房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展問題及對策建議

張萬豪，黃 燦，金鑫鑫

（溫州商學(xué)院 金融學(xué)院，浙江 溫州 325035）

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在中國存在的時間并不長，這是由多方面的原因引起的。在中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的實際進展中，宏觀和微觀層面的問題已然不容忽視，只有真正地認(rèn)識到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用，才有可能讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域更好更快地發(fā)展。

自20世紀(jì)90年代開始實行住房公積金制度以來，這些年里，中國走出了屬于自己的房地產(chǎn)創(chuàng)新的旅程。不得不說的是，從1998年房地產(chǎn)市場化改革后，中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新一直在不斷發(fā)展，已然對市場資金的流通、社會的福利，調(diào)整整個金融市場的平衡，穩(wěn)定國家經(jīng)濟發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。作為發(fā)展中國家，城市化是必然經(jīng)歷的過程，而中國房地產(chǎn)的發(fā)展與城市化一直保持著緊密聯(lián)系。也就是說，城市化的存在必然會使得房地產(chǎn)仍然保持高速發(fā)展的形態(tài)，而與相伴而來的便是房地產(chǎn)市場的大量供需要求，房地產(chǎn)行業(yè)對于房地產(chǎn)金融的依賴也便會愈加強烈，主要表現(xiàn)在建造、流通與銷售等多方面。在這樣的背景下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新變得尤為重要，但是由于中國對于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新起步晚，人才缺失，所以目前仍未能有太多重大創(chuàng)新。所以，對于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的實際作用的明確，深入探討其所面對的問題并提出解決策略，對于國家經(jīng)濟發(fā)展，人民幸福指數(shù)的提高和金融行業(yè)的穩(wěn)定具有深遠(yuǎn)意義。

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用

1.促進資金流通。促進資金流通是開展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要作用之一，國際貨幣基金組織（IMF）認(rèn)為，金融創(chuàng)新是由低杠桿向高杠桿的轉(zhuǎn)化。資金流通雖然不產(chǎn)生價值，但是為實現(xiàn)盈利營造了優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，使得能夠騰出更多的資金用于其他領(lǐng)域的投資，使資金的再盈利能力增加，進而會對社會產(chǎn)生連帶的經(jīng)濟收益。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能從多種層面增加房地產(chǎn)投資人的投資渠道，給想要投資的人增加了可供選擇的余地。越來越多的投資者進入到房地產(chǎn)金融的行業(yè)中，就會讓房地產(chǎn)金融與整個市場的關(guān)聯(lián)度越來越強，資金的流通渠道也會隨之變多。這樣也會讓投資者更容易以較少的資本去獲得更高的回報，資金限制也得到了進一步的減少，投資的熱情高漲自然能夠使得流通變得高效。

2.轉(zhuǎn)移與分散風(fēng)險。此處的轉(zhuǎn)移風(fēng)險就是不少專家認(rèn)為，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠讓整個金融行業(yè)的風(fēng)險得到一定程度的轉(zhuǎn)移。實際上，目前對于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與風(fēng)險轉(zhuǎn)移有著怎樣的關(guān)系仍然爭議不斷，一開始學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新有著減少風(fēng)險的作用。2008年隨著雷曼倒閉，金融海嘯席卷全球，金融創(chuàng)新是否真的對轉(zhuǎn)移風(fēng)險有著明顯效果便一直為外界詬病，于是對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的懷疑指責(zé)越來越多。經(jīng)過多年來各界學(xué)者的反思，對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新大多也都認(rèn)為應(yīng)當(dāng)綜合多方面來辯證評價，其所帶來的風(fēng)險不必過度擔(dān)心，因為不能以其對某一指定主體的影響而做出最終判斷，而應(yīng)當(dāng)考慮其是否對整體金融行業(yè)風(fēng)險水平有著降低作用。目前，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新對于整體風(fēng)險的分散和降低已經(jīng)被普遍認(rèn)可。總的來說，我們認(rèn)為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠防止價格以及信用等方面風(fēng)險的到來，這是因為在整個資金鏈條中，占據(jù)的地位不同，造成的風(fēng)險也是不相同的，這個最終的結(jié)果如何還是需要仔細(xì)研究。但不可否認(rèn)的是，進行創(chuàng)新就是對整體金融行業(yè)的風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移和降低。

3.增加社會福利。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的另一個特點就是能增加社會福利，這是因為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所獨有的新興概念，對大眾的吸引力還是很大的，通過運用多元化的產(chǎn)品來滿足眾多客戶的需要并且提供高品質(zhì)的服務(wù)。因此，房地產(chǎn)金融也對經(jīng)濟增長做出了一定的貢獻，這也就讓社會福利進展得更加順利，而房地產(chǎn)金融也以此得到了發(fā)展。舉例來說，用住房抵押證券化來進行籌資，能夠增加家庭的償付能力，使得每月的資金壓力減小，進而能夠有更多的資金用于其他消費，自然帶動了社會的發(fā)展。這也就是為什么在2008年以前許多國家鼓勵金融創(chuàng)新產(chǎn)品，雖然金融風(fēng)暴后熱情有所回調(diào)，但是從整體趨勢來看仍然不會有所改變。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的問題

1.金融風(fēng)險過于集中。金融風(fēng)險過于集中主要是因為房地產(chǎn)金融是以銀行為主要的信貸目標(biāo)，這樣房地產(chǎn)金融的風(fēng)險自然無法分散。中國為了應(yīng)對美國的金融危機減少了對房地產(chǎn)的管理，銀行為了應(yīng)對人們?nèi)諠u擴大的買房需求，就進行了房地產(chǎn)信貸。房地產(chǎn)開發(fā)商也大多只知道從商業(yè)銀行貸款，大家對于房地產(chǎn)的投資大多依靠的都是銀行的信貸，但是因為現(xiàn)今房地產(chǎn)信貸的大部分都是由銀行來承擔(dān)的，銀行資金的流動性成了問題，這也給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新帶來了一定的風(fēng)險。并且由于中國的房地產(chǎn)信貸大部分都是由銀行來承擔(dān)的，證券、基金等金融產(chǎn)品由于銀行間的競爭發(fā)展得更為緩慢。比如說，從外資的利用比例來看，最近幾年并未有顯著增長，但是銀行直接貸款的比重卻不斷地上升，雖然金融風(fēng)暴后在國家調(diào)控下有所改善，但依舊居高不下，即使是自籌資金中銀行貸款也仍然占很大比重。在此情形下，證券、基金等多元化金融產(chǎn)品所占比例過小，這不僅導(dǎo)致銀行的風(fēng)險過于集中，同樣也提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資成本，讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新融資方式仍然處于起步階段。

2.金融產(chǎn)品不合理。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品不合理主要表現(xiàn)在三個方面：首先，中國關(guān)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類非常單一，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，而且產(chǎn)品創(chuàng)新主要表現(xiàn)為借鑒過多他國經(jīng)驗、缺乏原創(chuàng)、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等，大多數(shù)產(chǎn)品都是同種類的產(chǎn)品，在對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品進行設(shè)計的時候仍然是推出同種性質(zhì)的產(chǎn)品，并沒有什么實質(zhì)性的改變。2005年年底中國住房抵押貸款證券化方被首次提出，中國建設(shè)銀行為其首筆30.17億元的住房抵押貸款證券，這也是迄今僅有的幾款產(chǎn)品之一。其次，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的時間年限上，中國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品年限大多為三年之內(nèi)，但是因為房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)時間都較長，這種短時間的金融產(chǎn)品無法解決房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的問題，這就讓房地產(chǎn)信托投資公司的資金以及兌現(xiàn)產(chǎn)品都出現(xiàn)了問題。最后，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險高、進入門檻高，沒有一定規(guī)模的房地產(chǎn)公司并且沒有制定好保障措施的話，一般都不敢進行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面的投入。

3.市場發(fā)展不平衡。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域中存在有兩級市場，但是在這兩級市場中兩者的發(fā)展并不平衡，一級市場是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要戰(zhàn)場，因此這一市場的發(fā)展速度快并且徹底，但是一級市場中的信譽相比二級市場來說要低很多。在二級市場中，發(fā)展進行得緩慢且不徹底，這樣發(fā)展速度的市場并不能滿足人們對此的需求。再加上銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中占據(jù)的主要地位就導(dǎo)致風(fēng)險程度的集中，這樣也使得整個的行業(yè)受到影響。

4.人才缺失。各行各業(yè)想要不斷地發(fā)展下去，首先要做的就是有源源不斷的人才來代替前人，這樣才會讓這一行業(yè)具有永恒的活力。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面同樣也需要人才來保持其未來的快速發(fā)展，但是因為人才的短缺，發(fā)展也受到了一定的限制。中國金融行業(yè)工作人員數(shù)量很大，但是高端人才短缺，導(dǎo)致這樣的原因有很多。首先，因為頂尖金融學(xué)校的缺少，導(dǎo)致就算有人想要學(xué)習(xí)金融但是因為頂尖學(xué)校太少而被迫放棄或者學(xué)習(xí)相關(guān)的行業(yè)。其次，有合格的金融學(xué)校，但是因為國家投入的經(jīng)費過少，不足以保證達到保證高素質(zhì)人才的培養(yǎng)，比如專業(yè)設(shè)備陳舊、教材不完善、教材更新速度慢等。

三、解決房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題的策略

1.重視房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新對于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域來說，是非常重要的。只有產(chǎn)品的創(chuàng)新才能夠讓更多的投資者選擇房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品，使得整個行業(yè)得以發(fā)展。想要讓房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，首先要做到的就是減緩銀行一直以來房貸的壓力，讓證券參與到房貸的業(yè)務(wù)中去。除此之外，要設(shè)計出更多的產(chǎn)品，讓現(xiàn)在的投資者能夠通過房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品能夠避免一定的風(fēng)險。最后，還要將銀行與信托這兩種模式結(jié)合起來，這樣就能夠?qū)y行的風(fēng)險降低，還能夠為房地產(chǎn)金擴充更多的資金流通渠道。

2.完善金融體系。對于整個房地產(chǎn)金融創(chuàng)新體系來說，只有不斷地完善，才能夠讓整個行業(yè)不斷地發(fā)展。為了完善金融體系，政府可以為房地產(chǎn)行業(yè)進行擔(dān)保，這是因為中國居民的平均收入與房價之間的差距過大，因此需要相關(guān)的部門為此擔(dān)保。除了政府之外，保險公司也可以為房地產(chǎn)金融進行擔(dān)保，政府也可以為開設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)保險的公司給予稅收等方面的優(yōu)惠，這樣就能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險降低，給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展提供好的環(huán)境。

3.促進資源配置。在整個金融市場中，一級市場的缺點是缺乏信譽，二級市場的缺點是發(fā)展速度較為緩慢，因為關(guān)于金融市場的資源配置必須完善這樣才能夠讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新更有基礎(chǔ)。完善資源配置，就需要將一級市場的信譽提高，對二級市場進行開發(fā)，讓二級市場與一級市場共同進步、持續(xù)優(yōu)化。

4.多元化格局。多元化格局的構(gòu)建需要從國外來獲得經(jīng)驗。構(gòu)建多元化的格局，首先，要讓政府為居民提供擔(dān)保，并為此組建相應(yīng)的擔(dān)保機構(gòu)。其次，要有相應(yīng)的房地產(chǎn)保險公司，讓保險公司進行相關(guān)的房屋抵押貸款的業(yè)務(wù)，這樣就能夠讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的風(fēng)險進一步減小。最后，要成立相應(yīng)的管理公司，通過管理公司的設(shè)立，就能夠讓沒有經(jīng)驗的投資者也能投身入房地產(chǎn)金融創(chuàng)新行業(yè)中，這樣就能夠讓資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，緩解房地產(chǎn)公司的資金壓力。

5.培養(yǎng)高素質(zhì)人才。首先，教育方面的支出應(yīng)做出適當(dāng)?shù)脑黾樱瑖覒?yīng)改善目前中國教育支出占比遠(yuǎn)低于西方國家的現(xiàn)狀。另外，培養(yǎng)高素質(zhì)的人才仍需要學(xué)校與企業(yè)兩者共同努力。對于學(xué)校來說，就要做到為了培養(yǎng)高素質(zhì)的人才進行教師的選拔，選擇知識儲備豐富、能力強的教師對學(xué)生進行教育；對于學(xué)生學(xué)習(xí)的教材也需要跟隨時代而不斷地更新、豐富，讓學(xué)生接觸最前沿的東西，提高自身的各方面才能為將來投身研究工作做準(zhǔn)備。對于企業(yè)來說，職員也需要不斷地培訓(xùn)讓他們的能力得到不斷的提高，通過培訓(xùn)還可以讓他們了解到行業(yè)的前沿知識，不至于因為埋頭工作而錯失繼續(xù)深入學(xué)習(xí)的機會。

社會是在不斷發(fā)展的，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也是如此，唯有真正認(rèn)識到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要性，才能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，找出對策。只有經(jīng)過這個完整的過程，才能夠讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在完善中前進，讓整個行業(yè)處在穩(wěn)中求進的發(fā)展中。

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