老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與建議

文/諸振，上海理工大學(xué)管理學(xué)院

1 老舊小區(qū)的概念

所謂“老舊小區(qū)”，從字面意思理解就是指代那些建造年代已經(jīng)比較久遠(yuǎn)的住宅小區(qū)。我國的老舊小區(qū)很大一部分是由早期國有企業(yè)或者集體企事業(yè)單位、機關(guān)團(tuán)體、地方政府部門等主持建造并結(jié)合員工的崗位級別以及工齡等進(jìn)行分配，通常只收取低廉的租金或者以很低的內(nèi)購價格出售給員工，具有十分濃烈的計劃經(jīng)濟色彩。當(dāng)然，也有部分老舊小區(qū)是早期開發(fā)商投資興建以供出售的商品房，這是早期住房改革的產(chǎn)物。

2 老舊小區(qū)物業(yè)管理的一般實踐

老舊小區(qū)物業(yè)管理困難度高，物業(yè)管理工作難以開展的情況普遍存在，因此，很多立志做好老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司都會嘗試進(jìn)行管理能力的提升和管理方式的改進(jìn)，具體而言，大多數(shù)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作通常都采取了諸多實踐與探索。例如綠化改善了小區(qū)的空氣，加裝安全監(jiān)控探頭則提升了小區(qū)的居住安全，通過一些列老舊小區(qū)改造手段，確確實實對提升了小區(qū)的居住功能、優(yōu)化了小區(qū)環(huán)境、提升了安全品質(zhì)。不少老舊小區(qū)物業(yè)管理公司還正在探索以業(yè)委會為主的居民自治模式，引導(dǎo)居民自治工作，從而構(gòu)建小區(qū)有序管理新模式。

3 老舊小區(qū)物業(yè)管理主要存在的問題

3.1 規(guī)劃設(shè)計存在缺陷，基礎(chǔ)設(shè)施損壞嚴(yán)重

老舊小區(qū)受制于早期的設(shè)計及施工等，從現(xiàn)代的角度看，很多規(guī)劃與設(shè)計都存在一定的不足，而且因為年代久遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施也存在嚴(yán)重的損毀情況，特別是當(dāng)前隨著居民生活水平的提升，很多家庭普遍擁有了私家車輛，而且這個私家車保有量還在迅速攀升，而對老舊小區(qū)而言，其原始規(guī)劃設(shè)計的停車位數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足當(dāng)前居民停車需求的。再加上很多老舊小區(qū)當(dāng)初在規(guī)劃的時候未能配備停車位，使得很多老舊小區(qū)安裝地鎖的現(xiàn)象極為常見，不僅占用了車道和人行道，也給小區(qū)居民正常生活和出行帶來不便，因為停車而發(fā)生的糾紛經(jīng)常上演，成為影響老舊小區(qū)居住舒適感和對物業(yè)管理滿意度的一大絆腳石。

3.2 物業(yè)管理難度大，問題錯縱交織

很多老舊小區(qū)是早期為了解決職工群體住房困難問題而建設(shè)，并未充分考慮居住的舒適感。而且，從最初的規(guī)劃中，老舊小區(qū)就是重視建設(shè)而輕視運營管理，這導(dǎo)致小區(qū)的各種硬件設(shè)施長期得不到維護(hù)。隨著當(dāng)前經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和人們生活水平的提升，很多老舊小區(qū)的居住條件和基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)不能滿足當(dāng)前業(yè)主的需要。不僅如此，老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施維修費用高昂，這也直接拉高了物業(yè)管理的成本投入，物業(yè)公司自身也很難承擔(dān)相關(guān)維修費用，最終帶來一系列的歷史遺留問題。還有不少居民是單位退休職工，他們認(rèn)為物業(yè)費應(yīng)該是原單位承擔(dān)，不愿意接受現(xiàn)代物業(yè)管理模式，出物業(yè)費享受物業(yè)服務(wù)的意識尚未形成。

3.3 居民主人翁意識不強，缺乏自治能力

許多老舊小區(qū)是多年計劃經(jīng)濟體制下居民住房福利制度的產(chǎn)物，這也使得跟多居民理所當(dāng)然的認(rèn)為其應(yīng)該享受無償性的服務(wù)，而且這種觀念還較為根深蒂固。習(xí)慣了由原來的單位來管理小區(qū)，他們?nèi)狈ψ銐虻闹魅宋桃庾R，也沒有自治能力，認(rèn)為物業(yè)管理就是要多收錢，即使物業(yè)公司收取物業(yè)費也應(yīng)該是要求原單位上繳。不僅如此，老舊小區(qū)因為居住環(huán)境落后，再加上住戶多為老人、退休職工、弱勢群體和外來租房人員，他們普遍收入偏低，這也導(dǎo)致他們很難樹立起主人翁意識，缺乏足夠的自治參與感，導(dǎo)致物業(yè)問題沒有合法主體牽頭解決。

4 改善老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議

4.1 逐步提升老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施落后問題是多年歷史遺留問題，很顯然對基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行大規(guī)模的徹底換新是物業(yè)公司難以承受的。因此，筆者提倡物業(yè)公司需要針對老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施等情況制定一個長期的更新維護(hù)計劃，每年通過合理收支分配實現(xiàn)對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步換新，最終實現(xiàn)老舊小區(qū)各項設(shè)施的逐步完善，并最終走向規(guī)范化，現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式當(dāng)中。與此同時，通過積極樹立物業(yè)管理的良好形象，逐步引導(dǎo)業(yè)主形成花錢賣服務(wù)的正確意識，進(jìn)而通過健康的物業(yè)費資金流而不斷加強對老舊小區(qū)的改造力度，切實以規(guī)范化物業(yè)管理需要的條件為導(dǎo)向，更新、維護(hù)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，從而不斷提升物業(yè)公司服務(wù)的質(zhì)量和積極性。

4.2 探索精準(zhǔn)化物業(yè)管理模式

老舊小區(qū)的情況比較復(fù)雜，同新小區(qū)相比，每一個老舊小區(qū)都有自身存在的獨特問題。為了更好的做好老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，需要物業(yè)公司積極探索針對性的精準(zhǔn)化物業(yè)管理模式，結(jié)合老舊小區(qū)實際，因地制宜開展物業(yè)管理。根據(jù)業(yè)主的需求和喜好開展物業(yè)管理和服務(wù)，不斷以提升業(yè)主的滿意度和幸福感為物業(yè)管理工作的目標(biāo)，積極嘗試菜單式物業(yè)管理服務(wù)模式，堅持低標(biāo)準(zhǔn)收費，高標(biāo)準(zhǔn)管理，不斷滿足業(yè)主需求，贏得業(yè)主信任，最終實現(xiàn)業(yè)主從傳統(tǒng)意識像現(xiàn)代物業(yè)管理意識的順利過渡，為后續(xù)更好的探索精準(zhǔn)化物業(yè)管理模式提供強有力的保障。

4.3 促進(jìn)小區(qū)居民依法自治

要想實現(xiàn)老舊小區(qū)各項事務(wù)的健康有序運轉(zhuǎn)，單純依賴物業(yè)管理還顯然力不從心，因此，老舊小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)該積極的幫助小區(qū)構(gòu)建起小區(qū)的事情就是所有業(yè)主的事情之理念，積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會建設(shè)，依法推進(jìn)小區(qū)居民自治工作，由廣大業(yè)主共同選出的業(yè)委會不但能夠協(xié)調(diào)化解業(yè)主之間的矛盾，也能夠起到溝通物業(yè)和業(yè)主之間的橋梁，還能夠?qū)π^(qū)內(nèi)各項公共收益的征收和使用進(jìn)行監(jiān)督和維護(hù)，齊心協(xié)力促進(jìn)小區(qū)健康發(fā)展，提升小區(qū)治安管理水平。與此同時，物業(yè)還可以通過當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)和新媒體等網(wǎng)絡(luò)溝通渠道的搭建，與業(yè)主開展即使的互動，這樣不僅可以避免探討問題的尷尬，而且也可以使每一個業(yè)主都可以平等地發(fā)表自己的意見，對于提升整體小區(qū)居民的滿意度，實現(xiàn)物業(yè)管理能力的提升具有深遠(yuǎn)的意義。

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