集體土地上不動產(chǎn)登記有關(guān)問題分析

李淑霞

摘 要：我國集體土地不動產(chǎn)登記工作起步相對較晚，使得配套政策不完善。本文中結(jié)合實際情況，分析集體土地不動產(chǎn)登記中存在的問題，給出切實可行的解決措施。

關(guān)鍵詞：集體土地；不動產(chǎn)登記；解決措施

不動產(chǎn)登記工作的主要內(nèi)容就是農(nóng)村房地不動產(chǎn)確權(quán)登記，這也是保障農(nóng)民群眾合法權(quán)益的主要措施。但農(nóng)房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記落實過程中存在一些問題，本文聯(lián)系工作實踐給出針對性的解決措施，切實提高農(nóng)房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作效率與質(zhì)量。農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在如火如荼的開展，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)登記就是主要內(nèi)容之一，旨在保護農(nóng)民群眾的財產(chǎn)權(quán)，保證城鄉(xiāng)之間農(nóng)村生產(chǎn)要素的合法有序流動，避免出現(xiàn)侵權(quán)現(xiàn)象。但隨著確權(quán)登記工作深入，各種問題逐漸顯露出來，有必要做好相關(guān)分析工作。

一、農(nóng)房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記的主要問題

當(dāng)前我國廣大農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)確權(quán)登記工作火熱開展，起著總登記宅基地使用權(quán)的作用。申請人向相關(guān)單位提出申請，經(jīng)后者確認后符合發(fā)證條件申請人發(fā)證，不符合條件現(xiàn)行登記，待申請人條件符合后再頒發(fā)證書。整個過程中不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪作用明顯，但也面臨著的一些問題，筆者將其歸納如下。

1.一戶多宅與面積超標問題

通過分析現(xiàn)有資料發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村地區(qū)普遍存在宅基地面積招標與一戶多宅的情況。宅基地面積超標原因，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展及政策扶持，大部分農(nóng)民的生活水平不斷提高，住房需求也在增加，使得大部分村民重建、改建原有住房，并在住房周圍建起院墻，圈占原有公共土地，造成宅基地面積出現(xiàn)超標情況；一戶多宅問題，則是因為未拆除原有宅基地就新建宅基地，或通過繼承、購買或贈與方式獲得新的宅基地，這方面管理不統(tǒng)一且缺乏標準，加上法律上并未明確界定“一宅一戶”，造成實際這方面工作開展難度較大，難以貫徹落實政策，造成我國農(nóng)村宅基地管理工作出現(xiàn)混亂。

2.權(quán)屬資料與關(guān)系的問題

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作要經(jīng)過多個部門長時間審批，時間跨度較長，部分資料管理不善出現(xiàn)遺失情況，同時傳統(tǒng)資料登記均為紙質(zhì)檔案，少數(shù)管理人員全部丟失權(quán)屬來源證明材料，再有部分符合申請條件但并未經(jīng)過審批已形成事實用地的情況。使得權(quán)屬資源不全，直接影響到確權(quán)登記發(fā)證工作的順利進行。此外，部分地區(qū)缺少變更或買賣合同，造成權(quán)屬關(guān)系并不明確，直接影響到后續(xù)確權(quán)登記工作，對工作落實產(chǎn)生阻礙。

3.宅基地管理與法律的問題

現(xiàn)有法律體系中規(guī)定：權(quán)利人本人提出農(nóng)村宅基地的使用申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府審核通過后經(jīng)過區(qū)縣政府批準，最后縣級或以上國土資源部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。但是實際落實過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會承擔(dān)了國土部門的大部分業(yè)務(wù)，這些人員大多沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，自身技術(shù)水平參差不齊，造成登記過程中普遍存在錯誤混亂情況，使得宅基地管理出現(xiàn)混亂；雖然當(dāng)前居民住房的法律規(guī)范相對完善，但是這僅對城市宅基地，農(nóng)村地區(qū)土地登記的規(guī)范存在，但是內(nèi)容不夠詳細，相關(guān)規(guī)范零散且存在漏洞，造成宅基地管理難度增加。

二、集體土地上不動產(chǎn)登記問題的解決

1.對無效數(shù)據(jù)進行清理

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)在進行整合時，必須將原有的土地、不動產(chǎn)以及財產(chǎn)情況進行檢查并將已經(jīng)注銷登記的登記薄再次登記，注明權(quán)利表中的所屬權(quán)，隨后將相對應(yīng)的信息資料傳送給專門的檔案管理。對整套檔案管理要按照土地登記、房地產(chǎn)檔案管理以及宅基地登記等流程進行相應(yīng)的聯(lián)合管理工作。

2.規(guī)劃化完成數(shù)據(jù)的梳理

在宅基地信息登記以及土地信息的進一步整理，能夠清楚的得到原始有效的財產(chǎn)信息狀況，按照房地站登記數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)變標準的相對應(yīng)管理，就能夠全面的對房地產(chǎn)信息信息進行統(tǒng)計和描述。房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)類型、單位以及具體的數(shù)據(jù)要進行統(tǒng)一、規(guī)范并嚴格的管理，確保整個地理范圍內(nèi)空間準則保持一致，對房地產(chǎn)登記中所記錄的基本內(nèi)容，宅基地信息、土地信息以及空白項目的科學(xué)整合，要根據(jù)實際情況完成相關(guān)信息工作的補充。

3.土地宅基地登記信息落宗

在宅基地分析中，要將宅基地登記、土地登記等信息結(jié)合信息并注冊，根據(jù)原有的產(chǎn)權(quán)證書信息、宗地所在地的信息中的清潔包裹信息，完成宗地代碼的填寫工作，同時還應(yīng)該積極完善宅基地登記信息，有效落實房地產(chǎn)的登記工作。此外，合理使用地籍圖形庫，要對宗地各項數(shù)據(jù)進行調(diào)查。依據(jù)現(xiàn)有的測繪宗地圖形實現(xiàn)補錄缺失并對宗地進行完善與統(tǒng)一編碼，并對跨區(qū)的宗地合理調(diào)整，避免出現(xiàn)工作中跨界要頻繁修改地籍的情況，不動產(chǎn)的基礎(chǔ)就是宗地統(tǒng)一代碼，實現(xiàn)無縫銜接。

4.重新制定邏輯關(guān)系

現(xiàn)行的登記管理辦法中，有傳統(tǒng)的登記情況存在一定的沖突，因此需要對原有的數(shù)據(jù)進行核查，尤其會涉及到權(quán)力表中的地役權(quán)、抵押權(quán)以及異議登記、注冊登記以及形式登記記錄等，因此為方便管理，需要對新的邏輯關(guān)系進行設(shè)定，并嚴格遵循原地產(chǎn)權(quán)的原則，對現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記的相關(guān)數(shù)據(jù)進行記錄時，應(yīng)該對先前的等級數(shù)據(jù)進行研究，并做好原有營業(yè)編號的繼承工作。通過有效繼承可以保證現(xiàn)有數(shù)據(jù)與原有數(shù)據(jù)的一致性。同時還要做好對原有數(shù)據(jù)的存儲工作，并通過建立一定的映射關(guān)系完成房地產(chǎn)地籍測繪的對接工作。

三、結(jié)語

總之，集體土地上的不動產(chǎn)登記仍然存在著諸多不足之處，整體的管理效果不佳。需要在明確現(xiàn)存問題的基礎(chǔ)上，結(jié)合集體土地不動產(chǎn)登記管理的實際情況以及農(nóng)村居民的認知現(xiàn)狀等進行分析。