樓市降溫潮

江寒秋

在“房住不炒”的時(shí)代與“遏制房?jī)r(jià)上漲”的主基調(diào)下，8月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城房?jī)r(jià)，卻令人意外地出現(xiàn)一番普漲。

70個(gè)大中城市里，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量達(dá)到了67個(gè)，漲幅持平的城市有2個(gè)，下跌的城市僅1個(gè)。

房?jī)r(jià)上漲的背后，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至51個(gè)月最低，8月新增居民戶貸款占比達(dá)55%，為今年以來(lái)最高水平。

市場(chǎng)表現(xiàn)再度引起了監(jiān)管層的高度警覺(jué)。在“731”中央政治局的73字政策定調(diào)，以及年內(nèi)累計(jì)315次調(diào)控政策背景下，調(diào)控大網(wǎng)又一次全面鋪開(kāi)，重在“打補(bǔ)丁”和穩(wěn)秩序。

市場(chǎng)情緒正在變得脆弱、敏感。前不久，一則廣東可能“取消預(yù)售房制度”的新聞像一枚重磅炸彈，在業(yè)內(nèi)炸開(kāi)了鍋。

受此消息影響，24日，港股開(kāi)市后，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)股全線下跌。截至收盤(pán)，碧桂園跌幅為5.57%，世茂房地產(chǎn)跌5.22%，華潤(rùn)置地跌4.83%，中國(guó)恒大跌3.55%，地產(chǎn)股總市值一天蒸發(fā)逾636億港元。

從調(diào)控壓力看，9月起各地調(diào)控政策正繼續(xù)加碼。目前，地方政府擔(dān)負(fù)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主體責(zé)任，住建部等中央部門(mén)通過(guò)數(shù)據(jù)預(yù)警和約談問(wèn)責(zé)等機(jī)制加強(qiáng)各地指導(dǎo)。

此外，土地流拍情況的大量出現(xiàn)，也被視為樓市可能降溫下行的重要信號(hào)。今年以來(lái)，全國(guó)土地流拍已超800宗，土地流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢(shì)。

“越調(diào)越熱”？

每月中旬由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，一直被視為樓市調(diào)控成效的重要指標(biāo)。尤其是15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，基本已經(jīng)成為當(dāng)前判斷全國(guó)樓市的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

9月15日，一張最新的漲跌排行榜出爐。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅（新房）銷(xiāo)售價(jià)格里，僅廈門(mén)環(huán)比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67個(gè)城市全部上漲。這當(dāng)中，無(wú)錫、徐州、北海、西安環(huán)比漲幅均在3%以上，另有14個(gè)城市環(huán)比上漲在2%-3%，29個(gè)城市環(huán)比上漲1%-2%。

二手住宅亦是同樣的普漲態(tài)勢(shì)：70個(gè)城市樣本中，僅上海、廈門(mén)的房?jī)r(jià)環(huán)比微跌0.1%和0.3%，北京、錦州持平，其余66個(gè)城市全部上漲。常德環(huán)比漲幅最高，達(dá)3.2%，另有濟(jì)南、西安、無(wú)錫、徐州等18個(gè)城市環(huán)比漲幅超2%，石家莊、太原、寧波等33個(gè)城市環(huán)比上漲在1%-2%之間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉用了12個(gè)字來(lái)概括8月房?jī)r(jià)全貌：一二線城市“總體平穩(wěn)”，三線城市“有所上漲”，15個(gè)熱點(diǎn)城市“有漲有跌”。

據(jù)初步測(cè)算，在新房房?jī)r(jià)序列中，4個(gè)一線城市、31個(gè)二線城市、35個(gè)三線城市環(huán)比分別上漲0.3%、1.3%和2%，同比分別上漲0.9%、8.6%、8.3%。15個(gè)熱點(diǎn)城市中，無(wú)錫環(huán)比漲幅最高，為3.4%，濟(jì)南同比漲幅最高，達(dá)10.2%。

“目前看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于高溫周期中，特別是中西部區(qū)域三四線城市棚改等政策帶來(lái)的高峰期依然存在，量?jī)r(jià)依然處于明顯上漲中，”中原地產(chǎn)張大偉稱(chēng)，“截至今年8月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)39個(gè)月，繼續(xù)刷新了中國(guó)房地產(chǎn)上漲周期最長(zhǎng)歷史”。

市場(chǎng)憂慮，這似乎又回到了“越調(diào)越熱”的樓市怪圈。事實(shí)上，今年前8月，房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售、融資、投資、拿地等指標(biāo)都保持相對(duì)較高的增速。

其中，全國(guó)新房銷(xiāo)售面積在前8月已經(jīng)突破10億平方米大關(guān)，銷(xiāo)售額近8.94萬(wàn)億元，紛紛再創(chuàng)歷史紀(jì)錄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.65萬(wàn)億元，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)；房企購(gòu)地1.64億平方米，土地成交價(jià)款8177億元，同比分別增長(zhǎng)15.6%和23.7%；在供應(yīng)端，全國(guó)新房新開(kāi)工面積13.33億平方米，同比增長(zhǎng)15.9%。

“從去庫(kù)存到因城施策再到完善租賃市場(chǎng)等，本輪樓市政策的調(diào)整與變化都在指向一個(gè)目標(biāo)——房住不炒，但是市場(chǎng)回饋不可能一步到位，還會(huì)發(fā)生某種程度的反彈，甚至?xí)碳な袌?chǎng)預(yù)期的反向回應(yīng)，”中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員張敬偉撰文指出，“具體到不同城市，樓市表現(xiàn)、政策預(yù)期和市場(chǎng)終端的目標(biāo)也不合轍”。

在張敬偉看來(lái)，從去庫(kù)存政策開(kāi)始，形成了從一線城市、一線周邊城市、二線熱點(diǎn)城市、二三四線城市的逐級(jí)傳導(dǎo)，隨后又是一輪輪城市調(diào)控的接力傳導(dǎo)。三四線城市不僅庫(kù)存無(wú)多，而且迅速邁進(jìn)“萬(wàn)元+”時(shí)代，有些三四線城市甚至無(wú)房可賣(mài)。

從整體看，全國(guó)性去庫(kù)存周期已經(jīng)完成。截至8月末，國(guó)內(nèi)新房庫(kù)存量近5.39億平方米，比7月末減少555萬(wàn)平方米。按照張大偉的統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)新房庫(kù)存在連續(xù)4年多下調(diào)后，已經(jīng)降至51個(gè)月最低。比如，呼和浩特從幾年前的最早取消限購(gòu)城市，到現(xiàn)在第一個(gè)表態(tài)取消去庫(kù)存。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，大部分城市已經(jīng)需要補(bǔ)充庫(kù)存。

“當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未根本改變，但房?jī)r(jià)上漲的脆弱性已開(kāi)始顯現(xiàn)，” 《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》日前發(fā)表頭版評(píng)論文章《謹(jǐn)防樓市形成“合成謬誤”》，文中指出，房?jī)r(jià)脫離基本面上漲，勢(shì)必增加宏觀經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行脆弱性，最終推動(dòng)樓市形成所謂的“合成謬誤”（Fallacy of Composition）。特別是房?jī)r(jià)上漲往往存在棘輪效應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)容易自我聚集，需要高度警惕。

調(diào)控繼續(xù)加碼

“易熱難冷”的房?jī)r(jià)棘輪效應(yīng)正在發(fā)揮威力。若要維持當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)高位上漲，必須提供比以往更多的貨幣供應(yīng)，但這無(wú)異于飲鴆止渴。

在多位分析人士看來(lái)，堅(jiān)持房住不炒，除了彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控短板和全方位引導(dǎo)合理住宅消費(fèi)之外，還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預(yù)期，同時(shí)穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)波動(dòng)。

“731”中央政治局的73字政策，已為今后樓市走向定調(diào)。記者發(fā)現(xiàn)，在60多個(gè)城市祭出“限售”利器后，“打補(bǔ)丁”“管秩序”成為最近2個(gè)月樓市調(diào)控的重點(diǎn)。從住建部到主要城市，都在發(fā)布秩序整頓政策與文件。

9月19日，北京和上海雙雙在官網(wǎng)掛出治理市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行為的通知。其中，北京重點(diǎn)整治“學(xué)區(qū)房”“商住房”“企業(yè)購(gòu)房”等內(nèi)容；上海則大力整治首付貸、違規(guī)提取公積金、通過(guò)婚姻獲得購(gòu)房資格等行為。

不少城市已經(jīng)搶先一步出手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年8月，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等十部門(mén)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委的通知》的通知。針對(duì)樓市亂象，濟(jì)南將進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。

對(duì)于樓市的前景，很多購(gòu)房者也認(rèn)為可能要停滯一段時(shí)間了，濟(jì)南購(gòu)房客劉莉莉（化名）認(rèn)為：“多種政策都不是利好。無(wú)論是限購(gòu)限貸還是貸款利率上升等，都不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上升。還有就是，人才政策的實(shí)施給外地人在濟(jì)南買(mǎi)房提供了一條便捷的途徑，也在一定程度上平抑了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期?，F(xiàn)在看，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)大幅上漲的勢(shì)頭已經(jīng)沒(méi)有了?！?/p>

山東中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)總監(jiān)薄夫利分析，“參考?xì)v次房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程，在大幅上升后進(jìn)入盤(pán)整甚至小幅下跌，這是一種正常的現(xiàn)象。而本輪房?jī)r(jià)上漲幅度較大，再加上調(diào)控政策持續(xù)，未來(lái)一段時(shí)間濟(jì)南房?jī)r(jià)有望進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定盤(pán)整期?！?/p>

土地流拍，房企轉(zhuǎn)型

土地市場(chǎng)，是樓市的晴雨表，亦是先行指標(biāo)之一。2018年的全國(guó)土地大量流拍，這是過(guò)去多少年很難見(jiàn)到的。

9月21日，濟(jì)南16宗土地迎來(lái)交易日。由于近期土拍市場(chǎng)多以底價(jià)或低溢價(jià)率成交，部分土地甚至出現(xiàn)流拍，因此不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次土拍結(jié)果或?qū)⑹窍掳肽晔袌?chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，因此備受矚目。根據(jù)土拍結(jié)果顯示，此次7宗地流拍，8宗地均以底價(jià)成交，唯一遭到競(jìng)買(mǎi)的卻是一宗工業(yè)用地。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，全國(guó)已發(fā)生土地流拍807宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬(wàn)平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。

整體看來(lái)，2018 年土地流拍現(xiàn)象較前兩年明顯增加，單月流拍建筑面積均在500萬(wàn)平方米以上，6月以來(lái)更是突破千萬(wàn)平方米，土地流拍節(jié)奏不斷加快。對(duì)比市場(chǎng)推出的總建筑面積，流拍率自二季度以來(lái)不斷攀升，8月數(shù)值已達(dá) 7.05%，創(chuàng)月度流拍率紀(jì)錄。

三四線城市仍為土地流拍事件高發(fā)區(qū)域，但下半年以來(lái)占比有所下降，二線城市占比逐漸上升。統(tǒng)計(jì)年內(nèi)流拍土地規(guī)模排名前 20 的城市中，二線城市達(dá)8家，而且排名前四位的太原、阜陽(yáng)、天津、合肥中，有三地為二線城市。1-8 月，二線城市平均流拍率為 5.12%，平均溢價(jià)率 17.37%，而三四線城市流拍率僅 3.98%，平均溢價(jià)率更是比二線城市高出 12 個(gè)百分點(diǎn)。

但此前數(shù)據(jù)顯示，前8月，房企購(gòu)地1.64億平方米，土地成交價(jià)款8177億元，同比分別增長(zhǎng)15.6%和23.7%，該如何解釋這與流拍嚴(yán)重的分歧？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)鍵要看市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。很多城市雖然流拍數(shù)量多，但成交量也還是大的，換而言之，主要是供地節(jié)奏在加快。但房企在新環(huán)境下變得更加謹(jǐn)慎。

“本輪流拍事件恰是房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性的重要體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商減少盲目拿地，” 東吳證券宏觀固收首席分析師周岳分析，調(diào)控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴(yán)苛。特別是一二線城市，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、搖號(hào)購(gòu)房、共有產(chǎn)權(quán)等成為市場(chǎng)推地的重要附加條件。這對(duì)于房企的經(jīng)營(yíng)盈利產(chǎn)生較大壓力，加之土地配置費(fèi)高企，才使得多處地塊無(wú)人問(wèn)津。

除此，現(xiàn)金流是房企殺手，回款慢、融資難，還債高峰期到來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，自2018下半年到2021年房企有息負(fù)債集中到期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億元、6.1萬(wàn)億元、5.9萬(wàn)億元和3.4萬(wàn)億元，2022年及以后到期的總規(guī)模0.9萬(wàn)億元。

同時(shí)，房企在銷(xiāo)售端又遭遇史上更嚴(yán)厲的“限購(gòu)、限價(jià)、限簽”，直接導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回款慢，回款少。接下來(lái)，房企將整體處于“頻還債，融資少，回款少”的尷尬局面。

周岳認(rèn)為，此輪流拍或?qū)?dǎo)致市場(chǎng)需求的萎縮，從而限制房?jī)r(jià)的上漲空間。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員郭麗巖也表示，地價(jià)和房?jī)r(jià)之間是全鏈條的關(guān)系，部分城市的土地溢價(jià)率在下降，預(yù)示著市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的變化。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，8月份房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，只不過(guò)是市場(chǎng)的慣性，樓市熱度已近“觸頂”。他覺(jué)得“金九銀十”成色不足是市場(chǎng)共識(shí)，樓市降溫已然來(lái)臨。