商品房預(yù)售款管理法律問題研究

劉章

摘 要：現(xiàn)行的商品房預(yù)售款監(jiān)管制度的不完善導(dǎo)致商品房投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁給了預(yù)購人和銀行等金融機(jī)構(gòu)，通過建立完善信息監(jiān)管制度、分期付款預(yù)售制度、第三方監(jiān)管預(yù)收款制度可以有效避免這一問題。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；分期付款預(yù)售；第三方監(jiān)管

一、商品房預(yù)售款管理中存在的法律問題

商品房預(yù)售制度最核心的創(chuàng)新點(diǎn)就是給開發(fā)商提供了一個安全可靠的融資渠道，但實(shí)踐中這一優(yōu)點(diǎn)也帶來了許多的問題，尤其是預(yù)售款被挪用導(dǎo)致“爛尾樓”的事件頻發(fā)，更是使商品房預(yù)售制度受到質(zhì)疑。甚至出現(xiàn)過要將其廢除的言論。而產(chǎn)生這一系列問題的原因歸根到底還是我國缺乏完善的商品房預(yù)售款管理制度。首先，從形式上沒有全國統(tǒng)一的有關(guān)商品房預(yù)售款的法律法規(guī)，涉及到有關(guān)法條也僅僅是原則性規(guī)定，不具有可操作性。各地雖出臺有具體細(xì)則，但各地標(biāo)準(zhǔn)不一也不利于具體案件的處理。另外，雖然法律規(guī)定了預(yù)售資金要?？顚Ｓ?，但由于商品房預(yù)售款是直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商賬戶的，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量又非常龐大，監(jiān)管機(jī)構(gòu)根本無法實(shí)現(xiàn)對每項(xiàng)預(yù)售款的具體用途進(jìn)行監(jiān)控。

監(jiān)管主體的確定是商品房預(yù)售款監(jiān)管最重要的環(huán)節(jié)。而在我國預(yù)售款并沒有一個統(tǒng)一的監(jiān)管主體，其主要分三種主體，第一是以廣州、貴陽為代表的以房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)或政府設(shè)立的直屬事業(yè)單位為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式；第二是以深圳、杭州為代表的以銀行等金融機(jī)構(gòu)為監(jiān)管主題的模式；第三是以上海為代表的以類似律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)為主體的監(jiān)管模式。但無論是那一種都需要完善的制度來保證實(shí)施，目前正是由于我國的商品房預(yù)售款監(jiān)管制度不完善，從而使得商品房投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁給了預(yù)購人和銀行等金融機(jī)構(gòu)。很多不具備實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)借助商品房預(yù)售進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，一旦其中任何一個環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題就會導(dǎo)致這些企業(yè)的全線崩潰，銀行和信貸機(jī)構(gòu)或者商品房預(yù)購人也就成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)冒進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。甚至這一漏洞還給一些不法的企業(yè)套取、詐騙銀行貸款的機(jī)會，無論是從規(guī)范房地產(chǎn)市場的角度，還是保護(hù)預(yù)購人利益的角度，如何更好的管控商品房預(yù)售款都顯得尤為重要。

二、建立商品房預(yù)售款管理的相關(guān)制度

（一）建立完善信息監(jiān)管制度

政府通過建立一個專門的房地產(chǎn)預(yù)售信息平臺來保障作為消費(fèi)者的預(yù)購人在進(jìn)行商品房交易時(shí)能夠獲得足夠的信息，改變交易雙方信息嚴(yán)重不對稱的現(xiàn)象，以免因?yàn)樾畔⒉蛔闶荛_發(fā)商的欺騙和不良引導(dǎo)，使其合法利益受到侵害。同時(shí)在這一平臺上還可以對開發(fā)商進(jìn)行信用評級，改善商品房預(yù)售市場的信譽(yù)。同時(shí)為了保證開發(fā)商能夠積極主動的將樓盤的規(guī)劃、施工進(jìn)度、預(yù)售價(jià)格等信息在平臺上公布，政府可以出臺相關(guān)規(guī)定，將信息披露與預(yù)售前審批相聯(lián)系，只有準(zhǔn)確的公布信息后才能開始對商品房進(jìn)行預(yù)售，這樣做不僅方便了預(yù)購人查詢信息，同時(shí)也是對進(jìn)行商品房預(yù)售的開發(fā)商的一種社會監(jiān)督。并且應(yīng)該接受公眾監(jiān)督、受披露的信息主要包括以下這些：開發(fā)商取得預(yù)售證的商品房上市交易量、自流量、交易金額、房屋的面積、質(zhì)量、配套設(shè)施以及周邊的環(huán)境建設(shè)規(guī)劃等。另外銀行還可以對已經(jīng)抵押貸款的商品房信息實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易。

（二）建立分期付款預(yù)售制度

所謂分期付款預(yù)售制度是指在進(jìn)行商品房預(yù)售合同售后保障時(shí)，將分期支付房款與建筑施工的進(jìn)程相聯(lián)系。具體的實(shí)施制度包括；支付定金的金額占房款總價(jià)的百分之五時(shí)，房屋的建設(shè)施工期限必須在一年之內(nèi)；支付定金的金額占房款總價(jià)的百分之二時(shí)，房屋的剩余施工期限必須在兩年之內(nèi)；房屋剩余建造時(shí)間超過兩年的則無需支付定金。同樣的對于商品房預(yù)付款的分期支付也是依照類似的制度，具體如何實(shí)施法國的法律都有明確的規(guī)定，其中對于商品房預(yù)付款，相關(guān)法律法規(guī)就明確規(guī)定不準(zhǔn)私自挪用，否則要負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。

從上述規(guī)定中我們可以看出商品房預(yù)售款的支付是與商品房的施工建設(shè)的進(jìn)程完全掛鉤的，在訂立合同之初雙方就會約定好具體的施工進(jìn)程和購房款分期支付的金額，這樣做不僅能夠明確預(yù)購人和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)，并且也能督促開發(fā)商施工建設(shè)的進(jìn)程，如果出現(xiàn)開發(fā)商違約延期交付，相應(yīng)的預(yù)購人也可以延遲支付剩余房款，這樣就能很好的保護(hù)到商品房預(yù)購人的利益。

（三）建立第三方監(jiān)管預(yù)售款制度

商品房預(yù)售款作為商品房預(yù)售制度的核心，如何做好對預(yù)售資金的監(jiān)督保證?？顚Ｓ檬蔷S護(hù)交易安全非常關(guān)鍵的一步。作為預(yù)售款監(jiān)管的重要因素的監(jiān)管主體目前我國主要有四個，分別是政府機(jī)關(guān)和政府機(jī)構(gòu)授權(quán)的事業(yè)單位、擔(dān)保公司、監(jiān)理公司以及商業(yè)銀行。所以在我國還沒有建立比較完備可靠的預(yù)售款監(jiān)管制度，上述監(jiān)管主體雖然都有一定的優(yōu)勢，但仍然存在很多的漏洞，這樣很容易損害消費(fèi)者的利益。所以首先我國應(yīng)該確立一個統(tǒng)一的商品房預(yù)售款監(jiān)管主體。商品房預(yù)售是一個綜合性較強(qiáng)的制度，在對預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)督時(shí)首先監(jiān)管主體要有一定建筑施工方面的專業(yè)知識，要能夠了解開發(fā)商房屋的建設(shè)進(jìn)度，從而確定合理的預(yù)售資金使用方案，另外畢竟是對資金的管理，監(jiān)管主體還要有一定的金融方面的專業(yè)知識，兩者結(jié)合才能真正對預(yù)售資金實(shí)現(xiàn)監(jiān)管。所以筆者認(rèn)為我國應(yīng)該建立一個兼具建筑和金融專業(yè)知識的第三方進(jìn)行預(yù)售資金的監(jiān)管，首先政府應(yīng)該出臺相關(guān)法律法規(guī)對第三方機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件作出嚴(yán)格限制，例如像律師事務(wù)所這樣的中介機(jī)構(gòu)，只要符合法律的規(guī)定就可以從事相關(guān)監(jiān)管服務(wù)，另外政府及政府授權(quán)的事業(yè)單位要定期對第三就行監(jiān)督審查，保證其自身的專業(yè)性和可靠性。隨后第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)該與商業(yè)銀行進(jìn)行合作監(jiān)督，對于開發(fā)商的預(yù)售資金存入銀行后，銀行必須建立專門的賬戶進(jìn)行管理。當(dāng)開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)需要動用自己時(shí)，就可以去第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請，由第三方機(jī)構(gòu)根據(jù)開發(fā)商工程建設(shè)的進(jìn)度等進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，審查通過后由第三方機(jī)構(gòu)直接通知銀行向開發(fā)商撥付資金。這樣一來不僅預(yù)售資金都能得到統(tǒng)一的管理，同時(shí)開發(fā)商的施工進(jìn)度也能得到監(jiān)管，從而避免了開發(fā)商在房屋預(yù)售后攜款潛逃的情況發(fā)生，保證預(yù)售資金能夠?qū)？顚Ｓ谩?/p>

（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院）