基于量本利分析法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

楊芝娟 朱 朦 朱琳靜 金莉婷 鄔竺聽(tīng) 殷思齊

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念及現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)的含義

在客觀條件下，房地產(chǎn)就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，但在深層次上，可以認(rèn)為是土地、土地上的建筑物和及其所衍生的權(quán)利[1]。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，依據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，對(duì)國(guó)家建設(shè)用地開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的活動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

目前，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展前進(jìn)，而房地產(chǎn)作為其中的一部分，其規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在以下現(xiàn)象：（1）土地成片開(kāi)發(fā)或出讓數(shù)量大；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流通量大；（3）政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力日益增強(qiáng)。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析，來(lái)加強(qiáng)成本控制，成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要部分，直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。通過(guò)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商可以實(shí)施一系列的措施以提高生產(chǎn)、降低成本、增加盈利、提高效益。

二、量本利分析法的基本概念及原理

（一）基本概念

“量”即為數(shù)量。在一般的情況下，量是指業(yè)務(wù)量，業(yè)務(wù)量是產(chǎn)量、銷售量和銷售額的總稱。

“本”即為成本。我們把成本分解為固定成本和變動(dòng)成本。固定成本是指不會(huì)因?yàn)闃I(yè)務(wù)量的改變而變動(dòng)的成本，而變動(dòng)成本是指會(huì)因?yàn)槭軜I(yè)務(wù)量的改變而變動(dòng)的成本。

“利”即為利潤(rùn)。利潤(rùn)是指收入扣除了成本價(jià)格和稅金之后的余額，它是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的綜合體現(xiàn)。

（二）基本原理

量本利分析也叫“盈虧分析”。它是根據(jù)業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)，并且進(jìn)行綜合分析，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的的一種有實(shí)際效益的數(shù)學(xué)分析方法。量本分析法有著廣泛的應(yīng)用，例如在企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策、利潤(rùn)規(guī)劃和成本目標(biāo)的確定與控制等方面[2]。

（三）量本利分析法的數(shù)學(xué)模型

1、線性量本利分析法模型

圖2-1 線性量本利分析圖

公式：

盈虧平衡年產(chǎn)量Q0：

BEP銷售收入（R0）：

生產(chǎn)能力利用率：生產(chǎn)能力利用率

當(dāng)企業(yè)的年產(chǎn)量大于BEP產(chǎn)量（Q0）時(shí)，盈利（I）：

圖2-1中，總成本C與銷售收入R的交點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)BEP。從圖中，我們可以清楚地知道，當(dāng)產(chǎn)量時(shí)QQ0，R>C，結(jié)果為盈利，利潤(rùn)為R-C。盈虧平衡點(diǎn)的Q0減小，將會(huì)增大企業(yè)的盈利空間。

2、非線性量本利分析法模型

圖2-2 非線性量本利分析圖

圖2-2中，銷售收入線R與成本曲線C有兩個(gè)交點(diǎn)，分別為B與D，橫坐標(biāo)分別是Q01和Q02。當(dāng)產(chǎn)量QR，成本大于銷售收入，企業(yè)虧損。當(dāng)產(chǎn)量Q01C，銷售收入大于成本，企業(yè)盈利，產(chǎn)量最為合理。

三、量本利分析法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

（一）制定合理開(kāi)發(fā)量

1、保本開(kāi)發(fā)量

從圖2-1中可以看出，BEP（盈虧平衡點(diǎn)）為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售收入線與總成本線的交點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保本開(kāi)發(fā)量即為其對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)。

Q0=F/(P-V)

其中：

1.Q0——保本開(kāi)發(fā)量

2.V——單位建筑面積的可變成本

3.P——單位建筑面積的銷售價(jià)

4.F——總成本中的固定成本

2、利潤(rùn)最大時(shí)的開(kāi)發(fā)量

從圖2-2中可看出，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目處于盈利階段時(shí)，開(kāi)發(fā)量介于經(jīng)濟(jì)規(guī)模Q01與Q02之間。用量本利分析法進(jìn)一步研究我們即可得到在經(jīng)濟(jì)規(guī)模范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)最大盈利時(shí)的最優(yōu)開(kāi)發(fā)量[3]。

令銷售收入曲線為函數(shù)R(Q)，總成本曲線為函數(shù)C(Q)。依據(jù)盈虧平衡原理可以知道R(Q)=C(Q)，可以解方程得兩個(gè)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的保本產(chǎn)量Q01及Q02為該方程的解，也就是可求得房地產(chǎn)企業(yè)盈利階段產(chǎn)量范圍即經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

銷售收入減去成本為盈利，因此盈利函數(shù)I(Q)：I(Q)=R(Q)-C(Q)

利用極值原理，求得I(Q)的一階導(dǎo)并當(dāng)I'(Q)=0，可以得到盈利最大對(duì)應(yīng)的相應(yīng)產(chǎn)量Q。即：

I'(Q)=R'(Q)=C'(Q)

解此方程求出Q。

我們求I(Q)的二階導(dǎo)來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)是否求得的Q為最優(yōu)開(kāi)發(fā)量，若如果I''(Q)<0，則最優(yōu)開(kāi)發(fā)量就是所求得的Q。

（二）控制企業(yè)的成本

設(shè)目標(biāo)利潤(rùn)函數(shù)為I（Q），

I=R-C=Q(P-V)-F

式中：

1.P——單位建筑面積的銷售價(jià)

2.I——目標(biāo)利潤(rùn)

3.V——單位建筑面積的可變成本

4.F——總成本中的固定成本

5.R——總銷售收入

6.Q——開(kāi)發(fā)量

7.C——總成本

我們可以就能了解到獲得一定利潤(rùn)時(shí)騎所對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目的合理開(kāi)發(fā)量，表現(xiàn)為：Q=(I+F)/(P-V)

我們可以用下列公式來(lái)表示項(xiàng)目的單位可變成本及固定成本與項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的差值：ΔV=(P+F/Q)-V=((P-V)Q-F)/Q=I/Q

ΔF=Q(P-V)-F=I

當(dāng)項(xiàng)目取得一定利潤(rùn)時(shí)，用ΔV表示項(xiàng)目的可變成本的變動(dòng)范圍，用ΔF表示項(xiàng)目的固定成本的變動(dòng)范圍。在不改變其他條件的條件下，項(xiàng)目的可變成本V要在盈虧平衡點(diǎn)V0的基礎(chǔ)上漲幅ΔV≤I/Q，否則企業(yè)將會(huì)虧損；同時(shí)項(xiàng)目的固定成本F在盈虧平衡點(diǎn)的基礎(chǔ)上漲幅ΔF≤I ，否則企業(yè)將會(huì)虧損[4]。

（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析

企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全率可以通過(guò)量本利分析法計(jì)算得出，并以此來(lái)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞。同時(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全率也是一項(xiàng)重要指標(biāo)。

經(jīng)營(yíng)安全率=(Q1-Q0)/ Q1/×100%

式中：Q0——實(shí)際或計(jì)劃產(chǎn)銷量

Q1——盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)銷量

一般可根據(jù)下表數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷：

表3-1 安全經(jīng)營(yíng)率判斷表[5]

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況可以通過(guò)安全經(jīng)營(yíng)率較好反映，和安全性高低等其他情況，使科學(xué)化、合理化在項(xiàng)目建設(shè)之前的決策中很好體現(xiàn)。

四、案例分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的量、本分析

本文以“建筑面積”為“量”，“本”則可分作固定成本和變動(dòng)成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期，量本利分析就顯得尤為重要，從建筑面積、成本和利潤(rùn)之間的關(guān)系著手分析并研究，計(jì)算出項(xiàng)目方案在盈虧平衡時(shí)產(chǎn)量和單價(jià)以及成本的臨界值，并且在應(yīng)用時(shí)考慮企業(yè)項(xiàng)目的主觀及客觀條件變化情況，可使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及預(yù)測(cè)決策更加科學(xué)及符合客觀實(shí)際。

（二）案例

某房地產(chǎn)企業(yè)有項(xiàng)目位于浙江省嘉興市海寧市海昌大道與江南大道交匯處，該項(xiàng)目總建筑面積為15386平方米，該項(xiàng)目分為地上和地下部分，地上的總建筑面積共有11326平方米，而地下總建筑面積有4060平方米。該房地產(chǎn)公司所建住宅共有11326平方米，每平米售價(jià)為21000元/m2；該項(xiàng)目有共1100平方米的地下儲(chǔ)藏室，售價(jià)為4100元/m2；共136個(gè)車庫(kù)，售價(jià)100000元/個(gè)。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本見(jiàn)表4-1。

表4-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本表

（一）保本開(kāi)發(fā)量

1、求可變成本：由表4-1可知，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總固定成本是13142.33萬(wàn)元，總變動(dòng)成本為7034.9萬(wàn)元，總建筑面積為15386m2，因此可求得單位可變成本為：7034.9/15386 =4572.27元/平方米。

2、進(jìn)行平均單價(jià)估算：由題中所給條件可求得：住宅收益為：21000*11326=237846000.00元，可得平均價(jià)格21000元/m2；地下收益為：100000*136+4100*1100=18110000.00元；可得平均價(jià)格3579.05元/m2；因此總收益為：237846000.00+18110000.00=25595.6萬(wàn)元。地上建筑比例=11326/15386=0.736124；地下建筑比例=4060/15386=0.263876；由以上條件可計(jì)算出，平均單價(jià)（P）為：P=21000*0.7361 24+3579.05*0.263876=16403.03 元/m2。

3、求保本產(chǎn)量：保本產(chǎn)量：

4、進(jìn)一步分析，確定項(xiàng)目的可行性。由于項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)量(Q1)為15386 m2>11108.6101m2，且Q1>Q0，所以該項(xiàng)目可行。

（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析

可得，該項(xiàng)目的：

根據(jù)表3-1,27.8%∈[25%,30%]，所以可判斷出該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀態(tài)為比較安全。

（三）企業(yè)成本費(fèi)用控制

1、求該項(xiàng)目單位可變成本

項(xiàng)目的固定成本與項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的差值、單位可變成本與項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的差值計(jì)算公式如下：

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)I是4579.61萬(wàn)元，該項(xiàng)目建筑面積Q為15386平方米，而固定成本在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的為13142.33萬(wàn)元，單位可變成本為4572.27元/平方米。

=45796100/15386=2976.48元/平方米

2、分析固定成本的控制范圍

以上計(jì)算結(jié)果可表明，在不改變其他條件情況下，該項(xiàng)目的可變成本在盈虧平衡點(diǎn)（4572.270元/平方米）的基礎(chǔ)上漲幅必須小于2976.48元/平方米，反之企業(yè)將虧損；而該項(xiàng)目只有讓固定成本在盈虧平衡點(diǎn)（13142.33萬(wàn)元）的基礎(chǔ)上漲幅小于4579.61萬(wàn)元，企業(yè)才不會(huì)虧損。

（四）最佳開(kāi)發(fā)量

本案例根據(jù)本公司現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平并依據(jù)大量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)后，在前期估算出相應(yīng)建筑面積下的開(kāi)發(fā)成本和收益。在分別對(duì)大量的成本和收益離散點(diǎn)進(jìn)行回歸擬合后，通過(guò)EQCEL表可得到所需的兩個(gè)函數(shù)（如圖4-1）。由下圖可看出，該圖并沒(méi)有從（0,0）點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算，但是所選取的建筑面積范圍（包含兩個(gè)保本點(diǎn)）是滿足計(jì)算要求的，因?yàn)槲覀兊哪康氖峭ㄟ^(guò)非線性量本利分析在兩個(gè)保本點(diǎn)之間求出最大盈利值，（0,0）點(diǎn)并不影響結(jié)果。雖然有個(gè)別點(diǎn)偏離回歸曲線，但并不會(huì)影響整體回歸函數(shù)。

圖4-1 成本、收益、利潤(rùn)的回歸曲線圖

求最佳開(kāi)發(fā)量具體步驟如下：

1、求I(Q)

根據(jù)圖4-1，擬合的成本及銷售收入的回歸函數(shù)分別為：成本函數(shù)：C(Q)=0.0009Q2-27.106Q +227031。銷售收入函數(shù)R(Q)=-0.0003Q2+11.419Q-75749。則利潤(rùn)函數(shù)為：(Q)=R(Q)-C(Q)=-0.0003Q2+11.419Q-75749-(0.0009Q2-27.106Q+227031)=-0.0012Q2+38.525Q-302780。即利潤(rùn)函數(shù)：I(Q)=-0.0012Q2+38.525Q-302780。利用極值原理，令I(lǐng)'(Q)=-0.0024Q+38.525=0，得Qm=16052.08

2、通過(guò)對(duì)I(Q)求二階導(dǎo)數(shù)并與0進(jìn)行比較，判斷求得的Q是否就是最大盈利時(shí)的最優(yōu)開(kāi)發(fā)量：

因?yàn)镮''(Q)=-0.0024<0，由極值定理得，Qm是I(Q)在所選取你范圍內(nèi)的最大值。

3、分析

因?yàn)槟壳霸擁?xiàng)目的開(kāi)發(fā)建筑面積為15386平方米，而總銷售收入為25595.6萬(wàn)元，所得總利潤(rùn)=銷售收入-總成本=5418.37萬(wàn)元，而本案例最佳開(kāi)發(fā)建筑面積通過(guò)計(jì)算分析為16052.08平方米，此時(shí)利潤(rùn)最大為I(Qm)=6423.255萬(wàn)元，凈利潤(rùn)可比目前增加6423.255-5418.37=1004.885萬(wàn)元。

五、結(jié)語(yǔ)

在這房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈的時(shí)代，前期決策的能力和對(duì)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)尤為重要。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)后期采取及時(shí)有效的措施。而本文所討論的量本利分析法，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的決策階段，借助之前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的數(shù)據(jù)和行情采取深度有效的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，得到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的保本的開(kāi)發(fā)量及最佳的開(kāi)發(fā)量，成功有效地提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期決策水平。