土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理的研究

何鋒

天水市城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司 甘肅天水 741000

隨著城市化進(jìn)程的加快，舊城改造與搬遷、城市擴(kuò)容以及招商引資力度的持續(xù)加強(qiáng)，對(duì)于土地資源的需求也呈現(xiàn)出日益增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。而這也在一定程度上加劇了城市土地資源緊張的趨勢(shì)。所以，加強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備規(guī)范化管理工作的力度，深入的分析和研究土地收儲(chǔ)過(guò)程中存在的相關(guān)問(wèn)題，才能在促進(jìn)地方政府土地資產(chǎn)管理與經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，為城市化建設(shè)的順利進(jìn)行奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1 國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生和發(fā)生

就國(guó)土面積中國(guó)位居世界第三，但是，實(shí)際可利用的土地資源不多。正是基于這樣的現(xiàn)實(shí)需要，政府才開(kāi)始?jí)艛嗤恋刭Y源，以確保稀缺的資源滿足公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有效配置。而且，土地走向市場(chǎng)，發(fā)揮市場(chǎng)這只無(wú)形的手分配公共物品的同時(shí)，更需要政府的宏觀調(diào)控。1993年十四屆三中全會(huì)的召開(kāi)明確了我國(guó)國(guó)有企業(yè)改革的方向是建立“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度，由此拉開(kāi)了影響深遠(yuǎn)的國(guó)有企業(yè)改制重組的序幕。2002年國(guó)土資源部通過(guò)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》，從而建立了我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地的“招拍掛”制度，但需要注意的是實(shí)行這一制度的前提條件就是政府要壟斷土地出讓的供給。由于我國(guó)土地供給制度幾經(jīng)變遷，現(xiàn)存國(guó)有建設(shè)用地存在諸多歷史遺留問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)不清權(quán)屬不明使得存量土地的開(kāi)發(fā)再利用難上加難。

2 如何游俠避免土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)

2.1 建立土地收儲(chǔ)合理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理制度

先建立完善的土地收儲(chǔ)補(bǔ)償機(jī)制，完善補(bǔ)償機(jī)制，就要建立一套系統(tǒng)靈活的補(bǔ)償政策，成立專家小組對(duì)被占財(cái)產(chǎn)進(jìn)行研究分析，給出統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從土地使用者的切身利益出發(fā)，提高補(bǔ)償金額。另外應(yīng)擴(kuò)大補(bǔ)償范圍和方式，如臺(tái)灣香港對(duì)于土地補(bǔ)償除了土地及財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償外還包括搬遷補(bǔ)償以及搬遷所造成的損失的補(bǔ)償，內(nèi)地也應(yīng)加大這方面的補(bǔ)償。其次，加大土地市場(chǎng)清理整頓的力度，優(yōu)化現(xiàn)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備環(huán)境。政府部門必須在加大土地市場(chǎng)秩序整頓力度的基礎(chǔ)上，積極的推動(dòng)土地使用改革制度，明確土地劃撥和使用的范圍，為土地規(guī)劃管理工作的開(kāi)展?fàn)I造良好的氛圍。最后，通過(guò)建立協(xié)調(diào)機(jī)制的方式，加強(qiáng)各部門之間相互協(xié)調(diào)與溝通的力度。由于城市土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備以及供應(yīng)等各方面工作的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，再加上其在實(shí)際運(yùn)作的過(guò)程中，涉及到了土地、房屋、建設(shè)、財(cái)政、規(guī)劃等眾多政府部門，所以必須加強(qiáng)各個(gè)部門之間相互協(xié)調(diào)與溝通的力度，才能促進(jìn)土地儲(chǔ)備與土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益的有效提升。

2.2 應(yīng)用環(huán)境預(yù)評(píng)

狹義的土地儲(chǔ)備制度僅指國(guó)家通過(guò)征收、收購(gòu)、收回等方式將土地進(jìn)行收儲(chǔ)的行為，而不包括再次向社會(huì)供應(yīng)土地的行為。廣義的土地儲(chǔ)備制度不僅包括將土地收儲(chǔ)的行為，亦包括將土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)與整理以待向社會(huì)供地的行為。我國(guó)目前采用的是廣義的土地儲(chǔ)備制度。由于我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度不僅包含“土地的收儲(chǔ)”，亦包括“土地的供應(yīng)”，因此我們有必要確定環(huán)境預(yù)評(píng)措施的二階段屬性。在將土地進(jìn)行收儲(chǔ)之前首次進(jìn)行環(huán)境預(yù)評(píng)，此稱為環(huán)境預(yù)評(píng)的第一階段。對(duì)于沒(méi)有通過(guò)第一階段環(huán)境預(yù)評(píng)的土地，我們不能將其納入土地收儲(chǔ)范圍，待將該塊土地進(jìn)行污染整治再次預(yù)評(píng)通過(guò)后，方可對(duì)其收儲(chǔ)。在將土地向社會(huì)供應(yīng)之前再次進(jìn)行環(huán)境預(yù)評(píng)，此稱為環(huán)境預(yù)評(píng)的第二階段。對(duì)于沒(méi)有通過(guò)第二階段環(huán)境預(yù)評(píng)的土地，則不能向社會(huì)供應(yīng)。確定環(huán)境預(yù)評(píng)的二階段性，可以最大限度的防范受污染土地進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，并且能夠從源頭改善人居環(huán)境，滿足人民群眾對(duì)良好生態(tài)環(huán)境的愿望和訴求。

2.3 建立合法運(yùn)作原則解決舊城改造問(wèn)題

建立合適的舊城改造法律體系是解決該問(wèn)題的有效方法，當(dāng)前，由于全國(guó)性統(tǒng)一的法律規(guī)范的缺位，各個(gè)實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度的地方政府都是依照本地的地方性法規(guī)或地方規(guī)章運(yùn)行；對(duì)于具體的制度及運(yùn)作行為，尚有許多屬于無(wú)章可循、無(wú)法可依的狀態(tài)，如儲(chǔ)備中心的法律地位及職權(quán)職責(zé)、納入儲(chǔ)備的土地范圍、儲(chǔ)備土地的出讓方式等。

2.4 做好進(jìn)儲(chǔ)備土地前期整理工作

城市的規(guī)劃與建設(shè)往往需要大量的資金為基礎(chǔ)，儲(chǔ)備土地制度不僅可以對(duì)社會(huì)發(fā)展做貢獻(xiàn)，還可以幫助城市建設(shè)獲取所需資金。儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)工作既可以由政府部門自行完成，也可以通過(guò)招商的方式，讓投資企業(yè)去完成。大部分投資企業(yè)都是通過(guò)以儲(chǔ)備土地為抵押的方式去銀行貸款，獲得儲(chǔ)備土地前期整理工作開(kāi)展的資金，這樣的方式并不能夠?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)帶來(lái)很大的幫助，因此，可以在現(xiàn)有機(jī)制上對(duì)傳統(tǒng)貸款方式進(jìn)行改善。投資企業(yè)在借用儲(chǔ)備土地進(jìn)行貸款時(shí)需要對(duì)土地的一年收益進(jìn)行預(yù)算，并以一年的預(yù)期收益作為貸款的信用擔(dān)保，這樣銀行方能對(duì)投資方進(jìn)行貸款發(fā)放。這種改善方式也是為城市建設(shè)獲取資金的一種方式，不僅極大地利用了土地的自身價(jià)值，還為城市建設(shè)帶來(lái)了不容小覷的幫助。儲(chǔ)備土地的前期整理工作，不僅僅只是對(duì)土地進(jìn)行相應(yīng)的建設(shè)與改善，更是對(duì)周邊的環(huán)境進(jìn)行整體的重新布局，對(duì)水、田、路、林進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)的改善，打造一個(gè)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。同時(shí)政府部門在土地的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要充分結(jié)合我國(guó)目前的市場(chǎng)狀況，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)制進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以求土地儲(chǔ)備模式更加符合我國(guó)社會(huì)現(xiàn)狀。

3 結(jié)語(yǔ)

土地儲(chǔ)備制度是城市土地管理的重要組成部分，經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，在不斷的實(shí)踐、不斷的完善基礎(chǔ)上，各國(guó)土地儲(chǔ)備制度管理都取得不錯(cuò)的佳績(jī)。分析國(guó)外的制度管理經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論是美國(guó)的多元化管理、法國(guó)的優(yōu)先購(gòu)買制度，還是瑞士的土地銀行制度。這些走在前沿的管理制度給我們土地儲(chǔ)備制度轉(zhuǎn)型提供不錯(cuò)的借鑒，回歸到國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備制度轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)尤其值得我們?nèi)シ此己蛯?shí)踐：以公共利益為導(dǎo)向的核心要點(diǎn)始終不能動(dòng)搖，同時(shí)，要保證政府在土地儲(chǔ)備制度轉(zhuǎn)型中的主導(dǎo)地位，充分發(fā)揮其土地資源管理的宏觀調(diào)控作用。