當(dāng)前購房者如何選擇首付比例

摘要：作為中產(chǎn)投資者，有余錢，錢又不是很多，除房產(chǎn)外沒有其他更好的投資渠道。在選擇投資房產(chǎn)的情況下，如何選擇購房方式值得考慮。本文從中產(chǎn)投資者的角度分析問題，得出了不同購房方式下，投資房產(chǎn)的利潤率與房價增長率的函數(shù)關(guān)系。同時從開發(fā)商角度出發(fā)，為了規(guī)避一次性全付款的損失，原則上只有優(yōu)惠一次性付款，得出了優(yōu)惠率與增長率的函數(shù)關(guān)系。但是理論與實際的不符說明當(dāng)前房地產(chǎn)政策的一些弊端，并提出了一些建設(shè)性的建議。

關(guān)鍵詞：投機性投資；首付比例；增長率；利潤率；優(yōu)惠率

經(jīng)濟危機、通貨膨脹、貨幣貶值等等，都在推動民間資本尋求資本保值的方式，受中國房地產(chǎn)政策的影響，最終將民間資本推進房地產(chǎn)市場。在全國各地瘋狂炒房的溫州炒房團在當(dāng)前樓市中的資本總量已經(jīng) 超過了萬億，對房價的推動是一股不可低估的力量。 從09年各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和銷售代理公司反饋的年終數(shù)據(jù)分析中可見，有七成購房者屬于投資性需求，而這種投資性需求從其對房屋持有年限看，僅為投機需求。投資投機需求的泛濫，成為房地產(chǎn)熱的關(guān)鍵所。

物價上漲，房價上漲，工資不漲，人民幣貶值，銀行利率下調(diào)情況下作為剛需和投資者，應(yīng)當(dāng)如何選擇購房方式，成為大家比較關(guān)心的問題。特別作為中產(chǎn)投資者，有余錢，錢又不是很多，除房產(chǎn)外沒有其他更好的投資渠道。在選擇投資房產(chǎn)的情況下，如何選擇購房方式值得考慮。本文從中產(chǎn)投資者的角度分析問題，故假設(shè)房子不裝修也不出租。投資房產(chǎn)短時間轉(zhuǎn)手越早越好，當(dāng)前國家政策是房產(chǎn)證滿兩年免交營業(yè)稅，故假定三年是最佳時機，一般超過10年再轉(zhuǎn)手的投資，不具有投資價值。

通過2008年9月至2016年9月成都主城區(qū)房價年均增長率為15%

選擇方式二：銀行按揭，等額本息還款，20年為期限，同樣的80萬元，購買兩套商品住房

說明：按揭還款和物業(yè)費無需當(dāng)年就交付，所以這部分資金是可以產(chǎn)生利息，以最不利的方式存銀行，產(chǎn)生的利息

通過以上數(shù)據(jù)可以說明：房價增長越快，第二種購買方式獲利越多。房價增長越慢或者不增長，第二種購買方式損失越多。從樂觀出發(fā)，假設(shè)房價是增長的，為了規(guī)避一次性全付款的損失，只有優(yōu)惠一次性付款。如何優(yōu)惠？

要實現(xiàn)利潤率相同：

，得x=69.44萬，計6944元/平米，即只有當(dāng)優(yōu)惠折扣最低為0.868折時投資者才保本。

事實上剩余的24萬存入銀行是最保守的收入估計，倘若24萬以全付款的平均年利率作為收入。則剩余款累計產(chǎn)生利潤：92664.75元

綜上所述一次性付款要低于6612元才合理。

事實上只有物業(yè)費與房價（m）無關(guān)，在忽略物業(yè)費的情況下，3年后貸款本金不變（三年只還了利息）我們可以得到利潤率與增長率的關(guān)系，從而得到優(yōu)惠折扣率K的函數(shù)。

即只有增長率 才能抵消稅費，有利潤。實際中銀行最低的定期年利率都是1.75 %，當(dāng) ，還不如存銀行一年期的定期。

方式二的利潤率

即 才能抵消稅費，按揭產(chǎn)生的利息；當(dāng) ，還不如存銀行一年期的定期。事實上近幾年一二線城市的房價的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 ，這也是投資者紛紛選擇投資房產(chǎn)，房價一路飆升的真正原因。

則優(yōu)惠率K= ，驗證當(dāng) 時，k=0.825528

綜上所述，從投資者的角度出發(fā)，如果開發(fā)商是按照折扣率k優(yōu)惠一次性付款，則投資者可以一次性付全款買房，否則以方式二投資購房最為劃算。

從開發(fā)商的角度，為什么很少，幾乎沒有以如此低的優(yōu)惠率k吸引投資客一次性付款呢？主要是銀行給予了寬松的房貸政策，一般手續(xù)合法，資料備全，3個月內(nèi)都能批準(zhǔn)貸款。三個月對于開發(fā)商來說是可以等待的。

在什么情況下開發(fā)商能給出如此低的優(yōu)惠折扣率呢？

開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷缺；工程方的工程抵款房；樓盤的清盤房會出現(xiàn)折扣優(yōu)惠。

故政府欲宏觀調(diào)控房價，真正做到居者有屋住，僅通過調(diào)控按揭貸款規(guī)模來影響房價的政策效果將不會很明顯，國家對于按揭貸款的調(diào)控重點應(yīng)放在：規(guī)范按揭貸款市場操作，防范少數(shù)人利用按揭貸款的過度投機行為給銀行信貸造成的潛在風(fēng)險。對第二套以上的房屋實行更嚴(yán)格的按揭貸款政策，防止過度的投機行為擾亂房地產(chǎn)市場秩序。同時國家應(yīng)該嚴(yán)格關(guān)注伴隨商品房銷售價格的上漲，銀行開發(fā)貸款發(fā)放量會產(chǎn)生較大的擴張沖動，應(yīng)制定相應(yīng) 的調(diào)控政策，以防止房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的過分膨脹給金融運行帶來的 系統(tǒng)風(fēng)險。而對開發(fā)貸款進行調(diào)控的同時，應(yīng)特別注意外資的涌入以及其它行業(yè)資金向房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)移，否則，單純對開發(fā)貸款的調(diào)控將起不到明顯的降低房地產(chǎn)市場投資規(guī)模的作用，尋求開發(fā)貸款受限必然會使房地產(chǎn)開發(fā)商尋求其它方面的資金來源，目前國內(nèi)社會資金和境外資金占房地產(chǎn)投 資資金比重平均已超過 40%，因此國家對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行調(diào)控的同 時必需同時監(jiān)控外資及其它行業(yè)資金向房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)移，這樣才能有效控制房地產(chǎn)投資規(guī)模。

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