淺談房地產(chǎn)物業(yè)管理的程序分析

吳維

摘要：本文就物業(yè)管理相關(guān)知識的基礎(chǔ)上，，能夠運(yùn)用前期介入知識在實(shí)際工作中組織實(shí)踐，熟悉招投標(biāo)程序，能夠完成物業(yè)招標(biāo)書與投標(biāo)書的編寫，熟悉物業(yè)竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的程序，能夠按程序簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；物業(yè)管理招投標(biāo)；接管驗(yàn)收；入住手續(xù)

1.物業(yè)管理前期介入

1.1前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理，是指從物業(yè)開始銷售（預(yù)售）起，至業(yè)主委員會成立，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理前期介入是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式接管物業(yè)之前，開發(fā)企業(yè)邀請物業(yè)管理人員參與該物業(yè)的整體布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、設(shè)施配套、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等方面建設(shè)單位提出意見和建議，使物業(yè)投入使用能更好滿足業(yè)主與物業(yè)使用人的需求。

1.2物業(yè)管理早期介入

物業(yè)的早期介入有利于完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提高物業(yè)的實(shí)用性和便利性，有利于提高生活質(zhì)量，保證物業(yè)的使用功能，為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)，有利于后期管理工作的順利進(jìn)行，有利于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益，有利于房地產(chǎn)商把握市場，減少決策的盲目性，有利于打造物業(yè)品牌，促進(jìn)房產(chǎn)銷售。開展物業(yè)管理前期介入，還有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。

1.3早期介入具體實(shí)施

物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)，主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)反映的問題主要有：配套設(shè)施的完善問題，水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用、預(yù)留問題、空調(diào)留位的問題、公共區(qū)域照明問題以及對廚房灶臺的設(shè)計(jì)高度等。

1.4物業(yè)管理早期介入重點(diǎn)關(guān)注的問題

停車位問題，我國目前私家車的普及勢頭十分強(qiáng)勁，最好按照“戶均一車位”標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留以后“擴(kuò)建”停車場（位）的用地，智能化系統(tǒng)要預(yù)留“管線”，空調(diào)室外主機(jī)安裝位置與方式，太陽能熱水器的安裝，燃?xì)夤芫€及排風(fēng)管道位置的確定，施工中的預(yù)留孔、洞問題。

2.物業(yè)管理的招投標(biāo)

2.1物業(yè)管理招投標(biāo)的意義

物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)業(yè)主，開發(fā)商運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭來組織物業(yè)委托管理的基本方式。投標(biāo)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托方的招標(biāo)文件的要求組織編制標(biāo)書，參加物業(yè)管理資格競爭的一種行為，它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入的基本前提經(jīng)常工作。物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場發(fā)展的需要，物業(yè)管理招投標(biāo)是幫助居民樹立正確消費(fèi)觀的需要，物業(yè)管理招投標(biāo)是提高物業(yè)管理水平的需要。

2.2物業(yè)管理招標(biāo)原則及特點(diǎn)

物業(yè)管理招標(biāo)的目的是在一場競爭招標(biāo)中，找到自己最理想的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)商或業(yè)主要想吸引盡可能多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)，并從競爭性投標(biāo)中得益，物業(yè)管理招標(biāo)就必須貫徹“公平、公開、公正、合理”原則。物業(yè)管理本身具有的特點(diǎn)使物業(yè)管理招標(biāo)有一些與其他招標(biāo)不同的特點(diǎn)。物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性和時(shí)間性特點(diǎn)。

2.3物業(yè)管理招標(biāo)方式

物業(yè)管理招標(biāo)可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)三種方式。公開招標(biāo)由開發(fā)商或業(yè)主委員會通過報(bào)刊、廣播、電視等發(fā)表招標(biāo)廣告，實(shí)行公開招標(biāo)。邀請招標(biāo)由招標(biāo)單位向有承擔(dān)能力的若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標(biāo)通知，邀請他們參加投標(biāo)，通常為3-8家。協(xié)議招標(biāo)是不通過公開或邀請招標(biāo)，而由開發(fā)商或業(yè)主委員會直接邀請某一物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成招標(biāo)形式。

2.4物業(yè)管理招標(biāo)程序和文件內(nèi)容

制定招標(biāo)文件，發(fā)出招標(biāo)邀請或者通知，出售招標(biāo)文件，召開標(biāo)前會議，收存投標(biāo)書并開標(biāo)和定標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)文件一般包括投標(biāo)人須知、要求管理的物業(yè)說明書和設(shè)計(jì)圖紙等。投標(biāo)人須知包括投標(biāo)人須知的要求與內(nèi)容、投標(biāo)的主要要求、合同格式與合同條件等內(nèi)容。必須出具投標(biāo)保證書，關(guān)于保密要求，要有“不選擇最低標(biāo)價(jià)”的申明，遞送投標(biāo)書的程序，開標(biāo)與評定投標(biāo)的時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)。投標(biāo)的主要要求，出具履約保證書，要有“不選擇最低標(biāo)價(jià)”是申明，管理服務(wù)的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。

3.物業(yè)接管驗(yàn)收

3.1物業(yè)接管驗(yàn)收的作用

接管驗(yàn)收主要內(nèi)容包括驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作、資料的接管驗(yàn)收、硬件設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和驗(yàn)收遺留問題的處理等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要盡早介入物業(yè)的前期管理工作，而且要充分利用其在接管驗(yàn)收中的地位，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。接管驗(yàn)收具有十分重要的作用，具體表現(xiàn)在物業(yè)接管驗(yàn)收中明確交接雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；確保物業(yè)的使用安全和正常的使用功能；為實(shí)施專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化物業(yè)管理創(chuàng)造條件；提高物業(yè)的綜合效益；促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目的及時(shí)投產(chǎn)、發(fā)揮投資效益，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)；維護(hù)和保障業(yè)主的利益。

3.2接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

人員準(zhǔn)備，組建接管驗(yàn)收小組，接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備，進(jìn)行現(xiàn)場初步勘察。物業(yè)接管驗(yàn)收的程序分為兩種情況，新建房屋的接管驗(yàn)收程序和原有房屋的接管驗(yàn)收程序。新建接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包含主題結(jié)構(gòu)、外墻不得滲水、屋面、樓地面、電氣、水、衛(wèi)生、消防、采暖、附屬工程及其他。原有物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)有質(zhì)量使用功能的檢驗(yàn)，危險(xiǎn)和損壞問題的處理?？⒐を?yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別，主要表現(xiàn)在性質(zhì)不同、階段不同、主題不同、條件不同、職責(zé)不同。

4.用戶入住

4.1準(zhǔn)備階段

入住準(zhǔn)備和入住手續(xù)文件，入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理實(shí)務(wù)手續(xù)的過程，要求業(yè)主或者租戶按要求進(jìn)行驗(yàn)樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。主要內(nèi)容包括入住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)擬定。

4.2房屋裝修管理

房屋裝修管理是在業(yè)主或使用人裝修期間，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修方案、裝修材料、裝修人員等方面綜合管理。分為了裝修管理制度、裝修申請及批準(zhǔn)、裝修管理的要求、裝修施工管理要求、裝修工程的監(jiān)督檢查五個(gè)方面。