縣市級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理存在問題及探析

摘要：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部委結(jié)合近期全黨開展的“不忘初心，牢記使命”主題教育活動(dòng)，聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)在“不忘初心，牢記使命”主題教育中專項(xiàng)整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象實(shí)施方案》（建辦房函[2019]511號(hào)），要求對(duì)全國(guó)住房租賃市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)亂象進(jìn)行整治和規(guī)范。為此，梳理縣市級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)存在的亂象，提出一些整改意見和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);存在問題;解決辦法

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）12-0073-76

收稿日期：2019-11-25

1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展歷程

我國(guó)在元朝時(shí)就有從事房屋買賣說合的中介叫做“房牙”。鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，隨著我國(guó)通商口岸的逐步開放，才出現(xiàn)專門從事房屋買賣和租賃的房屋人，但大部分都是“洋人”，叫“二房東”，并且一直延續(xù)到解放初期。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)既活躍又混亂。20世紀(jì)50年代，我國(guó)政府第一次采取淘汰、取代、沒收、改造、利用等懲治投機(jī)的手段，整治了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，改革開放初期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)已基本消失殆盡。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)從再次興起到不斷發(fā)展壯大是在1978年改革開放之后，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》頒布后，我國(guó)把房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也慢慢地從沿海城市向內(nèi)陸城市、從一二線向中小城市發(fā)展，山區(qū)縣市一級(jí)發(fā)展更晚些，大約在2000年之后才萌芽，近幾年才如雨后春筍般越來越多。

從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)發(fā)展總體上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中既起了催化劑的正作用，也起了“搗蛋鬼”的負(fù)作用。存在的問題很多，應(yīng)當(dāng)加以整治和規(guī)范，以適應(yīng)新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義初級(jí)階段的發(fā)展需要。

2 縣市級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理現(xiàn)狀

近期，我們根據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治有關(guān)要求的通知》精神，結(jié)合“不忘初心，牢記使命”主題教育活動(dòng)，對(duì)武夷山市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)情況進(jìn)行了全面的自查。從自查的情況看，大多數(shù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能夠自覺維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)行為，依法依規(guī)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，但是在自查過程中也發(fā)現(xiàn)存在不少問題。

2.1相關(guān)法制建設(shè)不夠健全

就我國(guó)出臺(tái)的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)行為的法規(guī)依據(jù)來看，目前只有《城市房地產(chǎn)管理法》《民法通則》《合同法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等5部法規(guī)，而且專門的規(guī)定也只有前述兩個(gè)辦法，法制還不夠健全。

2.2多頭監(jiān)管整治難

按照已出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理相關(guān)法規(guī)和政策，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)登記、價(jià)格違法、虛假?gòu)V告等屬于市場(chǎng)監(jiān)管部門職責(zé);違規(guī)開展租金消費(fèi)貸款或者套取購(gòu)房貸款等屬于銀保監(jiān)部門職責(zé);懲處涉黑涉惡經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，中介人員等屬于公安部門職責(zé);利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布虛假房源信息屬于網(wǎng)信部門職責(zé);對(duì)失信人的懲戒主要由發(fā)改部門負(fù)責(zé);對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的備案屬于住建部門職責(zé)。這些部門目前還沒有建立信息共享，導(dǎo)致有效整治的難度很大。

2.3違法違規(guī)成本低

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第33-48條規(guī)定，對(duì)違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定的行為，縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門除責(zé)令限期改正，記人信用檔案外，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能處以1萬元罰款;對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能處以1萬元以上3萬元以下罰款。而目前市場(chǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員只要違規(guī)做一宗業(yè)務(wù)動(dòng)則獲利幾萬元甚至幾十萬元，相比之下，區(qū)區(qū)3萬元的違法成本實(shí)在太低。

2.4準(zhǔn)入門檻低

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于清理規(guī)范各類職業(yè)資格相關(guān)活動(dòng)的通知》，國(guó)家想通過職業(yè)資格管理方式的改革來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。2014年8月，人力資源和社會(huì)保障部下發(fā)了《關(guān)于做好國(guó)務(wù)院取消部分準(zhǔn)人類職業(yè)資格相關(guān)后續(xù)工作的通知》，再次明確取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)人類職業(yè)資格許可和認(rèn)證。

此后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一夜之間成為“全民經(jīng)紀(jì)人”，一部分良莠不齊、不專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入了經(jīng)紀(jì)行業(yè)。由于沒有職業(yè)資格許可和認(rèn)證，造成了監(jiān)管工作更加“無的放矢”。

2.5規(guī)模小，實(shí)力弱，內(nèi)部管理不健全

以武夷山市為例：武夷山市目前已注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)218家，其巾按規(guī)定備案的僅僅116家。有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往只有“一個(gè)小門面、一張桌子、一臺(tái)電腦、一個(gè)人”，連“夫妻店”的標(biāo)準(zhǔn)都不具備，規(guī)模如此之小，實(shí)力可想而知，更談不上內(nèi)部管理健不健全問題。即便有幾家稍微像樣一點(diǎn)的門面，也都是靠倒買倒賣房屋賺取一些購(gòu)房差價(jià)，為客戶套取購(gòu)房貸款，代辦一些簡(jiǎn)單手續(xù)維持生計(jì)，更不用說是否具備專業(yè)人員，連起碼的臺(tái)賬記錄和會(huì)計(jì)記錄都沒有。

2.6取費(fèi)混亂，信譽(yù)差

一宗業(yè)務(wù)大家搶，相互壓價(jià)，沒有統(tǒng)一服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加上目前監(jiān)管部門未采取行之有效的監(jiān)管抓手，交易糾紛、群眾信訪逐年增加，社會(huì)反映強(qiáng)烈。雖然我們已經(jīng)建設(shè)了完整的存量房交易平臺(tái)，逐步在推行房源核驗(yàn)、交易資金監(jiān)管、企業(yè)信用評(píng)級(jí)等工作，但由于一方面老百姓對(duì)交易資金這項(xiàng)業(yè)務(wù)興趣不高;另一方面因?yàn)槭袌?chǎng)不成熟造成群眾消費(fèi)心理不成熟，買賣雙方不能充分認(rèn)識(shí)到資金監(jiān)管的重要性，甚至以交易資金監(jiān)管沒有強(qiáng)制要求和放款、退款等程序比較復(fù)雜而拒絕接受監(jiān)管。

2.7違法違規(guī)現(xiàn)象普遍

由于縣市級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)起步較晚，大部分在2014年前后成立，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，疏于管理，加上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻降低，導(dǎo)致違法違規(guī)從業(yè)現(xiàn)象普遍。主要表現(xiàn)在：一是無證、無照經(jīng)營(yíng);二是以包銷名義隱瞞委托人的實(shí)際價(jià)格與買受人簽訂協(xié)議，偷逃交易稅收，賺取購(gòu)房差價(jià)或者謀取傭金以外的收入;三是出借、出售、出租資格證書;四是不及時(shí)依法備案;五是制作虛假?gòu)V告或者提供不實(shí)購(gòu)房信息欺騙消費(fèi)者;六是利用格式合同條款簽訂對(duì)買受人不公平的條款。

2.8監(jiān)管困難大

由于我國(guó)正處于后金融危機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展時(shí)代，近幾年一些傳統(tǒng)商業(yè)不景氣，而房地產(chǎn)中介正好具有互聯(lián)網(wǎng)加傳統(tǒng)商業(yè)的特點(diǎn)，于是縣市一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)數(shù)量急速增加，人員構(gòu)成復(fù)雜。受機(jī)構(gòu)、人員編制、辦公經(jīng)費(fèi)的限制，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管大多縣市都委托房管所或者交易中心承擔(dān)，大大削弱了其協(xié)調(diào)能力和監(jiān)管能力，存在很多盲區(qū)和漏洞。

3 規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為措施的探析

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)規(guī)范，維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序，切實(shí)解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中存在的違法、違規(guī)問題，維護(hù)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中有關(guān)各方的合法權(quán)益，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。武夷山市委市政府以及主管局，按照2019年9月30日福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治有關(guān)要求的通知》精神，結(jié)合這次“不忘初心，牢記使命”主題教育活動(dòng)，針對(duì)武夷山市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的問題，開始重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為進(jìn)行整治。

3.1提高站位，把群眾滿不滿意作為整治目標(biāo)

接到省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治有關(guān)要求的通知》，住建局主要領(lǐng)導(dǎo)第一時(shí)間把通知精神向市委市政府匯報(bào)，市委常委分管城建工作的副市長(zhǎng)立即召開相關(guān)部門聯(lián)系會(huì)，對(duì)如何開展整治行動(dòng)進(jìn)行研討，對(duì)如何安排整治工作進(jìn)行部署，對(duì)整治必須達(dá)到的目標(biāo)提出了具體要求：要求住建部門必須把此次整治行動(dòng)作為住建系統(tǒng)“不忘初心，牢記使命”主題教育的重要內(nèi)容之一，按照以人民為中心的發(fā)展思想，把群眾滿不滿意作為這次整治目標(biāo)。由住建局黨組牽頭，先展開調(diào)研，然后按照要求成立專班，制定切實(shí)可行的整治工作方案，確保整治行動(dòng)保質(zhì)保量按時(shí)完成。目前，已經(jīng)完成了自查自糾階段工作。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管的措施

一是積極推行使用武夷山市存量房交易合同示范文本。由市住建局聯(lián)合市市場(chǎng)監(jiān)管局研究制訂武夷山市存量房交易合同示范文本，于2020年1月開始在全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)范圍內(nèi)推行使用。示范文本應(yīng)當(dāng)包含“交易資金監(jiān)管約定”等事項(xiàng)。明確載明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶開戶行和賬號(hào)，不得使用非客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶存儲(chǔ)、劃轉(zhuǎn)交易資金;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得隨意在示范文本中增加委托人責(zé)任條款和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)免責(zé)條款;不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況、損害委托人利益，不得實(shí)施欺詐行為，等等。

二是必須全面落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公示制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證明文件、武夷山市存量房交易合同示范文本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開立的存量房客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶信息、從業(yè)人員信息、業(yè)務(wù)流程、投訴電話及交易資金安全提示等事項(xiàng)。

三是必須落實(shí)存量房交易資金監(jiān)管政策。對(duì)經(jīng)過委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成交易并完成網(wǎng)簽的房屋，原則上必須進(jìn)行交易資金監(jiān)管。建議金融部門對(duì)經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代辦存量房貸款業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)要求其提交簽訂的武夷山市存量房交易合同，對(duì)于首付資金未按合同約定落實(shí)監(jiān)管的不予審批發(fā)放貸款;對(duì)于交易當(dāng)事人自愿達(dá)成交易合同并提出交易資金監(jiān)管要求的，我們積極主動(dòng)提供交易資金監(jiān)管服務(wù)。

四是充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管平臺(tái)的作用。利用我處已經(jīng)改造升級(jí)好的“數(shù)字房管平臺(tái)”，將已經(jīng)辦理備案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名單實(shí)時(shí)錄入互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管平臺(tái)上，并推送給商業(yè)銀行，一旦商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在異?；ヂ?lián)網(wǎng)金融行為，或群眾通過互聯(lián)網(wǎng)反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在違法違規(guī)行為的，就可以及時(shí)將有關(guān)信息及時(shí)推送給市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)管局和市公安局。一來可以通過企業(yè)信用評(píng)級(jí)對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行評(píng)級(jí);二來可以讓相關(guān)職能部門及時(shí)采取相應(yīng)防控措施。

五是暢通投訴舉報(bào)渠道。房地產(chǎn)交易當(dāng)事人在接受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求其使用武夷山市存量房交易合同示范文本簽訂合同，并按合同約定方式對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在武夷山市存量房交易合同簽訂前，未向委托人說明和書面告知房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等規(guī)定事項(xiàng)，在簽訂過程中故意隱瞞重要事實(shí)、誘騙委托人作出錯(cuò)誤的意思表示訂立合同或者誘騙委托人履行合同等欺詐行為，或使用非客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶存儲(chǔ)、劃轉(zhuǎn)交易資金，以及在經(jīng)營(yíng)服務(wù)過程中存在其他違法違規(guī)問題的，委托人可及時(shí)向有關(guān)部門投訴舉報(bào)。有關(guān)部門要暢通投訴舉報(bào)受理渠道，依據(jù)各自職責(zé)，調(diào)查處理，涉嫌犯罪的，依法移交公安機(jī)關(guān)處理。

六是加強(qiáng)行業(yè)信用管理。已經(jīng)建設(shè)好的存量房交易平臺(tái)將逐步推送給發(fā)改、金融、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)督、通信、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等部門，實(shí)現(xiàn)信息共享，將日常檢查中發(fā)現(xiàn)的機(jī)構(gòu)或從業(yè)人員違法違規(guī)問題記入信用管理平臺(tái)，并向社會(huì)公示。制定并逐步完善行業(yè)嚴(yán)重失信主體“黑名單”制度，對(duì)嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施，列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，限制其從事各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作出的違法違規(guī)處理決定和“黑名單”情況，通過市信用信息平臺(tái)依法公示。

七是加大宣傳力度。計(jì)劃利用已經(jīng)建成的“一個(gè)中心兩個(gè)平臺(tái)”以及各類媒體，加大政策宣傳力度，增強(qiáng)群眾法律觀念，提高群眾自我風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。其他監(jiān)管部門也可以利用該平臺(tái)通過正面引導(dǎo)、行業(yè)培訓(xùn)和主動(dòng)服務(wù)，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)強(qiáng)化行業(yè)自律，并適時(shí)將誠(chéng)信守法的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向社會(huì)公布，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)典型案例，以案說法，以案警示。

3.3大膽探索，開拓創(chuàng)新，樹立標(biāo)桿

武夷山市房產(chǎn)交易所在成立之初，將交易所性質(zhì)確定為國(guó)有企業(yè)，該企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍含房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)。我們正在著手研究利用房產(chǎn)交易所這一平臺(tái)結(jié)合房管處現(xiàn)有的信息系統(tǒng)，成立“房地產(chǎn)交易超市”，按照“微利保本”的運(yùn)營(yíng)模式，以“群眾滿不滿意”為服務(wù)宗旨，嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提出的各種要求和標(biāo)準(zhǔn)。由交易所設(shè)立一家存量房交易門店，重點(diǎn)把一些項(xiàng)目公司開發(fā)的房地產(chǎn)尾盤、金融部門抵押貸款中呆賬、死賬形成的抵押房以及一些存量房等歸集到超市中，在全市樹立一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的標(biāo)桿，促使不守規(guī)矩的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以“房地產(chǎn)交易超市”為榜樣進(jìn)行規(guī)范，更好地為群眾服務(wù)。時(shí)機(jī)成熟時(shí)，再采取企業(yè)兼并重組的形式做大做強(qiáng)房產(chǎn)交易所，為今后可能出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)改革做好準(zhǔn)備。

3.4積極推行行業(yè)自律規(guī)范市場(chǎng)

武夷山市已經(jīng)成立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)，并且獲民政部門確認(rèn)登記。目前，協(xié)會(huì)正在起草制定行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)道德準(zhǔn)則等工作。“市場(chǎng)的問題盡量由市場(chǎng)解決”，在協(xié)會(huì)不斷完善行業(yè)自律機(jī)制后，除行政管理職能以外的，如：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員培訓(xùn)、信用等級(jí)評(píng)定、廣告打假、行業(yè)糾紛的調(diào)處、群眾的來信來訪等工作協(xié)會(huì)協(xié)助處理，實(shí)現(xiàn)行業(yè)協(xié)會(huì)通過行業(yè)自律真正發(fā)揮作用。

作者簡(jiǎn)介：祝德敬，武夷山市房產(chǎn)管理處。