房地產(chǎn)融資之開(kāi)發(fā)貸款新解

馬敏

華潤(rùn)置地（山東）發(fā)展有限公司 山東濟(jì)南 250000

1 “四三二”等行業(yè)監(jiān)管政策

地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)伴隨著調(diào)控政策逐步發(fā)展的行業(yè)，談任何地產(chǎn)融資工具前都必須清楚地理解一行三會(huì)等監(jiān)管部門(mén)對(duì)行業(yè)的政策要求，以下為兩個(gè)綱領(lǐng)性的文件。

《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）（以下“121號(hào)文”）是地產(chǎn)行業(yè)金融調(diào)控的標(biāo)志性文件，“四三二”等耳熟能詳?shù)谋O(jiān)管雛形均來(lái)源于此。該文件對(duì)地產(chǎn)行業(yè)融資的影響也一直持續(xù)到今天。文件規(guī)定“商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放?！?“對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款?！边@就是所謂的四證齊全。需要注意的是，四證齊全是發(fā)放貸款的前提條件，但不是申請(qǐng)貸款的前提?！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%?！薄吧虡I(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款?！边@兩條政策實(shí)際限制了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以獲得的銀行貸款的理論上限，即不高于總投的70%同時(shí)不超過(guò)建安金額，用數(shù)學(xué)公式表達(dá)一下：項(xiàng)目可融資金額=min{總投70%，建安金額}。

在121號(hào)文頒布兩年后，《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào)）中首次提出“申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”，至此我們常說(shuō)的“四三二”的監(jiān)管框架正式形成。

2 開(kāi)發(fā)貸產(chǎn)品介紹

接下來(lái)，我們正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)貸產(chǎn)品的介紹。開(kāi)宗明義，所謂開(kāi)發(fā)貸，根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(銀監(jiān)發(fā)[2004]57號(hào))規(guī)定：“是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。”下面，我將圍繞融資主體、額度、利率、期限、擔(dān)保方式等要素對(duì)這一產(chǎn)品進(jìn)行剖析。

2.1 融資主體

所謂融資主體，簡(jiǎn)單說(shuō)即是以哪個(gè)法人公司向銀行申請(qǐng)貸款。在地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)融資主體不同，分為總部融資模式和項(xiàng)目公司融資模式。前者是指以集團(tuán)總部為融資主體，以總部所在地銀行為經(jīng)辦行，融資資金定向用于各地項(xiàng)目。該種模式優(yōu)勢(shì)在于各地的可融資資源集中在總部管理，可以增強(qiáng)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的溢價(jià)能力，同時(shí)業(yè)務(wù)集中在所在地銀行，便于做到全國(guó)項(xiàng)目統(tǒng)一政策尺度、統(tǒng)一利率、統(tǒng)一流程，提高融資效率。但問(wèn)題在于該種操作與121號(hào)文“商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用”的規(guī)定相違背。故目前業(yè)內(nèi)只有萬(wàn)科、中海和金地等少數(shù)企業(yè)趁著08年4萬(wàn)億投資的窗口期，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)完成了總部融資的備案。除此外的地產(chǎn)企業(yè)只能采用項(xiàng)目公司作為融資主體，以項(xiàng)目所在地銀行為經(jīng)辦行辦理開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)。

2.2 融資額度

關(guān)于融資額度前文已經(jīng)提到，由于資本金比例及對(duì)開(kāi)發(fā)貸用途的要求，項(xiàng)目可融資金額=min{總投70%，建安金額}。但實(shí)際操作時(shí)，最終的提款金額會(huì)遠(yuǎn)小于前述理論可融資金額。原因在于監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的提取和使用都有嚴(yán)格的限制。在貸款提取時(shí)，銀行通常會(huì)要求企業(yè)提供業(yè)務(wù)合同和監(jiān)理進(jìn)度報(bào)告來(lái)佐證可提款金額，更嚴(yán)格的銀行還會(huì)增加提供發(fā)票的要求；貸款提取后需按照10年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的“三個(gè)指引一個(gè)辦法”要求進(jìn)行受托支付，通常是支付給合同對(duì)應(yīng)的總包單位。

2.3 融資利率

作為企業(yè)，當(dāng)然是希望融資利率越低越好。那問(wèn)題來(lái)了，在什么時(shí)間點(diǎn)融資利率較低？?jī)r(jià)與量是息息相關(guān)的，想要搞清楚價(jià)格問(wèn)題那就必須清楚貸款的投放量變化。根據(jù)2015年到2018年4月人民幣貸款增量數(shù)據(jù)，可以看出每年1月都是信貸投放的高峰，最近3年有且僅有1月的信貸投放增量突破2萬(wàn)億，今年1月更是達(dá)到創(chuàng)近四年新高的2.69萬(wàn)億。1月往后貸款增量逐季度下降，到4季度是一年投放的低谷。對(duì)于企業(yè)而言，想要獲取低成本貸款資金就必須理解銀行的訴求，跟隨銀行的業(yè)務(wù)節(jié)奏開(kāi)展工作。銀行儲(chǔ)備時(shí)積極儲(chǔ)備、完善放款手續(xù)，銀行著力投放時(shí)第一時(shí)間提款，搶占低成本信貸規(guī)模。

2.4 融資期限

銀行通常要求住宅類開(kāi)發(fā)貸不超過(guò)3年，商業(yè)類開(kāi)發(fā)貸不超過(guò)5年。但大家需要清楚地認(rèn)識(shí)到，這個(gè)時(shí)間并不等同于企業(yè)實(shí)際可以用款的期限，因?yàn)橐罁?jù)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商不同，銀行在授信批復(fù)時(shí)往往會(huì)附加銷售到60%-80%時(shí)清償貸款的要求。在這樣的情況下，企業(yè)辦理開(kāi)發(fā)貸提款需要預(yù)估項(xiàng)目去化情況從而判斷實(shí)際的用款期限，以便于進(jìn)行后續(xù)的資金安排。需要特別注意的是，當(dāng)前1年期（含）以內(nèi)央行基準(zhǔn)利率是4.35%，1-5年期（含）的央行基準(zhǔn)利率是4.75%，如項(xiàng)目去化良好，預(yù)計(jì)1年內(nèi)可觸發(fā)還款條件，但如不加注意仍機(jī)械地選擇3年期貸款，導(dǎo)致的結(jié)果便是一筆實(shí)際上1年期的貸款卻按照3年期的利率計(jì)息，企業(yè)為此白白多付出至少10%的融資成本（4.75%約為4.35%的1.1倍）。

2.5 融資擔(dān)保方式

行業(yè)內(nèi)企業(yè)獲取開(kāi)發(fā)貸的擔(dān)保方式標(biāo)配為土地或在建工程抵押+股東保證擔(dān)保。對(duì)銀行而言，項(xiàng)目的銷售回款是第一還款來(lái)源，保留處置土地及在建工程的權(quán)利和對(duì)股東的追償權(quán)則增加了第二還款來(lái)源的保障，所以對(duì)于擔(dān)保方式自然是多多益善。但對(duì)企業(yè)而言，辦理抵押增加了放款的準(zhǔn)備手續(xù)，預(yù)售時(shí)需要再解除抵押，操作成本較高，此外銀行往往會(huì)設(shè)定抵押率要求限制可提款金額，故對(duì)并表的項(xiàng)目自然是不抵押為宜。不過(guò)對(duì)非并表項(xiàng)目企業(yè)訴求則會(huì)有所不同。

根據(jù)以上對(duì)開(kāi)發(fā)貸的一些理解，地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員應(yīng)合理把握銀行政策，選擇合理的時(shí)間及適用于自身的擔(dān)保方式，為開(kāi)發(fā)貸融資主體爭(zhēng)取最有利的融資額度及融資成本。