海南清水灣土地成片開發(fā)效益分析

文/程正煒

一、引言

清水灣旅游度假區(qū)位于海南省最南端的陵水黎族自治縣境內(nèi)，背山面海，北靠九所嶺森林公園，南臨南海陵水灣，西至英州鎮(zhèn)，東接新村鎮(zhèn)和新村港范圍，海岸線東西長約12公里，南北縱深最窄1公里，整個(gè)地塊呈東西狹長地狀，總用地面積36805畝。清水灣海洋資源豐富，被譽(yù)為“海南最美的海岸線”之一。東鄰海南十大景點(diǎn)之一的南灣猴島及新村港，南與赤嶺景區(qū)相連，具有巨大的旅游開發(fā)價(jià)值。

對(duì)外交通聯(lián)系十分便捷，東線高速公路從英州鎮(zhèn)和新村鎮(zhèn)出入口可直接到達(dá)灣區(qū)，海榆省道從地塊北側(cè)東西穿越，是進(jìn)入灣區(qū)的主要外部交通。灣區(qū)東距?？谑屑s200公里，西距三亞市40公里，處于三亞半小時(shí)旅游交通圈內(nèi)。海南東環(huán)城際輕軌使清水灣到達(dá)三亞的時(shí)間在15分鐘以內(nèi)，到?？诘臅r(shí)間約1.5小時(shí)。

清水灣旅游度假區(qū)是陵水縣貫徹落實(shí)海南省政府《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》（瓊府〔2006〕34號(hào)）的精神，報(bào)經(jīng)海南省政府批準(zhǔn)，按照“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，在陵水縣內(nèi)組織實(shí)施的唯一土地成片開發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，灣區(qū)內(nèi)道路、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，大部分建設(shè)項(xiàng)目已建成投入使用，已打造成為特色鮮明的綜合性濱海旅游度假中心，為陵水縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了重要的帶動(dòng)作用。

二、清水灣土地成片開發(fā)概況

清水灣旅游度假區(qū)于2006年7月28日獲海南省政府《關(guān)于陵水黎族自治縣清水灣開發(fā)建設(shè)的批復(fù)》（瓊府〔2006〕58號(hào)）批準(zhǔn)實(shí)施。主開發(fā)商為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司，土地開發(fā)面積約2萬畝(約13.33平方公里)，其中由主開發(fā)商開發(fā)的土地面積為15000畝，其余的5000畝由陵水縣通過招商進(jìn)行開發(fā)，引進(jìn)了鉆石海岸、阿羅哈、綠城、清水灣國際信息產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，已開發(fā)的用地面積約為12400畝(約占整個(gè)灣區(qū)開發(fā)土地面積的62%)，已開發(fā)的總建筑面積約為4333.35萬平方米。

圖1 ：清水灣區(qū)位圖

經(jīng)過十年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)內(nèi)道路、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，大部分建設(shè)項(xiàng)目已建成投入使用。灣區(qū)內(nèi)建有清水灣自來水廠、污水處理廠、消防站等基礎(chǔ)設(shè)施；七家國際超五星級(jí)酒店部分已正式開業(yè)。此外，雅居樂及鉆石海岸的產(chǎn)權(quán)酒店也投入運(yùn)營。日均能提供超過1000間客房給予游客住宿，常年接待人數(shù)可達(dá)40萬人。

雅居樂清水灣項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃了集幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中于一體的基礎(chǔ)教育校區(qū)清水灣國際學(xué)校，在校生人數(shù)預(yù)計(jì)超過2500人。職業(yè)教育方面，將來考慮打造雅居樂旅游學(xué)院，培養(yǎng)酒店業(yè)、旅游業(yè)等服務(wù)人才，預(yù)計(jì)每年培養(yǎng)相關(guān)人才逾千人。

三、清水灣土地成片開發(fā)效益分析

1.經(jīng)濟(jì)效益分析

（1）增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入

清水灣成片模式自2007年開發(fā)以來，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)在陵水迅速升溫，財(cái)政收入也持續(xù)上升。從年度來看，2008年到2009年，在全縣GDP增長達(dá)13.5%，地方財(cái)政預(yù)算收入增長65.3%，達(dá)到3.8億元，連續(xù)兩年增幅居海南省第一。2012年陵水縣摘掉國家級(jí)貧困縣的帽子，2013年陵水縣生產(chǎn)總值達(dá)85.3億元，比2012年增長13%，地方公共財(cái)政預(yù)算23.4億元，增長15.6%，農(nóng)民人均純收入7335元，增長14%。陵水縣僅用短短幾年的時(shí)間上演了“山雞變鳳凰”，2013年財(cái)政收入在海南省排名第三位，僅次于?？诤腿齺?。其中，2013年，陵水房地產(chǎn)總投資225.1億元，房地產(chǎn)銷售額達(dá)123.3億元，位列海南省第三名。與此同時(shí)，第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)成為稅收收入的主要增長點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二產(chǎn)業(yè)完成33271萬元，增長34.4%，占全縣稅收收入總額的15%，帶動(dòng)稅收收入增長2.2個(gè)百分點(diǎn)。

通過分析2007-2014年陵水縣地方一般財(cái)政預(yù)算收入中的稅收收入情況可知，與房地產(chǎn)開發(fā)及建筑工程建設(shè)相關(guān)的稅收是主要稅源，特別是2009年清水灣項(xiàng)目正式銷售后，帶動(dòng)了全縣營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等稅收的直線上升。

2008年國際金融危機(jī)全面爆發(fā)，不少地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及財(cái)政收入增速減緩，但陵水縣財(cái)政收入因清水灣項(xiàng)目建設(shè)不減反增。此后，隨著2009年國家支持海南建設(shè)國際旅游島，項(xiàng)目持續(xù)順利推進(jìn)，建成運(yùn)營后上繳的各類稅收來源充足，加上項(xiàng)目啟動(dòng)后對(duì)其他產(chǎn)業(yè)（如建筑、交通、住宿、餐飲、購物、會(huì)展）的間接帶動(dòng)作用，促使陵水縣財(cái)政收入逐年增加。

（2）促進(jìn)房產(chǎn)銷量增長

清水灣旅游度假區(qū)自2009年正式開展銷售以來，銷售業(yè)績(jī)一直呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)。目前，清水灣旅游區(qū)的主要旅游地產(chǎn)項(xiàng)目包括：阿羅哈清水灣、雅居樂清水灣、鉆石海岸、珍珠海岸花園、綠城清水灣、碧桂園珊瑚宮殿等。以雅居樂清水灣項(xiàng)目為例，項(xiàng)目2009年開盤至今累計(jì)銷售達(dá)440億元，連續(xù)6年保持海南省房產(chǎn)市場(chǎng)銷售冠軍，其中2010年達(dá)到銷售高峰，年度單盤銷售突破百億元。

圖2 ：2006-2014年當(dāng)?shù)刎?cái)政收入情況

從2014年下半年開始，在房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，海南省多數(shù)項(xiàng)目采取以價(jià)換量的環(huán)境下，雅居樂清水灣項(xiàng)目通過部分差異化的組團(tuán)產(chǎn)品、小眾高總價(jià)產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格策略互補(bǔ)調(diào)整，逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合銷量的穩(wěn)健提升及價(jià)格走勢(shì)的穩(wěn)定。近年，雅居樂清水灣項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)構(gòu)性貨源補(bǔ)充，在基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)平臺(tái)不斷完善和成熟的過程中，銷售態(tài)勢(shì)將持續(xù)保持在較高水平，同時(shí)也將繼續(xù)領(lǐng)跑海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

（3）帶動(dòng)旅游業(yè)態(tài)發(fā)展

隨著清水灣旅游度假區(qū)創(chuàng)4A級(jí)景區(qū)工作的順利推進(jìn)，帶動(dòng)灣區(qū)酒店、游艇、展貿(mào)、高爾夫、文化等相關(guān)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。雅居樂攜手世界著名酒店管理集團(tuán)，共同打造海南熱帶濱海度假頂級(jí)酒店群，組成濱海酒店長廊；建成2個(gè)配置18洞國際濱海高爾夫球場(chǎng)，是海南唯一的海濱球場(chǎng)，也是國內(nèi)唯一將果嶺建在沙灘上的高爾夫球場(chǎng)；規(guī)劃建設(shè)780個(gè)泊位的游艇碼頭，首期開發(fā)的280個(gè)泊位已于2014年投入使用，建成后將成為亞洲最大的游艇會(huì)，將有效填補(bǔ)海南國際旅游島高端游艇度假的市場(chǎng)空白，大大提升國際旅游島的整體品位和層次。

近年來，雅居樂集團(tuán)在清水灣先后舉辦慕尼黑沙灘啤酒狂歡節(jié)、中國三大男高音全球巡演海南音樂會(huì)、首屆海島音樂節(jié)等極具影響力的大型品牌文化活動(dòng)，隆重打造世界級(jí)游艇盛宴——2014海南清水灣國際游艇博覽會(huì)，吸引希瑞、駿豪、澳飛在內(nèi)的國際一線游艇品牌參展，成為近年來海南史上最大的游艇品牌和游艇文化盛宴，助推海南國際旅游島游艇文化的璀璨發(fā)展。

（4）提升清水灣知名度

雅居樂進(jìn)駐陵水縣后，清水灣因雅居樂而得名；以雅居樂的知名度和品牌等無形資產(chǎn)影響力，迅速將名不見經(jīng)傳的灣區(qū)推進(jìn)公眾視野，從此清水灣與雅居樂共生共贏。秉承旅游地產(chǎn)開發(fā)理念，經(jīng)過雅居樂及其他開發(fā)商（綠城、鉆石海岸、阿羅哈、碧桂園）近十年的開發(fā)建設(shè)，清水灣旅游度假區(qū)初具規(guī)模，品牌效應(yīng)日漸凸顯，成為海南國際旅游島建設(shè)的一張亮麗新名片。借助清水灣旅游度假區(qū)創(chuàng)建國家4A級(jí)旅游景區(qū)的契機(jī)，各品牌開發(fā)商全面升級(jí)景觀及游客服務(wù)設(shè)施，以富有地域特色的自然景觀和人文景觀吸引游客在灣區(qū)內(nèi)游覽及體驗(yàn)，充分展示陵水縣獨(dú)具特色的多元化文化資源、高端濱海旅游體驗(yàn)和豐富多彩的民族特色風(fēng)情，以及陵水近年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所取得的巨大成就。清水灣旅游度假區(qū)大大豐富了海南國際旅游島的文化內(nèi)涵，深入打造“珍珠海岸，美麗陵水”這一全新的旅游名片，逐步擴(kuò)大陵水縣在國內(nèi)國際旅游界的品牌影響力，進(jìn)一步推動(dòng)陵水經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、旅游等各項(xiàng)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.社會(huì)效益分析

（1）完善灣區(qū)配套設(shè)施

隨著航空、高速公路、高鐵、國道等旅游交通體系的不斷完善，清水灣旅游度假區(qū)的綜合交通體系逐步成型，使清水灣到三亞的時(shí)間縮短至15分鐘以內(nèi)，到?？诘臅r(shí)間也不到1小時(shí)。清水灣大道的建成通車大大提升區(qū)域的對(duì)外交通銜接能力。隨著管理部門加密清水灣到三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、東環(huán)城際高鐵陵水站的接駁大巴頻次，以及清水灣公交車站和灣區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)的加速建設(shè)，將極大地促進(jìn)區(qū)內(nèi)外的交通聯(lián)系，進(jìn)一步方便居民出行和游客出游。

雅居樂在灣區(qū)內(nèi)建成10萬噸水量自來水廠、4座污水處理廠、清水灣國際學(xué)校和消防站。由于清水灣開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施起點(diǎn)高、質(zhì)量好、覆蓋范圍廣，總體而言改善了所在區(qū)域英州鎮(zhèn)的市政配套服務(wù)。目前，雅居樂清水灣自來水水廠惠及英州全鎮(zhèn)，使英州鎮(zhèn)區(qū)居民能全面使用自來水，大大提升了生活質(zhì)量。

近年來，清水灣旅游度假區(qū)內(nèi)商業(yè)配套日趨成熟，為廣大業(yè)主和游客提供了便捷的生活服務(wù)，高端酒店、各類餐廳、大型商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、國際醫(yī)療機(jī)構(gòu)、國際學(xué)校等配套服務(wù)設(shè)施逐步完善，各住戶已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)在灣區(qū)內(nèi)住宿、餐飲、購物、娛樂等生活需求。

（2）優(yōu)化灣區(qū)生態(tài)環(huán)境

清水灣旅游度假區(qū)啟動(dòng)后，開發(fā)商貫徹落實(shí)海南省及陵水縣生態(tài)環(huán)境保護(hù)的要求，堅(jiān)持在保護(hù)中發(fā)展、在發(fā)展中保護(hù)的原則，嚴(yán)格落實(shí)生態(tài)保護(hù)、節(jié)能減排目標(biāo)責(zé)任制，完善清水灣污水處理、垃圾處理管網(wǎng)配套，實(shí)施海防林工程、道路綠化工程和城鎮(zhèn)綠化工程，在清水灣建成環(huán)境空氣質(zhì)量自動(dòng)監(jiān)測(cè)站。嚴(yán)格控制“兩高”和產(chǎn)能過剩行業(yè)項(xiàng)目，生態(tài)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，生態(tài)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，打造生態(tài)清水灣、綠色清水灣。

近年來完成了灣區(qū)12公里海岸線的改造，目前已建成近2公里的海邊公園；通過藥物處理和生物處理等手段，對(duì)清水灣區(qū)內(nèi)生活污水進(jìn)行集中處理和二次回用；定期收集灣區(qū)各組團(tuán)生活垃圾，用車輛運(yùn)送至毗鄰的英州鎮(zhèn)（或新村鎮(zhèn)）垃圾壓縮處理站進(jìn)行壓縮處理，然后由城管局安排車輛運(yùn)送至文羅鎮(zhèn)的大型垃圾填埋場(chǎng)進(jìn)行填埋處理。

（3）提供大量就業(yè)崗位

據(jù)陵水縣就業(yè)局及社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，清水灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目為當(dāng)?shù)鼐用瘢ㄓ⒅萱?zhèn)為主）提供大量的就業(yè)崗位，2007-2015年累計(jì)吸納就業(yè)人數(shù)為8907人，其中：當(dāng)?shù)鼐用裾?2%，基層服務(wù)人員、中層管理人員、高層管理人員分別占比20%、6%、2%。

隨著市政交通設(shè)施、污水處理及垃圾處理設(shè)施的建設(shè)，教育、醫(yī)療、就業(yè)方面的資源共享，清水灣旅游度假區(qū)與陵水縣城、英州鎮(zhèn)融合程度不斷加大，將建成以旅游業(yè)為支撐，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)互動(dòng)發(fā)展的現(xiàn)代化產(chǎn)城融合示范區(qū)。未來隨著五星級(jí)酒店陸續(xù)開業(yè)和相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的完善，清水灣旅游度假區(qū)用工量將進(jìn)一步增加。

3.存在主要問題

雖然清水灣土地成片開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著，但也存在一些不容忽視的問題，主要表現(xiàn)在以下方面：

一是近年來，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入結(jié)構(gòu)單一，主要依賴于土地出讓金收入、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅及建筑安裝工程營業(yè)稅。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步降溫，土地資源漸漸開始緊缺，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持續(xù)發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)還沒有形成，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有一定的影響。

二是個(gè)別項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢，政府對(duì)項(xiàng)目建設(shè)管理的調(diào)控力度有限。項(xiàng)目所在地的道路、供水、污水處理、垃圾處理、電力、電信、消防等城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，以及教育、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施不夠完善，景區(qū)數(shù)量少，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展依賴個(gè)別景區(qū)，產(chǎn)業(yè)安全度不高，以至于人均旅游消費(fèi)低于全國、全省的平均水平，旅游人氣相比海口、三亞稍顯不足，且政府投入力度不夠，單純依靠開發(fā)商自行配套建設(shè)，不同項(xiàng)目間融合難度較大。

三是由于缺乏系統(tǒng)完整的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)，清水灣旅游度假區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，較大程度上依賴旅游地產(chǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不夠豐富，旅游業(yè)規(guī)模效應(yīng)不明顯，旅游淡旺季分明，一些旅游地產(chǎn)的住客往往冬季來、開春走，被稱之為“候鳥”，而鮮有本地人光顧，以至于商業(yè)發(fā)展程度不高，而商業(yè)不配套又反過來制約著旅游業(yè)發(fā)展，從而導(dǎo)致地產(chǎn)拉動(dòng)模式遇挫。

四是清水灣旅游度假區(qū)中部地區(qū)的高端酒店較為集中，對(duì)周邊路網(wǎng)的壓力較大，服務(wù)半徑不夠合理。而且，五家大型酒店（卓美亞、萊佛士、W 酒店、JW萬豪酒店、希爾頓）集中經(jīng)營，將會(huì)使該區(qū)域沙灘的游客較多，對(duì)海岸線的高頻次開發(fā)使用不利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。今后應(yīng)嚴(yán)格控制審批旅游岸線使用，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)。

五是清水灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生了新群體——“失地村民”，項(xiàng)目所在地（以英州鎮(zhèn)為主）的農(nóng)村土地被項(xiàng)目征用后，失地村民雖然得到了征地補(bǔ)償款，但由于理財(cái)知識(shí)缺乏，很難合理運(yùn)用補(bǔ)償款。尤其是項(xiàng)目建設(shè)早期涉及的失地村民，征地補(bǔ)償款較低，這一問題尤為突出。同時(shí)，失地村民缺乏就業(yè)技能，綜合素質(zhì)難以達(dá)到項(xiàng)目所需崗位要求，造成失地村民的再就業(yè)壓力比較大，容易產(chǎn)生新的社會(huì)矛盾，不利于構(gòu)建和諧社會(huì)。

四、總結(jié)

從清水灣項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，除了上述經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益外，成片開發(fā)的模式還有利于打造城市總體形象和執(zhí)行總體規(guī)劃，推動(dòng)灣區(qū)有序開發(fā)，避免灣區(qū)混亂無序建設(shè)。

但是，成片開發(fā)模式也存在一些弊端。在快速發(fā)展的過程中，市場(chǎng)缺乏合理的競(jìng)爭(zhēng)，造成企業(yè)一家獨(dú)大的格局，造成優(yōu)質(zhì)資源的過度集中甚至是壟斷，使得企業(yè)利用政策上的優(yōu)勢(shì)壟斷海岸線、森林、溫泉等優(yōu)質(zhì)資源。另外，成片開發(fā)模式還削弱了政府調(diào)控力度，對(duì)開發(fā)商的約束力不足，使得土地出讓后監(jiān)控手段不力、管理薄弱，土地市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象增多，致使開發(fā)商圈地坐地升值、開發(fā)建設(shè)不積極，最終造成土地閑置。