房地產(chǎn)評估中工程造價的運(yùn)用

孫濤 張曉

1.青島城投金融控股集團(tuán) 山東青島 266000；2.青建集團(tuán)股份公司 山東青島 266000

1 房地產(chǎn)評估方法

1.1 收益還原法

收益還原法通常也被稱為收益現(xiàn)值法或者是收益資本化法，該方法的應(yīng)用主要是預(yù)估項目對象的未來收益，通過借助于資本化率、報酬率或者是收益乘數(shù)等概念，將未來收益轉(zhuǎn)化為價值進(jìn)而計算項目對象價值的計算方式[1]。利用收益還原法得出的價格是收益價格，該計算方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理。詳細(xì)解釋通過例子加以說明，假設(shè)一位投資者有一處房產(chǎn)，每年的純收益可以達(dá)到十萬元，同時，該投資者手中有一百萬元資本金，如果將一百萬元資本金作為投資存入銀行，該銀行的年利率為百分之十，可以得出該投資者每年可以獲得的資本利息金額為十萬元。從該投資者的角度出發(fā)，房地產(chǎn)的純收益同一百萬元資本金在銀行中所得利息是等價的，也就是說，投資者房地產(chǎn)的價值為一百萬元。

1.2 成本估價法

成本估價法也就是通常說的承包商法，具體來講就是在對項目對象進(jìn)行估價時，在估價點(diǎn)重新構(gòu)建價格，同時將折舊扣除，然后再對項目對象的價值或價格進(jìn)行科學(xué)估算的方式。這種方法在實際應(yīng)用中比較簡單，房價可以簡單的看作正常利潤、各項稅費(fèi)、建設(shè)成本三者之和。成本估價法比較適用于房地產(chǎn)交易較少或者是不能應(yīng)用市場比較法的情況下，對于不是以盈利為目的的建筑物，因為交易較少或者是不能交易，使用該方法的時候較多。

1.3 市場比較法

市場比較法是指將待交易房地產(chǎn)和近期市場上已經(jīng)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，并根?jù)類似房地產(chǎn)已知市場價格進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整的一種評估方法。市場比較法基于替代原則，選擇和待交易房顫類似的案例對交易價格進(jìn)行合理修正，現(xiàn)實性較強(qiáng)，有一定的說服力，適用于地產(chǎn)市場比較成熟，有代表性房地產(chǎn)交易的區(qū)域。

2 工程造價在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用

2.1 充分考慮市場因素

(1)對于一些工期與正常時間相比要求縮短很多的項目，可能存在趕工措施費(fèi)，若是用于評估則不應(yīng)考慮此費(fèi)用；(2)對于技術(shù)要求高的項目(例如高速鐵路項目、核電工程等)，對企業(yè)資質(zhì)水平有限制，同時會發(fā)生額外的技術(shù)措施費(fèi)，若是用于評估應(yīng)適當(dāng)考慮措施費(fèi)；(3)業(yè)主資金不到位的項目，施工方需墊付工程資金，其工程費(fèi)用中可能會含有墊付工程資金的財務(wù)費(fèi)用，若是用于評估則不應(yīng)考慮此費(fèi)用；(4)競爭不充分，甚至設(shè)有技術(shù)壟斷、資質(zhì)門檻，這樣的工程其合同或結(jié)算價往往考慮了額外的技術(shù)措施費(fèi)，壟斷因素等，其用于評估時要剔除特殊因素，還原一般客觀化的平均市場工程造價，這樣的建安成本方可用于評估使用[2]。

2.2 成本法

房地產(chǎn)評估成本法通常依據(jù)社會化客觀成本，工程造價則主要面向特定工程特殊條件下的施工費(fèi)用。國家大力推廣工程造價清單計價模式，分部分項工程項目、措施規(guī)費(fèi)項目、稅金項目都要提供明確的名稱以及對應(yīng)數(shù)量明細(xì)清單，政府發(fā)放工程量清單計價定額，不同地區(qū)定額有差異，以適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鰲l件。也有一些企業(yè)選擇自由企業(yè)定額，適應(yīng)企業(yè)自身水平，各省定額一般為確定實物工作一般組成量，例如分項工程實體材料消耗、人工投入的社會化一般水平，符合社會一般技術(shù)、一般勞動效率，是一種平均、代表性指標(biāo)。材料價格和管理費(fèi)用一般由投標(biāo)法自行考慮。清單計價是一種社會報價的模擬，競標(biāo)依據(jù)分項綜合單價，工程量則依據(jù)實際情況計算。

2.3 清單計價項目費(fèi)用用于房地產(chǎn)評估

房地產(chǎn)評估中使用工程造價，其中會涉及到工程費(fèi)用和措施費(fèi)用等相關(guān)項目費(fèi)用，使用綜合單價表將項目的投入信息填寫進(jìn)去，無論是人工材料還是企業(yè)管理，涉及到的價格需要寫入清單。措施項目對應(yīng)工程實體項目，從施工準(zhǔn)備開始，到施工過程和生活安全環(huán)保方面都屬于非實體工程項目，包括安全防護(hù)、文明施工、社會保障、危險作業(yè)保險以及住房公積金等方面，都需要根據(jù)工程的相關(guān)規(guī)定列項實際情況進(jìn)行評估[3]。在房地產(chǎn)評估中使用清單計價項目費(fèi)用，打破了傳統(tǒng)由政府造價部門統(tǒng)一單價的做法，最大程度上給與承包單位自由發(fā)揮的空間，使承包單位充分展現(xiàn)自己的技術(shù)優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，提高企業(yè)的技術(shù)水平和管理能力，推動房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭。房地產(chǎn)評估中使用工程清單計價方式，可以不編預(yù)標(biāo)和標(biāo)底，只將工程的清單進(jìn)行詳細(xì)編寫即可，從而節(jié)省大量的時間，用更多的精力進(jìn)行工程造價管理，加強(qiáng)對工程造價的過程控制，使工程造價控制可以一直處于被掌控的狀態(tài)中。

2.4 提高房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確值

房地產(chǎn)評估中，實際實施施工合同價格與評估相比，價格較低，這是由于市場競爭導(dǎo)致的。隨著時代的變化和經(jīng)濟(jì)全球化背景的影響，市場競爭變得越來越激烈，預(yù)算控制價高出競標(biāo)價，企業(yè)想要競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，就要降低評估預(yù)算結(jié)果，無論是工程造價利潤水平還是企業(yè)管理的費(fèi)用，都要結(jié)合市場情況進(jìn)行分析。房地產(chǎn)評估中，工程造價不考慮以下兩種情況，第一種情況時工期與進(jìn)度提取，縮短施工時間的同時也會有趕工措施費(fèi)用產(chǎn)生；第二種情況是合同簽訂以后業(yè)主資金沒在規(guī)定時間內(nèi)到位，施工單位需要墊付費(fèi)用，工程費(fèi)用中就存在被墊付的費(fèi)用，這種情況也不放在房地產(chǎn)評估中考慮。

3 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)評估面臨著技術(shù)、政策、市場以及市場人員條件等多種來自不同方面因素的影響，很容易造成在房地產(chǎn)評估工作中的結(jié)果不準(zhǔn)確的情況，進(jìn)一步加強(qiáng)研究非常有必要。