“以房養(yǎng)老”：您愿拿房子換養(yǎng)老金嗎？

徐炯權(quán)

“以房養(yǎng)老”讓晚年更幸福

“以房養(yǎng)老”，是指老人將自己具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子抵押給保險公司，然后每月從保險公司領(lǐng)取一筆固定的養(yǎng)老金，待老人去世后，保險公司再處置房子，房子抵押并不影響老人繼續(xù)居住。

70歲的譚大媽住在廣州市越秀區(qū)一套位于5樓的32平方米的老房子里，她30多歲離婚后一直單身，沒有子女。隨著年齡增長，長年獨(dú)居的她越來越擔(dān)憂養(yǎng)老問題。親戚多在香港和佛山，她年輕時攢下一點(diǎn)積蓄防著以后生病，每月2000多元的退休金讓她的生活非常拮據(jù)。每月水電燃?xì)饣ㄙM(fèi)加起來差不多500元，剩下1500元，應(yīng)付一日三餐，她連衣服都不舍得買。

譚大媽迫切希望手頭寬裕一點(diǎn)。她曾打算將房子賣了再租房住，但發(fā)現(xiàn)行不通。房子正對著高架橋，車流噪音大，很多看房的人因此壓價；且搬家大事，她一個人根本料理不了；房東也不愿意租房給她，怕她有個三長兩短。

2014年“以房養(yǎng)老”在廣州試點(diǎn)。譚大媽從報上看到消息后，找到承辦這一養(yǎng)老項(xiàng)目的保險公司了解相關(guān)情況。保險公司工作人員告訴她，把房產(chǎn)抵押后還可以繼續(xù)住，也可以把房子租出去，每月還能收到養(yǎng)老金，直到“百年”歸老，無論領(lǐng)的養(yǎng)老金是不是超過了房子價值，生前不用償還保險公司一分錢。

譚大媽擔(dān)心上當(dāng)受騙，一直猶豫著要不要跟保險公司簽“以房養(yǎng)老”合同。之后，一場大病讓她臥床不起。外地的親戚雖都表示了慰問，但無法照顧她，最后還是鄰居一家照顧她。

由此，譚大媽下定決心辦“以房養(yǎng)老”。2015年，經(jīng)過第三方評估公司評估，譚大媽的這套房屋估值72萬元。當(dāng)年11月，譚大媽正式簽下協(xié)議，從此每月從保險公司獲得1800多元養(yǎng)老金，直到“百年”。譚大媽決定，自己去世后委托保險公司將房屋拍賣，售價超出其養(yǎng)老金及利息之和的部分歸鄰居一家所有。

如今，譚大媽每月退休金漲到2700元，加上保險公司每月給的1800元，經(jīng)濟(jì)上比之前寬裕很多?！拔椰F(xiàn)在每星期去茶樓跟老朋友喝三次茶，有時還外出旅游?！弊T大媽說，如今的生活質(zhì)量比以前大大地提高了，過得也比以前開心了?！叭绻院笊眢w差了，就考慮住進(jìn)養(yǎng)老院，將房屋出租?！?/p>

2014年第一批“以房養(yǎng)老”城市試點(diǎn)，北京的康大爺就報了名?？荡鬆斪≡诒本┦斜蔽瀛h(huán)邊上的一個小區(qū)，報名那年他69歲。由于女兒不幸去世，家里只剩下康大爺和老伴相依為命。老兩口每月退休金加起來有7000多元。雖然不愁吃喝，但康大爺總覺得手頭有點(diǎn)緊。

康大爺說：“我們老兩口吃飯花不了多少錢，剩下的錢就是給醫(yī)院準(zhǔn)備的。人老了體質(zhì)越來越差，這病那病的，上醫(yī)院檢查治療是一筆很大的開支?！?h3>試點(diǎn)4年為何反應(yīng)平平

“以房養(yǎng)老”自2014年開始啟動試點(diǎn)，限于北京、上海、廣州、武漢四城；2016年，試點(diǎn)擴(kuò)大至各直轄市、省會城市（自治區(qū)首府）、計劃單列市，及江蘇、浙江、山東和廣東部分地級市。然而，試點(diǎn)4年成效并不理想。目前僅有一家保險公司在全國開展了相關(guān)產(chǎn)品業(yè)務(wù)。截至2018年7月底，該公司累計承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶），數(shù)量仍然偏少。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，制約“以房養(yǎng)老”順利推廣主要有三大瓶頸。

一、受傳統(tǒng)觀念影響，多數(shù)人愿意把房子留給子女。

“花畢生積蓄買的房子，就這樣抵押給了保險公司？應(yīng)該沒幾個人愿意吧？”年過六旬的劉筠是長沙市開福區(qū)的一位普通市民，在他看來，“百年”之后把房子留給子女才是首選。

劉筠的觀點(diǎn)，鄰居王煥芝也認(rèn)同。73歲的王煥芝是機(jī)關(guān)單位退休干部。“我有退休金，吃穿不成問題，沒必要把房子抵押出去?！?/p>

92歲的曹大娘家住長沙市天心區(qū)木蓮沖，老伴和大兒子已過世，她現(xiàn)在和小兒子一家過，“我現(xiàn)在這年紀(jì)，他們還眼巴巴看著我這房子呢，要是房子抵押給保險公司了，那我死了估計也會被他們罵?！?/p>

作為年輕人，陳先生不支持父母“以房養(yǎng)老”?！拔液推拮佣际仟?dú)生子女，說實(shí)在的，贍養(yǎng)雙方老人和養(yǎng)小孩很吃力，父母把房產(chǎn)留給我們也算是一種經(jīng)濟(jì)上的援助?！标愊壬寡?，他不會考慮讓父母“以房養(yǎng)老”。另外，老人去世后，房子歸保險公司，他也不能接受。

“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念在中國人心中已經(jīng)占據(jù)著主流，給子女遺贈房產(chǎn)的傳統(tǒng)也根深蒂固。目前參與“以房養(yǎng)老”的老年人，多數(shù)是無子女老人和“失獨(dú)”老人。另外，老人壽命越長，抵押的房產(chǎn)回本的可能性才越高。如果老人壽命短，明顯就吃了虧。再就是三線城市房價相對低，即使老人參與“以房養(yǎng)老”，得到的養(yǎng)老金也不會太高。所以，不少老人和他們的子女都對此持觀望態(tài)度。

二、配套措施不完善，操作中遇到的問題難以解決。

74歲的孫大娘獨(dú)居在長沙中心城區(qū)一套90多平方米的房子里。老伴去世多年，獨(dú)生女兒大學(xué)畢業(yè)后定居上海。她沒有跟女兒一起生活，也沒要女兒給生活費(fèi)。孫大娘每月退休金2000余元，日常生活開支后所剩無幾。

2016年，孫大娘請保險代理人替她算了一筆“以房養(yǎng)老”的賬。按當(dāng)時房價，她名下這套房子約為60萬元。設(shè)定她從70歲開始領(lǐng)取保險金，直至90歲，共20年。如果抵押這套房子，保險公司每月給她1600元保險金，除了可以改變她日常開支捉襟見肘的窘境，外出旅游資金也不成問題。但是，她幾次找保險公司咨詢了解后，還是遲遲不敢下定決心與保險公司簽訂保險合同。

讓孫大娘遲疑不決的原因有三：一是“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)才開始啟動，當(dāng)時長沙還沒有人辦過這一業(yè)務(wù)，她擔(dān)心保險公司不會按照合同兌現(xiàn)承諾。二是某些合同條款她反復(fù)看了幾次都不是很明白，工作人員的解釋也很模糊；三是如果自己活過了90歲甚至100多歲，保險公司每月給付的保險金以后能否按照物價上漲指數(shù)相應(yīng)提高。

在長沙，有這種想法的老人不在少數(shù)。

“那些沒有子女的老人簽署‘以房養(yǎng)老合同后，保險公司對他們不管怎么辦？”“老人去世后，子女想把抵押的房子贖回來，贖金按保險公司原先付給老人的價格還是按市場價？”針對這樣的擔(dān)心，湖南商學(xué)院尹元元教授表示，“以房養(yǎng)老”與金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估以及個人的信用系統(tǒng)完善健全息息相關(guān)，在長達(dá)幾十年的抵押期限中，遇到的細(xì)節(jié)問題目前還缺少配套的措施與制度設(shè)計，也導(dǎo)致了部分老人對“以房養(yǎng)老”信心不足。

三、承擔(dān)風(fēng)險，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)持觀望態(tài)度。

一些保險公司對“以房養(yǎng)老”也持觀望態(tài)度。長沙一名不愿透露姓名的保險公司負(fù)責(zé)人說，保險公司的核心是通過資本運(yùn)作讓資產(chǎn)保值、增值，希望拿到的資產(chǎn)干干凈凈。但在抵押過程中，保險公司很擔(dān)心房價下跌、抵押物縮水；同時，還有房屋損毀、折舊、老人預(yù)期生存年限等各類支出風(fēng)險。

保險公司一工作人員毫不諱言，他們雖有“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的嘗試，但仍面臨房價波動、輿論及法律政策、房屋處置等諸多風(fēng)險。老人選擇“以房養(yǎng)老”后，保險公司是逐月支付費(fèi)用給老人直至去世。若保險公司預(yù)測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發(fā)家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。如果老人中途反悔，或他們的子女入住后不退房怎么辦？

業(yè)內(nèi)人士表示，“以房養(yǎng)老”需先行評估房屋資產(chǎn)價值，以此判定養(yǎng)老金額度。在實(shí)操過程中最常見的分歧是，老人希望房子有高估值，而保險公司會考慮經(jīng)濟(jì)大勢、購房需求變數(shù)等各類影響房價升值的不確定因素，做低房屋的未來增值部分。這往往導(dǎo)致老人及其子女和保險公司之間矛盾層出不窮，糾紛不斷，影響業(yè)務(wù)的順利開展。

突破瓶頸制約前路光明

雖然“以房養(yǎng)老”在試點(diǎn)中還存在諸多亟待解決的問題，但在全國推廣的意義卻不容置疑。有關(guān)專家表示，只要朝著以下三個方面去努力，就能突破瓶頸制約，迎來前行路上的光明。

一方面，輿論要引導(dǎo)老年人及子女轉(zhuǎn)變觀念。

養(yǎng)兒防老是中國人的傳統(tǒng)觀念。為了子女，許多老人不惜犧牲己的幸福晚年。一些老人勤爬苦做、省吃儉用，把畢生的積累用于買房，新房讓給子女住，自己住舊房，到頭來房產(chǎn)也要留給子女，認(rèn)為只要子女幸福，自己做牛做馬也值得。殊不知，這會縱容子女“啃老”，一旦他們失去了對父母的依賴，或工作生活中遇到挫折，往往承受不住壓力，很可能輕生自殺，或走向偷盜搶劫、坑蒙拐騙的歧路。黨和政府的輿論宣傳與教育，要引導(dǎo)老年人改變落后的觀念。

首先要讓老人摒棄刻薄自己、溺愛子女的做法，倡導(dǎo)與時俱進(jìn)，為幸福晚年而活。當(dāng)退休金不夠養(yǎng)老開支時，就應(yīng)當(dāng)考慮“以房養(yǎng)老”。為將房產(chǎn)留給子女而自己吃糠咽菜不值得，該出手時便出手。事實(shí)上不給子女留遺產(chǎn)，倒逼他們自力更生，在事業(yè)上取得驕人的業(yè)績，才是做父母的榮耀與自豪，才算真正的幸福。其次要讓做子女的知道：父母“以房養(yǎng)老”晚年過得開心，不至于虧了身體而患病住院需要人照料，實(shí)際上是幫了自己的忙，可以安心工作。

輿論宣傳與教育，還要讓老年人及其子女明白：在我國人口老齡化程度越來越嚴(yán)重，社會養(yǎng)老保障面臨巨大挑戰(zhàn)的情況下，“以房養(yǎng)老”作為一種補(bǔ)充養(yǎng)老保險在全國推廣，既是幫政府分擔(dān)了壓力，同時也給老百姓帶來了福音。因此，都應(yīng)責(zé)無旁貸地帶頭實(shí)施支持。

另一方面，政府與行業(yè)配合激發(fā)市場活力。

業(yè)內(nèi)分析，隨著經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型以及市場不斷培育，三個因素會支撐“以房養(yǎng)老”市場實(shí)現(xiàn)突破。一是人口結(jié)構(gòu)變遷，家庭代際關(guān)系變化，空巢與失獨(dú)老人增加；二是社會養(yǎng)老保障水平有限，多樣化養(yǎng)老方式亟待拓展；三是自有房比重較大，住房資產(chǎn)價值上升。湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計學(xué)院副教授張虹認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”需要房地產(chǎn)評估、交易、公證等機(jī)構(gòu)參與，政府有關(guān)部門應(yīng)設(shè)定準(zhǔn)入門檻，建立協(xié)作聯(lián)動機(jī)制，保障規(guī)范公正。在發(fā)展初期，應(yīng)優(yōu)先考慮失獨(dú)、空巢、無子女的老人家庭。在今后的推廣中逐步擴(kuò)大抵押房產(chǎn)的范圍，將其他類型的不動產(chǎn)，如商業(yè)類房產(chǎn)、共有產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題。

最后一方面，強(qiáng)化市場服務(wù)監(jiān)管，提高信用度。

“以房養(yǎng)老”在試點(diǎn)推廣中，群眾普遍反映保險條款并不十分明晰，特別是一些后續(xù)的權(quán)益問題不明晰，工作人員的解釋也模棱兩可。建議將服務(wù)模式標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，提高可信度；同時，要做好頂層設(shè)計，加大政府與行業(yè)的監(jiān)管力度，保障老年人和保險機(jī)構(gòu)的相關(guān)權(quán)益。

國家銀保監(jiān)會在此次全國推廣的通知中特別強(qiáng)調(diào)，保險機(jī)構(gòu)要做好金融市場、房地產(chǎn)市場等綜合研判，加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”保險的風(fēng)險防范。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”涉及保險、房產(chǎn)、信貸等多個金融環(huán)節(jié)，建議健全相關(guān)法律法規(guī)，以應(yīng)對在開展保險業(yè)務(wù)過程中可能出現(xiàn)的長壽風(fēng)險和利率風(fēng)險。同時，還要管控好房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險和房產(chǎn)處置風(fēng)險，建立規(guī)范有序的住房反向抵押養(yǎng)老保險市場。

“以房養(yǎng)老”表面看是用房子換來持續(xù)的養(yǎng)老金提高生活水平。但實(shí)際上并非那么簡單?！袄先说酿B(yǎng)老痛點(diǎn)不只是錢的問題，他們更期待的是專業(yè)細(xì)致的服務(wù)?！睂＜抑赋?，這些延伸問題，需要政府與相關(guān)行業(yè)共同研究，拿出切實(shí)有效的舉措，“以房養(yǎng)老”才有望進(jìn)入發(fā)展快車道。