計算機信息技術(shù)在房地產(chǎn)項目可行性研究中的應(yīng)用

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅猛，面臨著很多的機遇與挑戰(zhàn)。項目管理工作成為重中之重，作為房地產(chǎn)開發(fā)的核心，是一項工作量大、準確度要求高且影響全局性的工作。計算機信息管理系統(tǒng)建設(shè)能夠滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理需求，適應(yīng)需求變化，具有可擴充性、可重用性、可靠性和可維護性的網(wǎng)上材料管理系統(tǒng)迫在眉睫。

關(guān)鍵詞：計算機信息技術(shù)；房地產(chǎn)；可行性

中圖分類號：TP399 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）24-0314-02

引 言

計算機信息技術(shù)對人們的生活和工作有很大的影響。它在各行各業(yè)中都扮演著重要的角色，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。計算機信息技術(shù)的應(yīng)用提高了房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平和效率，加強了各方之間的溝通，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1 計算機信息技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用的現(xiàn)狀

計算機信息技術(shù)廣泛影響和改變著人類的生活和工作，在各行各業(yè)都發(fā)揮著重要的作用，在信息化浪潮的推動下，信息技術(shù)對工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)零售、社會生活等各領(lǐng)域產(chǎn)生革命性變化。對于競爭日益激烈的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，如何充分利用信息技術(shù)來提高企業(yè)自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平，成為企業(yè)提升核心競爭力的關(guān)鍵因素。其實，建筑行業(yè)信息化革命已然開始，大型軟件企業(yè)紛紛對建筑行業(yè)信息化進行自己的解讀。用友的UAP-NC平臺基于UAP開發(fā)，具有安全、穩(wěn)定、高效、滿足客戶需求變化的特征；金蝶EAS工程施工行業(yè)產(chǎn)品秉持管理集約化、業(yè)務(wù)一體化的思想，與標桿企業(yè)深入戰(zhàn)略合作以實現(xiàn)產(chǎn)品快速貼近企業(yè)的要求。

2 計算機信息技術(shù)在房地產(chǎn)項目中應(yīng)用的意義

2.1 信息化使得產(chǎn)品的標準化

從產(chǎn)品的設(shè)計、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標準，進行復(fù)制。產(chǎn)品的標準化背后是流程的標準化、管理的標準化。其背后要有從客戶細分→價值細分→居住要求→技術(shù)標準→設(shè)計模塊→標準化產(chǎn)品體系的整套的標準流程。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)暫時還做不到這點，那么，比較務(wù)實的做法就是先把已經(jīng)開發(fā)出來的、比較成熟的樓盤先想辦法把它沉淀下來，使之標準化。

2.2 實現(xiàn)項目管理信息化，提高效率

由于房地產(chǎn)項目管理多項目、多資源、多角色等特點，房地產(chǎn)企業(yè)對信息化的需求已從原來的部門需求拉動為主體，轉(zhuǎn)變?yōu)檎w集中需求為主，其信息化只有走一體化信息管理，才能使專業(yè)化、集成化、精細化的項目管理流程得到實現(xiàn)，同時必須面向項目運作過程中的多方及多職能部門協(xié)同的需求，在一體化技術(shù)平臺提供的組織管理、權(quán)限管理、工作流管理等服務(wù)基礎(chǔ)上，需要建立一個數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)共享的一體化信息平臺以滿足業(yè)務(wù)管控廣度和深度的需要。

3 房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容

（1）項目概況；

（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置；

（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；

（4）規(guī)劃設(shè)計方案選擇；

（5）資源供給；

（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；

（7）項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；

（8）開發(fā)建設(shè)計劃；

（9）項目經(jīng)濟及社會效益分析：

①項目總投資估算。

②項目投資來源、籌措方式的確定。

③開發(fā)成本估算。

④銷售成本、經(jīng)營成本估算。

⑤銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。

⑥財務(wù)評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標，對項目進行財務(wù)評估。

⑦國民經(jīng)濟評價。

⑧風險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面從政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展狀況、市場周期、自然環(huán)境等方面進行定性風險分析。

⑨項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。

（10）結(jié)論及建議：

①運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等諸方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。

②存在的問題及相應(yīng)的建議。

4 計算機信息技術(shù)在房地產(chǎn)項目可行性研究中的應(yīng)用

4.1 系統(tǒng)的總體設(shè)計

整體系統(tǒng)設(shè)計為一個管理信息系統(tǒng)，可由三個子系統(tǒng)構(gòu)成：房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析子系統(tǒng)，項目經(jīng)濟評價子系統(tǒng)以及可行性研究報告生成子系統(tǒng)。這三個子系統(tǒng)主要處理房地產(chǎn)可行性研究中數(shù)據(jù)量大、計算難度高、圖表多的市場分析、經(jīng)濟評價、報告生成的工作。

4.2 功能分析

4.2.1 市場調(diào)查與分析子系統(tǒng)

該子系統(tǒng)包括建立數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)倉庫，利用聯(lián)機分析技術(shù)-OLAP進行數(shù)據(jù)分析，利用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)發(fā)現(xiàn)新的數(shù)據(jù)關(guān)系，以便進行市場分析、投資決策。該系統(tǒng)可存儲、查詢、比較、分析、挖掘、打印與項目投資有關(guān)的各種數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)包括：國家、城市社會經(jīng)濟狀況數(shù)據(jù)，城市土地、住房市場數(shù)據(jù)，目標客戶、購房者、競爭樓盤項目、項目自身情況等數(shù)據(jù)。

4.2.2 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價系統(tǒng)

該子系統(tǒng)包括項目管理，計算參數(shù)輸入，項目方案的經(jīng)濟分析計算和不確定性分析，價格計算，輔助報表輸出，基本報表輸出，綜合財務(wù)指標的圖表輸出。它按照可行性研究階段性的特點，設(shè)置了在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一輸入共享的基礎(chǔ)上，提供了既能在方案和數(shù)據(jù)較少情況下的粗略經(jīng)濟評價、又能在方案和各種數(shù)據(jù)較充分情況下進行詳細準確的經(jīng)濟評價。

4.2.3 可行性研究報告生成系統(tǒng)

根據(jù)房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容設(shè)計了模板庫，建立其內(nèi)容框架，可從前面的市場調(diào)查與分析系統(tǒng)和經(jīng)濟評價系統(tǒng)調(diào)入數(shù)據(jù)，也可在設(shè)計好的模板中輸入數(shù)據(jù)進行進一步的修改，從項目的角度做到數(shù)據(jù)共享，形成一個完整的項目可行性研究報告生成系統(tǒng)。

4.3 系統(tǒng)集成

通過以上分析，將房地產(chǎn)項目可行性研究系統(tǒng)集成如圖1所示。

5 結(jié) 語

計算機信息技術(shù)為提高企業(yè)的工作效率做出了巨大的貢獻。房地產(chǎn)項目信息管理系統(tǒng)已經(jīng)越來越多地應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的實際管理中，市場競爭逼著房地產(chǎn)企業(yè)快速實現(xiàn)信息化管理，提高自己的企業(yè)實力，以應(yīng)對市場浪潮。

參考文獻

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收稿日期：2018-7-2