房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理的思考

汪國良

【摘 要】眾所周知，現(xiàn)金流是企業(yè)的生命流，企業(yè)現(xiàn)金流的科學籌劃、精準預測和精細管理對企業(yè)的生存與發(fā)展作用重大。房地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集型企業(yè)，對政策和市場具有高度的敏感性，可能因某一政策的出臺而形成市場風險，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強對現(xiàn)金流量的預測管理對強化企業(yè)的抗風險能力和促進企業(yè)健康發(fā)展具有重大的意義。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體存在現(xiàn)金流量預測管理力度不夠，主要是對政策和市場分析力度不夠，同時企業(yè)內(nèi)部的管理不精細，運用大數(shù)據(jù)和信息化等現(xiàn)代科技的力度不夠，一旦政策和市場發(fā)生重大變化，將直接導致企業(yè)的現(xiàn)金流量與預計發(fā)生巨大偏差，在房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿的背景下可能會危及企業(yè)的生命。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的主要內(nèi)容，總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流量預測管理方面的意義和可能存在的主要問題，并對問題形成的原因從不同的角度進行了深入的分析，并在此基礎上提出了強化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理的對策建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)地；企業(yè)現(xiàn)金流；預測管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理是基于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點，在收付實現(xiàn)制的基礎上，科學分析政策、市場、行業(yè)等各種影響因素，采用適當?shù)墓芾砉ぞ邔ζ髽I(yè)現(xiàn)金流量各時點的流入和流出及凈額進行分析、預測、計劃、管控等一系列管理活動。

1.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的主要特征

（1）資金集中投入相對巨大。房地產(chǎn)企業(yè)投資小則幾億元，大則幾十億元、上百億元，特別是我國房地產(chǎn)市場趨勢還是在上升通道中，地價仍然存在不斷攀升的趨勢。同時，房地產(chǎn)企業(yè)投資還具有集中投入的特點，在較短的時間即要支付高昂的土地出讓金，地價成本在整體的建設成本中占比非常大。另外，從開工建設到工程竣工和工程結(jié)算，因支付工程進度款和結(jié)算款也是相對比較集中的投資時段。

（2）投資周期較長。房地產(chǎn)項目投資是一個非常復雜的過程，涉及的行業(yè)非常多，從取得土地使用權(quán)到項目設計和建設，再到銷售收回投資時間較長。對于超大型房地產(chǎn)企業(yè)可能拿地規(guī)模更大，那么項目的整體建設周期將會更長。

（3）籌集資金任務艱巨。基于房地產(chǎn)企業(yè)投資巨大的特點，在前期支付地價款時自有資金往往難以完全支付高昂的土地出讓金，同時由于現(xiàn)階段去杠桿為背景的宏觀資金政策下，再加上政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強，融資政策在不斷的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本也在不斷攀升，資金籌集難上加難，小型民營房企不惜高成本取得民間借貸資金。

（4）大額資金占用風險較大?；谠谀玫睾徒ㄔO初期大量的資金投入，現(xiàn)金凈流量較長時間一直是高額負值，占用了大量的資金。由于房地產(chǎn)市場具有很強的政策效應，可能在短時期內(nèi)產(chǎn)生較大的波動。房地產(chǎn)企業(yè)大多有高成本非自有資金，如果政策和市場不及預期，預售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入就會出現(xiàn)大幅減少，現(xiàn)金流量有隨時斷裂的風險。

（5）資金收支波動性大難以均衡。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特點，在前期和建設期及銷售期的現(xiàn)金流出難以均衡，有的月份因購買材料和支付工程款而發(fā)生很大的現(xiàn)金流出，有的月份又很少。當進入銷售時，如果正逢市場良好，客戶購房意愿強烈，現(xiàn)金流入會出現(xiàn)高峰。當一批房源銷售完成后，現(xiàn)金流入又會進入低俗，因此高波動性也對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理提出了更高的要求。

2.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理的意義

（1）有利于提前發(fā)現(xiàn)風險。企業(yè)的風險是多樣的、全方位的，但現(xiàn)金流的風險尤為重要，乃至決定企業(yè)的生死。近年來不少房地產(chǎn)企業(yè)被兼并，甚有大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生危機。究其原因，大多房地產(chǎn)企業(yè)還是現(xiàn)金流管理預判出現(xiàn)了巨大偏差?，F(xiàn)金流量預測管理就要求財務部與業(yè)務部高度協(xié)同，以現(xiàn)金流量為主線，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)可能發(fā)生的風險，及早形成預防方案，支持企業(yè)健康發(fā)展。

（2）有利于企業(yè)的戰(zhàn)略決策?，F(xiàn)金流量是企業(yè)最為有利的戰(zhàn)略資源之一，對現(xiàn)金流的預測管理不務實、不科學、不準確，不但耽誤實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，而且可能給企業(yè)帶來致命風險。對現(xiàn)金流量的遠見籌劃，將有力支持企業(yè)的戰(zhàn)略決策，引導房地產(chǎn)企業(yè)科學使用現(xiàn)金資源。

（3）有利于戰(zhàn)略投資者的追隨?，F(xiàn)金流量是以收付實現(xiàn)制為原則，補充了資產(chǎn)負債表和利潤表以權(quán)責發(fā)生制為原則的不足，更好幫助戰(zhàn)略投資者識別優(yōu)良標的企業(yè)。因此良好的現(xiàn)金流管理企業(yè)更能吸引優(yōu)秀的戰(zhàn)略投資者，特別是上市公司更是如此。戰(zhàn)略投資者更愿意從現(xiàn)金流量的角度來判斷標的企業(yè)的運營健康度和投資的戰(zhàn)略意義。

（4）有利于提升資金使用效率和效益。房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金周轉(zhuǎn)，風險管理和效率效益管理有一定的矛盾，如果過度的風險管理就會降低資金效率和效益。全面提升現(xiàn)金流量預測管理的精準度，可以科學兼顧資金管理的流動性和收益性，全面提升資金管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理存在問題的主要表現(xiàn)

1.現(xiàn)金流入方面存在的問題

（1）銷售回款預測不準確。銷售回款的預測主要是由營銷部門根據(jù)市場情況、推盤計劃、客戶情況、簽約情況、按揭資料完整性、按揭銀行效率等因素對銷售回款做出預測，但結(jié)果與預測相差甚大。遠、中期的預測往往偏差更大，導致預測銷售回款現(xiàn)金流入嚴重偏離。

（2）籌資性現(xiàn)金流入不準確。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資性現(xiàn)金流入主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其主導部門是財務部，審批和提款與取得相應證照和實際開發(fā)進度有關(guān)。開發(fā)貸款要求房地產(chǎn)企業(yè)必須取得項目開工許可證方可放款，因此就要求辦理證照的部門相對準確的預測取得相應證照的時間。開發(fā)貸款還與當前信貸政策和銀行信貸額度有較大關(guān)系，財務部也很難做出準確的預測。

2.現(xiàn)金流出方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出預測管理存在問題主要是日常建設付現(xiàn)方面，其主要支出在于成本合同付款、應繳稅費、營銷費用、管理費用和財務費用等。房地產(chǎn)企業(yè)一般會編制月度資金計劃，各部門根據(jù)業(yè)務付款義務在月初或上月底編制月度付款計劃，財務部根據(jù)各部門的計劃編制企業(yè)整體的月度資金付款計劃，同時財務部做好資金準備工作。各部門為了滿足本部門的付款需求一般會存在一定的虛報，造成了實際付現(xiàn)金額與計劃存在較大的差異，降低了企業(yè)的資金效率和效益。

3.現(xiàn)金流量預測管理存在的問題

首先，房地產(chǎn)企業(yè)決策者有存在重業(yè)務輕財務的現(xiàn)象，特別是對資金效率和效益管理存在觀念淡薄。沒有把現(xiàn)金流量管理與業(yè)務放在同等重要的位置，沒有形成預測現(xiàn)金流量管理的意識。其次，現(xiàn)金流量預算管理不科學。目前，很多企業(yè)沒有借助大數(shù)據(jù)和信息化等先進手段加強對現(xiàn)金流量預測管理，也沒有全面的、深入的綜合各種因素對現(xiàn)金流量進行科學預測，而是停留在相對簡單分析和匯總統(tǒng)計的層面。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理存在問題的原因分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理者現(xiàn)金預測管理意識需加強

房地產(chǎn)企業(yè)決策者和管理者現(xiàn)金流量預測管理意識非常關(guān)鍵，只有決策者和管理者意識到現(xiàn)金流量預測管理的重要意義，才會強化各項管理建設和落實。當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流量預測管理的意識上還要進一步加強。

2.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不能與時俱進

房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)一直以來基本都是“樹狀”管理結(jié)構(gòu)，垂直的“金字塔”式，而缺少“橫向”組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新。各部門由于有各自的管理線，跨部門性的工作推動起來就有較大難度，當部分工作的邊界不是非常清晰，容易出現(xiàn)工作盲區(qū)，部門間推諉的事情也常有發(fā)生，很難有全局性的觀念。

3.房地產(chǎn)企業(yè)部門間難以充分協(xié)同

房地產(chǎn)企業(yè)各部門都有相對明確的分工，有利于各部門目標明確，順利完成各階段的任務。但也有很多問題，企業(yè)是一個整體，很多工作是部門接力完成，前置部門沒有完成，后面的部門很難開展工作，還有需要兩個或多個部門協(xié)同才能完成的工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理者一般也會強調(diào)部門間的協(xié)同，但各部門在協(xié)同意識上大多是被動的，更多的停留在表面的協(xié)同。因此多部門協(xié)同合作的事項完成效果大多不是很好，甚至不能完成。

4.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合能力較弱

房地產(chǎn)企業(yè)財務部是企業(yè)的核心部門之一，是企業(yè)經(jīng)營成果結(jié)算的出口部門，具有很高的全局性思維優(yōu)勢，但財務部業(yè)務方面的知識還不夠，也沒有與業(yè)務部門深入的融合，形成了業(yè)務與財務的隔離。結(jié)果是業(yè)務部門的經(jīng)營信息沒完全真實傳導至財務，導致財務部預計現(xiàn)金流報表和相關(guān)報告失實，從而影響了企業(yè)決策者的判斷，輕則影響企業(yè)的經(jīng)營成果，重則導致企業(yè)風險。

5.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理制度建設不完善

房地產(chǎn)企業(yè)大多注重人員管理制度、銷售管理制度、利潤管理制度等，而現(xiàn)金流量管理制度較少，或者是部門級的現(xiàn)金流管理制度，部門管理制度很難形成強烈的約束力。而現(xiàn)金流量預測管理要想做好，就必須企業(yè)上下的全面配合，高度協(xié)同。制度是企業(yè)的“法規(guī)”，所以現(xiàn)金流量預測管理制度要在企業(yè)的整體層面建設或完善。

6.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理考核評價不完善

不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量考核不在年度和月度考核目標責任內(nèi)，或者所占的權(quán)重比較輕。房地產(chǎn)企業(yè)一般是銷售所占的權(quán)重最大，從而導致銷售部門重銷售輕回款，也容易形成較長時間大額的應收房款。因此，將現(xiàn)金流量管理納入公司的月度和年度考核考評是非常必要的，同時在考核考評的方法上還要不斷與時俱進，堅持科學完善的標準。

7.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測方法不先進

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測方法，一般是各相關(guān)部門根據(jù)業(yè)務進行分析和統(tǒng)計，然后按照財務部的模板填報各種收現(xiàn)和付現(xiàn)的科目，這種方法包括年度預算編制和年中預算調(diào)整。從實際的結(jié)果來看，偏差非常大。究其原因：一是在分析層面上比較表面，不能收集大量的相關(guān)信息，更不能多角度和多因素的綜合性分析。二是在方法上不先進，不能借助大數(shù)據(jù)和信息化等手段，更沒有建立相應的分析數(shù)據(jù)庫和分析模型。三是沒有建立標準的流程。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理的建議

1.提升企業(yè)管理者現(xiàn)金流管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)管理者要從思想上和行動上強化現(xiàn)金流量科學管理意識，特別是認識到現(xiàn)金流量預測管理對預防企業(yè)風險和提升資金效率及效益具有很重要的意義。加強全體人員特別是管理人員在現(xiàn)金流量管理方面的培訓，讓企業(yè)上下不但具有更加敏銳的現(xiàn)金流量預測管理意識，還有與時俱進和行之有效的管理方法以及雷厲風行的行動作風。把企業(yè)戰(zhàn)略、公司經(jīng)營與現(xiàn)金流管理結(jié)合起來，要求管理者深刻領(lǐng)悟現(xiàn)金流量預測管理的戰(zhàn)略意義。

2.升級組織架構(gòu)

良好的組織架是推動企業(yè)健康發(fā)展的基石，要對原有的組織架構(gòu)進行升級，建議企業(yè)在原有的“樹狀”組織架構(gòu)基礎上，增加“橫向”組織管理架構(gòu)。建議以具體的事項為整體，建設專項工作任務小組，小組的成員打破部門選拔，組長最好是公司管理層成員掛帥，形成更好的領(lǐng)導力。要賦予相關(guān)人員一定的職級，要與績效評價掛鉤，杜絕有名無實的情況。建議房地產(chǎn)企業(yè)設立“現(xiàn)金流量管理小組”，全面動態(tài)分析、管控、預測、現(xiàn)金流量，定期形成現(xiàn)金流量管理報告，為管理層提供決策支持。

3.強化部門協(xié)同

一是要在企業(yè)內(nèi)部進行部門間協(xié)同方面的培訓，切實增強部門間的協(xié)同意識，切實讓全體員工深刻領(lǐng)悟到協(xié)同的重要意義和掌握協(xié)同的基本方法。二是企業(yè)內(nèi)部要針對公司行業(yè)特性和業(yè)務特點制訂切實可行的部門間協(xié)同工作指引。三是協(xié)同成果要定性或定量進行考評，并記入相關(guān)部門和個人的績效。

4.完善制度建設

制度建設要以推動公司戰(zhàn)略發(fā)展為核心。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善和健全公司的各項管理制度，盡快制訂現(xiàn)金流量管理制度，以適應新時代企業(yè)發(fā)展的要求。制度建設一定要定期分析修訂，要充分發(fā)揮員工的智慧，在實踐中及時提出不合理或已不適應發(fā)展要求的地方，及時完善和健全。制度建設要與公司的戰(zhàn)略發(fā)展、生產(chǎn)經(jīng)營和財務管理結(jié)合起來，有較好的前瞻性和全局性，堅決杜絕制度制約發(fā)展的現(xiàn)象。

5.提升業(yè)財融合的能力

提升業(yè)財融合的能力不但要有強烈的意識，還要有科學的手段和方法。一是要讓管理業(yè)務的管理者全面提升財務認知水平，意識到業(yè)務與財務的關(guān)聯(lián)性，如何以財務視角考慮業(yè)務事項的處理方法。建議企業(yè)組織財務或聘請財務專家對非財務人員進行針對性的財務專業(yè)知識培訓，同時企業(yè)內(nèi)部要定期組織業(yè)務與財務進行業(yè)財融合研討，提升業(yè)財融合的認知和能力。二是財務部門要到經(jīng)營一線中去學習和理解業(yè)務，真正做到懂業(yè)務、精財務的復合型財務管理人員。

6.完善考核評價機制

要建立完善的考核評價機制，核心是公平公正，方法要客觀科學。公司領(lǐng)導者要把考核評價作為公司的大事對待，事關(guān)各部門和員工的切實利益，長遠更是影響公司企業(yè)文化。一是要充分聽取各部門的述職報告，同時還要與部門負責人充分溝通，要鮮明指出優(yōu)秀的方面和還需進一步提升的空間。二是管理層要根據(jù)量化和定性的考核標準，科學客觀評價各部門業(yè)績。三是考核結(jié)果要與相關(guān)部門進行溝通，一定要達到鼓先進、促后進的目標。

7.建設現(xiàn)金流量預測管理系統(tǒng)

一是要設立現(xiàn)金流量預測管理機構(gòu)，全面建設、實施和管控現(xiàn)金流量預測管理系統(tǒng)。二是要與大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能和信息化系統(tǒng)方面的機構(gòu)建立聯(lián)系與合作，結(jié)合公司不同發(fā)展階段和特點，制定出一套切實可行的現(xiàn)金流量預測管理系統(tǒng)實施方案。三是要綜合公司內(nèi)部和外部各種因素對各項業(yè)務進行科學的現(xiàn)金流量量化分析，設計建設適合自身的量化分析模型，不斷沉淀公司自身的經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)，并與現(xiàn)代科技相結(jié)合，建設成為穩(wěn)定和準確的現(xiàn)金流量預測管理系統(tǒng)。四是要強化現(xiàn)金流量預測管理系統(tǒng)運行過程中的分析和管控，要著重及時跟蹤分析業(yè)務前端和外部環(huán)境發(fā)生的變化，識別可能給企業(yè)帶來的風險。五是要從現(xiàn)金流量的偏差結(jié)果分析原因，并及時進行糾偏或進行科學調(diào)整。六是要及時向決策者提供現(xiàn)金流量預測管理分析報告，支持公司戰(zhàn)略和經(jīng)營決策。

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