我國房產(chǎn)稅征管問題探討

1 我國房產(chǎn)稅的發(fā)展進(jìn)程與現(xiàn)狀

自新中國成立以來，我國房產(chǎn)稅歷經(jīng)漫長的發(fā)展。1950年在《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中將房產(chǎn)稅列為全國范圍內(nèi)開征的獨(dú)立稅種提出；直至1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》才規(guī)范房產(chǎn)稅征管具體內(nèi)容并于同年正式施行；2011年在滬、渝兩地開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，為我國房產(chǎn)稅的進(jìn)一步推進(jìn)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)積累；2018年政府工作報(bào)告中提出穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅立法，使得房產(chǎn)稅再一次備受矚目。

目前我國房產(chǎn)稅的征收主要依據(jù)2011年經(jīng)修改后的《房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房產(chǎn)按照原值（扣除一定比例）或者租金收入和一定比例稅率征收房產(chǎn)稅。實(shí)施結(jié)果表明，房產(chǎn)稅在我國不論是調(diào)節(jié)社會公平還是組織財(cái)政收入方面效果均不明顯，主要原因在于一方面我國房產(chǎn)稅在稅種設(shè)計(jì)上不合理，另一方面是外部配套措施不完善。

2 國際房產(chǎn)稅征管

2.1 計(jì)稅方法

作為直接稅，納稅人對房產(chǎn)稅的痛感很敏感，因此選擇合適的計(jì)稅方法提高納稅人稅法遵從非常重要。國際上房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確定方法主要有市場價(jià)值評估、租金法、面積法和位置法等。由于美國是實(shí)行土地私有制的國家，房產(chǎn)稅將房屋和土地都?xì)w于該稅項(xiàng)下，在房地產(chǎn)評估值的基礎(chǔ)上按各州規(guī)定的一定比例計(jì)稅，這樣做的好處在于簡單易行。美國房地產(chǎn)執(zhí)行的稅率并無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是各州根據(jù)每年州政府的預(yù)算收支在規(guī)定的最高限額內(nèi)制定稅率。日本同樣是按照土地和房屋的評估價(jià)值設(shè)有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅針對經(jīng)營性房屋征稅。其中固定資產(chǎn)稅稅率由國家統(tǒng)一制定，城市規(guī)劃稅稅率則是各市町村自定。英國按照房屋的不同功能對經(jīng)營性用房征收營業(yè)房產(chǎn)稅，對住宅征收住宅房產(chǎn)稅。不同于美日市價(jià)評估的方式，英國將房屋價(jià)值分為A-H八個(gè)檔次實(shí)行定額征稅，在D為標(biāo)準(zhǔn)檔稅率的基礎(chǔ)上乘以一定的系數(shù)確定其他等級的稅率；對經(jīng)營性非住宅用房根據(jù)不動產(chǎn)的租金收入征稅，稅率由政府統(tǒng)一確定。作為發(fā)展中國家的印度采用的則是改進(jìn)后的面積評估方法，即按位置、面積、功能等不同因素的影響將房屋設(shè)置27個(gè)等級，進(jìn)而規(guī)定每平米年租金的定額稅率。

2.2 征稅環(huán)節(jié)

從國際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅主要是在保有環(huán)節(jié)征收，并且“受益論”和“公共財(cái)政論”為房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)課稅提供了重要的理論依據(jù)?！笆芤嬲摗闭J(rèn)為房產(chǎn)稅是房屋所有人未獲取地方政府所提供的各項(xiàng)公共服務(wù)所付出的成本和費(fèi)用，“公共財(cái)政論”則強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定、方便征管的特點(diǎn)，有助于為地方政府提供財(cái)力支持。以香港的房產(chǎn)稅政策為例，其在保有環(huán)節(jié)征收的主要有差餉和物業(yè)稅。差餉是由物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)征管的一種財(cái)產(chǎn)稅，數(shù)據(jù)顯示香港差餉收入在政府稅收中占比約6.6%，在政府收入總額占5.0 5%。物業(yè)估價(jià)署首先參考各項(xiàng)影響因素為每項(xiàng)物業(yè)估計(jì)應(yīng)課差餉租值，即每年可取的的合理租金，再按一定的征收率（一般為5%）征稅。此外美國、英國以及日韓等都貫徹這種做法。

2.3 征管主體

房產(chǎn)稅的征收工作無一例外的涉及到評估工作，因此保證評估的公正有效是發(fā)揮房產(chǎn)稅功能定位的必要前提和重要保證，目前國際上都普遍遵循評估和征管相獨(dú)立的原則，機(jī)構(gòu)的設(shè)置形式主要有三種。第一是第三方評估機(jī)構(gòu)介入。以加拿大安大略省為例，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)評估的是由省和地方政府資助的非盈利公司MPAC，該公司的主要職責(zé)是向政府和納稅人提供房地產(chǎn)估價(jià)信息，為征納雙方提供必要的資料，值得一提的是整個(gè)評估中所需要的費(fèi)用支出全部由政府承擔(dān)。第二是由稅務(wù)部門下屬機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評估工作。這種模式的代表是英國皇家稅務(wù)和海關(guān)總署下設(shè)的機(jī)構(gòu)——評估辦公室。例如英格蘭和威爾士的房產(chǎn)由評估委員會負(fù)責(zé)估值，基本上每五年評估一次。目前評估辦公室在英國設(shè)有85個(gè)辦事處，共4300名辦事員負(fù)責(zé)參與評估事宜。三是評估和征管分設(shè)在不同的政府部門。美國地方政府為保證房產(chǎn)稅的有效征管一方面建立房地產(chǎn)評估部門，另一方面構(gòu)建一套完整系統(tǒng)的評估體系和措施，同時(shí)引進(jìn)專業(yè)人才為政府評估工作服務(wù)。美國俄亥俄州、喬治亞州均采用該做法。

3 房產(chǎn)稅征管策略

3.1 完善稅制設(shè)計(jì)，健全征管制度

房產(chǎn)稅稅制的合理設(shè)計(jì)是推進(jìn)我國房產(chǎn)稅發(fā)展的大前提，只有有效的稅收制度才有可能提高納稅人稅法遵從，同時(shí)幫助稅務(wù)機(jī)關(guān)節(jié)約稅收成本保證稅款及時(shí)入庫。我國房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)上存在比較多的缺陷，比如征稅范圍狹窄、納稅人不明確、計(jì)征方式和稅率不合理等，這些問題導(dǎo)致房產(chǎn)稅發(fā)揮作用的空間相當(dāng)有限。因此房產(chǎn)稅立法工作刻不容緩，只有當(dāng)法律明確誰納稅、對什么征稅以及怎么征稅這些問題以后才能有效解決房產(chǎn)稅的征管難題。從計(jì)稅方法上來講，我國地域廣闊，人口密集，房屋眾多，若是進(jìn)行市場估值則需要龐大數(shù)量的評估人員。一方面我國目前房地產(chǎn)評估市場發(fā)展不充分，工作人員素質(zhì)良莠不齊；另一方面如此重大的任務(wù)必然帶來巨大的評估成本，征管效率會大幅降低?？紤]到這兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，筆者認(rèn)為對房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的測算可以參考國際上的做法，對于經(jīng)營用的房屋按照租金收入計(jì)征，而個(gè)人住宅則可借鑒印度采用的方法考慮位置、面積等因素按不同的檔次確定不同的征稅標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)不同的房屋用途確定不同的計(jì)稅依據(jù)計(jì)量方法，則稅率也是不相同的，可以采用比例稅率和定額稅率相結(jié)合。當(dāng)然房產(chǎn)稅首先應(yīng)當(dāng)在確定其作為地方稅屬性的基礎(chǔ)上，由地方政府根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同程度和政府預(yù)算收支，經(jīng)上級政府審批確定有差別的房產(chǎn)稅稅率。

3.2 統(tǒng)籌配套機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)評估水平

盡管各國在房產(chǎn)稅征管機(jī)構(gòu)的設(shè)置上有一定的差異，但是評估與征管獨(dú)立的原則并無不同。我國房產(chǎn)稅征管工作難以執(zhí)行的一個(gè)很重要的障礙就是房產(chǎn)評估管理不到位，效率低下。參考國際經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為我國稅務(wù)部門應(yīng)盡快建立專門的評估部門以適應(yīng)當(dāng)前緊迫的需要；同時(shí)要投入大量資源建立系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估體系；并且要積極招募專業(yè)的評估人才或者在部門內(nèi)部培養(yǎng)培訓(xùn)專門的評估人員。從房產(chǎn)稅的稅源管理上看，美國對此專門建立了完善的信息管理制度，通過分戶信息卡可以了解到每戶家庭的土地情況，這使得美國對房產(chǎn)稅能夠做到有效管控。筆者認(rèn)為要做到對房產(chǎn)稅稅源的高效管理，一方面必然要建立成熟的房產(chǎn)登記和管理系統(tǒng)，因而稅務(wù)機(jī)關(guān)有必要與房產(chǎn)和土地管理部門實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享；同時(shí)加快推進(jìn)個(gè)人所得稅改革，將個(gè)人所得稅與房產(chǎn)稅管控相結(jié)合，這樣做的原因是考慮到房產(chǎn)稅的征收應(yīng)做到調(diào)節(jié)收入促進(jìn)公平，將納稅人的收入水平考慮進(jìn)去，合理有效實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。此外稅務(wù)部門還要建立完善的稅務(wù)服務(wù)體系，為納稅人提供便利的申報(bào)和繳稅渠道，減少辦稅負(fù)擔(dān)提高征管質(zhì)效。

3.3 加強(qiáng)稅法宣傳，提高納稅意識

房產(chǎn)稅屬于直接稅納稅人的對立情緒更明顯，征管難度比較大，稅收征管工作的成敗和效率取決于納稅人的納稅意識和對稅法的遵從度。房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)征收的性質(zhì)要求房產(chǎn)所有人必須有意識主動申報(bào)納稅，這在一定程度上對房產(chǎn)稅納稅人提出更高的要求。因此各級稅務(wù)機(jī)關(guān)必須把稅法宣傳工作落到實(shí)處，提升群眾對房產(chǎn)稅意義的認(rèn)知水平：加大稅收宣傳的覆蓋面，既面向納稅人也要面向社會群眾，不斷增強(qiáng)稅法的影響廣度；注重房產(chǎn)稅法宣傳工作的針對性，提高宣傳效果節(jié)約工作成本；充分利用線上線下媒體，豐富宣傳形式拓寬宣傳渠道。對于違反稅收法律法規(guī)行為的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)有必要聯(lián)合公安或司法部門強(qiáng)制執(zhí)法，減少偷漏稅行為的同時(shí)提升政府的公信力和維護(hù)法律的威嚴(yán)。

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