàn)城區(qū)社區(qū)物業(yè)管理水平的綜合提升。