不動產(chǎn)登記難點解析

呂永

（煙臺市萊山區(qū)不動產(chǎn)登記中心，山東 煙臺 264000）

一、不動產(chǎn)登記的難點

（一）法律依據(jù)不統(tǒng)一

我國不動產(chǎn)登記法的法律依據(jù)主要是單行民事法律法規(guī)，在法律上沒有統(tǒng)一的依據(jù)，沒有做到國際通行的做法，在相關(guān)方面制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)等登記法。

（二）登記部門不統(tǒng)一

我國目前的登記部門比較分散，各個登記部門各自為政，這種部門不統(tǒng)一的情況下，為登記制度的實施帶來了負面影響，也致使當(dāng)事人在登記時有所不便，降低了登記的效率。

（三）影響社會信用

目前來看，對要求不動產(chǎn)登記制度進行改善的呼聲最強烈的是基層金融機構(gòu)，因為目前的制度無法為通常作為善意第三方的貸款銀行有所保障。房地產(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)有一定的隱患，在某些地區(qū)產(chǎn)生了對金融穩(wěn)定的影響。

（四）法院執(zhí)行困難

由于當(dāng)前登記制度的分散狀態(tài)，給法院的執(zhí)行工作造成了一定的困難。分散的登記狀態(tài)，很有可能使彼此有關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)物權(quán)，被不同的部門進行管理。比如，一處土地的使用權(quán)和這片土地上的房屋所有權(quán)，分別被登記到了不同的管理部門中，如果這兩者出現(xiàn)了一些糾紛，那么法院在執(zhí)行時，將會有一定的困難。

二、不動產(chǎn)登記中存在問題的解決措施

（一）明確法律責(zé)任及完善不動產(chǎn)登記的規(guī)章制度

針對于不動登記中權(quán)利人登記錯誤及存在虛假登記內(nèi)容、登記遺漏等情況給權(quán)利用帶來利益損害的情況，權(quán)利人可以向工作失誤的不動產(chǎn)登記機關(guān)及登記承辦人請求賠償。對于隸屬于國家權(quán)國機關(guān)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，當(dāng)事人因為登記錯誤受到利益損害時也可以通過訴訟來請求賠償。同時為了保證不動產(chǎn)登記工作的有序開展，需要進一步建立健全不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)章制度，并對具體的工作流程進行明確，為各項工作有序開展提供重要的依據(jù)。同時還要遵循各項法律程序來歸總各項登記工作，確保登記數(shù)據(jù)的完整和無誤。

（二）全面考慮各方面的利益保護

不動產(chǎn)物權(quán)的變動需要考慮到債權(quán)人和善意取得者的權(quán)益，但在真正交易過程中，對于真正權(quán)利人和其他利害關(guān)系者的利益保護考慮較少。為了實現(xiàn)對利益的全方面保護，在不動產(chǎn)登記中中登記效力要保證當(dāng)事人的利益。并充分的借助于法律約束力來促進交易當(dāng)事人完成相應(yīng)的合同義務(wù)和違約責(zé)任。不動產(chǎn)物權(quán)變動中最為關(guān)鍵的一步即是登記，交易當(dāng)事人未完成相關(guān)債務(wù)合同后，則需要按時完成相關(guān)登記，以此來保證不動產(chǎn)物權(quán)的交易的完成。這種情況下不動產(chǎn)物權(quán)變動登記具有強制性，需要交易雙方必然進行登記。在整個過程中通過登記來對不動產(chǎn)登記當(dāng)事人的利益進行有效保護。另外，登記效力還要保證利害關(guān)系人的利益。在實際交易操作過程中，當(dāng)利害關(guān)系人與善意買受人發(fā)生利益沖突情況時，更多的是會對善意買受人的利益進行保護，但也需要在此基礎(chǔ)上有效的規(guī)避第三人與真正權(quán)利人之間利益沖突的發(fā)生。

（三）提升登記機構(gòu)的硬件設(shè)施和技術(shù)水平，創(chuàng)建完整的登記平臺

在當(dāng)前不動產(chǎn)登記中，需要重視互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，充分的應(yīng)用先進的科學(xué)技術(shù)來加快研發(fā)統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的信息化管理和儲存，將不動產(chǎn)登記工作與辦公自動化實現(xiàn)有效融合。并根據(jù)具體的工作流程來開展不同的操作界面，為登記人員相關(guān)操作提供更多的便利，降低申請人的成本。并通過創(chuàng)建完善的登記平臺，利用云計算技術(shù)來創(chuàng)建信息數(shù)據(jù)庫，加快推動信息資源共享的實現(xiàn)，促進不動產(chǎn)登記工作的規(guī)范性和精準(zhǔn)性。

（四）提升對外服務(wù)水平

1.開展“不見面”服務(wù)。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第25條規(guī)定，國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。不動產(chǎn)登記機構(gòu)與相關(guān)部門信息共享，可以減少當(dāng)事人提供的各種證據(jù)。為實現(xiàn)“讓信息多跑路、讓群眾少跑路”，必須打破部門間的“信息壁壘”、消除“消息孤島”，推進各部門信息互通共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，為市民提供更豐富、更智能的“不見面”服務(wù)。依托不動產(chǎn)登記機構(gòu)的門戶網(wǎng)站和微信公眾號，建立“網(wǎng)上辦事大廳”平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)交易登記的“不見面”辦理及不動產(chǎn)登記證書免費快遞上門，讓群眾真正感受“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的完全“不見面服務(wù)”。

2.優(yōu)化提質(zhì)增速。進一步優(yōu)化不動產(chǎn)登記服務(wù)的提質(zhì)增速，提高不動產(chǎn)登記工作效率，為企事業(yè)單位和廣大辦事群眾提供更加快捷便利的不動產(chǎn)登記服務(wù)。從優(yōu)化辦理流程、縮短辦理時限、精簡辦理材料三方面同時發(fā)力，提升不動產(chǎn)登記的服務(wù)水平，拓寬優(yōu)化營商環(huán)境的廣度和深度。一是，設(shè)置“綜合服務(wù)窗口”提供一窗式辦理服務(wù)；二是，強化“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”應(yīng)用，推進不動產(chǎn)登記政務(wù)服務(wù)水平；三是，面向銀行等金融機構(gòu)，新增共性申請材料備案及印章備案服務(wù)，營業(yè)執(zhí)照、授權(quán)委托書等共性申請材料予以備案后不再收取。

（五）構(gòu)建綜合評價體系

建立職工綜合素質(zhì)評價考核辦法，從工作作風(fēng)、工作業(yè)績、工作質(zhì)量等方面，實現(xiàn)對全體職工綜合素質(zhì)及工作表現(xiàn)的綜合評價考核。依托信息系統(tǒng)，實現(xiàn)評價考核相關(guān)數(shù)據(jù)信息的采集、匯總和統(tǒng)計，提升評價考核效率。出臺相關(guān)規(guī)范和管理辦法，明確推托繞、事難辦、違規(guī)辦證等情形的追責(zé)辦法，實現(xiàn)窗口服務(wù)及作風(fēng)情況全員考評、量化打分、獎懲兌現(xiàn)，進一步激發(fā)全體人員廉潔辦事的內(nèi)在壓力和行動自覺。

結(jié)語

隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，我國不動產(chǎn)登記也在向著標(biāo)準(zhǔn)化的方式前進，我國不動產(chǎn)登記制度從最原始的土地登記制度，到不動產(chǎn)登記制度的初始實施，再到后來的法律保護，制度的不斷完善等環(huán)節(jié)，為我國公民提供了合理的保障，減少其自身權(quán)益的損失。另外，對著不動產(chǎn)登記申請工作的明確，以及申請方式的便利，也會為不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化的實施提供有效的保障，相信在不久的將來，隨著我國法律法規(guī)的逐步健全，以及制度的逐漸完善，不動產(chǎn)登記制度也會越來越具有標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，并不斷的向著國際化的方向發(fā)展。