房地產(chǎn)設(shè)計階段的責(zé)任成本管控與提升

干領(lǐng) 曾翔

摘要：圍繞房地產(chǎn)設(shè)計階段的責(zé)任成本管控階段出現(xiàn)的責(zé)任成本的過程把控意識不強(qiáng)、限額設(shè)計與價值工程的敏感點不足、各設(shè)計階段的成本控制要點較差3個現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，以根源原則、前置原則、系統(tǒng)原則等對設(shè)計階段的責(zé)任成本管控進(jìn)行分析，提出幾點管控與提升措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);設(shè)計階段;責(zé)任成本;管控與提升

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）12-0020-24

收稿日期：2019-10-30

1 設(shè)計階段的責(zé)任成本管控現(xiàn)狀

責(zé)任成本是按照目標(biāo)成本管理的要求，根據(jù)項目建設(shè)流程和成本結(jié)轉(zhuǎn)的特點，將提供產(chǎn)品或勞務(wù)或其他有關(guān)成本劃分為多個責(zé)任中心，由責(zé)任中心負(fù)責(zé)的成本，是目標(biāo)成本的基本單位和控制中心。而設(shè)計階段的責(zé)任成本控制主要圍繞設(shè)計前期、中期、后期的各項成本展開。但在實際的執(zhí)行過程中，大部分人員的設(shè)計責(zé)任成本的過程把控意識不強(qiáng)、限額設(shè)計與價值工程的敏感點不足、各設(shè)計階段的成本控制要點較差等現(xiàn)狀，導(dǎo)致抓不住關(guān)鍵所在且效果不佳。

1.1責(zé)任成本的過程把控意識不強(qiáng)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計階段責(zé)任成本的過程把控應(yīng)該是全員參與全過程的成本把控，不僅僅是設(shè)計單位根據(jù)限額設(shè)計進(jìn)行方案設(shè)計，各參建單位都有責(zé)任與義務(wù)進(jìn)行全過程開發(fā)的成本把控。但在實際的工作過程中，設(shè)計階段的責(zé)任成本執(zhí)行意識與效果一般，傳統(tǒng)的事后核算觀念還較強(qiáng)。

建設(shè)單位在前期土地獲取前對單方指標(biāo)出具前花費較大的心思進(jìn)行市場調(diào)研、同類案例分析得出了限額指標(biāo)，但在土地獲取后的過程管控、設(shè)計優(yōu)化、施工方案審查、設(shè)計變更簽證、施工管理等方面的重視度較為一般;設(shè)計單位在前期設(shè)計方案中對規(guī)劃條件、建筑外立面及造型的考慮較為全面，對建筑地下室、主體的結(jié)構(gòu)、鋼筋含量、混泥土用量、施工工藝、施工方案等深化內(nèi)容的考慮較為一般;施工單位在過程施工中注重按圖施工，對經(jīng)驗數(shù)據(jù)的運(yùn)用、反推、推廣以及成本優(yōu)化意識較為一般。

1.2限額設(shè)計與價值工程的敏感點不足

在設(shè)計階段，平衡好限額設(shè)計與價值工程是反映設(shè)計單位水平與項目落地品質(zhì)好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，單方面的強(qiáng)調(diào)某一方面都不能使得設(shè)計方案的價值最大化。緊扣限額設(shè)計：在設(shè)計階段注重方案階段的設(shè)計限額指標(biāo)而忽視了后期運(yùn)營維護(hù)成本與支出;緊扣敏感點：強(qiáng)調(diào)價值功能的提升，大量采用新技術(shù)、新材料、新工藝，重點突出即時效果與展示性，無形中造成成本提高，突破限額設(shè)計。

1.3各設(shè)計階段的成本控制要點較差

一個項目的設(shè)計階段分前期、中期、后期3個階段，主要包括概念設(shè)計、施工圖設(shè)計、方案設(shè)計、二次深化設(shè)計等環(huán)節(jié)。

前期階段的環(huán)節(jié)一直緊扣著建筑容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、場地土方平衡、通風(fēng)、日照等內(nèi)容;中期階段涉及建筑、結(jié)構(gòu)、幕墻、機(jī)電、室內(nèi)、泛光、電梯等分項專業(yè)的交叉與配合;后期階段圍繞施工過程中的施工組織方案、專項方案、二次深化、材料樣板、設(shè)備選型等內(nèi)容的審查，均是設(shè)計階段的敏感點，但在實際責(zé)任成本的把控過程中較差。

2 設(shè)計階段責(zé)任成本管控的意義

2.1節(jié)約成本

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型、產(chǎn)能消耗型產(chǎn)業(yè)，隨著社會的高速發(fā)展、土地成本的增加以及市場的競爭，迫使房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入也日趨加大。但房地產(chǎn)行業(yè)要在市場上立足長久，提高產(chǎn)品的吸引力和銷售速度，增加利潤，就必須對影響前期設(shè)計階段的產(chǎn)品定位、設(shè)計方案、施工圖紙、材料樣板、施工方案等責(zé)任成本進(jìn)行重點管控與提升，節(jié)約開發(fā)成本。

2.2提高產(chǎn)品品質(zhì)

設(shè)計階段責(zé)任成本具有可塑性、前瞻性、統(tǒng)籌性。結(jié)合責(zé)任成本分?jǐn)?，可對設(shè)計品質(zhì)的需求與客戶敏感點進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，在前期設(shè)計階段就將后期可能會發(fā)生的問題進(jìn)行避免與調(diào)解，使得成本用到重點、用對位置，提升品質(zhì)。

2.3提升盈利空間

房地產(chǎn)的盈利空間與土地成本、工程成本、財務(wù)費用、稅費成本、營銷費用、開發(fā)費用、前期費用等緊密相關(guān)，但該費用中能提高工程建造、銷售速度，提升企業(yè)盈利空間的是設(shè)計階段的成本控制。

2.4實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

為謀求自身的發(fā)展、提高產(chǎn)品在市場的競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策、設(shè)計、施工管理、后期運(yùn)營四個階段花費了大量精力。然而，設(shè)計階段是承前啟后的階段，對責(zé)任成本是影響較大，牽涉整個項目的定位、品質(zhì)、進(jìn)度等內(nèi)容，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展。

3 設(shè)計階段的責(zé)任成本管控的原則

3.1根源原則

在設(shè)計階段，施工圖是設(shè)計階段的最終表現(xiàn)。通過設(shè)計施工圖紙進(jìn)行咨詢測算、清單編制及招標(biāo)采購。按照圖紙編制好的清單投標(biāo)報價并合同簽訂可以將70%左右的成本進(jìn)行確定;通過過程施工階段一般約20%左右的成本變化;通過變更簽證與結(jié)算約10%左右的成本變化。因此，設(shè)計階段的責(zé)任成本至關(guān)重要，只有以前期設(shè)計階段為根源把控，才能較好的管控與提升占70%左右的項目成本。

3.2前置原則

房地產(chǎn)行業(yè)是一個專業(yè)繁多、資金密集、業(yè)態(tài)復(fù)雜的行業(yè)。大多數(shù)管理人員是由施工企業(yè)歷練后轉(zhuǎn)入該行業(yè)進(jìn)行成本預(yù)算工作，熟悉施工階段的成本預(yù)算管理、招投標(biāo)、驗工計價、設(shè)計變更與簽證、工程結(jié)算等工作，但該階段已經(jīng)是建安成本發(fā)生階段，而前期設(shè)計階段70%的責(zé)任成本處于放松與失控狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制的側(cè)重點要前置，將側(cè)重點前置至前期規(guī)劃條件、設(shè)計方案、地下基礎(chǔ)工程、戶型研究、結(jié)構(gòu)設(shè)計、產(chǎn)品優(yōu)化、材料選擇、專項方案、深化圖紙等內(nèi)容的審核，這從某種程度上該部分內(nèi)容不僅僅大大節(jié)約建造成本，也可以加快施工進(jìn)度，提升產(chǎn)品質(zhì)量。

3.3系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員、全過程的管理，單獨運(yùn)用責(zé)任成本進(jìn)行成本控制有可能忽視了設(shè)計方案本身的價值、后期運(yùn)營等方面的內(nèi)容，只有構(gòu)建完善的成本管理體系，加強(qiáng)實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋與調(diào)整。因此，建立與完善責(zé)任成本體系是推動成果實際落地的有效方法。結(jié)合可研成本、目標(biāo)成本先將整個成本按專業(yè)進(jìn)行分解為土建、機(jī)電、室內(nèi)、室外等科目;其次按分部分項工程分解為基礎(chǔ)工程、主體工程、結(jié)構(gòu)工程、門窗工程、裝飾工程、園林工程等分項分部工程;最后按分部分項工程進(jìn)行分解為門窗、鋼筋、混泥土、模板等分項工程。實行層層分解，形成分項工程的目標(biāo)成本，建立責(zé)任成本體系，保證成本控制在可接受范圍內(nèi)。

4 設(shè)計階段責(zé)任成本管控的措施

設(shè)計階段的責(zé)任成本管控要清晰責(zé)任內(nèi)容與評價指標(biāo)，做到全員參與。做到強(qiáng)化設(shè)計前期的指標(biāo)與估算的管控、設(shè)計招標(biāo)文件與任務(wù)書的編制;做到強(qiáng)化中期的過程成本控制的測算與審核、新材料新技術(shù)新工藝的審查、強(qiáng)化施工圖預(yù)算編制、完善設(shè)計優(yōu)化，實現(xiàn)降本增效、健全材料招采與材料集采平臺的管控;做到強(qiáng)化全過程的責(zé)任成本考核獎懲制度。

4.1強(qiáng)化限額設(shè)計指標(biāo)與投資估算的管控

限額設(shè)計與投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)組織、規(guī)范設(shè)計單位有效構(gòu)建建安成本的展開導(dǎo)向，以限額設(shè)計理論為指導(dǎo)，推進(jìn)項目目標(biāo)成本控制體系。有效的限額設(shè)計與投資估算，需要明確限額設(shè)計的管理工作，不僅僅只是設(shè)置限額設(shè)計指標(biāo);有效的限額設(shè)計與投資估算，需明確限額設(shè)計管理的關(guān)聯(lián)部門及工作內(nèi)容，限額設(shè)計不僅僅是設(shè)計管理部門或成本管理部門的工作，其他部門也要負(fù)責(zé)和配合限額設(shè)計的相關(guān)工作;有效的限額設(shè)計與投資估算需明確限額設(shè)計的制度、流程、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。

明確項目的投資估算對項目的全方位推進(jìn)具有統(tǒng)籌意義。促使項目全員提前明確目標(biāo)、梳理節(jié)控意識;促使項目全員參與設(shè)計階段的責(zé)任成本管控與提升的主動性;促使項目的各業(yè)態(tài)與各專業(yè)的限額指標(biāo)的確定，及時做到糾編與調(diào)整。

4.2強(qiáng)化設(shè)計招標(biāo)文件與任務(wù)書的編制

招標(biāo)文件與任務(wù)書的編制是將項目的各業(yè)態(tài)開發(fā)的藍(lán)圖提前繪制，進(jìn)一步明確設(shè)計目標(biāo)與限額指標(biāo)。設(shè)計文件與任務(wù)書的編制，準(zhǔn)確地表達(dá)了設(shè)計單位的選擇要求、準(zhǔn)則，及后期的管理模式?？梢哉f，在很大程度上促使建沒單位提前系統(tǒng)考慮項目的開發(fā)狀態(tài)與愿景，也使得設(shè)計單位更進(jìn)一步理解設(shè)計目標(biāo)與設(shè)計限額質(zhì)量把控。

4.3強(qiáng)化各設(shè)計階段成本控制點的測算與審核

一般情況下，設(shè)計分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計和施工圖設(shè)計，有的圖紙可能因設(shè)計單位資質(zhì)與專項的設(shè)計的難度需要進(jìn)行二次專項深化設(shè)計，這五個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，緊密聯(lián)系，且都各自有著責(zé)任成本的控制點與要素。

概念設(shè)計階段的容積率、建筑密度、建筑層高、場地土方平衡等內(nèi)容影響設(shè)計階段的責(zé)任成本分?jǐn)?。容積率的大小決定項目建造的最大建筑面積，反映土地的利用強(qiáng)度，決定了項目單位建筑面積的土地成本的高低;建筑密度反映了首層建筑產(chǎn)品的多少，設(shè)計方案中建筑密度的指標(biāo)越大，說明首層建筑產(chǎn)品越多，也就意味著這種設(shè)計方案產(chǎn)品的價值越大;建筑層高建議控制2.8-3.1米，一般不超過3.3米;土方平衡一般占建安成本5%左右，土方盡量做到因地制宜、挖填平衡，減少無效成本的支出。

方案設(shè)計階段的地下室車庫、鋼筋含量、混泥土含量、交通流線等內(nèi)容影響設(shè)計階段的責(zé)任成本的分?jǐn)偂５叵率抑怀叽缫话銥?.5*0.5米，柱跨為7.8-8.1米進(jìn)行設(shè)計，既滿足結(jié)構(gòu)最優(yōu)，也滿足車位停放;鋼筋含量和混泥土材料的含量一般占工程成本的20%-25%左右，主要是以結(jié)構(gòu)類型、抗震等級、建筑高度等因素有關(guān)。根據(jù)不同類型建筑物的單方平米建筑面積的鋼筋用量和混泥土用量分別有不同的區(qū)間范圍與指標(biāo)，根據(jù)區(qū)間范圍選擇合理的基礎(chǔ)形式與埋深、合理的計算參數(shù)、鋼筋等級、混泥土標(biāo)號等內(nèi)容。

擴(kuò)初設(shè)計階段的關(guān)注點應(yīng)該在施工工藝與施工技術(shù)。一般擴(kuò)初設(shè)計將在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上將建筑或構(gòu)筑物的尺寸、材料、顏色、固定方式、門窗、排水、數(shù)量、工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工重難點等內(nèi)容進(jìn)行深化，要尤為注重圖紙的節(jié)點工藝的審查工作。

施工圖設(shè)計階段是設(shè)計方案的最終落地階段，是整個設(shè)計階段最為核心、最為關(guān)鍵的部分，既影響方案的延續(xù)與落地性，也影響責(zé)任成本的管控與提升。因此，在這個階段，需要強(qiáng)化與聯(lián)合施工審查工作。強(qiáng)化施工審查是要對設(shè)計圖紙的設(shè)計說明、平立剖面圖紙、設(shè)計詳圖、樣板材料、物料表、施工工藝、二次深化圖紙等內(nèi)容進(jìn)行審核，對圖紙中的鋼筋含量、混泥土含量、柱位、安全、使用等內(nèi)容進(jìn)行推敲;聯(lián)合審圖是要對圖紙中的建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、戶型設(shè)計、機(jī)電設(shè)計、幕墻設(shè)計、園林設(shè)計、泛光設(shè)計、電梯、智能化設(shè)計、軟裝設(shè)計等圖紙進(jìn)行聯(lián)合審查，避免出現(xiàn)三不管現(xiàn)象，同時各專業(yè)聯(lián)合審圖可避免錯、漏、碰、缺等現(xiàn)象。

材料選擇與定板定樣工作是設(shè)計階段責(zé)任成本的效果呈現(xiàn)階段。材料的設(shè)計樣板、材料的施工樣板、材料的樣板引路等內(nèi)容也將較為直觀地兼顧設(shè)計效果、施工工藝、成本等內(nèi)容。

設(shè)計變更管理是項目開發(fā)過程中因客觀原因、政策變化、現(xiàn)場條件、建設(shè)單位等原因進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，設(shè)計變更的簽發(fā)前需設(shè)計工程部、成本管理部、營銷部、設(shè)計單位、咨詢單位進(jìn)行技術(shù)討論與經(jīng)濟(jì)測算，在不同的角度下對方案的實施、可行性、安全性、功能等內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，樹立責(zé)任成本意識，提高設(shè)計變更的審核的精準(zhǔn)性、合理性。

4.4強(qiáng)化新材料、新工藝、新技術(shù)的審查

新材料、新工藝、新技術(shù)的推廣是房地產(chǎn)企業(yè)一直以來不斷革新的使命。裝飾材料采用的輕質(zhì)隔墻、GRC板、GRG板、陶瓷薄板、巖板等材料也成為新材料新工藝新技術(shù)研究領(lǐng)域。弄清楚材料的生產(chǎn)工藝、環(huán)保、性能、應(yīng)用方法、材料特點、應(yīng)用技術(shù)、施工工期、材料造價也是設(shè)計階段責(zé)任成本的重要工作。

4.5強(qiáng)化施工圖預(yù)算編制

為加強(qiáng)企業(yè)的施工管理，實行經(jīng)濟(jì)核算，提高工程成本和提高管控水平都起著重要作用。經(jīng)過施工圖紙會審、會審記錄、標(biāo)準(zhǔn)圖集、施工組織設(shè)計和施工方案、施工定額和補(bǔ)充定額、機(jī)械臺班價格與材料價格（市場價格）、計算手冊等有關(guān)資料進(jìn)行施工圖預(yù)算編制。施工圖預(yù)算編制中尤為要注意非常規(guī)材料（厚度、尺寸）、參照圖集、漏項、施工工藝不明確、工程量暫估、暫定價、無定額與信息價套用需進(jìn)行認(rèn)價手續(xù)的材料等內(nèi)容的審核與編制，避免后期結(jié)算差額較大。

4.6完善設(shè)計優(yōu)化，實現(xiàn)降本增效

完善設(shè)計優(yōu)化，實現(xiàn)降本增效是房地產(chǎn)行業(yè)永不停止的話題。鑒于市場變化、產(chǎn)品定位調(diào)整、施工條件變化等因素都會使得對原有設(shè)計的檔次和功能剩余進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化。

前期規(guī)劃的成本優(yōu)化：根據(jù)土地價值最大化和利潤最大化，對產(chǎn)品組合進(jìn)行優(yōu)化;在符合客戶選擇盡量選擇節(jié)約時間、提高效率的成熟產(chǎn)品，減少后期簽證;滿足抗震和功能，盡量簡化建筑形態(tài);結(jié)合地形盡量減少土方工程;入口與組團(tuán)優(yōu)化;路網(wǎng)優(yōu)化，減少不合理的曲折;滿足消防規(guī)范下對消防分區(qū)布置優(yōu)化;滿足人防要求下嚴(yán)格控制地下室面積。

室外工程的成本優(yōu)化：滿足消防與交通流量的前提下對道路尺寸進(jìn)行優(yōu)化;考慮管材適中的前提下對給水管和排水管進(jìn)行優(yōu)化;結(jié)合機(jī)動車與非機(jī)動車及綠道等部位，對檢查井道的材料、埋深、走向、長度進(jìn)行優(yōu)化。

建筑單體的成本優(yōu)化：建筑高層與結(jié)構(gòu)設(shè)計的鋼筋等級優(yōu)化;利用建筑墻體減少防火卷簾與防火門及噴淋系統(tǒng)的設(shè)置;在符合設(shè)計規(guī)范的情況下建設(shè)沉降縫的設(shè)置;地下室層高優(yōu)化建設(shè)埋深與結(jié)構(gòu)成本，嚴(yán)控地下室層數(shù);轉(zhuǎn)換層與設(shè)備層是較為保守區(qū)域;建筑頂層、外挑構(gòu)件、門窗、護(hù)欄外墻裝飾、布品及材料、金屬構(gòu)件、鋼構(gòu)件也是材料與形態(tài)的優(yōu)化。

景觀設(shè)計的成本優(yōu)化：控制軟硬景比，提高軟景比;時令花卉盡量少;水景面積盡量少;名貴樹種盡量少;微地形造景盡量少;構(gòu)筑物數(shù)量和形態(tài)可優(yōu)化。配套工程的成本優(yōu)化：泳池設(shè)備選型品牌可優(yōu)化、智能化設(shè)計品牌可優(yōu)化、圍墻造型可簡化;配套學(xué)校、會所、物業(yè)用房、架空層面積可優(yōu)化;設(shè)備間布置與走線可優(yōu)化。

4.7健全材料招采庫與材料集采采購平臺

合理的配置與集中采購是房地產(chǎn)后期發(fā)展趨勢之一。健全材料招采庫與集中采購不但可以規(guī)范采購流程、提高采購管理效率與透明度、有效降低采購成本，還可以協(xié)調(diào)和整合各需求單位的資源，實現(xiàn)資源的統(tǒng)一調(diào)配。依據(jù)設(shè)計材料的物料表和白皮書招采職能部門進(jìn)行招采工作，建立健全的材料招采庫并進(jìn)行集中采購也是房地產(chǎn)設(shè)計階段的責(zé)任成本管控與提升的延伸。

4.8建立全員責(zé)任成本考核獎懲制度

房地產(chǎn)設(shè)計階段的責(zé)任成本管控與提升應(yīng)該是全員參與，但在我國目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更多的設(shè)計部門或是成本部門的人員參與，導(dǎo)致最終的成本管控結(jié)果與設(shè)計效果差異甚遠(yuǎn)，并且致使工期、質(zhì)量均有一定影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需建立健全全員的設(shè)計階段責(zé)任成本考核與獎懲制度，與績效掛鉤，做到偏差預(yù)警。結(jié)合設(shè)計進(jìn)程的前期調(diào)研、概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計、二次深化設(shè)計、材料選型、設(shè)計優(yōu)化等各個階段將設(shè)計階段的成本科目、責(zé)任目標(biāo)、指標(biāo)類型、考核系數(shù)以任務(wù)書、企業(yè)管理制度或成本控制表等形式劃分各部門、各單位，按權(quán)重分解至個人;對過程結(jié)果進(jìn)行充分的分析、溝通與協(xié)調(diào)，對各階段的敏感點與控制點進(jìn)行管控提示、評估與審核;對該階段的成果進(jìn)行考核與獎懲機(jī)制，既完善了方案與推動方案的落地性，也進(jìn)一步促使成本可控。

5 結(jié)論

總而言之，設(shè)計階段的責(zé)任成本是房地產(chǎn)項目管理的核心與關(guān)鍵所在。在設(shè)計階段強(qiáng)調(diào)責(zé)任成本的管控與提升，不僅提升了總體成本把控的根源性、前置性及整體性，也較好的節(jié)約成本、提升產(chǎn)品品質(zhì)、提升盈利空間、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這也將更進(jìn)一步促使房地產(chǎn)項目進(jìn)行全面的、科學(xué)的、合理的成本管控與提升。

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作者簡介：干領(lǐng)、曾翔，中鐵建工集團(tuán)諾德投資有限公司。