城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)開發(fā)影響機(jī)制研究

王志憲　王猛

[摘 要]以山東省17市為研究對象，對城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)開發(fā)三者間的邏輯關(guān)系及影響機(jī)制進(jìn)行研究。研究結(jié)果顯示：在短期內(nèi)，日照市、萊蕪市的房地產(chǎn)開發(fā)總體增長率最高，棗莊市、威海市最低，城市規(guī)模及城鎮(zhèn)化水平均對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生影響，城市規(guī)模與工資水平變動交互作用于房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)化水平與就業(yè)結(jié)構(gòu)交互作用于房地產(chǎn)開發(fā)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)把握其中規(guī)律，有效擴(kuò)大城市規(guī)模，創(chuàng)建多渠道創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)制，提高工資水平，推進(jìn)城鎮(zhèn)化向縱深發(fā)展，以有效促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)模

[中圖分類號]F061.5 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1671-8372（2018）03-0009-07

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，房地產(chǎn)開發(fā)投資驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長，而經(jīng)濟(jì)增長又反向促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)[1]。房地產(chǎn)開發(fā)投資要素配置來自于三大因素，即土地、勞動和資本。長期以來的土地財政政策推動了地方房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，也帶來房地產(chǎn)開發(fā)過熱問題，造成了房地產(chǎn)業(yè)過高的通貨膨脹。勞動是房地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的要素，房地產(chǎn)開發(fā)造就了大批與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的就業(yè)機(jī)會，包括建筑、房地產(chǎn)銷售及咨詢等業(yè)務(wù)。同時，大量資本金融機(jī)構(gòu)紛紛涌入房地產(chǎn)市場，致使房地產(chǎn)市場熱度不減。

房地產(chǎn)開發(fā)是規(guī)劃建筑環(huán)境的重要因素，塑造了人們的生活工作方式，影響著社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等諸多方面的發(fā)展[2]。黨的十九大報告指出：“房子是用來住的，不是用來炒的”。自2014年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了短期收縮，但近年又呈上揚趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)模及城鎮(zhèn)化間呈現(xiàn)何種關(guān)系，是否受到了就業(yè)結(jié)構(gòu)和工資水平變動的影響，其中原理如何？本文引入就業(yè)結(jié)構(gòu)、工資水平變動等控制變量，以山東省17市2014—2016年數(shù)據(jù)作為研究樣本數(shù)據(jù)，對城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平及房地產(chǎn)開發(fā)三者間的關(guān)系進(jìn)行剖析，探討三者之間的影響機(jī)制，提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議。

二、文獻(xiàn)綜述

長期以來，我國的房地產(chǎn)市場投資熱度高居不下，學(xué)者對此也做了多方面研究：

第一，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)大的比重，房地產(chǎn)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的推動作用。有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設(shè)過程中影響商業(yè)周期、工業(yè)體制化、城市擴(kuò)張及城市持續(xù)發(fā)展等諸多問題[3]。城市發(fā)展離不開房地產(chǎn)投資等。一方面，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)具有引導(dǎo)作用，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)又對城市規(guī)劃具有反饋作用。房地產(chǎn)開發(fā)對城市空間發(fā)展、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口聚集等都有強(qiáng)大作用[4]。房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題、誘發(fā)房地產(chǎn)投資的原因及政府如何管理和規(guī)劃房地產(chǎn)市場一直為房地產(chǎn)開發(fā)的研究重點[5]。一些學(xué)者也注意到，房地產(chǎn)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長具有顯著作用，但房地產(chǎn)發(fā)展在推動經(jīng)濟(jì)增長的同時，會導(dǎo)致一定的通貨膨脹，房價對房地產(chǎn)開發(fā)投資和通貨膨脹具有較大影響，房價的不斷攀升又帶來房地產(chǎn)開發(fā)的增長，造成了過熱投資[6]。在房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)消費對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大影響，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動速度與經(jīng)濟(jì)增速關(guān)聯(lián)大[7]。不少學(xué)者也研究了房地產(chǎn)發(fā)展的原因，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地財政是影響中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱和房價節(jié)節(jié)攀升的首要因素。雷根強(qiáng)、錢日帆[8]測算了地方財力對土地出讓金的實際依賴度，運用動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型及廣義矩方法，實證得出土地出讓金對房地產(chǎn)開發(fā)具有顯著影響。

第二，城市規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在相關(guān)關(guān)系。城鎮(zhèn)化進(jìn)程往往伴隨著人口變遷，從而人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等發(fā)生變化，不同群體變化導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生變動。郝國彩研究發(fā)現(xiàn)，非農(nóng)人口比重和國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)投資影響較大[9]。張立新、秦俊將空間城市化與資本城市化引入房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)域配置及其差異模型中，認(rèn)為在全國范圍內(nèi)，空間城市化和資本城市化對房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域配置具有顯著作用，人口城市化對房地產(chǎn)開發(fā)影響較小[10]。城市規(guī)模的擴(kuò)大伴隨著城市制造業(yè)的需求，城市經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生先增長后下降的倒U型變化，我國大部分地級市制造業(yè)的實際規(guī)模仍然小于最優(yōu)規(guī)模，因此在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的同時，應(yīng)該推動中小規(guī)模城市制造業(yè)發(fā)展及人口集聚[11]。Hassan G. and Tajul A.研究發(fā)現(xiàn)，人口集聚對外商房地產(chǎn)投資具有重要影響，從而外商房地產(chǎn)投資會推動房地產(chǎn)開發(fā)，外商房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)開發(fā)形成沖擊[12]。

城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在相關(guān)關(guān)系。雖然經(jīng)濟(jì)增長促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)，但房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長拉力較弱。因此，合理高效的房地產(chǎn)開發(fā)對推動經(jīng)濟(jì)向好向快發(fā)展意義重大[13]。高健、吳佩林研究認(rèn)為，在東部地區(qū)，城市人口規(guī)模集聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生較大影響，而中、西部地區(qū)尚未顯現(xiàn)[14]。房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈現(xiàn)不同的區(qū)域性特征，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總體規(guī)模擴(kuò)張和區(qū)域結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)形成了非均衡空間集聚現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)投資莫蘭指數(shù)表明了這一現(xiàn)象。張立新、肖斌認(rèn)為，中國房地產(chǎn)投資存在“羊群效應(yīng)”，并且由此最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)“結(jié)構(gòu)性失衡”[15]。房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域性差異，可以從地理區(qū)位進(jìn)行探究，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分布與空間地理位置大體相同，由東部地區(qū)至西部地區(qū)發(fā)展水平依次遞減，但差異系數(shù)逐漸減小，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也在逐步趨同。由此，可以判斷中國區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已形成較穩(wěn)定空間格局[16]。部分城市房價等資源要素價格高漲，城市規(guī)模非均衡增長造成了這種態(tài)勢，“極化”與“分散化”對其影響巨大，東部城市“分散”與“集中”并存，中西部地區(qū)還處于“集中導(dǎo)向”式發(fā)展[17]。

第三，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)開發(fā)之間關(guān)系較強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對城鎮(zhèn)化存在擠出效應(yīng)，這在一、二線城市中更顯著[18]。房地產(chǎn)投資波動與城市化之間存在關(guān)聯(lián)性。趙朋通過建立一般均衡模型論證了房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)化正相關(guān)，城市人口數(shù)量影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程[19]。城鎮(zhèn)化水平提高也是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價格上升的原因，房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)化水平長期呈現(xiàn)協(xié)同相關(guān)關(guān)系[20]。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)向城市群階段發(fā)展，在區(qū)域內(nèi)人口出現(xiàn)了一定流動，大城市人口開始向郊區(qū)延伸，或者是向周邊衛(wèi)星城市流入，人口向大城市涌入并非導(dǎo)致“大城市病”，反倒加強(qiáng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力與動力。加強(qiáng)城市群內(nèi)人口和房地產(chǎn)的科學(xué)規(guī)劃，有助于城市發(fā)展[21]。人口結(jié)構(gòu)在空間上的變化，也成為影響住房價格變動的關(guān)鍵因素。人口老年化加劇會使房地產(chǎn)下滑，而城鎮(zhèn)化則會使房地產(chǎn)價格上漲。因此，人口在房地產(chǎn)市場中占據(jù)著重要地位，對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控和城鎮(zhèn)化過程規(guī)劃具有政策啟示意義[22]。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的城市可持續(xù)性定位及城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有助于房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展[23]。城鎮(zhèn)化建設(shè)過程必然會面臨如何對待房地產(chǎn)開發(fā)的問題，城鎮(zhèn)化水平提高促進(jìn)了房地產(chǎn)需求和供給，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)就業(yè)。因此，房地產(chǎn)市場的健康協(xié)調(diào)發(fā)展需要從市場主體、要素優(yōu)化及住房供需均衡三個路徑來實現(xiàn)[24]。

由上述相關(guān)文獻(xiàn)可見，一方面，城市規(guī)模的擴(kuò)大，伴隨著人口的遷入。人口大量流動及自身人口的增長會促進(jìn)城市人口增加，城市人口增加則會有大量人口落戶城市，會進(jìn)一步增加城市開發(fā)，與之配套的城市基礎(chǔ)性投資增加。另一方面，城鎮(zhèn)化的發(fā)展促進(jìn)了相關(guān)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程既是人口城市化或城鎮(zhèn)化的過程，也是農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)化的過程。盡管學(xué)者們研究了房地產(chǎn)市場發(fā)展的原因及其對經(jīng)濟(jì)增長的影響，也闡述了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)開發(fā)間的關(guān)系，但將城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化程度及房地產(chǎn)開發(fā)三者結(jié)合在一起，對城鎮(zhèn)化的城鄉(xiāng)就業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)是否具有相關(guān)關(guān)系，工資水平變動對城市規(guī)模及城鎮(zhèn)化的影響、與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系等問題沒有做過多闡述，研究文獻(xiàn)比較缺乏。

三、問題提出及研究假設(shè)

戶籍制度改革要全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制， 有序放開中等城市落戶限制， 逐步放寬大城市落戶條件， 合理設(shè)定特大城市落戶條件， 逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民[25]。城市規(guī)模變化，常住人口逐步增加，城市需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變動，從而房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也將發(fā)生變化，這種關(guān)系是否存在著線性關(guān)系？近年來城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加快，城鎮(zhèn)化程度不斷改變，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，特別是以青壯年為主的農(nóng)村新一代加入了城鎮(zhèn)隊伍，城鎮(zhèn)建設(shè)不斷加快，老城區(qū)舊城改造擴(kuò)建，新城區(qū)大開發(fā)等需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程也隨之加快。同時，城市規(guī)模變化及城鎮(zhèn)化程度是否受到了就業(yè)結(jié)構(gòu)及工資水平變動影響？由此，本文通過軟件stata12，運用多元回歸分析方法，進(jìn)行相關(guān)性分析。

作如下假設(shè)：

假設(shè)1：城市規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)；

假設(shè)2：城鎮(zhèn)化程度與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)；

假設(shè)3：城市規(guī)模及城鎮(zhèn)化程度與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)；

假設(shè)4：城市規(guī)模分別受就業(yè)結(jié)構(gòu)及工資水平變動影響，同時作用于房地產(chǎn)開發(fā)；

假設(shè)5：城鎮(zhèn)化程度分別受就業(yè)結(jié)構(gòu)與工資水平變動影響，同時作用于房地產(chǎn)開發(fā)。

四、數(shù)據(jù)說明及模型構(gòu)建

（一）數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來自2015—2017年《山東省統(tǒng)計年鑒》，包含樣本為2014、2015及2016年的濟(jì)南市、青島市、淄博市、棗莊市、東營市、煙臺市、濰坊市、濟(jì)寧市、泰安市、威海市、日照市、萊蕪市、臨沂市、德州市、聊城市、濱州市及菏澤市17市的城市數(shù)據(jù)。

（二）指標(biāo)確定及說明

1.指標(biāo)選擇

（1）被解釋變量

房地產(chǎn)開發(fā)：指各種登記注冊類型的房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營活動的單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程（如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎(chǔ)設(shè)施工程）的投資；不包括單純的土地交易活動。本文取房地產(chǎn)開發(fā)報告期年度投資完成額指標(biāo)。

（2）解釋變量

城市規(guī)模：城市規(guī)模的通常衡量指標(biāo)為土地面積及人口數(shù)量，本文依據(jù)人口數(shù)量來衡量。

城鎮(zhèn)化水平：城鎮(zhèn)化指一個地區(qū)（本文指代地級及以上城市）社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其社會由以農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村型社會向以工業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）和服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代城市型社會逐漸轉(zhuǎn)變的歷史過程。衡量城鎮(zhèn)化水平有多種指標(biāo)，諸如人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)人口、土地面積變化等，本文采用人口指標(biāo)，以城鎮(zhèn)常住人口與地區(qū)人口之比來衡量城鎮(zhèn)化水平。

（3）控制變量

城市規(guī)模及城鎮(zhèn)化水平受所在地區(qū)的就業(yè)變動及工資影響，因此，本文引入控制變量，以此分析各變量間的相互作用機(jī)制及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。

就業(yè)結(jié)構(gòu)：就業(yè)結(jié)構(gòu)有多種分類方法，包括產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)就業(yè)結(jié)構(gòu)等多方面，本文采用城鄉(xiāng)就業(yè)結(jié)構(gòu)，引入城鄉(xiāng)就業(yè)結(jié)構(gòu)變量，通過分析城鎮(zhèn)就業(yè)結(jié)構(gòu)對城市規(guī)模及城鎮(zhèn)化的影響，分析就業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。

工資水平變動：反映工資變動情況的相對數(shù)，表明職工工資水平提高或降低的程度，本文以工資指數(shù)作為控制變量，用報告期職工平均工資與基期職工平均工資的比率來表示，這一比率是反映不同時期職工貨幣工資水平變動情況的相對數(shù)。

（4）指標(biāo)變量綜合表

指標(biāo)變量由被解釋變量、解釋變量及控制變量構(gòu)成，指標(biāo)匯總及縮寫名稱見表1。

2.數(shù)據(jù)說明

（1）變量整體描述

為對各變量做詳細(xì)表述，對房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平、就業(yè)結(jié)構(gòu)及工資水平變動變量進(jìn)行統(tǒng)計性描述（見表2）。

由表2可見，整體而言，房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)超城市規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)整體波動較大；不同城市的城市規(guī)模不同，最小值僅134.53人，最大值1044.3萬人，人口的變化和房地產(chǎn)開發(fā)差距較大；近三年以來，城鎮(zhèn)化水平也在不斷提升，最小的城市城鎮(zhèn)化為43%，最大的達(dá)72%，達(dá)到了國內(nèi)先進(jìn)城市水平。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)增長率比較

為了在空間上更直觀地展現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域特征，制作分級設(shè)色圖對房地產(chǎn)開發(fā)做比較（見圖1）。

注：設(shè)色地圖由淺至深表示房地產(chǎn)增長率由低到高，分別表示最低、中低、中等、中高、最高

圖1為2014—2016年房地產(chǎn)開發(fā)增長率（2014年為基期，2016年為報告期），分別將山東省17市劃分為五個區(qū)間（見圖1圖例部分）。其中，房地產(chǎn)開發(fā)增長率最高的城市分別為日照市、萊蕪市，中高城市為聊城市，中等城市為濟(jì)南市、泰安市、菏澤市、青島市和東營市，中低城市為德州市、濱州市、濟(jì)寧市、臨沂市、濰坊市、淄博市、煙臺市，最低城市為棗莊市、威海市。房地產(chǎn)增長率高于平均數(shù)的城市為日照市、萊蕪市、聊城市、濟(jì)南市、泰安市、菏澤市及青島市。房地產(chǎn)開發(fā)增長率表明房地產(chǎn)開發(fā)增長經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市增長放緩，與其他較發(fā)達(dá)城市比增速下降。同時，部分城市出現(xiàn)負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)增速發(fā)展的區(qū)域分布由經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市向經(jīng)濟(jì)發(fā)展較發(fā)達(dá)或者欠發(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)移。

（三）模型構(gòu)建

房地產(chǎn)開發(fā)受到諸多因素影響，并且對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有促進(jìn)作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市規(guī)模及城鎮(zhèn)化水平存在一定關(guān)系，而就業(yè)結(jié)構(gòu)及工資水平變動是否與城市規(guī)模及城鎮(zhèn)化水平交互影響，同時作用于房地產(chǎn)開發(fā)還有待驗證。據(jù)前文的分析，可建立如下模型：

五、實證結(jié)果與分析

（一）相關(guān)性分析

相關(guān)性分析是對兩個及兩個以上變量元素進(jìn)行相關(guān)性檢驗，以展示不同變量元素的相關(guān)密切程度，而且相關(guān)元素間需要存在相關(guān)聯(lián)系及概率才可以進(jìn)行相關(guān)關(guān)系分析。因此，下文對房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平、就業(yè)結(jié)構(gòu)和工資水平變動進(jìn)行相關(guān)性分析，以探討各變量間存在的關(guān)聯(lián)性及相關(guān)程度。

由表3可見，城市規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)性值為0.9817，顯著性P值為0，在0.05以下，說明城市規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)性值為0.1068，關(guān)聯(lián)性較小，但就業(yè)結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化水平相關(guān)性值為0.8224，證明關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)。就業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)間相關(guān)性值為0.2873，P值為0.0352，較為顯著，說明就業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)存在相關(guān)關(guān)系，就業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)存在影響。

（二）回歸模型分析

為了進(jìn)一步探究假設(shè)問題及變量間存在的相關(guān)關(guān)系，對變量數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸分析，引入控制變量，探討交叉變量對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。以此分析近年來房地產(chǎn)開發(fā)是否受益于城市規(guī)模和城鎮(zhèn)化水平的變化。

由表4可見，模型1中，通過對各變量進(jìn)行多元回歸，城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平、就業(yè)結(jié)構(gòu)及工資水平的回歸系數(shù)均為正數(shù)，說明城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平、就業(yè)結(jié)構(gòu)及工資水平對房地產(chǎn)開發(fā)具有正向促進(jìn)作用。其中城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平、工資水平變動顯著性水平均在0.01以下，就業(yè)結(jié)構(gòu)顯著性水平仍然在有效范圍內(nèi)，模型1的F值顯著，表明回歸方程被解釋變量與解釋變量之間的線性關(guān)系總體顯著。擬合優(yōu)度R為0.9233，修正后的R值也達(dá)到了0.9171，說明解釋變量對被解釋變量的聯(lián)合影響程度較大，模型對樣本的模擬效果很好。因此認(rèn)為城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平、就業(yè)結(jié)構(gòu)與工資水平呈現(xiàn)正向關(guān)系。

引入控制變量就業(yè)結(jié)構(gòu)與城市規(guī)模交叉項后，模型2分析被解釋變量與解釋變量間相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)?；貧w系數(shù)為1.575199，說明城市規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)間具有正向促進(jìn)作用，且結(jié)果顯著。房地產(chǎn)開發(fā)與就業(yè)結(jié)構(gòu)和城市規(guī)模交叉項回歸結(jié)果表明，三者具有負(fù)向關(guān)系，但相關(guān)關(guān)系結(jié)果并不顯著。房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)化程度回歸結(jié)果說明，城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)開發(fā)間具有正向相關(guān)關(guān)系，相關(guān)關(guān)系結(jié)果在0.01以下，顯著性好。房地產(chǎn)開發(fā)與就業(yè)結(jié)構(gòu)回歸系數(shù)表明，就業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)間具有正向關(guān)系，相關(guān)關(guān)系結(jié)果在0.1以下顯著水平，顯著水平較差。房地產(chǎn)開發(fā)與工資水平變動回歸系數(shù)表明工資水平變動與房地產(chǎn)開發(fā)具有正向關(guān)系，且顯著性好。模型2的F值顯著，表明回歸方程被解釋變量與解釋變量間線性關(guān)系總體顯著，且擬合優(yōu)度R為0.9273，修正后R值為0.9197，說明模型對樣本模擬很好。

模型3引入控制變量工資水平變動與城市規(guī)模交叉項，由于城市規(guī)模和工資水平數(shù)據(jù)和其他變量差距較大，因而取對數(shù)衡量。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)模回歸系數(shù)為0.0774935，但不顯著。房地產(chǎn)開發(fā)與交叉項回歸系數(shù)及顯著性水平表明城市規(guī)模和工資水平變動相互影響，并且共同作用促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)化水平回歸及顯著性表明城鎮(zhèn)化程度與房地產(chǎn)開發(fā)間具有正向關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)與就業(yè)結(jié)構(gòu)回歸系數(shù)及顯著性表明就業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)具有正向關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)與工資水平變動回歸系數(shù)為1.430695，結(jié)果不顯著。F值顯著性在0.01以下，表明回歸方程被解釋變量與解釋變量間線性關(guān)系總體顯著，且擬合優(yōu)度R為0.9304，修正R為0.9232，說明模型對樣本模擬很好。

引入控制變量就業(yè)結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化水平交叉項，對被解釋變量與解釋變量進(jìn)行分析。模型4中，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)?；貧w系數(shù)及顯著性水平表明，城市規(guī)模對房地產(chǎn)開發(fā)具有正向促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)化水平回歸系數(shù)為-1.228153，結(jié)果不顯著。房地產(chǎn)開發(fā)與交叉項回歸系數(shù)及顯著性水平表明，城鎮(zhèn)化水平與就業(yè)結(jié)構(gòu)共同對房地產(chǎn)開發(fā)有促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)與就業(yè)結(jié)構(gòu)回歸系數(shù)及顯著性水平表明，就業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)具有負(fù)向作用。房地產(chǎn)開發(fā)與工資水平變動回歸系數(shù)及顯著性水平表明，工資水平變動對房地產(chǎn)開發(fā)具有正向促進(jìn)作用。模型4的F值顯著，且擬合優(yōu)度R為0.9302，修正R為0.9230，說明回歸方程整體線性關(guān)系顯著，且解釋變量對被解釋變量具有較好的解釋性。

通過引入控制變量工資水平變動與城鎮(zhèn)化水平交叉項，研究交叉項下被解釋變量與解釋變量關(guān)系。模型5中，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)?；貧w系數(shù)及顯著性水平表明，城市規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)具有正向關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)與就業(yè)結(jié)構(gòu)間回歸系數(shù)及顯著性水平表明，就業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)具有一定促進(jìn)作用。但城鎮(zhèn)化水平與工資水平變動交叉項及工資水平變動相關(guān)關(guān)系并不顯著。

六、結(jié)論與政策建議

2014—2016年，山東省的房地產(chǎn)開發(fā)增長區(qū)域分布正在從發(fā)達(dá)城市向較發(fā)達(dá)及欠發(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)移，部分城市甚至出現(xiàn)負(fù)增長局面，表明山東省房地產(chǎn)開發(fā)由過去發(fā)展極大不均衡向發(fā)展較均衡轉(zhuǎn)變。城市規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)具有正向相關(guān)關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平單變量與房地產(chǎn)開發(fā)單變量不具有明顯相關(guān)關(guān)系，結(jié)果并不顯著?？梢?，山東省的城鎮(zhèn)化進(jìn)程并未對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生較大影響。城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平及工資水平變動均對房地產(chǎn)開發(fā)具有較大影響，城市規(guī)模與工資水平變動交互影響并對房地產(chǎn)開發(fā)具有正向促進(jìn)作用。就業(yè)結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化水平交互影響并對房地產(chǎn)開發(fā)具有正向促進(jìn)作用。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)依然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，根據(jù)城市規(guī)模、城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)開發(fā)之間的影響機(jī)制，本文從以下方面提出建議，以期推進(jìn)山東省新舊動能轉(zhuǎn)換促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第一，緊抓新舊動能轉(zhuǎn)換，合理高效地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下，需求變動發(fā)展動能后勁不足，要素供給發(fā)展動能受約束[26]，因此，當(dāng)前需要緊抓新舊動能轉(zhuǎn)換，刺激合理需求，增強(qiáng)合理投資需求，做好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，由以往的速度經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)增長也發(fā)生了一定的區(qū)域性變化，通過強(qiáng)化融合、開放與改革體制機(jī)制，帶來新需求體系、創(chuàng)新體系與現(xiàn)代規(guī)則體系。同時，合理高效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，為城市發(fā)展帶來巨大推動力。

第二，有效擴(kuò)大城市規(guī)模，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化向縱深發(fā)展，激發(fā)城市競爭潛力，促進(jìn)城市發(fā)展。城市發(fā)展離不開城市規(guī)模擴(kuò)張、人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚，而城鎮(zhèn)化程度的推進(jìn)促進(jìn)了城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化，從而促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化。另外，工資水平變動也會影響城市之間的人口流動，促進(jìn)人口結(jié)構(gòu)變化。城市規(guī)模與工資水平密切相關(guān)，城鎮(zhèn)化程度與就業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，同時城市規(guī)模與城鎮(zhèn)化水平又深刻影響房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步激發(fā)城市競爭潛力、推動城市發(fā)展，從而推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第三，創(chuàng)建多渠道創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)制，努力提高工資水平。新舊動能轉(zhuǎn)換階段，動能使用和轉(zhuǎn)換應(yīng)著眼于需求、投資、消費和出口，從供給上實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)升級[27]。城市人口大規(guī)模增加，與之適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，需要推動創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)制創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，努力提高工資水平，促進(jìn)城市間交流互動，增強(qiáng)城市競爭力。同時，房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)變化，將會促進(jìn)城市房地產(chǎn)開發(fā)人員的轉(zhuǎn)移，部分房地產(chǎn)開發(fā)人員從發(fā)達(dá)城市向較發(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)移，因此，增加多渠道創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)制，努力提高工資水平，才能實現(xiàn)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的協(xié)調(diào)。對于較發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市，增加城市人口、擴(kuò)大就業(yè)渠道、促進(jìn)投資將有利于其城市間由極大不均衡發(fā)展轉(zhuǎn)向均衡發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 張桂霞]