樓市風(fēng)向已變，政治局會(huì)議透出不一般的邏輯

李明敬

寬松放水、刺激登臺(tái)，這是否意味著房?jī)r(jià)又要漲？因?yàn)槲覀儦v史的思維慣性是這樣的，經(jīng)濟(jì)下行一刺激政策出臺(tái)——貨幣放水——樓市大漲。不過(guò)，顯然這次的邏輯與往常不同了。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一重磅信號(hào)來(lái)了！?。?/p>

7月31日，備受矚目的中共中央政治局會(huì)議提出要“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

有自媒體人稱(chēng)之為“驚心動(dòng)魄的一句話”，往常的表述是“遏制過(guò)快上漲”，也就是允許上漲，但要慢慢漲，而今是不許房?jī)r(jià)上漲，哪怕慢慢漲也不行。

這意味著，炒房者將無(wú)利可圖，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將有可能出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變，比如有價(jià)無(wú)市或價(jià)格下跌等情形。

同日傍晚，全國(guó)樓市調(diào)控最嚴(yán)城市——深圳再次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ饭?點(diǎn)，全文不足千字，然而條條精準(zhǔn)有力，具體包括直接暫停企業(yè)在深圳購(gòu)買(mǎi)商品住房、個(gè)人新購(gòu)住房在3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓、離婚2年內(nèi)買(mǎi)房貸款的首付比例不低于七成等。

與往常不同放水一漲價(jià)慣性即將失效

在政治局會(huì)議上，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)議提出要求：下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

連日來(lái)，央行與財(cái)政部之間的討論甚囂塵上，基本的結(jié)論是貨幣和財(cái)政政策都將更為積極寬松。國(guó)常會(huì)定調(diào)下半年宏觀調(diào)控政策——“財(cái)政更積極，貨幣政策需松緊適度”。

7月，央行窗口指導(dǎo)商業(yè)銀行增配低等級(jí)信用債，銀保監(jiān)會(huì)指導(dǎo)銀行加大民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)信貸投放，加快推進(jìn)債轉(zhuǎn)股。最后在7月23日國(guó)常會(huì)上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)貨幣政策“要松緊適度，保持適度的社會(huì)融資規(guī)模和流動(dòng)性合理充?！?，并在當(dāng)日通過(guò)MLF凈投放5020億元，以實(shí)際行動(dòng)向商業(yè)銀行提供流動(dòng)性炮彈。

寬松放水、刺激登臺(tái)，這是否意味著房?jī)r(jià)又要漲？因?yàn)槲覀儦v史的思維慣性是這樣的，經(jīng)濟(jì)下行——刺激政策出臺(tái)——貨幣放水——樓市大漲。不過(guò)，顯然這次的邏輯與往常不同了。

2008年，央行降息5次，降準(zhǔn)3次；2012年，央行降息2次，降準(zhǔn)3次；15年，央行降息6次，降準(zhǔn)5次。今年降準(zhǔn)3次，但一次降息也沒(méi)有?！按笏唷奔磳⒊蔀闅v史。

有分析指出，近幾個(gè)月來(lái)央行的每次“放水”，都帶有特定結(jié)構(gòu)性目標(biāo)。例如：4月25日央行全面降準(zhǔn)資金定向用于置換到期MLF和小微企業(yè)貸款；6月24日全面降準(zhǔn)定向用于市場(chǎng)化“債轉(zhuǎn)股”和小微企業(yè)貸款；7月23日央行MLF凈投放5020億元，主要用于商業(yè)銀行配置低等級(jí)信用債。央行的這一政策傾向，在最近一次國(guó)常會(huì)上也得到驗(yàn)證：“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將降準(zhǔn)資金用于支持小微企業(yè)、市場(chǎng)化債轉(zhuǎn)股等”。在政治局會(huì)議上，針對(duì)宏觀政策的另一個(gè)輪子——財(cái)政政策，會(huì)議通稿寫(xiě)道：“財(cái)政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用。”

而從購(gòu)房者角度看，4月份以來(lái)央行貨幣政策邊際放松，并沒(méi)有傳遞到按揭貸款利率上。據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.64%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.151倍，為連續(xù)18個(gè)月上漲。在最近一次國(guó)常會(huì)之后，北京甚至出現(xiàn)了首套房按揭利率上浮40%的現(xiàn)象。

對(duì)于此次中央政治局會(huì)議提出的要求，經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友也認(rèn)為，房地產(chǎn)再次進(jìn)入政治局視野，對(duì)房地產(chǎn)不是好消息。房地產(chǎn)作為一個(gè)市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有問(wèn)題的時(shí)候不會(huì)進(jìn)入政治局會(huì)議的討論范圍，一般政治局討論房地產(chǎn)都是偏“緊”的定調(diào)，這次也不例外。一季度的時(shí)候房地產(chǎn)還比較穩(wěn)定，所以423會(huì)議并沒(méi)有提，但過(guò)去一個(gè)季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一些微妙的變化，貨幣寬松的預(yù)期開(kāi)始讓很多人憧憬地產(chǎn)調(diào)控的放松，中央這次新加的一段話算是把這個(gè)預(yù)期澆滅了?！罢问袌?chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，中央的政策取向顯然和2014年不同，2014年定向降準(zhǔn)之后不久我們就等來(lái)了“930地產(chǎn)刺激新政”，但這次的930恐怕不會(huì)有了。

可見(jiàn)，歷史慣性即將失效。

背后的邏輯樓市已經(jīng)有了風(fēng)險(xiǎn)和泡沫

在這背后有著怎樣的邏輯呢？智谷趨勢(shì)分析指出，這種變化，最關(guān)鍵的是房地產(chǎn)的角色發(fā)生了轉(zhuǎn)變，過(guò)去是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，而未來(lái)會(huì)越來(lái)越成為資產(chǎn)泡沫的隱患，成為對(duì)制造業(yè)有擠出效應(yīng)的負(fù)面要素。

當(dāng)下的施政思路就是：經(jīng)濟(jì)下行，相機(jī)放水，但水一定不能流到樓市中去，樓市已經(jīng)有了風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，所以建立了一道強(qiáng)屏障來(lái)阻隔水的進(jìn)入。

有一個(gè)政策值得注意，多個(gè)城市出臺(tái)限制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的規(guī)定，它的一個(gè)原由就是，放水將放到企業(yè)中去，但不能讓企業(yè)把得到的水往樓市中引，你就給我好好做實(shí)業(yè)，別去炒房了。

有一個(gè)段子，講房地產(chǎn)泡沫太大，房?jī)r(jià)太高，擠壓效應(yīng)，人們不得不消費(fèi)降級(jí)，原來(lái)的低端產(chǎn)品方便面、榨菜等銷(xiāo)售轉(zhuǎn)好，拼多多也已上市。

此外，在一年多的去杠桿過(guò)程中，信用違約事件頻發(fā)。從房企來(lái)看，部分房企大量債務(wù)即將到期，流動(dòng)性出現(xiàn)緊張的情況使得風(fēng)險(xiǎn)加劇。

5月28日，上交所發(fā)布的信息顯示，碧桂園擬發(fā)行的200億元小公募公司債再度中止。這已經(jīng)是這筆200億的公司債第二次進(jìn)入“中止”狀態(tài)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年A股128家上市房企負(fù)債合計(jì)達(dá)到6.51萬(wàn)億，平均資產(chǎn)負(fù)債率64.56%，其中63家房企負(fù)債超過(guò)百億，34家房企資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)80%。

其中負(fù)債率前十的房企分別是萬(wàn)科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、首開(kāi)股份、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、華僑城A，其中中南建設(shè)負(fù)債金額1727.59億元，負(fù)債率高達(dá)90.78%，高居榜首。高額負(fù)債背后，房企的現(xiàn)金流也普遍吃緊。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為負(fù)的房企達(dá)到72家，占比超過(guò)一半，萬(wàn)科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

此外，數(shù)據(jù)顯示，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年的到期量將達(dá)1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達(dá)932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。房地產(chǎn)企業(yè)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，有可能傳導(dǎo)到購(gòu)房者或銀行等金融機(jī)構(gòu)身上。

樓市大調(diào)控調(diào)控強(qiáng)度和力度前所未有

在政治局會(huì)議當(dāng)天，深圳出臺(tái)的《通知》，標(biāo)志著深圳樓市新政終于落地。這也是自2016年發(fā)布“104'新政后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在時(shí)隔21個(gè)月后再次收緊調(diào)控，并且依舊頗為嚴(yán)厲。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月全國(guó)樓市調(diào)控超30次，年初至今超220次。1-6月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)192次，比去年同期的116次多出65%。其中，共有73個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，包含限購(gòu)政策135條、限貸政策176條，51個(gè)城市以及海南全域?qū)嵭邢奘壅?。值得注意的是，此番調(diào)控，從調(diào)控手段來(lái)看，更加多元化，因城施策明顯；從調(diào)控城市來(lái)看，2017年調(diào)控主要集中在一二線城市，今年開(kāi)始逐漸向三四線轉(zhuǎn)移，過(guò)去沒(méi)有調(diào)控的城市逐漸加碼升級(jí)。

在搖號(hào)政策方面，繼上海、長(zhǎng)沙、成都、武漢、西安、杭州等地外，今年7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱(chēng)通知），其中針對(duì)非云南省戶(hù)籍人士購(gòu)房出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)政策。

在限價(jià)政策上，威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)商品房銷(xiāo)售管理的通知》，通知要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)須在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)，面向社會(huì)一次性公開(kāi)全部房源及售價(jià)，一房一價(jià)，3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)；昆明要求新房預(yù)售價(jià)格6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整，且在12個(gè)月內(nèi)合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過(guò)6%。

在限貸方面，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示2018年4月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.135倍，環(huán)比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%；4月份全國(guó)二套房貸款平均利率為5.91%。長(zhǎng)沙、天津和南京的首套房貸款利率上浮15%、二套房上浮20%；武漢和寧波的多家銀行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中，從全國(guó)房貸平均利率水平來(lái)看，南京地區(qū)房貸利率處于較高水平。

7月12日，住建部聯(lián)合發(fā)改委、財(cái)政部召開(kāi)工作會(huì)議談到棚改時(shí)表示，將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，不搞“一刀切”。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對(duì)棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款不予支持。對(duì)此，有專(zhuān)家也表示，“近三年三四線城市的房?jī)r(jià)暴漲，主要源于棚改貨幣政策。一旦棚改貨幣政策完全退出，三四線城市房?jī)r(jià)大概率會(huì)逐步回落?！?/p>

每年7月的政治局，總是備受矚目，它是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的年中大考，總結(jié)上半年的走勢(shì)，擬定下半年的方略，許多重大調(diào)整往往在此刻出臺(tái)。而關(guān)于房地產(chǎn)的下半年，最值得思量的就是這句話：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

政治局會(huì)議要求逐條對(duì)比：

第一，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財(cái)政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門(mén)，保持流動(dòng)性合理充裕。要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作。保護(hù)在華外資企業(yè)合法權(quán)益。

上次：要全力打好“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”，同時(shí)要堅(jiān)持積極的財(cái)政政策取向不變，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導(dǎo)預(yù)期，把加快調(diào)整結(jié)構(gòu)與持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需結(jié)合起來(lái)，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

第二，把補(bǔ)短板作為當(dāng)前深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)任務(wù)，加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板的力度，增強(qiáng)創(chuàng)新力、發(fā)展新動(dòng)能，打通去產(chǎn)能的制度梗阻，降低企業(yè)成本。要實(shí)施好鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

上次：要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，更多運(yùn)用市場(chǎng)化法治化手段化解過(guò)剩產(chǎn)能，加強(qiáng)關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)，積極支持新產(chǎn)業(yè)、新模式、新業(yè)態(tài)發(fā)展，繼續(xù)簡(jiǎn)政放權(quán)，減稅降費(fèi)，降低企業(yè)融資、用能和物流成本。實(shí)施好鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

第三，把防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)定做好去杠桿工作，把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)政策出臺(tái)時(shí)機(jī)。要通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新，提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和意愿。

第四，推進(jìn)改革開(kāi)放，繼續(xù)研究推出一批管用見(jiàn)效的重大改革舉措。要落實(shí)擴(kuò)大開(kāi)放、大幅放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入的重大舉措，推動(dòng)共建“一帶一路”向縱深發(fā)展，精心辦好首屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)。

上次：要更加積極主動(dòng)推進(jìn)改革開(kāi)放，深化國(guó)企國(guó)資、財(cái)稅金融等改革，盡早落實(shí)已確定的重大開(kāi)放舉措。

第五，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

上次：要推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患。

第六，做好民生保障和社會(huì)穩(wěn)定工作，把穩(wěn)定就業(yè)放在更加突出位置，確保工資、教育、社保等基本民生支出，強(qiáng)化深度貧困地區(qū)脫貧攻堅(jiān)工作，做實(shí)做細(xì)做深社會(huì)穩(wěn)定工作。

上次：要加大保障改善民生工作力度，加強(qiáng)基本公共服務(wù)，解決好群眾關(guān)心的關(guān)鍵小事。