新形勢下物業(yè)管理參與社區(qū)安全管理的幾點思考

中國石油天然氣管道局礦區(qū)事業(yè)部 河北廊坊 065000

社區(qū)物業(yè)消防安全管理，是物業(yè)部門為了保障居民的消防安全，而建立的管理框架體系，以確保人們的生命財產(chǎn)安全。隨著城市化進程的加快，社區(qū)居民數(shù)量不斷增加，對消防安全管理工作提出了更高要求。以下對此進行深入探討。

1 當前社區(qū)小區(qū)消防安全管理現(xiàn)狀的主要隱患

①新建小區(qū)采用封閉式管理，不少消防車道的出入口被取消。有的為了住宅小區(qū)符合環(huán)境安靜的要求，阻止各種車輛進入小區(qū)噪聲擾民，將小區(qū)入口處的通道人為地設(shè)置路樁、柵欄；有些小區(qū)內(nèi)的建筑物因隸屬于不同的使用單位，這些單位又將屬于自己的那一部分用圍墻等圈起來，形成小區(qū)內(nèi)又有小區(qū)，使消防車無法迅速到達起火部位。②消防給水系統(tǒng)不完善。有些小區(qū)室外消防管網(wǎng)沒有形成環(huán)狀，消火栓數(shù)量不夠，位置布局不合理，供水管管徑過小，壓力偏低，并有被損壞和埋壓圈占現(xiàn)象。③消防設(shè)施和滅火器材嚴重不足。有的物業(yè)管理單位甚至連最基本的消防桶、沙箱、鐵鍬、滅火器材等消防設(shè)施都未配置；有的對器材缺乏保養(yǎng)，形同虛設(shè)。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問題的原因分析

2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展水平不高

開發(fā)商連帶發(fā)展物業(yè)服務(wù)公司，在新房交房時候物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)存在，而很多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同非常少見，這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基本、最深層次原因。

2.2 建設(shè)和管理不分

大部分物業(yè)管理單位是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)，重銷售、輕管理的問題得不到根本解決。在規(guī)劃、設(shè)計等方面留下深重的多層面的問題，加之物業(yè)管理中消防安全管理上的種種弊端，使消防安全隱患劇增[1]。

2.3 法律責任解決渠道不暢通

基于管理水平和收費標準不統(tǒng)一等各種問題，小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系經(jīng)常呈現(xiàn)緊張態(tài)勢，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)對存在的消防隱患也僅僅能調(diào)解了事，如果出現(xiàn)例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等較為嚴重的問題時，從行政法律關(guān)系來說，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當追究行政責任。但很多行為確實不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；筆者在實際工作中還了解到，個別業(yè)主為了自身方便擅自占用樓道堆放雜物，甚至封閉自家門前的樓道改為自用，物業(yè)人員上門勸阻和提出整改時業(yè)主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。

3 加強物業(yè)消防管理的幾點措施

3.1 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責與標準

在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業(yè)強制性或指導(dǎo)性標準，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報警與處置等都應(yīng)當細化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容[2]。

3.2 發(fā)展專業(yè)化管理的物業(yè)管理企業(yè)

發(fā)展扶持獨立經(jīng)營、擁有專業(yè)人才隊伍、具備先進管理和服務(wù)經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)，并引入市場公平競爭機制，充分發(fā)揮行政監(jiān)督職能，引導(dǎo)其合法、規(guī)范經(jīng)營。督促物業(yè)管理單位建立企業(yè)消防安全管理制度，并通過一系列的學(xué)習和培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，樹立起消防安全責任主體意識。要保證建成小區(qū)內(nèi)各類固定消防設(shè)施及配套設(shè)施的完整有效并定期維護保養(yǎng)，一旦出現(xiàn)火災(zāi)，物業(yè)管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初期火災(zāi)。

3.3 切實加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查

以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對象和責任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內(nèi)容，嚴格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)，以及其他因故意或重大過失形成火災(zāi)隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關(guān)責任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時對公眾進行教育和警示[3]。

3.4 廣泛開展消防安全宣傳教育

借消防進社區(qū)之機，加強在社區(qū)及小區(qū)內(nèi)的消防安全宣傳教育工作。通過動態(tài)消防宣傳欄、消防漫畫、專題圖片展，“樓道消防文化”等渠道，宣傳防火、滅火、火災(zāi)逃生和安全疏散等消防基本知識。讓居民意識到消防安全的重要性，從而形成人人重視消防、人人具有一定消防安全自防自救能力的“群眾消防文化”。

4 結(jié)語

物業(yè)管理模式下的社區(qū)消防安全管理工作已成為社會發(fā)展的必然，也是未來社會化消防進程中的核心部分。如何加強社會化的消防進程，使社區(qū)消防安全管理走上規(guī)范快速的發(fā)展之路，促進以人為本，構(gòu)建和諧社會，創(chuàng)建平安小區(qū)及家庭，這些都要求公安消防部門進一步進行探索和實踐。