“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的影響及應(yīng)對(duì)策略分析

謝琴

摘要：“營(yíng)改增”是我國(guó)“十二五”稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要內(nèi)容，從2011年開(kāi)始在部分地區(qū)、行業(yè)推行試點(diǎn)方案，到2016年5月1日，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)最后幾個(gè)原繳納營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，全面推行增值稅，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)。房地產(chǎn)營(yíng)改增的推行從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看符合中央?yún)f(xié)調(diào)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略目標(biāo)，但短期內(nèi)勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部處理產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，本文主要對(duì)財(cái)務(wù)核算方面的影響、應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)核算；影響；應(yīng)對(duì)策略

一、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的影響

相比較而言，增值稅和營(yíng)業(yè)稅之間存在著很大的不同點(diǎn)，在增值稅模式下，價(jià)稅處于一種分離的狀態(tài)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在稅金繳納、發(fā)票開(kāi)具、成本核算、收入確認(rèn)以及現(xiàn)金流流量等多個(gè)方面都發(fā)生了很大的變化，企業(yè)在財(cái)務(wù)處理、會(huì)計(jì)科目設(shè)置以及稅收籌劃等方面都較以往更加復(fù)雜，這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的評(píng)估和會(huì)計(jì)核算工作造成了一定程度的影響。

（一）“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

在營(yíng)改增實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅都嚴(yán)格按照5%的稅率來(lái)開(kāi)具發(fā)票，按照相關(guān)的規(guī)定對(duì)新項(xiàng)目和老舊項(xiàng)目來(lái)開(kāi)具增值稅發(fā)票，而且在工程實(shí)際建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)的服務(wù)或者是產(chǎn)品，都要充分結(jié)合業(yè)務(wù)所涉及的內(nèi)容和取得發(fā)票的具體性質(zhì)來(lái)剔除不同稅率的增值稅，剩余的才是項(xiàng)目的真實(shí)成本，和以往營(yíng)業(yè)稅模式下的會(huì)計(jì)處理大不相同，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地款和銷(xiāo)售額之間的抵消規(guī)定還作出了特殊的規(guī)定。

1.“營(yíng)改增”政策對(duì)成本核算帶來(lái)的影響

在營(yíng)改增實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)服務(wù)和購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)稅實(shí)行了分離政策，增值稅其實(shí)也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，在剔除增值稅之后的部分作為成本，所以成本的多少其實(shí)取決于抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，由此可以看出企業(yè)如果想要成本進(jìn)行有效的控制，就需要對(duì)稅金的占用以及項(xiàng)目的成本引起足夠的重視，在選擇供應(yīng)商的時(shí)候一定要對(duì)這些問(wèn)題都進(jìn)行充分的考慮。

除此之外，對(duì)于新項(xiàng)目土地價(jià)款允許抵減銷(xiāo)售額的部分，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定》（財(cái)會(huì)（2016）22號(hào)）第二條第（三）款第1項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，目前在實(shí)務(wù)中雖存在一定的爭(zhēng)議，但沖減成本不失為一種對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最有利的一種方式，一方面增加了當(dāng)期的利潤(rùn)，與計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”在企業(yè)所得稅上的效果是一樣的，另一方面也不影響土地增值稅中開(kāi)發(fā)成本金額的計(jì)算。毫無(wú)疑問(wèn)，這樣進(jìn)行處理的過(guò)程也會(huì)增加項(xiàng)目成本測(cè)算、核算的難度。

2.“營(yíng)改增”政策對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)帶來(lái)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目所獲取的利潤(rùn)其實(shí)主要是由成本、收入以及稅金等多個(gè)方面因素的影響，對(duì)于以往的老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果在成本不變的情況下，稅金和利潤(rùn)附加減小就會(huì)使得企業(yè)所獲取的利潤(rùn)有所增加，具體增加額度還需要看稅金和收入附加金額的多少來(lái)決定，主要是因?yàn)樵鲋刀愖鳛閮r(jià)外稅，其并沒(méi)有包含在附加金額當(dāng)中。而對(duì)于新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)卻不大一樣，企業(yè)所獲取利潤(rùn)會(huì)受到更多方面的影響，金額方面主要會(huì)受到稅金以及相關(guān)附加減少金額的共同影響，同時(shí)和管理層人員的思路也存在一定的聯(lián)系，如果管理人員對(duì)節(jié)約資金和現(xiàn)金流問(wèn)題比較重視，項(xiàng)目成本就會(huì)相對(duì)比較高一些，他們就會(huì)選擇將利潤(rùn)最大化，這樣一來(lái)就需要承擔(dān)部分增值稅進(jìn)項(xiàng)的資金成本。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

在營(yíng)改增政策實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)都是按照5%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)進(jìn)行繳納，而且沒(méi)有任何的進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)進(jìn)行抵扣，而營(yíng)改增實(shí)施之后就有效避免了各類(lèi)稅額之間的重復(fù)征收，稅負(fù)的多少其實(shí)主要是受企業(yè)所取得的進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額還有增值稅稅率的影響。

在營(yíng)改增實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)新增項(xiàng)目采用了11%的增值稅比例（5月1日后為10%），而且那些符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額還可以實(shí)施抵扣。在此背景之下，自從營(yíng)改增實(shí)施之后，納稅人名義上稅率有所增加，可是房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以采取一定的抵扣，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅額比以前少了，由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)會(huì)受到進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣和應(yīng)繳納稅額兩個(gè)方面很大的影響。根據(jù)我國(guó)營(yíng)改增政策相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，其合計(jì)金額主要是企業(yè)所獲取的全部?jī)r(jià)款還有價(jià)外費(fèi)用的總和，在扣除一定的土地價(jià)款之后所剩余的實(shí)際銷(xiāo)售額作為基礎(chǔ)。除此之外，在建安成本以及施工材料成本等幾個(gè)方面的稅額也可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)牡挚?。從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，企業(yè)的稅負(fù)有所下降，取得的進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額越大，增值稅稅負(fù)也就會(huì)越低，而且也會(huì)在一定程度上受到抵扣鏈條、管理層取舍以及增值稅發(fā)票數(shù)量等多個(gè)方面因素的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的應(yīng)對(duì)策略

（一）提高財(cái)務(wù)管理人員專(zhuān)業(yè)水平

在營(yíng)改增模式實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理、發(fā)票開(kāi)具以及稅收籌劃等多個(gè)方面都發(fā)生了很大的改變，相關(guān)的程序也越來(lái)越復(fù)雜，對(duì)工作人員也提出了更高的要求，這就要求企業(yè)應(yīng)該定期為員工組織一定的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)和教育活動(dòng)，不斷提升他們的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平和綜合素養(yǎng)，使他們更好地服務(wù)于企業(yè)。除此之外，管理人員也應(yīng)該不斷增加稅務(wù)知識(shí)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行更好地管理，在實(shí)際管理工作中充分發(fā)揮出增值稅發(fā)票的嚴(yán)肅性和重要性，保證營(yíng)改增政策在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的充分落實(shí)，更好地防范各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）完善增值稅發(fā)票的管理

增值稅發(fā)票不但具有以往傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅的各項(xiàng)功能，而且還增加了抵扣稅額的作用，所開(kāi)具的專(zhuān)用增值稅發(fā)票會(huì)直接影響到后面整個(gè)企業(yè)的抵扣情況，可以說(shuō)增值稅有效促進(jìn)整個(gè)企業(yè)形成了一個(gè)完整的閉環(huán)鏈條，在這種情況之下對(duì)發(fā)票的管理工作就顯得特別重要。增值稅發(fā)票的整個(gè)辦理過(guò)程都比較復(fù)雜，在填開(kāi)、遺失還有領(lǐng)取等各個(gè)環(huán)節(jié)都和以往的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票都存在很大的差別，如果辦理不正確就很容易導(dǎo)致核算發(fā)生錯(cuò)誤，甚至還有可能承擔(dān)一定的法律責(zé)任。所以企業(yè)一定要對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行非常嚴(yán)格的管理，不斷完善發(fā)票管理制度和管理流程，安排專(zhuān)人對(duì)發(fā)票的開(kāi)具、取得、申報(bào)以及保管等每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的管控，不得隨意更改或者是開(kāi)虛假的發(fā)票，這樣可以有效降低發(fā)票的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）正確評(píng)估“營(yíng)改增”后相關(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)考核值

在營(yíng)改增政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取增值稅發(fā)票的時(shí)候需要支付一定的土地價(jià)款，但是在向政府部門(mén)上交了土地價(jià)款之后可以抵扣一定的銷(xiāo)售額，這樣就在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有辦法開(kāi)具可抵扣增值稅專(zhuān)用發(fā)票當(dāng)中出現(xiàn)中斷的增值稅鏈條，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)管理階層人員的投資造成了一定的影響。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，怎樣才能更好地使得下屬公司得到非常優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，盡可能避免由于采用傳統(tǒng)的管理制度和做法而帶來(lái)更大的損失和風(fēng)險(xiǎn)。想要更好地避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，可以采取以下幾種措施：首先，以動(dòng)態(tài)模式來(lái)衡量一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)，并不是采取一個(gè)特定的數(shù)值來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目；其次，對(duì)部分績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，例如對(duì)凈現(xiàn)值和收益率指標(biāo)的調(diào)整。

總而言之，營(yíng)改增的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，所有的企業(yè)都應(yīng)該順應(yīng)這種潮流，對(duì)營(yíng)改增政策的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分的利用，改變以往傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，不斷開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，提升這些產(chǎn)品的質(zhì)量，從而使得企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中獲取更大的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步更好地促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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