新收入準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響

一、新收入準(zhǔn)則較原有收入準(zhǔn)則的主要變化分析

1.收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化

在新收入準(zhǔn)則頒布和實(shí)施之前，根據(jù)2006年頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，不同類型的企業(yè)遵守的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不同：銷售商品的收入確認(rèn)條件是企業(yè)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了客戶；而提供勞務(wù)和建造合同的收入確認(rèn)則主要采用完工百分比法。在新收入準(zhǔn)則的頒布和實(shí)施之后，企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)、建造合同等方面的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)趨向了一致：將商品、勞務(wù)的基于合同的控制權(quán)的轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，縮小了人為判斷與選擇的空間，進(jìn)一步加大企業(yè)會(huì)計(jì)處理的規(guī)范性，使各企業(yè)會(huì)計(jì)處理情況趨于一致，便于進(jìn)行橫向比較。

2.收入確認(rèn)方式發(fā)生了變化

在新收入準(zhǔn)則頒布與實(shí)施之前，企業(yè)只能在符合一定條件時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)。而在新收入準(zhǔn)則頒布于實(shí)施之后，收入的確認(rèn)方式新增加了時(shí)段確認(rèn)，形成了時(shí)段確認(rèn)與時(shí)點(diǎn)確認(rèn)的二元收入確認(rèn)方式。新收入準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的收入滿足以下三個(gè)特定條件之一時(shí)使用時(shí)段確認(rèn)，其余的全部使用時(shí)點(diǎn)確認(rèn)：①客戶在履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益；②客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品；③企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)在不同情況下的確認(rèn)收入方式作出了具體且明確的規(guī)定，“時(shí)段確認(rèn)”的出現(xiàn)，使得部分企業(yè)有針對(duì)性的選擇確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，更好的指導(dǎo)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作。

3.明確規(guī)定了某些交易的收入確認(rèn)和計(jì)量

在新收入準(zhǔn)則頒布與實(shí)施之前，企業(yè)根據(jù)收入類型的不同選擇不同的收入計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，其中對(duì)于一些無(wú)法滿足其規(guī)定的收入則不予確認(rèn)，損壞了企業(yè)的利益。而新收入準(zhǔn)則實(shí)施之后，不同類型的收入統(tǒng)一用交易價(jià)格來(lái)作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)區(qū)分總額和凈額收入確認(rèn)、向客戶授予知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可、附有質(zhì)量保證條款的銷售等特定交易給予了明確且具體的規(guī)定，對(duì)其進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，更好的指導(dǎo)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作。

4.對(duì)處理包含多重交易安排的合同的指導(dǎo)更加明確具體

在新收入準(zhǔn)則頒布與實(shí)施之前，原有收入準(zhǔn)則對(duì)包含多重交易安排的合同的指導(dǎo)十分有限，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足目前企業(yè)會(huì)計(jì)發(fā)展的新形勢(shì)。新收入準(zhǔn)則頒布與實(shí)施之后，新收入準(zhǔn)則對(duì)其會(huì)計(jì)處理作出了更為明確的規(guī)定，其精髓體現(xiàn)在“五步法”模型：①第一步：識(shí)別與客戶訂立的合同；②第二步：識(shí)別合同中單獨(dú)的履約義務(wù)；③第三步：確定交易價(jià)格；④第四步：將交易價(jià)格分?jǐn)傊羻为?dú)的履約義務(wù)；⑤第五步：在履行每一項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)此類合同的會(huì)計(jì)處理的明確具體的規(guī)定為解決企業(yè)相關(guān)問(wèn)題提供了解決方案。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及資金龐大，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)較之其他行業(yè)難度更大，因此新收入準(zhǔn)則的頒布對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響更大。

1.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)的影響

在上文分析到新收入準(zhǔn)則頒布與實(shí)施之后，企業(yè)的收入確認(rèn)按照是否符合一定條件分為按“時(shí)段確認(rèn)”和“時(shí)點(diǎn)確認(rèn)”。房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)又分為自行開發(fā)銷售、 為客戶代建、出租等，對(duì)不同情況的具體分析如下：

①對(duì)自行開發(fā)與出售的房產(chǎn)的收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房產(chǎn)出售一般分為期房銷售和現(xiàn)房銷售兩種情況，在這里對(duì)其進(jìn)行分別分析。如果是期房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂合同后，企業(yè)收到客戶為之支付的房款，客戶得到屬于自己有明確房號(hào)的房產(chǎn)。在雙方履約的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)建造的房產(chǎn)具有不可替代的用途，且客戶所支付的房款數(shù)已經(jīng)確定不會(huì)再改變，如果房?jī)r(jià)上漲，客戶可以獲得價(jià)格上漲所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益，符合新收入準(zhǔn)則中規(guī)定的使用“時(shí)段確認(rèn)”的第三個(gè)條件。因此新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，期房銷售的收入確認(rèn)方式由“時(shí)點(diǎn)確認(rèn)”變?yōu)椤皶r(shí)段確認(rèn)”。如果是現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂購(gòu)房合同，對(duì)房產(chǎn)的控制權(quán)在履約的時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，因此，現(xiàn)房銷售的收入確認(rèn)方式不變，但確認(rèn)時(shí)間和判斷的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化，變?yōu)榱似髽I(yè)在基于合同的控制權(quán)轉(zhuǎn)移的履約時(shí)點(diǎn)對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。

②對(duì)代建的房產(chǎn)收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)還可以為客戶代建房產(chǎn)，雙方簽訂建造合同，且此類合同不可撤銷，代建項(xiàng)目的完成程度可以得到可靠的計(jì)量(不能計(jì)量的可以按照一定的方式進(jìn)行估計(jì))，客戶按照 合同的約定來(lái)支付費(fèi)用。根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，此類項(xiàng)目為“時(shí)段確認(rèn)”，且只有在此項(xiàng)目中可以使用完工百分比法來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，即企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)可靠的計(jì)量或估計(jì)確定目前合同進(jìn)度，按照履約的進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入。

③對(duì)出租的房產(chǎn)收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響

按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)出租商品房，與客戶簽訂的租賃合同期間超過(guò)一年的收入確認(rèn)也按照“時(shí)段確認(rèn)”，企業(yè)根據(jù)與客戶簽約的租賃合同，依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)原則，按期確認(rèn)商品房的出租收入。

2.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)管理的影響

房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及到金額龐大，金融項(xiàng)目眾多，房地產(chǎn)企業(yè)要健康持續(xù)的發(fā)展，必須保證自身資金鏈的完整和資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，這些都對(duì)其財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。長(zhǎng)期以來(lái)，政府和企業(yè)自身等經(jīng)過(guò)努力不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，提高其質(zhì)量，但由于各種原因，其財(cái)務(wù)管理仍然存在一定的問(wèn)題。此次新收入準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，明確規(guī)定了某些交易和涉及多重交易安排的合同的會(huì)計(jì)處理等，改變了收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，新增了時(shí)段確認(rèn)收入方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)作出了更好的指導(dǎo)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的工作進(jìn)行更加明確與順利，提高了財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量與效率。

3.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

收入確認(rèn)準(zhǔn)則的變化，勢(shì)必會(huì)影響到企業(yè)的賬務(wù)處理，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)目數(shù)額也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。為了更準(zhǔn)確具體的描述采用新收入準(zhǔn)則之后，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中項(xiàng)目數(shù)額的變化，在此處以處于行業(yè)領(lǐng)先地位的碧桂園(此公司提前采用了新收入準(zhǔn)則)披露的數(shù)據(jù)為例進(jìn)行說(shuō)明：由碧桂園于2017年中期報(bào)告中公開披露的財(cái)務(wù)信息得知，截止2017年6月30日，本公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面獲得的收入約為744.7億元，其中采用新收入準(zhǔn)則中的時(shí)段確認(rèn)方式確認(rèn)的收入達(dá)到147.5億元。它采用新收入準(zhǔn)則前后財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目數(shù)額發(fā)生了明顯的變化，如①本期收入：采用原有收入準(zhǔn)則確認(rèn)的收入為629.9億元，采用新收入準(zhǔn)則確認(rèn)的收入增加至777.4億元；②留存收益：采用原有收入準(zhǔn)則公司的留存收益為399.7億元，采用新收入準(zhǔn)則公司的留存收益增加至431.2億元；③本期利潤(rùn)：采用原有收入準(zhǔn)則的本期利潤(rùn)為23.5億元，采用新收入準(zhǔn)則的本期利潤(rùn)增加至56.8億元。由此可見，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施影響了企業(yè)編制財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目時(shí)的數(shù)額。

三、基于新收入準(zhǔn)則房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

1.提高相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)能力和素質(zhì)

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施使得企業(yè)的會(huì)計(jì)處理的靈活性增加，涉及到的會(huì)計(jì)估計(jì)也大大增加，要求相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員要適應(yīng)新形勢(shì)，擁有更高的的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行新收入準(zhǔn)則的專業(yè)培訓(xùn)：①邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士到企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行短期相關(guān)培訓(xùn)，通過(guò)理論與實(shí)例相結(jié)合使財(cái)務(wù)人員更好的理解、掌握新收入準(zhǔn)則；②和相關(guān)高校合作，由高校開設(shè)相關(guān)課程或組織相關(guān)培訓(xùn)來(lái)提高財(cái)務(wù)人員的能力。同時(shí)，財(cái)務(wù)工作人員本身要不斷嚴(yán)格要求自己，通過(guò)各種渠道熟練掌握新收入準(zhǔn)則的各項(xiàng)要求，能夠合理并專業(yè)的運(yùn)用相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、根據(jù)新規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)判斷和估計(jì)。

2.加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)合作

由以上分析可知，新收入準(zhǔn)則是以合同作為收入確認(rèn)的基礎(chǔ)，因此這已不僅僅是財(cái)務(wù)部門的工作與責(zé)任，還涉及到其他部門，如業(yè)務(wù)部門、銷售部門、法務(wù)部門等，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的各部門加強(qiáng)交流與合作以使企業(yè)盡快適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的要求。且房地產(chǎn)企業(yè)的利益不僅與自身相關(guān)，還與上下游企業(yè)及其他企業(yè)相關(guān)，因此各部門之間要相互合作制定一個(gè)合理的計(jì)劃，及時(shí)與各利益相關(guān)者溝通交流，向他們呈現(xiàn)新收入準(zhǔn)則為其帶來(lái)的各項(xiàng)影響。

3.完善財(cái)務(wù)和管理系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)督

新收入準(zhǔn)則較就收入準(zhǔn)則而言變化較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)和管理系統(tǒng)要根據(jù)新制度的規(guī)定不斷改變和完善，以適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定和要求。但在進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)收入確認(rèn)的同時(shí)新收入準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)判斷和處理的靈活性增加，會(huì)計(jì)估計(jì)的范圍增加，這樣難免會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此在完善系統(tǒng)的同時(shí)，還需要對(duì)其加強(qiáng)監(jiān)督和管理，當(dāng)然可以動(dòng)員全體員工進(jìn)行積極參與監(jiān)督與管理中來(lái)，以保證會(huì)計(jì)工作得以準(zhǔn)確順利進(jìn)行，來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

新收入準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，改變了相關(guān)收入確認(rèn)的規(guī)定，加大了企業(yè)會(huì)計(jì)處理的靈活性。對(duì)于以自行開發(fā)銷售房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其自身的特殊性，在新收入準(zhǔn)則實(shí)施初期，其收入可能會(huì)有一定幅度的增長(zhǎng)，這一點(diǎn)在上文中的碧桂園披露的相關(guān)財(cái)務(wù)信息中可以明顯看出，這將會(huì)對(duì)企業(yè)以后的投資決策產(chǎn)生一定的影響。但同時(shí)要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待新收入準(zhǔn)則，不斷提高財(cái)務(wù)工作人員的能力與素質(zhì)，加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)與合作，加大監(jiān)督和管理力度，使房地產(chǎn)企業(yè)不斷改善自身情況以適應(yīng)新制度，達(dá)到在新收入準(zhǔn)則下得以健康持續(xù)發(fā)展的目的，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展目標(biāo)。