離婚時按揭房屋所有權(quán)及增值部分的歸屬

樊 儀

（北京林業(yè)大學，北京100083）

一、按揭房屋的性質(zhì)和權(quán)屬認定

我國內(nèi)地的按揭，“通常僅限于商品房按揭，按揭人（購房人）為擔保債務(wù)履行將其房屋的產(chǎn)權(quán)證書由房產(chǎn)開發(fā)商交付于按揭權(quán)人（貸款銀行）占有，以該產(chǎn)權(quán)證書所載明的房屋產(chǎn)權(quán)作擔保（并由房產(chǎn)商作保證人）向銀行貸款，于其償還貸款后，取回其產(chǎn)權(quán)證書，于其不能償還貸款時，將其產(chǎn)權(quán)證書所載明的房屋進行變價，或者由保證人即售房者向銀行回購該房屋，以所得價款讓銀行優(yōu)先受償?！盵1]可以看出，按揭房屋包含了購買人、開發(fā)商、銀行三方當事人，據(jù)此產(chǎn)生了購買人和開發(fā)商的房屋買賣合同關(guān)系、購買人和銀行的借款合同關(guān)系以及購買人和銀行的抵押擔保合同關(guān)系三層法律關(guān)系。

現(xiàn)行法律解釋三第10條規(guī)定，“人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”較為明確地規(guī)定了產(chǎn)權(quán)歸屬，但在學界引發(fā)了爭議。

（一）與《物權(quán)法》的沖突

對于登記或取得產(chǎn)權(quán)證書時間的考量，《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！钡?6條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！卑唇曳课莘慨a(chǎn)證一般不能立即取得，而要經(jīng)過1-2年時間方可拿到，按照物權(quán)法的規(guī)定，以房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得作為所有權(quán)取得的標志，那么如果房屋產(chǎn)權(quán)證書是在婚后取得，則該按揭房屋應視為夫妻共同財產(chǎn)。而《解釋三》第10條在權(quán)屬認定時規(guī)避了不動產(chǎn)登記時間這一要件，無論婚前婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，財產(chǎn)分割時都由不動產(chǎn)登記一方取得房屋所有權(quán)。

對此，筆者認為應按照《解釋三》第10條的規(guī)定來認定產(chǎn)權(quán)歸屬。雖然是婚后取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，但這一行為是婚前購買不動產(chǎn)期待權(quán)的延續(xù)，發(fā)證過程，只是將期待權(quán)演化為物權(quán)的過程。其次，不動產(chǎn)權(quán)登記是物權(quán)公示公信原則的體現(xiàn)，主要強調(diào)對外效力，保障交易安全和第三人的合法權(quán)益，而婚姻財產(chǎn)關(guān)系主要是對內(nèi)關(guān)系，在不涉及第三人的情況下，不必過分強調(diào)登記時間要件，房屋價值溯其根源還是個人財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。

（二）與婚姻法價值取向不符

《解釋三》第10條對于房屋歸屬認定僅考慮了產(chǎn)權(quán)登記一個因素，有違婚姻法的立法理念與價值取向。如上述產(chǎn)權(quán)登記是“物權(quán)公示公信”的體現(xiàn)，但是婚姻法更重視身份關(guān)系對物權(quán)取得的影響。因此，婚姻法在此不必過分拘泥于形式上的“產(chǎn)權(quán)登記于誰名下”，而應注重當事人婚前購買房屋的真實意思、出資比例以及離婚后的居住使用狀況等實質(zhì)因素。

但《解釋三》第10條制定時也有其他因素的考慮，就前述按揭房屋的性質(zhì)而言，按揭房屋涉及三方利益，后期主要是購房人與銀行的借款合同和抵押擔保合同關(guān)系，婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的，所以銀行和購房人之間是建立在對資信狀況特殊信任的基礎(chǔ)上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不會因為婚姻關(guān)系的解除隨便改變債權(quán)債務(wù)關(guān)系。帶來司法實踐的問題是：當人民法院認為確有必要判決按揭房歸實際需要但為非貸款方當事人所有的，按揭銀行均已未審查資信而拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。現(xiàn)在社會中確存在此類判決書被擱置無法執(zhí)行。[2]

因此，綜合以上因素，筆者認為《解釋三》第10條關(guān)于不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方確有必要，但不可絕對，不能因銀行可能拒絕轉(zhuǎn)按揭手續(xù)而不考慮影響房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的其他實質(zhì)因素。法條原文也并沒有絕對化，而是“人民法院‘可以’判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”，表明該分割方法并非絕對，不能據(jù)此排除將此類不動產(chǎn)判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有的可能，留給法官自由裁量的余地。

二、增值歸屬的概念與立法理念

（一）增值的概念及歸屬

裴樺教授最早對“增值”做出界定，夫妻一方個人財產(chǎn)婚后收益分為三類，孳息、投資收益和增值。增值是與孳息、投資收益并列的一種利益，是指物或權(quán)利在價格上的提升，增值與孳息、投資收益不同之處在于原物(包括權(quán)利)與增加的利益沒有分離,即增值的部分沒有成為獨立的物，而孳息和投資收益與原物是分離的、獨立的。此外，增值又分為主動增值和被動（自然）增值。主動增值指他方或雙方所支付時間、金錢、智力、勞務(wù)而增值；被動增值指通貨膨脹等非當事人主觀努力導致的市場價值變化的增值。[3]

夫妻一方個人財產(chǎn)婚后收益的三種歸屬，法律均作出了規(guī)定?！痘橐龇ā方忉屓?0條則特別規(guī)定了按揭房屋的增值歸屬“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償?！碑a(chǎn)權(quán)登記一方如上文所述，取得房屋所有權(quán)。但解釋明顯遺留了補償分割的具體規(guī)則，在討論具體規(guī)則前，要先明晰按揭房屋增值歸屬的立法理念。

（二）增值歸屬的立法理念

1.機會損失的賠償

最高人民法院認為，房價在婚后上漲“加大了無房一方的機會成本”，[4]使其“因為締結(jié)婚姻而錯過了最佳的個人購房時機”，喪失了“擁有自己房產(chǎn)……而獲益的權(quán)利”。[5]因此要對無房一方進行增值部分的補償。

這一解釋立足于我國國情，我國大多數(shù)夫妻婚前婚后一般都只會也只能買一套房屋。但也存在漏洞，無法解釋下列問題：家庭購置多套房屋的情況如何解釋；此外，在中國非獨生子女還是占多數(shù)，在非獨生子女家庭中，尤其是家庭有男有女的情況，舉家給男性買了一套房，女性在婚前沒有單獨購房的能力也就不存在最佳的個人購房時機的問題又如何解釋。雖然存有漏洞，但在許多情況下還是合理的，不可直接否認。

2.主動增值的補償

如上文對主動增值的界定，主動增值指他方或雙方所支付時間、金錢、智力、勞務(wù)而增值，有的學者據(jù)此認為，按揭房屋婚后增值是夫妻雙方共同投入了資金，因而屬于主動增值，按照我國立法規(guī)定，主動增值屬夫妻共同財產(chǎn)，因此要對另一方進行補償。還有學者只是籠統(tǒng)表示“如果缺少夫妻另一方的貢獻，這個房屋也不可能保值和增值的”。另有學者認為“增值部分屬于主動增值和被動增值的混合體。房屋價值的變動受市場客觀因素和人為因素的雙重影響。市場因素是不可控制的，而人為因素則是夫妻雙方共同經(jīng)營管理財產(chǎn)的勞動貢獻。不論是婚前購買歸一人所有還是婚后購買共同共有的房屋，夫妻雙方都是為了維護共同生活所必須的物質(zhì)基礎(chǔ)而付出了勞動，都是基于保持房屋所有權(quán)并擴大其價值的目的，共同管理房屋。夫妻雙方對共同居住的房產(chǎn)均投入了相當?shù)臅r間、精力共同經(jīng)營和管理。”

但是，從按揭房屋增值的本質(zhì)來看，房價上漲通常是因為市場行情、通貨膨脹等因素產(chǎn)生的，尤其是我國近年來房價飛漲的情況，與夫妻雙方的主觀努力沒有關(guān)系，理應為自然增值，屬夫妻個人財產(chǎn)。[6]但這顯然與《解釋三》第10條規(guī)定的“相對應的增值部分進行補償”。所以按揭房屋增值的立法理念不是主動增值，無法適用《解釋三》第5條的規(guī)則。

3.公平原則的補償

這一思路首先確認了房屋增值部分屬于自然增值，是市場調(diào)節(jié)的作用，但償還貸款是享受房屋增值的先決條件，當非產(chǎn)權(quán)人一方為房屋做出了貢獻，且婚姻財產(chǎn)被用來償還貸款，基于公平原則，要給予相應的增值補償。此外，我國當前國情下，產(chǎn)權(quán)一方一般是男方，在房屋價格飛漲的情況下，無房的一方即女方難以再買一套房屋，所以應將增值部分認定為夫妻共同財產(chǎn)，保護女性的財產(chǎn)權(quán)益。所以公平當然是立法時考慮的因素之一。

筆者認為，按揭房屋婚后增值是婚前一方以個人財產(chǎn)決定購買、婚后一方或雙方協(xié)力繼續(xù)償還婚前購買產(chǎn)生的債務(wù)的行為，產(chǎn)生的物或權(quán)利本身價值的增加而非產(chǎn)生新的價值。單方或雙方的協(xié)助行為并不是導致價值增加的本質(zhì)原因，僅是為婚前的決定償還債務(wù)，但沒有這一行為，增值不可能存在。因此，按揭房屋婚后增值是因市場等非主觀努力下產(chǎn)生的，而補償是基于機會損失的補償和公平原則雙重考量。

三、增值部分的分割和具體計算

《婚姻法》司法解釋（三）第10條對按揭房的歸屬及增值部分補償作了規(guī)定。但限定條件多、范圍窄，加之遺留了實務(wù)中重點和難點問題“補償?shù)木唧w計算規(guī)則和公式”，導致各地法院判決各不相同。而學界一直在探討增值權(quán)屬，少有涉及具體計算規(guī)則，筆者將結(jié)合裁決實務(wù)、法官律師見解，整理規(guī)則類型并總結(jié)出一般規(guī)則，望對實務(wù)工作有所幫助。

（一）增值起止時間點的確定

1.起始時間

在當前我國國情下，許多夫妻是為了結(jié)婚而買房，所以購房時間與結(jié)婚時間相差不大，或略早于結(jié)婚時間，因此買房時的房屋市場價可以等同為結(jié)婚時的房屋市場價，但對于時間差較大或房地產(chǎn)市場變化較大的情況，還是要明確起始時間。筆者認為，起始時間應為結(jié)婚時間，將婚前增值一律作為夫妻個人財產(chǎn)。

2.截止時間

關(guān)于截至時間可能有申請離婚時、確認離婚時、申請鑒定時等爭論點。筆者認為，協(xié)議離婚的，應以協(xié)議為準，協(xié)議離婚后又提起訴訟且法院認為有欺詐脅迫等情形的，應以提出立案受理時為準；但也有法院明確指出，在訴訟過程申請鑒定評估機構(gòu)的，“房屋評估現(xiàn)值以法院委托時確定的時間為準”。雙方在審前或庭審中達成一致意見除外。

（二）利息的計算

1.利息是否納入實際購房款

否定者認為，利息不是給開發(fā)商的而是給銀行的，不屬于房屋本來的價格，繳納的利息只是銀行與購房人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的孳息，同樣的房屋，選擇一次性付款則不用繳納利息。筆者認為，增值計算的結(jié)果是針對夫妻雙方而非第三人的，如果不選擇按揭貸款確實不需要繳納利息，但這樣比較是沒有意義的，夫妻雙方均認可以本金加利息的綜合為價購買了房屋的事實，那么就應當以此為實際購房款。

2.計算實際購房款時加入應還利息還是已還利息

實務(wù)中有的法院將實際購房款視為購房合同款加應還利息，有的法院視為購房合同款加已還利息。有人認為，對于婚姻存續(xù)時間較短的夫妻，共同還貸的時間短，剩余未還貸款的利息還有很多，那么若把全部應還利息納入實際購房款，無疑會對無產(chǎn)權(quán)方不利。但是不能否認的是，雖然還有部分利息沒有還完，但這部分很明確今后還是要還的，而房屋增值是房屋現(xiàn)值相對于原來房屋的價值的增長，原房屋價值是包含所有應還利息的。

3.使用房產(chǎn)的現(xiàn)值還是凈值

房屋凈值是房屋的現(xiàn)值減未還的貸款。實務(wù)中還有一種爭論是未還的利息是否納入房屋的現(xiàn)值，要區(qū)分兩種表述，未還貸款的包括未還的本金加利息。就基本公式而言，使用房屋凈值是不合理的，即使不算利息，房屋凈值也缺失了部分本金，而實際購房款是完整的，兩者在計算中涉及比例乘除，不免有些不倫不類。所以應計算房產(chǎn)現(xiàn)值。

綜上所述，筆者認為較為公平合理的規(guī)則是：總補償數(shù)額=夫妻共同還貸部分（本金＋利息）÷實際購房款（購房合同款＋應還利息）×房產(chǎn)的現(xiàn)值×1/2。但是，在具體適用時也要考慮案件具體情況，畢竟社會生活是復雜的，例如裝修款、契稅、綠化費、取暖費等已融入到房屋價值中，就不能忽略。還要根據(jù)當事人雙方的情況、離婚時的過錯等公平考慮，做到個案公正。

四、結(jié)語

就我國當前國情來看，房價短期內(nèi)仍會保持上漲，而離婚率卻在逐年升高，因此會有越來越多案件涉及按揭房屋增值部分的分割問題，故按揭房屋婚后增值部分歸屬的一般計算規(guī)則應盡快明確。

就我國男婚女嫁的傳統(tǒng)，“男方買房、女方裝修”，一般會默示為夫妻共同財產(chǎn)，但《解釋三》第10條的出臺，會有更多的女性為避免自己將來的“凈身出戶”而婚前爭取房產(chǎn)證加上自己的名字，然而男方父母傾注畢生積蓄為子女買房當然不會愿意把產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，那么在家庭還未組建時已經(jīng)出現(xiàn)了激烈的矛盾沖突，顯然不利于婚后生活。為此，有的學者一針見血地指出，《婚姻法》司法解釋（三）“只見財產(chǎn)不見人”。婚姻的立法司法關(guān)乎著個人的幸福與文明的培育，進而承擔著塑造人格，培育社會道德，形成善良風俗的功能。在什么樣的一個法律框架下，調(diào)整和解決我國的婚姻家庭問題，是一個應當續(xù)寫的重大理論和實踐命題。[7]