淺談商品房買賣合同糾紛中遲延辦理房屋相關(guān)權(quán)屬證明律師應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

王倩

摘 要：從商品房買賣合同糾紛案例中關(guān)于對(duì)房屋權(quán)屬證明續(xù)期以及遲延辦理賠償問題，引發(fā)關(guān)于現(xiàn)行法律規(guī)定的思考，進(jìn)而探討關(guān)于該問題律師實(shí)務(wù)操作。

關(guān)鍵詞：商品房買賣合同糾紛;房產(chǎn)證續(xù)期;房屋權(quán)屬證明遲延辦理賠償

一 案例介紹

劉某于2012年6月14日與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）簽訂商品房買賣合同，合同約定了房屋相關(guān)權(quán)屬證明的辦理時(shí)間為2016年5月1日，土地使用年限為2063年10月止。但時(shí)至2018年12月27日，甲公司才為申請(qǐng)人辦理了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，且該《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》中土地使用期限為2035年10月4日止。劉某根據(jù)《商品房買賣合同》約定向本市仲裁委提出仲裁申請(qǐng)，提出仲裁請(qǐng)求：1、裁決甲公司將申請(qǐng)人的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》國有建設(shè)用地使用權(quán)使用期限辦理為2063年10月。2、裁決甲公司因遲延辦理房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明向劉某支付賠償金人民幣6萬余元。3、本案仲裁費(fèi)由甲公司承擔(dān)。仲裁委經(jīng)過審理，裁決駁回劉某第一項(xiàng)請(qǐng)求，支持第二、第三項(xiàng)請(qǐng)求。

二 關(guān)于雙方抗辯意見以及裁決理由

（一）關(guān)于續(xù)期問題抗辯雙方觀點(diǎn)及仲裁委駁回理由

劉某認(rèn)為《商品房買賣合同》中約定房屋權(quán)屬證明期限為2063年10月，而甲公司實(shí)際辦理的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明》土地使用權(quán)期限僅到2035年10月止，劉某認(rèn)為甲公司違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同約定義務(wù)的責(zé)任。

甲公司抗辯稱案涉土地使用年限的確截止至2035年10月4日，但該國有土地使用權(quán)已分割到戶，原土地使用權(quán)證已由主管部門收回并注銷，現(xiàn)在重新變更土地使用年限已客觀不能，且劉某并未因此遭受實(shí)際損失，期間屆滿權(quán)利人無需專門提出續(xù)期申請(qǐng)即可自動(dòng)續(xù)期。

仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條第一款“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！钡囊?guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期限屆滿后，權(quán)利人可以繼續(xù)享有土地使用權(quán)，無需另行申請(qǐng)續(xù)期。權(quán)利人對(duì)其所有房屋及該房屋所屬土地的占有、使用、收益及處分均不受影響。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢義務(wù)或者履行非金錢義務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行……”的規(guī)定，劉某要求甲公司將《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》續(xù)期至2063年10月屬于法律上或者事實(shí)上不能履行的情況，仲裁庭不予支持。

（二）關(guān)于遲延辦證賠償問題觀點(diǎn)

劉某認(rèn)為雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定了房屋相關(guān)權(quán)屬證明的辦理時(shí)間為2016年5月1日，但時(shí)至2018年12月27日，甲公司才為申請(qǐng)人辦理了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。已經(jīng)構(gòu)成違約，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定：“由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！背袚?dān)違約責(zé)任。

三 關(guān)于上述兩個(gè)問題的思考

（一）關(guān)于自動(dòng)續(xù)期

根據(jù)法律規(guī)定及學(xué)者觀點(diǎn)，物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定之自動(dòng)續(xù)期是永久續(xù)期制度。這并不會(huì)改變住宅建設(shè)用地使用權(quán)用益物權(quán)的本質(zhì)，其與國家的關(guān)系類似于中國古代耕地中的田骨與田皮。對(duì)于國有土地所有權(quán)和住宅建設(shè)用地使用權(quán)來說，國家所有權(quán)的客體是地骨，住宅建設(shè)同地使用權(quán)的客體是地皮，權(quán)利人對(duì)地皮行使權(quán)力，仍舊是在國有土地上設(shè)置的他物權(quán)，是利用國有土地設(shè)置的定限物權(quán)，故而確定自動(dòng)續(xù)期是永久續(xù)期不會(huì)架空國有土地所有權(quán)，這種制度的確立有利于國家和社會(huì)的穩(wěn)定【1】。通過制定相關(guān)司法解釋及法律法規(guī)，將該問題明確化，有利于解決因該條文引起的歷史問題，有利于減少訴訟，節(jié)約司法資源。

（二）關(guān)于遲延辦證的賠償責(zé)任

關(guān)于法條適用，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條直接給出了明確的處理方式，如若是因?yàn)槌鲑u方責(zé)任導(dǎo)致遲延辦理，則需要承擔(dān)違約責(zé)任，約定了違約金，則依照約定賠償違約金，如未約定違約金或損失數(shù)額難以確定，則可以按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息確定。這無疑更加有利于保障買受人的合法權(quán)利，也在一定程度上，預(yù)防出賣人以非客觀理由損害買受人利益。

綜上，筆者認(rèn)為，隨著國家越來越富足，立法研究越來越深入并且越來越符合社會(huì)主義法治念，關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期問題會(huì)得到妥善解決。關(guān)于遲延辦理房屋權(quán)屬證明的賠償責(zé)任，對(duì)沒有約定違約金情況下，對(duì)承擔(dān)違約責(zé)任的資金性質(zhì)是實(shí)務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意的一個(gè)問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫雪琳、胡婧：《新生代 下半月》，2019年第2期。