房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素及對(duì)策分析

宋 兵

（駐馬店市土地儲(chǔ)備開發(fā)中心，河南駐馬店463000）

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外在因素

（一）金融因素

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與金融資本有著直接的關(guān)系，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要采用的融資方式是向銀行借貸。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身屬于經(jīng)濟(jì)密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上取決于是否有大量的資金注入。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融資本支持，金融業(yè)在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有推動(dòng)作用，兩者是相輔相成的關(guān)系。目前我國已經(jīng)發(fā)展出完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)業(yè)的信貸融資、股本融資方式很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。主要形成了以一級(jí)市場為主的房地產(chǎn)金融市場體系，二級(jí)市場還處在完善當(dāng)中，房地產(chǎn)金融中的信用擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估、法律中介等相關(guān)機(jī)構(gòu)還處在不斷完善發(fā)展的過程中。

（二）土地資源

土地供給水平是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的客觀因素，通常土地資源供給豐富會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，土地供給的限制不僅會(huì)影響房屋價(jià)格，而且會(huì)影響我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平。首先，土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格，土地成本費(fèi)用一般占到房地產(chǎn)業(yè)的40%，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量有舉足輕重影響。其次，土地流動(dòng)是房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展的前提，正是因?yàn)橥恋厥袌龅姆睒s發(fā)展，才能帶動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。再次，土地權(quán)屬還是構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系基礎(chǔ)，土地還會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整方向。保持土地資源的合理配置，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有重要的價(jià)值。隨著我國城市化進(jìn)程加快，我國房地產(chǎn)業(yè)的土地供給相對(duì)充裕，但是仍要加強(qiáng)土地供給監(jiān)管，有效的防止亂占、濫用土地現(xiàn)象，著力在加強(qiáng)土地總供給控制基上，全面提高土地的利用效率。

（三）市場環(huán)境

市場環(huán)境是當(dāng)前影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要外部因素，特別是隨著房地產(chǎn)行業(yè)供給量的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張趨勢在很大程度上影響著我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序。而且當(dāng)前我國房地產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)出分化趨勢，這使得預(yù)估房地產(chǎn)走勢也更加重要。目前我國圍繞著房地產(chǎn)市場已經(jīng)構(gòu)建起多層次的住房保障體系，著力在維持房地產(chǎn)供給與總需求平衡的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理化，形成長效的房地產(chǎn)市場管理機(jī)制。黨的十九大以來，我國奉行市場化的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線，注重進(jìn)一步減少行政機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)直接干預(yù)，力求建立起長效市場調(diào)節(jié)機(jī)制，同時(shí)加強(qiáng)地方房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè)力度，從而有效控制房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)通過市場方式來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資過熱行為，達(dá)到完善市場競爭體系，應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長態(tài)勢，通過市場解決當(dāng)前庫存處于高位，房地產(chǎn)業(yè)消化周期長，房地產(chǎn)供求不平衡的現(xiàn)實(shí)矛盾。

（四）政府調(diào)控

在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系中宏觀調(diào)控對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響作用是深遠(yuǎn)的。宏觀政策因素對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有重要指導(dǎo)意義，隨著國家出臺(tái)密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這在一定程度上影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。目前我國主要以貨幣政策的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行著調(diào)控。政府的宏觀政策在很大程度上影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的直接發(fā)展水平。2017年以來，中國至少有55個(gè)城市密集出臺(tái)了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在因素

（一）供需矛盾

從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度審視我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要受到供需關(guān)系的影響，供求雙方變動(dòng)頻繁是影響房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格上漲的重要原因。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與消費(fèi)者的關(guān)系是密不可分的，目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還受管理、技術(shù)等多種因素影響，但是因供給變化因素影響，我國房地產(chǎn)的供給變化要強(qiáng)于需求變化，供給相對(duì)于需求的變化特征更明顯，這使得我國房地產(chǎn)供給與需求遠(yuǎn)未達(dá)到理性平衡的目標(biāo)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的漲勢不斷，二線城市房價(jià)上漲速度甚至超過一線城市，地王、樓王現(xiàn)象層出不窮，這在很大程度上是由于供需不平衡造成的。目前國家出臺(tái)的限購政策，在很大程度上也是出于調(diào)節(jié)供需平衡的考慮，只有保持供需平衡，才能提高房價(jià)的控制能力。

（二）房價(jià)因素

目前導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的重要原因是房價(jià)不穩(wěn)定問題。由于房地產(chǎn)業(yè)投資存在一定的盲目性和投機(jī)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格容易在不同時(shí)期出現(xiàn)較大的波動(dòng)。而且在很多時(shí)候表現(xiàn)出非理性的不規(guī)則上漲問題。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，還會(huì)在很大程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速繁榮發(fā)展。由于房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很可能損壞未來房地產(chǎn)的整體健康情況，從而造成追求惡性短期效益的問題，從而給房地產(chǎn)業(yè)衰退留下潛在隱患。

（三）投資情況

投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量的根本性因素，是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力，不同地域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與投資有直接的關(guān)系。通過房地產(chǎn)行業(yè)的投資增加，意味著房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的加快，從而使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入繁榮期。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與投資規(guī)模的加大是分不開的。一旦限制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來不可避免的寒冬期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期與投資規(guī)模有直接關(guān)系，因此穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)從穩(wěn)定投資開始，只有通過有效控制房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率，加強(qiáng)對(duì)投資的適當(dāng)引導(dǎo)，才能實(shí)現(xiàn)控制投資合理增長目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基本策略

（一）加強(qiáng)政府調(diào)控力度

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場的全面控制能力，應(yīng)當(dāng)提高政府的宏觀調(diào)控水平，在充分尊重房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，使用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。首先，注重分析價(jià)格情況變化，科學(xué)分析房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的波動(dòng)情況，在建立起完善市場監(jiān)控體系的基礎(chǔ)上，全面提高出臺(tái)政策的社會(huì)適應(yīng)性。其次，當(dāng)前政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策主要落實(shí)在有效遏制房價(jià)過快上漲問題上，運(yùn)用穩(wěn)健的貨幣政策、限購政策，充分發(fā)揮銀行等機(jī)構(gòu)的調(diào)控作用，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的管理與調(diào)控，從而有效防止出現(xiàn)房價(jià)大規(guī)模波動(dòng)的現(xiàn)象。再次，加快構(gòu)建房產(chǎn)稅體系，著力運(yùn)用房產(chǎn)稅方式對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，從而防止出現(xiàn)市場激烈競爭導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)問題。只有從市場出發(fā)，實(shí)現(xiàn)市場與宏觀政策綜合運(yùn)用，才能提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的效率，解決房地產(chǎn)經(jīng)營中的問題，全面提高房地產(chǎn)經(jīng)營有效性。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)

為了有效地遏制房價(jià)的過快上漲，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，使寶貴的土地資源更好地滿足人民群眾的需求，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)，注重合理配置改善性住房與保障住房投資比例，在相關(guān)政策的引導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的配置房地產(chǎn)市場投資。首先，明確投資主體的責(zé)任與義務(wù)，全面提高投資主體的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，著力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)的資質(zhì)審核，保證房地產(chǎn)業(yè)理性和優(yōu)質(zhì)投資，實(shí)現(xiàn)投資層次的優(yōu)化配置。其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)過剩產(chǎn)能的調(diào)控，注重及時(shí)淘汰僵尸企業(yè)，做到合理優(yōu)化重組產(chǎn)能，從而制定完善的企業(yè)準(zhǔn)入與退出機(jī)制。再次，加強(qiáng)對(duì)投資規(guī)模的引導(dǎo)，控制銀行貸款規(guī)模，加強(qiáng)銀行放貸監(jiān)管，通過銀行手段來遏制房地產(chǎn)投資規(guī)模增長速度較快的問題，切實(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，達(dá)到健康穩(wěn)定投資房地產(chǎn)目標(biāo)。

（三）進(jìn)一步規(guī)范土地市場

加強(qiáng)規(guī)范土地市場的工作有重要的價(jià)值，只有不斷地實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場的規(guī)范引導(dǎo)，合理地控制土地供給，才能根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢有效控制好房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，著力通過房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。首先，注重控制好房地產(chǎn)業(yè)的土地供給總量，保證土地供給與住戶需求相適應(yīng)，同時(shí)在土地供給時(shí)落實(shí)好國家相關(guān)政策，注重加強(qiáng)土地資源的管理權(quán)，明確制定可行的土地供給計(jì)劃，從而保證我國土地供給的科學(xué)合理性。其次，加強(qiáng)土地供給的規(guī)范管理，注重嚴(yán)格履行必要的土地市場交易程序，完善國家土地的轉(zhuǎn)讓方式，降低行政性土地的出讓比例，有效防止出現(xiàn)違規(guī)操作土地的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地項(xiàng)目的優(yōu)化管理。再次，完善土地市場供應(yīng)機(jī)制，在堅(jiān)決執(zhí)行招拍掛制度的基礎(chǔ)上，運(yùn)用行政監(jiān)督手段保證土地出讓的合理規(guī)范，符合國家的相關(guān)法律法規(guī)。

（四）完善土地金融市場制度

為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，還應(yīng)當(dāng)完善我國土地金融制度體系。首先，完善土地金融市場的融資渠道，注重加強(qiáng)商業(yè)銀行的貸款信托管理，不斷積極改善創(chuàng)新多元化的發(fā)展機(jī)制，建立起科學(xué)的住房金融管理體系。其次，完善我國房地產(chǎn)市場的金融制度，注重開發(fā)房地產(chǎn)市場的多元金融服務(wù)機(jī)制。再次，根據(jù)我國住房消費(fèi)者的實(shí)際需求探索公積金低息貸款政策、住房儲(chǔ)蓄政策，以及其它的優(yōu)惠政策等。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)受到內(nèi)外因素影響，只有在完善房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)制的基礎(chǔ)上，才能找出影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要原因，從而制定完善的房地產(chǎn)業(yè)控制政策。

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