基于DEA模型的河南省房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)研究

周麗平

（鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院，河南鄭州450001）

近年來，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用日益凸顯，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的作用，地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展需要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，否則會(huì)出現(xiàn)投入不足或冗余，造成資源的無效率狀態(tài)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)效率研究方面主要采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）方法。按照采用的DEA方法不同，可分為一階段、二階段、三階段DEA三類：彭潔波[1]（2014）采用一階段DEA模型，對(duì)我國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)2000-2012年房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出情況分析，提出合理控制房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加大技術(shù)改造力度等建議；王悅與黃燕林[2]（2012）通過構(gòu)建兩階段DEA模型，針對(duì)性地選取我國(guó)20家房地產(chǎn)企業(yè)2009-2011年的數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)上市公司效率，結(jié)果表明僅有少數(shù)公司存在DEA有效；任陽軍[3]（2016）采用三階段DEA方法對(duì)我房地產(chǎn)業(yè)效率進(jìn)行研究，同時(shí)采用Malmquist指數(shù)法我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2005-2014年間的效率變化做動(dòng)態(tài)分析，從靜態(tài)、動(dòng)態(tài)分析兩個(gè)角度全面考察我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的效率水平。

基于此，本文以河南省房地產(chǎn)業(yè)為研究對(duì)象，選取2006—2016年河南省地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，基于DEA方法構(gòu)建了河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出績(jī)效模型，對(duì)河南省2006—2016年的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

1 數(shù)據(jù)選取與研究方法

1.1 研究方法

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）是一種通過構(gòu)建多個(gè)輸入與輸出決策單元評(píng)價(jià)體系，對(duì)同類型組織相對(duì)效率進(jìn)行測(cè)量的一種非參數(shù)方法，被廣泛應(yīng)用于決策分析、系統(tǒng)工程等領(lǐng)域中。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）的基本模型具體可分為規(guī)模報(bào)酬不變的CCR模型以及規(guī)模報(bào)酬可變的BCC模型。

（1）CCR模型

利用CCR模型可進(jìn)行技術(shù)效率(TE)測(cè)算。在實(shí)際的生產(chǎn)生活中技術(shù)效率代表企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)有生產(chǎn)技術(shù)的有效程度。若技術(shù)效率值=1，則表示該企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)運(yùn)用得當(dāng)，生產(chǎn)狀態(tài)達(dá)到最優(yōu)，企業(yè)規(guī)模適當(dāng)且投入資源使用效率高，沒有冗余投入；若技術(shù)效率值＜1,則表明該企業(yè)的生產(chǎn)效率沒有達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，企業(yè)規(guī)模不恰當(dāng)或企業(yè)對(duì)投入資源的使用效率低下，存在資源浪費(fèi)情況。

（2）BCC模型

利用BCC模型可以進(jìn)行純技術(shù)效率(PTE)測(cè)算。若純技術(shù)效率=1，表明該企業(yè)在當(dāng)前生產(chǎn)規(guī)模下資源要素使用水平較高，擁有較高的管理能力和技術(shù)水平；若純技術(shù)效率＜1，則表明該企業(yè)在當(dāng)前規(guī)模下資源利用水平較低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力有限，無法實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

1.2 指標(biāo)體系構(gòu)建及數(shù)據(jù)選取

1.2.1 指標(biāo)體系建立

在科學(xué)性和重要性原則指導(dǎo)下，結(jié)合河南省房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和相關(guān)數(shù)據(jù)的可獲得性，最終選取了4個(gè)投入指標(biāo)和3個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)進(jìn)行研究，構(gòu)建了如下的指標(biāo)體系：

表1 河南省房地產(chǎn)投入產(chǎn)出指標(biāo)體系

1.2.2 數(shù)據(jù)獲取

本文選取2006—2016年河南省房地產(chǎn)業(yè)近11年的相關(guān)數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象，數(shù)據(jù)來源主要是2006—2017年《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》中公布的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)。

2 實(shí)證分析

2.1 DEA模型求解效率值

本文選取了河南省2006-2016年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，利用CCR與BCC模型，借助DEAP2.1 軟件對(duì)以年份為DMU的11個(gè)研究對(duì)象進(jìn)行分析，計(jì)算各年份的有效值，結(jié)果見下表2。

表2 河南省2006-2016年房地產(chǎn)DEA效率分析結(jié)果統(tǒng)計(jì)

圖1 河南省2006-2016年房地產(chǎn)DEA效率分析結(jié)果

其中，crste表示綜合效率值，是考慮規(guī)模收益的行業(yè)發(fā)展技術(shù)效率；vrste表示純技術(shù)效率值，是剔除規(guī)模收益影響的技術(shù)效率，即假定規(guī)模效率為1的情況下，由于管理和技術(shù)等因素影響的生產(chǎn)效率；scale列為規(guī)模效率，表示考慮規(guī)模收益時(shí)的效率值，即現(xiàn)有發(fā)展規(guī)模和最優(yōu)規(guī)模之間的差距。純技術(shù)效率和規(guī)模效率是對(duì)綜合效率的細(xì)分，綜合效率值（crste）=純技術(shù)效率值（vrste）*規(guī)模效率（scale）；而規(guī)模效益增減情況中，ins表示規(guī)模效益遞增，drs表示規(guī)模效益遞減，“—”表示規(guī)模效益不變[4]。

2.2 實(shí)證結(jié)果分析

2.2.1 綜合效率分析

從DEA值是否有效角度看，2006-2016年河南省房地產(chǎn)投入產(chǎn)出綜合效率值DEA有效（綜合效率值=1）的年份有7年，只有2008年、2009年、2012年和2013年處于DEA非有效狀態(tài)（綜合效率值＜1）。且2006-2016年河南省DEA效率水平在0.855-1 之間波動(dòng)，說明這11年期間河南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展效率變動(dòng)程度較小，總體發(fā)展處于較穩(wěn)定狀態(tài)。

從原始投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)角度看，綜合效率值未達(dá)到1，即非DEA有效的決策單元分別為2008年、2009年、2012年和2013年。2008年受制于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，河南省房地產(chǎn)行業(yè)急劇收縮。在投入方面，雖購置土地面積下滑趨勢(shì)不明顯，但新開工土地面積明顯不足；在產(chǎn)出方面，2008年河南省商品房竣工面積及銷售面積、銷售金額均呈現(xiàn)下降狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，并且這種狀態(tài)延續(xù)到2009年。而在2012-2013年間，河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)投入要素充足，但產(chǎn)出不足，這表明投入規(guī)模過大，投入冗余使得綜合效率降低。

2.2.2 規(guī)模效率分析

從DEA值是否有效角度看，2006-2016年河南省房地產(chǎn)投入產(chǎn)出規(guī)模效率值DEA有效（綜合效率值=1）的年份有7年，同樣是2008年、2009年、2012年和2013年處于DEA非有效狀態(tài)（規(guī)模效率值＜1）。且2006-2016年河南省DEA效率水平在0.899-1 之間波動(dòng)，說明這11年期間河南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展效率變動(dòng)程度較小，總體發(fā)展處于較穩(wěn)定狀態(tài)。

從原始投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)角度看，規(guī)模效率值未達(dá)到1，即非DEA有效的決策單元分別為2008年、2009年、2012年和2013年。由DEA分析結(jié)果可知河南省2006-2016年間有7年達(dá)到了生產(chǎn)規(guī)模最優(yōu)的狀態(tài)，其他4年則需要調(diào)整投入產(chǎn)出結(jié)構(gòu)才能達(dá)到有效率的水平。2008年、2009年、2012年和2013年河南省房地產(chǎn)規(guī)模效益呈遞增態(tài)勢(shì)，但綜合效率值沒有達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，這主要是由于資源投入不足，形成產(chǎn)出不足，沒有達(dá)到資源的最有效率配置，從而導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

3 政策建議

3.1 提升房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻

河南省房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)模效益變化方面，呈現(xiàn)出連續(xù)性的規(guī)模效益不變。因此，政府可以通過嚴(yán)格制定從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等方面的從業(yè)資質(zhì)、嚴(yán)格把控從事相關(guān)行業(yè)人員的最低職業(yè)素質(zhì)要求、提高開發(fā)商運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中的自有資金比例，適當(dāng)提升河南省房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻。

3.2 推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化重組

針對(duì)河南省房地產(chǎn)業(yè)綜合效率及規(guī)模效率較低的問題，政府應(yīng)通過鼓勵(lì)和扶持綜合實(shí)力較高、資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)通過收購、控股操盤、重組等一體化方式，對(duì)經(jīng)營(yíng)不善、管理能力不足、資金鏈短缺等落后企業(yè)進(jìn)行淘汰，同時(shí)也應(yīng)該給予發(fā)展速度快、體制靈活的中小型房地產(chǎn)企業(yè)合理的發(fā)展空間，以實(shí)現(xiàn)河南省房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

3.3 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資引導(dǎo)

政府應(yīng)摒棄以房地產(chǎn)開發(fā)投資為主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的粗放型增長(zhǎng)模式，理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資所具有的短期經(jīng)濟(jì)效益及長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。政府應(yīng)嚴(yán)格把控房地產(chǎn)投資在國(guó)民總投資中的比例，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的理性化與高效化。既要避免經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過度依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的作用，也要充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱作用[5]。