地產(chǎn)企業(yè)稅收常見問題及審計對策

陳濤

摘要：隨著改革開放進(jìn)程的大力推進(jìn)，我國人民的生活水平有了明顯的提升。與此同時，也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)能力的發(fā)展過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國社會主義經(jīng)濟(jì)市場中重要的組成部分，已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會中保證國家財政收入的一項重要的來源。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還不夠完善，導(dǎo)致其在工作的過程中，容易出現(xiàn)稅收制度不健全的現(xiàn)象，對國家財政收入帶了較大的影響。因此，只有加大稅務(wù)機(jī)關(guān)的審計工作，才能有效避免稅款流失。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)企業(yè)；稅收；審計；社會主義；市場經(jīng)濟(jì)

近年來，社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展有效促進(jìn)了我國地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步，已經(jīng)成為了我國財政收入的一個重要組成部分，也是拉動我國國民經(jīng)濟(jì)指數(shù)增長的主要因素。但是，由于發(fā)展勢頭迅猛，在地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)步的過程中，出現(xiàn)了價格高、暗箱交易、偷稅漏稅等嚴(yán)重的問題，引發(fā)了大部分人民生活的困難，對社會秩序的安定也造成了一定的困擾。因此，本文著重研究我國地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在的常見稅收問題，并結(jié)合實際，提出相關(guān)的審計對策。

一、探究地產(chǎn)企業(yè)稅收常見問題及審計對策的意義

由于地產(chǎn)企業(yè)納稅的特殊性，有許多的地產(chǎn)企業(yè)在申報納稅的過程中，就容易出現(xiàn)偷稅、漏稅的現(xiàn)象，對我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來一定的不穩(wěn)定性，也會對國家財政收入帶了巨大的損失[1]。因此，只有重視地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的各種問題，結(jié)合自身實際的發(fā)展情況和國家出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策，將其作為稅收審計的重點部分，才能夠有效解決相關(guān)的問題。并且通過綜合分析近年來的精確數(shù)據(jù)，能夠有效提高和延伸地產(chǎn)企業(yè)的審計水平，也能夠在一定程度上整治地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理秩序，從而提升整個地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管質(zhì)量，為我國的財政收入打好基礎(chǔ)。

二、地產(chǎn)企業(yè)稅收常見問題

（一）地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的偷稅、漏稅現(xiàn)象

對于地產(chǎn)企業(yè)來說，其主要的收入有三部分來源，其一就是主營業(yè)務(wù)的收入，其二是營業(yè)外收入，第三就是兩者以外的其他業(yè)務(wù)收入。這三部分收入來源中，相對來說比較復(fù)雜的就是其他業(yè)務(wù)收入，由于沒有明確的定義，根據(jù)先關(guān)概念的解釋，綜合起來可以分為商品房售后服務(wù)收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、銷售材料收入等多個分類[2]。由于地產(chǎn)企業(yè)收入來源的復(fù)雜性，使得其在稅收方面存在著較多的漏洞。有部分地產(chǎn)企業(yè)，為了獲得較高的效益，選擇違背自己的義務(wù)，具體表現(xiàn)在故意隱瞞實際的應(yīng)稅收入，低報或者不報實際收入情況，造成了一定程度的偷稅、漏稅現(xiàn)象，而且實際操作過程中的手段多樣。主要體現(xiàn)在以下幾個重要的方面：

1.假發(fā)票、假合同現(xiàn)象

有部分地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)處理方面，為了隱瞞自身的實際收入，借助假發(fā)票和假合同這樣的形式，將關(guān)聯(lián)交易、部分主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和其他收入不入賬，或者少入賬。這樣就可以在稅務(wù)機(jī)關(guān)減少稅款的繳納，從而增添自己的利益。但是事實上，這一偽造合同和發(fā)票的行為屬于嚴(yán)重更多違法行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，就需要受到相應(yīng)的法律制裁[3]。

2.增加成本費(fèi)用

在成本費(fèi)用上做手腳，一般是選擇多列成本費(fèi)用。在實際的違法案例中，有部分地產(chǎn)企業(yè)在實際工作的過程中，會借助繳納建安增值稅及相關(guān)附加費(fèi)用的機(jī)會，在發(fā)票管理和發(fā)放部門開超過實際額度的發(fā)票，從而增加了工程成本的使用，增加稅前抵扣金額，以此來減少稅收。

3.賬戶合并

由于地產(chǎn)公司彼此的獨立性不夠，往往有幾個公司串聯(lián)在一起進(jìn)行項目的開發(fā)[4]。因此，就出現(xiàn)了某些房地產(chǎn)企業(yè)將幾個相似的開發(fā)項目成本組合在一起，然后列入到一個共同的費(fèi)用賬戶，實則分擔(dān)在每一個負(fù)責(zé)單位的額度就會減少。通過在共同費(fèi)用賬戶中任意調(diào)節(jié)成本，最終就可以不按照每個人自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任而發(fā)生制結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本的事故。

4.增加準(zhǔn)予扣除項目金額

在實際的申請納稅情況時，也有部分地產(chǎn)企業(yè)并不按照我國國家企業(yè)所規(guī)定的所得稅繳納標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的納稅，往往將一年內(nèi)的成本、費(fèi)用、損失等列入到準(zhǔn)予扣除的項目金額中，產(chǎn)生偷稅漏稅的行為[4]。

（二）借款利息偷逃稅款

這一違法現(xiàn)象在地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的頻率極高。由于地產(chǎn)企業(yè)在新項目開發(fā)的前期，實際勘測費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用等前期動用的資金比較大，相應(yīng)的籌集資金的渠道就會很多。一般可以通過銀行借貸、企業(yè)籌款等方式進(jìn)行籌集。根據(jù)稅法的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象。但是有部分地產(chǎn)企業(yè)在得到相應(yīng)的資金后，不能按照相應(yīng)的日期還款，逃避稅款的繳納。

（三）提前確認(rèn)實際收入，虛報稅款

這是在政府或者相關(guān)的稅務(wù)部門在不能夠完成預(yù)期的收入增長目標(biāo)時，借助承諾、約談等政策，要求提前繳納稅款，從而減少實際金額的稅款繳納。也有部分地產(chǎn)企業(yè)在缺乏稅源的情況下，虛交稅款。

三、地產(chǎn)企業(yè)提高稅收效率的審計對策

（一）完善財務(wù)稅收征管制度

一般來說，是由當(dāng)?shù)卣碌呢斦块T去建立和完善財務(wù)稅收征管制度，但也是需要在符合國家大標(biāo)準(zhǔn)的前提下做出相應(yīng)的彈性調(diào)整。而且，這一財務(wù)稅收征管制度不僅包括地產(chǎn)銷售明細(xì)申報制度，還包括相應(yīng)的地產(chǎn)評估制度[5]。因此，為了完善財務(wù)稅收征管制度，就需要加強(qiáng)財政部門、國土部門、房管部門之間的合作，詳細(xì)了解和掌握地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，便于地產(chǎn)企業(yè)在使用的過程中能夠?qū)ψ陨淼募{稅情況做出相應(yīng)的檢查和管理，從而保證審計項目的嚴(yán)格性和精確性。

（二）提高審計人員的綜合素質(zhì)

對于審計一線的審計人員來說，必須要熟悉相關(guān)審計法律和審計程序，對于各項稅收政策、會計知識等要做到熟練掌握，最好還具備相應(yīng)的計算機(jī)審計水平。只有這樣才能夠在實際的審計工作中做好數(shù)據(jù)分析，練就一雙“火眼金睛”，從而提升審計的效率，保證地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅收信息不存在任何失誤。此外，要注重對審計人員的理論知識水平和實際操作能力綜合培養(yǎng)，不定期開展各種類型的知識和實踐技能大賽、增加工作實習(xí)機(jī)會、交流合作等[6]。