分析地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)項(xiàng)目管理要點(diǎn)

摘 要：我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)離不開房地產(chǎn)的支持，已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)支柱。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)企業(yè)發(fā)展的過程中，會(huì)存在各項(xiàng)各樣的問題，限制了發(fā)展。因此，本文針對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)項(xiàng)目管理要點(diǎn)做出了進(jìn)一步探究，對(duì)項(xiàng)目管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、進(jìn)度控制、投資控制給出了詳細(xì)的分析。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；項(xiàng)目管理

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-7344（2018）24-0035-02

房地產(chǎn)開發(fā)是以獲取經(jīng)濟(jì)收益為目的的，其中需要投入很大的成本，并對(duì)資源進(jìn)行整合，開發(fā)周期比較長(zhǎng)，回報(bào)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的最終目標(biāo)為開發(fā)出能夠迎合市場(chǎng)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最大銷售盈利的目標(biāo)。其內(nèi)部的流程包括整合資源、分析投資、土地決策、研判價(jià)值、定位市場(chǎng)、制定銷售計(jì)劃和主題、施工、營(yíng)銷推廣、實(shí)施物業(yè)管理等幾個(gè)重要的方面。按照當(dāng)前的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目可分為六個(gè)重要的階段。其中有建議書階段、研究可行性分析階段、設(shè)計(jì)階段、準(zhǔn)備階段、施工階段、驗(yàn)收階段、維護(hù)保修階段。在正式施工前的工作包括，制定項(xiàng)目建議書以及對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析、明確設(shè)計(jì)方案、進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等等。之后還要進(jìn)行消防規(guī)劃、質(zhì)檢等報(bào)建階段。然后實(shí)施環(huán)境勘察、監(jiān)理、正式施工、材料采購(gòu)等準(zhǔn)備階段、銷售階段要與項(xiàng)目開發(fā)共同進(jìn)行。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理當(dāng)中，怎樣才能在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，將進(jìn)度進(jìn)行提升，獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，是重要的探究問題。因此本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中的管理要點(diǎn)給予了詳細(xì)的分析。

1 項(xiàng)目管理概述

在20世紀(jì)50年代后期，逐步發(fā)展起來一種全新的計(jì)劃管理形式便是項(xiàng)目管理。其中的管理知識(shí)以及理論方法體系多用于大部分項(xiàng)目，具有很強(qiáng)的實(shí)用性和價(jià)值，得到了人們的廣泛認(rèn)可。項(xiàng)目管理也會(huì)被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作組織方式，這種方法便是依照項(xiàng)目實(shí)施相應(yīng)的管理。簡(jiǎn)單來說，將持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作當(dāng)做各項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)用項(xiàng)目管理的方式和技術(shù)，對(duì)其實(shí)施管理，需要應(yīng)用的流程為：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目管理、實(shí)施計(jì)劃編制、執(zhí)行項(xiàng)目管理、內(nèi)容控制管理以及收尾活動(dòng)。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃以及設(shè)計(jì)師需要將項(xiàng)目管理的思想引入到項(xiàng)目當(dāng)中，這樣可對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)行范圍界定、實(shí)施時(shí)間管理、成果管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和質(zhì)量管理，對(duì)工程起到了積極的推動(dòng)作用。對(duì)于項(xiàng)目管理的應(yīng)用，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的決策和設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃有更加具體的監(jiān)控過程，管理更加有序、理性，操作也十分簡(jiǎn)便。由于決策人員對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度，質(zhì)量以及最終成果進(jìn)行把控，帶動(dòng)了建筑行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。

2 項(xiàng)目質(zhì)量管理

2.1 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)人員需要依照開發(fā)商的要求以及對(duì)產(chǎn)品的定位，實(shí)施相應(yīng)的設(shè)計(jì)，在最初進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，需要對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)的分析和審核，查看是否存在缺陷和漏洞。一旦設(shè)計(jì)上出現(xiàn)錯(cuò)誤或之后進(jìn)行變更，會(huì)給施工帶來很大的困難。所以，在對(duì)其進(jìn)行設(shè)計(jì)執(zhí)行時(shí)，相應(yīng)的檢查和優(yōu)化工作要給予高度的重視，保證設(shè)計(jì)是可行合理的。

2.2 施工單位的選擇以及保障施工人員的能力和素養(yǎng)

施工單位需要對(duì)施工的質(zhì)量給予最大程度的保證，所以，信譽(yù)良好的施工單位和能力素養(yǎng)合格的施工人員非常重要，可為相應(yīng)的施工建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)保障，在實(shí)施項(xiàng)目管理當(dāng)中，需要對(duì)施工人員的能力以及綜合素養(yǎng)進(jìn)行考察，并進(jìn)行定期培訓(xùn)，嚴(yán)格控制，不論是管理人員，技術(shù)人員還是一線的建筑人員，都要具有合格的資質(zhì)才可進(jìn)行建設(shè)工作。所以，施工單位需要對(duì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，使其能夠第一時(shí)間學(xué)到先進(jìn)的建筑理念和建筑技術(shù)，施工工藝等，將施工單位的整體素質(zhì)進(jìn)行提升，這樣對(duì)工程的質(zhì)量才有保障。

2.3 施工材料

施工材料與施工質(zhì)量有著直接的影響。在建設(shè)過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。在采買的過程中要對(duì)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的把控，一定要挑選質(zhì)量好，信譽(yù)高的品牌商家。購(gòu)買材料時(shí)，不可因貪圖小的利益，購(gòu)買低價(jià)的材料。所以，要堅(jiān)決杜絕不合格材料進(jìn)入到施工現(xiàn)場(chǎng)。此外，針對(duì)工程當(dāng)中使用的半成品材料、構(gòu)配件以及永久性設(shè)備等，同樣要實(shí)施相應(yīng)的質(zhì)量檢測(cè)，在檢驗(yàn)合格之后才可進(jìn)行使用。

2.4 管理施工機(jī)械以及設(shè)備

在正式施工當(dāng)中會(huì)應(yīng)用許多的機(jī)械和大型設(shè)備，這是保證施工進(jìn)度能夠按時(shí)完成的保障，只有應(yīng)用質(zhì)量高，性能好的機(jī)械和設(shè)備，才能確保工程的有序?qū)嵤樌_展，不會(huì)因?yàn)樵O(shè)備故障延誤工期。所以，對(duì)于項(xiàng)目的管理，要對(duì)機(jī)械和設(shè)備的質(zhì)量同時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格的把控。

2.5 施工方案施工方法和施工技術(shù)管理

對(duì)于施工方案和施工技術(shù)的制定，需要先對(duì)建筑四周的環(huán)境等進(jìn)行詳細(xì)的勘察之后，再制定相應(yīng)的施工方案，以便制定的施工方案能夠順利實(shí)施。一旦方案和施工方法出現(xiàn)變更，便會(huì)對(duì)施工的進(jìn)度造成影響。其中施工技術(shù)又是質(zhì)量管理的關(guān)鍵性因素。所以對(duì)于方案和技術(shù)方法的管理，更是對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行保障的重要手段。

2.6 質(zhì)量監(jiān)督工作管理

相關(guān)部門一定要對(duì)施工過程進(jìn)行控制跟蹤，定期做好檢查和指導(dǎo)工作，一旦在監(jiān)察過程中發(fā)現(xiàn)問題，要立即給予解決，將監(jiān)理的作用充分發(fā)揮出來，以便對(duì)質(zhì)量給予進(jìn)一步的保障。在工程項(xiàng)目質(zhì)量管理當(dāng)中，還要做好預(yù)防性控制，便簡(jiǎn)單來說便是對(duì)施工當(dāng)中可能出現(xiàn)的影響因素進(jìn)行預(yù)防和把控，以便從根本上對(duì)問題進(jìn)行解決，做好相應(yīng)的防范工作和處理，這樣如果有問題出現(xiàn)，可第一時(shí)間進(jìn)行解決，不會(huì)影響施工的質(zhì)量和進(jìn)度。

3 進(jìn)度控制

進(jìn)度控制的最終目標(biāo)為保障項(xiàng)目開發(fā)的總工期，這便需要對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行編制，并對(duì)關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路進(jìn)行控制，提前做好控制目標(biāo)。其一，首先需要對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)目施工需要的時(shí)間進(jìn)行掌握，制定項(xiàng)目計(jì)劃、進(jìn)度時(shí)間之后對(duì)各節(jié)點(diǎn)進(jìn)度進(jìn)行計(jì)劃，以便操作和控制好各項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃。

利用詳細(xì)精細(xì)的安排，控制好可行性研究、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工許可證、開工、竣工等關(guān)鍵性的工程目標(biāo)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決建設(shè)當(dāng)中存在的一些問題。針對(duì)控制難度較大的前期工作，要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，并密切配合、認(rèn)真落實(shí)，爭(zhēng)取快速通過。面對(duì)實(shí)施階段當(dāng)中，可能對(duì)進(jìn)度產(chǎn)生的影響因素要，最大程度的避免，并應(yīng)用組織措施，管理措施，經(jīng)濟(jì)措施以及技術(shù)措施等，對(duì)問題進(jìn)行解決保證施工的進(jìn)度。此外，在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上，還要盡量將工期縮短，應(yīng)用先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù)，將施工的難度和成本降低。

4 投資控制

投資的最終目標(biāo)是對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行減少，項(xiàng)目的總投資是由土地成本，前期開發(fā)成本，安裝施工成本，銷售推廣成本，財(cái)務(wù)管理成本，稅費(fèi)成本等等共同構(gòu)成的。為了將項(xiàng)目的總投資費(fèi)用減少，將住房性價(jià)比提高，一些房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)用了大規(guī)?？焖匍_發(fā)和銷售的形式。項(xiàng)目部門對(duì)投資進(jìn)行控制的關(guān)鍵性內(nèi)容包括：對(duì)投資概算回報(bào)率，回收期，工程預(yù)算進(jìn)行確定，并做好相關(guān)的招標(biāo)階段工作，對(duì)工程進(jìn)度款進(jìn)行審批，處理好索賠和變更。對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行擬定、結(jié)算、審查竣工的開發(fā)商，要最大程度的迎合市場(chǎng)銷售項(xiàng)目，對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格把控，做到預(yù)算不超概算等等，合理定價(jià)才能將銷售任務(wù)完成，實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)的目標(biāo)，促進(jìn)建筑的發(fā)展。

5 結(jié)束語

在建筑工程當(dāng)中，最重要的便是對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度以及投資的把控，這是開發(fā)商樹立自己的品牌和贏取更大市場(chǎng)的重要保障，更關(guān)系到開發(fā)商之后的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)非常特殊，工程的質(zhì)量會(huì)對(duì)產(chǎn)品的銷售造成直接的影響，可以這樣說，項(xiàng)目的工程質(zhì)量便是項(xiàng)目的生命，一旦質(zhì)量產(chǎn)生了問題，不但會(huì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度和資金造成影響，更會(huì)影響開發(fā)商之后的聲譽(yù)，對(duì)其經(jīng)濟(jì)收益和之后的發(fā)展造成了很大的影響。所以，針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)內(nèi)容，要做好預(yù)防措施，防止各項(xiàng)問題的產(chǎn)生，強(qiáng)化項(xiàng)目的質(zhì)量管理等。

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收稿日期：2018-7-23