云南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對策研究

張旭

摘要： 近年來，云南省房地產(chǎn)市場發(fā)展持續(xù)加快，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)拉動作用明顯，但也出現(xiàn)房價上漲過快、市場結(jié)構(gòu)性失衡等問題。本文在闡述云南省房地產(chǎn)市場發(fā)展情況基礎(chǔ)上，分析了全省房地產(chǎn)市場面臨的投資回落風(fēng)險加大、房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)失衡、房企資金壓力加大等問題。建議通過構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場跟蹤監(jiān)測和預(yù)警等舉措，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場? ?房地產(chǎn)風(fēng)險? ?對策研究

一、云南省房地產(chǎn)市場基本情況

（一）房地產(chǎn)投資增長加快，房企投資意愿仍然較高

2018年，云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額3247.23億元，同比增長16.5%，高于去年同期12.9個百分點，超過全國增速7個百分點，投資增速抬升明顯。調(diào)研顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)增加房地產(chǎn)開發(fā)投資的意愿仍然強(qiáng)烈，28家被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)中，有21家企業(yè)（占比75%）表示年內(nèi)將增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，其中有10家企業(yè)表示計劃投資增加主要因為當(dāng)前銷售向好，企業(yè)計劃開發(fā)新項目。

（二）商品房銷售增速放緩，二手房銷售難度加大

2018年，全省商品房銷售面積4531.88萬平方米，增速低于同期14.2個百分點。商品房銷售額3406.84億元，增長33%，高于全國20.8個百分點。問卷調(diào)查顯示，有19家房企（占比68%）表示新房銷售回暖，市場需求大于供給，后期銷售還將穩(wěn)定增長。與新房銷售向好不同，二手房交易情況則未現(xiàn)好轉(zhuǎn)。針對21家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，2019年一季度，中介機(jī)構(gòu)二手房銷售累計成交4921筆，同比減少20.5%;銷售面積和金額分別為40.04萬平方米和40.37億元，分別減少20.67%和10.1%。同時，中介機(jī)構(gòu)普遍反映，受地理位置、配套設(shè)施、房齡過長等因素影響，大量老舊住房租售困難，處置不易，城區(qū)發(fā)展面臨僵局。調(diào)研中，48%的中介機(jī)構(gòu)反映城區(qū)老舊住房存在租售困難;43%的中介機(jī)構(gòu)反映房齡30年以上的住宅存在租售困難。

（三）重點城市房地產(chǎn)價格穩(wěn)定增長，房價上漲預(yù)期仍較強(qiáng)

2019年3月，昆明市新建商品住宅環(huán)比上漲0.8%，漲幅與2月持平，已連續(xù)33個月環(huán)比上漲。大理市環(huán)比上漲1.3%，漲幅比2月下降0.5個百分點，已連續(xù)24個月環(huán)比上漲。從房價走勢預(yù)期看，居民、房企及中介均認(rèn)為年內(nèi)房價仍將保持穩(wěn)中有升，房價預(yù)期較為穩(wěn)定。居民方面，認(rèn)為房價將上升和不變的居民比重為76.25%，同比提高10.25個百分點，僅有8.75%的居民認(rèn)為房價會下降。房企方面，82.1%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為今年房價走勢將相對平穩(wěn)，但漲幅相對有限。中介方面，47.62%的中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為今年房價將上漲，52.38%的中介機(jī)構(gòu)預(yù)計房價趨于穩(wěn)定。

二、需要關(guān)注的問題

（一）房地產(chǎn)市場區(qū)域集中度偏高，風(fēng)險隱患突出

從云南省房地產(chǎn)市場看，區(qū)域集中度高的問題較為突出。2018年，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資1839.79億元，占全省比重56.66%，占全市固定資產(chǎn)投資41.34%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)市場，也導(dǎo)致昆明地區(qū)金融資源向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜明顯。截至2018年末，全市房地產(chǎn)相關(guān)貸款（含購房貸款）余額4466.78億元，占全市貸款比例27.46%，超全省總體水平4.48個百分點，貸款余額同比增長25%，高于全省1.74個百分點。當(dāng)前，全市房地產(chǎn)信貸規(guī)模大幅上漲，或?qū)⒃黾臃康禺a(chǎn)行業(yè)面臨的調(diào)控壓力。

（二）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出

當(dāng)前，居民購房的需求仍然旺盛，但全省商品房供給不足、供給質(zhì)量不高的問題突出，房地產(chǎn)市場供需失衡導(dǎo)致房價居高不下。一方面，居民購房需求仍然旺盛。2018年，全省購房貸款余額同比增長25.92%，高于各項貸款10.63個百分點，反映居民加杠桿購房的意愿仍然強(qiáng)烈。二是可售面積較小，供給不足。全省商品房、商品住宅去化周期分別為15.4個月和8.5個月，如昆明市商品住宅去化周期僅為4.8個月，而調(diào)研中57.14%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前庫存去化較快，庫存量較小。同時，從供給結(jié)構(gòu)看，全省商品房供給同質(zhì)化明顯，如云南特色小鎮(zhèn)多為文旅小鎮(zhèn)，“千鎮(zhèn)一面”特征明顯，缺乏具有生命力的產(chǎn)業(yè)型特色小鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的特色品牌和優(yōu)勢明顯不足。

（三）房地產(chǎn)銷售放緩加劇資金到位壓力

2018年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金2969.57億元，增長5.75%，增速同比回落2.66個百分點，到位資金情況總體較為穩(wěn)定。但從資金結(jié)構(gòu)看，金融機(jī)構(gòu)貸款占比下降，開發(fā)資金更多來源于定金和預(yù)付款。2018年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金中，表內(nèi)貸款和自籌資金占比分別為10.52%和33.11%，同比分別下降6.83個和8.65個百分點。結(jié)構(gòu)變化表明，在表內(nèi)貸款審批趨嚴(yán)以及表外融資渠道收窄的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長將更多地依靠房地產(chǎn)銷售情況決定，近期商品房銷售放緩，房企資金回籠壓力加劇。

（四）房企拿地積極性偏低

調(diào)研顯示，28家被調(diào)查企業(yè)中，僅有2家企業(yè)（占比7%）參加了住宅用地拍賣，共購置土地32宗，同比減少21.95%;成交金額44.32億元，同比減少32.53%。同時，僅有4家企業(yè)（占比14%）表示未來參與土地拍賣的積極性上升，有7家企業(yè)（占比25%）表示參與積極性將下降。主要因為：一是土地價格過高，價格上漲速度較快。53.57%的樣本企業(yè)反映目前土地價格較高且增長速度較快，企業(yè)表示很難承受成本壓力。如某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司反映當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰞r格漲幅在70%左右，由去年每畝80萬元上升至140萬元;二是企業(yè)無用地需求。受政策影響，部分項目停工，企業(yè)表示前景不明朗。三是房企土地儲備充足。部分房企表示目前還有待開發(fā)的房產(chǎn)項目，對土地需求較小。

（五）中小房企資金鏈風(fēng)險加劇

從房企融資情況看，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批政策趨嚴(yán)，絕大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)采用總行名單制管理。調(diào)研顯示，28家樣本企業(yè)銀行借款總額同比增長8.15%，低于負(fù)債增速19.16個百分點。大型房企除銀行貸款外，債券融資也是其重要融資手段。但是，中小型房企融資渠道單一，不具備債券融資條件，導(dǎo)致融資難度明顯加大，與大型房企形成兩級分化現(xiàn)象。調(diào)研顯示，6家企業(yè)（占比22%）反映當(dāng)前企業(yè)資金鏈較為緊張，且全為地方性中小房企;16家企業(yè)（占比57%）認(rèn)為當(dāng)前企業(yè)融資難度有所加大，其中有12家（占比75%）為地方性中小房地產(chǎn)企業(yè)。由于房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的特征明顯，融資渠道收窄導(dǎo)致中小型房企資金鏈斷裂壓力上升，調(diào)研中有67%的銀行認(rèn)為中小房企債務(wù)風(fēng)險壓力加劇。

（六）棚改支持力度下降，或負(fù)面影響房地產(chǎn)銷售增速

近年來，棚改貨幣化安置政策對三四線城市去庫存起到了積極作用，全省大部分三四線城市商品房去化周期均縮短至10個月以內(nèi)，但三四線城市房價上漲壓力加劇。2018年以來，棚戶區(qū)改造政策面臨較大調(diào)整。一方面，棚改開工計劃腰斬過半。2019年全國棚改計劃同比大幅收縮51%，云南省棚改計劃開工數(shù)比2018年完成量減少3.94萬套，減少28%。另一方面，貨幣化安置比例將降低。棚改支持力度下降，或?qū)⑷嬗绊懭》康禺a(chǎn)銷售及投資增速。

三、政策建議

（一）繼續(xù)堅持因城施策、一城一策、分類指導(dǎo)

一是政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃和指導(dǎo)，科學(xué)把握房地產(chǎn)用地和商品房供應(yīng)節(jié)奏。二是合理確定棚戶區(qū)改造實物安置比例，進(jìn)一步壓實地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任，保持市場供給平衡、結(jié)構(gòu)合理。三是各級政府應(yīng)按照供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、滿足居民多層次住房需求的原則。

（二）加快構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制

一是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，平抑市場周期性波動影響，穩(wěn)定市場預(yù)期。二是完善房地產(chǎn)市場政策和法規(guī)，根據(jù)市場調(diào)控的短期和長期目標(biāo)，制定相應(yīng)的政策規(guī)范，形成行業(yè)全面、高效的法規(guī)制度體系。三是加強(qiáng)監(jiān)督和審查，重點關(guān)注房企資質(zhì)認(rèn)定、銷售合規(guī)性等問題，對違法違規(guī)行為嚴(yán)厲查處。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場跟蹤監(jiān)測和預(yù)警

一是完善房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)分析與研究機(jī)制，建立房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測預(yù)警體系，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二是政府部門及金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)項目投資情況、銷售情況、庫存情況等信息的共享，約束房企盲目開發(fā)行為。三是加強(qiáng)銀政企合作，制定應(yīng)急方案應(yīng)對個人斷供、房企資金鏈斷裂等風(fēng)險。

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（作者單位：中國人民銀行大理州中心支行）