農(nóng)村城鎮(zhèn)化中宅基地常見糾紛中的法律問(wèn)題

王海均

（黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所，黑龍江 牡丹江157000）

一、引言

近年來(lái)由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，特別是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份、地區(qū)中，主要城市面積的加速擴(kuò)張，農(nóng)村與城市之間的傳統(tǒng)差距正在逐漸縮小，農(nóng)村城鎮(zhèn)化現(xiàn)象也逐步加大。從而，涉土地類型的司法糾紛也處于逐年加多的態(tài)勢(shì)。從目前已有的研究數(shù)據(jù)上看，我國(guó)每年涉及農(nóng)村宅基地糾紛類案件的總數(shù)大概在55萬(wàn)件左右。

二、涉宅基地糾紛的幾種常見類型

1.由征地引發(fā)的糾紛。從案件比例上看，由農(nóng)村城鎮(zhèn)化帶來(lái)的房屋拆遷和土地征收引發(fā)的糾紛訴訟、信訪案件是所占比例最高的。這主要是由于農(nóng)村集體土地變?yōu)槌擎?zhèn)化用地的過(guò)程中，涉及征收、補(bǔ)償、安置等牽涉農(nóng)民個(gè)人利益的環(huán)節(jié)相對(duì)較多而造成的。個(gè)人利益一旦受侵害或覺(jué)得對(duì)個(gè)體不公平、不合理，糾紛就極易產(chǎn)生。同時(shí)，由于歷史、傳統(tǒng)觀念等原因，農(nóng)村基層土地管理機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)仍然處于改革初期的狀態(tài)，完全建立在“村民自治自決”的基礎(chǔ)上。對(duì)宅基地的管理水平、管理程序也受地域限制等因素，容易導(dǎo)致管理效率低下，常常出現(xiàn)管理粗放、確權(quán)登記過(guò)簡(jiǎn)、宅基地審批程序不嚴(yán)等情況。這在一定程度上，也加劇了土地征收過(guò)程中糾紛的出現(xiàn)的頻率。此外，“一戶一基”制度長(zhǎng)期以來(lái)建立在不平等性別歧視的基礎(chǔ)上，即“女性分戶不分地”“男童出生就分戶分地”等現(xiàn)象。而征收補(bǔ)償又常常按戶補(bǔ)償，或造成婦女權(quán)益遭到忽視，或造成征地補(bǔ)償方利益受損。由此引發(fā)的“暴力抗拆遷”現(xiàn)象也經(jīng)常發(fā)生，造成極為惡劣的社會(huì)影響。

2.由使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)中相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地的基本屬性是集體土地，所以嚴(yán)格禁止其使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。而在近年來(lái)城鎮(zhèn)化日益加深的背景中，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為司空見慣的事實(shí)。而由于法律上的禁止，宅基地使用權(quán)的買賣往往處于暗箱操作，特別是由于土地?zé)o法確權(quán)而無(wú)法發(fā)證的進(jìn)而不受法律保護(hù)的影響下，買賣轉(zhuǎn)讓后，一旦涉及征地拆遷、原使用人去世、周邊城市地價(jià)上漲的因素影響，在利益的驅(qū)使下，要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的糾紛層出不窮?？梢哉f(shuō)，一旦對(duì)簿公堂，購(gòu)買方必然是吃虧的一方。因贈(zèng)與宅基地房屋而轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的糾紛也常常出現(xiàn)，主要是存在受讓方戶口系非農(nóng)村戶口或不同村而導(dǎo)致的。

3.由使用權(quán)繼承引發(fā)的糾紛。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，此類糾紛也屬于由使用權(quán)流轉(zhuǎn)而造成的糾紛。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，由于宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體土地，故無(wú)法繼承。然而矛盾的是，宅基地上的房屋按《物權(quán)法》是屬于可繼承私產(chǎn)的，而宅基地使用權(quán)跟隨其上的房屋，故而由此產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)繼承問(wèn)題日益突出。特別是在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，由于很多農(nóng)民進(jìn)城后戶口性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，一旦涉及到繼承人戶口非農(nóng)村時(shí)使用權(quán)的劃分就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的糾紛。特別是在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，對(duì)簿公堂也成為必然的選擇。

4.使用權(quán)不明引發(fā)的糾紛。從歷史進(jìn)程上看，由于農(nóng)村宅基地制度的建立和發(fā)展曾經(jīng)歷過(guò)四個(gè)差別較大的歷史階段。所以雖然在很多鄉(xiāng)、鎮(zhèn)中，都按相應(yīng)法律法規(guī)對(duì)農(nóng)民各家的宅基地進(jìn)行過(guò)確權(quán)發(fā)過(guò)證。但也有一些農(nóng)村地區(qū)存在著多戶只有集體宅基地使用證，未做逐戶辦理確權(quán)等現(xiàn)象。一些即便已各家發(fā)放的宅基地使用證中也存在諸如使用人同證照名稱不符、實(shí)際面積與登記面積不符、登記的占地范圍不明等混亂現(xiàn)象。最常見的此類糾紛就是由于宅基地使用過(guò)程中，比如鄰家蓋房子過(guò)程中擴(kuò)地、占地，而由于證照確權(quán)不清無(wú)法說(shuō)明使用權(quán)，進(jìn)而引發(fā)鄰里爭(zhēng)地糾紛而對(duì)簿公堂的。

5.其他相關(guān)因素引發(fā)的糾紛。由于近年來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，特別是自我國(guó)取消農(nóng)業(yè)稅以來(lái)，農(nóng)民個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力提高很多，所以每年有大量的農(nóng)民人口涌進(jìn)城市尋找工作。這也造成了很多農(nóng)民搬進(jìn)城里長(zhǎng)期居住，而農(nóng)村宅基地上的房屋長(zhǎng)期空置、無(wú)人管理的狀況。而正是由于無(wú)人管理，房屋涉及的安全、通行、防火、排水等糾紛也逐漸增多。比如，由于房屋長(zhǎng)期無(wú)人造成失火引燃鄰家；無(wú)人房屋倒塌，造成鄰家人受傷等諸如此類的民事賠償糾紛。

三、宅基地糾紛中的幾個(gè)特點(diǎn)

1.常態(tài)化。這主要表現(xiàn)為：引起糾紛的原因眾多（含生活因素）、由糾紛引起的訴訟案件覆蓋的范圍非常廣和多發(fā)性三個(gè)方面。引起糾紛最主要的原因就是歷史遺留問(wèn)題，在我國(guó)宅基地制度經(jīng)歷四個(gè)時(shí)期之后，所造成的遺留問(wèn)題很多，特別是在20世紀(jì)80年代中前期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村居民利用宅基地的濫建頻發(fā)，違規(guī)占用農(nóng)田耕地濫建自家房屋的現(xiàn)象嚴(yán)重。由此期間遺留問(wèn)題所造成的宅基地糾紛問(wèn)題也是最多的。而由于城鎮(zhèn)化的逐步加深，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村的深化發(fā)展，農(nóng)村農(nóng)民利用宅基地從事農(nóng)業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)獲取經(jīng)濟(jì)利益的方式也越來(lái)越多。同時(shí)，城市土地市場(chǎng)對(duì)于城市周邊土地供給的需求也日益迫切?？梢哉f(shuō)在今后一段時(shí)間內(nèi)，涉宅基地的糾紛也會(huì)越來(lái)越多，這也就更顯現(xiàn)出它的常態(tài)化。

2.確權(quán)難。宅基地糾紛，說(shuō)白了就是使用權(quán)的糾紛。由于農(nóng)村土地長(zhǎng)期的粗放式管理，往往會(huì)造成宅基地使用權(quán)界限不清等原因。而一旦產(chǎn)生糾紛，就必須先對(duì)宅基地取證確權(quán)。而事實(shí)上，宅基地的確權(quán)在實(shí)際司法實(shí)踐中往往又是最難的。首先，不少宅基地糾紛跨越了從1949年宅基地的私有制，到1982年土地權(quán)屬的重新登記，土地性質(zhì)反復(fù)變更。因時(shí)間跨度大致使取證極難，無(wú)處可尋。其次，涉事農(nóng)民法律意識(shí)淡薄，常常受當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣等傳統(tǒng)觀念所左右，加上對(duì)于國(guó)家相應(yīng)法律法規(guī)不理解、文化素質(zhì)不高等因素。對(duì)于宅基地使用權(quán)的確定也帶來(lái)了一定的阻礙。

3.調(diào)解、處理復(fù)雜。宅基地糾紛的主體有以下幾種：個(gè)人與個(gè)人、個(gè)人與單位、單位與單位。正是由于主體的不同，所牽涉的范圍也就無(wú)從限制。另外，涉及的各級(jí)行政主體、司法主體、相關(guān)法律法規(guī)眾多，所造成的處理程序也較一般案件更為復(fù)雜。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化帶來(lái)的農(nóng)民經(jīng)濟(jì)意識(shí)的提高，國(guó)家對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的逐步開放，農(nóng)村住房的財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等工作增加，而這又進(jìn)一步擴(kuò)大了處理相關(guān)糾紛的復(fù)雜性。

[1]葉亞杰.宅基地糾紛處理的法律程序問(wèn)題[J].資源導(dǎo)刊，2015，(11):26-27.

[2]劉廣明.“雙軌”運(yùn)行:城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村宅基地(使用權(quán))制度解困的可行解[J].法學(xué)論壇，2014，(2):101-108.