多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉住房制度研究

董德功

（濮陽(yáng)市華龍區(qū)房地產(chǎn)管理局，河南濮陽(yáng)457OO1）

住房問題是我國(guó)存在時(shí)間比較長(zhǎng)的、直接關(guān)系到人民切身利益的重大問題，也是目前人們關(guān)注比較多的一項(xiàng)民生問題。住房問題乃民生頭等大事。黨中央一直都關(guān)注著人們生活中的住房問題，也在努力的找到一些有效的解決措施，保障人們的美好生活，目前已經(jīng)提出了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！蔽覈?guó)的住房市場(chǎng)經(jīng)過了20年的不斷改革，已經(jīng)能夠確定出我國(guó)住房制度的基本定位、發(fā)展方向、關(guān)鍵任務(wù)和最終目標(biāo)，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)的快速發(fā)展。

一、培育新型住房供給主體，建立多層次住房供應(yīng)體系

（一）加強(qiáng)住房供給主體監(jiān)管，增加市場(chǎng)有效供給

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，保障房屋的有效供給量，是培養(yǎng)多主體供給的基礎(chǔ)，我國(guó)傳統(tǒng)的住房多主體供給存在一定的缺陷，主要表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)方面：開發(fā)商之間很容易存在一種價(jià)格的聯(lián)盟，直接影響著房?jī)r(jià)的漲幅，政府部門對(duì)于保障性住房的建設(shè)過度的重視，只是一味地完成上級(jí)下達(dá)的指標(biāo)，進(jìn)而忽略了房屋相關(guān)的配套設(shè)施和服務(wù)等；在租賃市場(chǎng)方面表現(xiàn)為：一些個(gè)人房屋的租賃業(yè)主，作為房屋的提供者，但是大部分的房源卻被大量的租賃中介機(jī)構(gòu)所控制，租房者還需要向中介承擔(dān)一部分的費(fèi)用，增加了租賃成本。以上存在于住房市場(chǎng)上的弊端，造成了大量的住房不能有效的形成供給形式，住房閑置和供給不足之間存在矛盾。因此我們需要相關(guān)部門對(duì)住房供給主體加強(qiáng)監(jiān)管，政府部門出面，限制開發(fā)商對(duì)于房屋價(jià)格制定的過高，上級(jí)下達(dá)的保障性住房，不僅僅要完成建設(shè)指標(biāo)，還需要對(duì)相關(guān)的入住率、滿意度進(jìn)行考核，建立一些直租交易平臺(tái)，減少中間中介環(huán)節(jié)，增加住房市場(chǎng)的房源數(shù)量同時(shí)還要保障住房的服務(wù)和質(zhì)量。

（二）積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)資源參與住房供給

進(jìn)一步的開發(fā)除市場(chǎng)和政府之外的第三方企業(yè)加入到住房供給體系中，首先要破除法律和制度上的限制和障礙，政府給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策吸引有能力、有條件的投資者加入，鼓勵(lì)住房新供給主體的參與。尤其在住房的租賃市場(chǎng)中更要引進(jìn)新的社會(huì)資源，促進(jìn)新的住房供給主體與現(xiàn)有的住房供給主體進(jìn)行合作，完善和創(chuàng)新住房供給形式。具體的合作主要表現(xiàn)在：鼓勵(lì)第三方和住房租賃企業(yè)之間進(jìn)行合作，開展中小戶型、中低價(jià)位的房屋租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，滿足目前人們大量住宅的需要；充分利用已經(jīng)建成或者正在建設(shè)的住房，由社會(huì)組織和開發(fā)商一起聯(lián)合進(jìn)行房屋的租賃業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)先租后售、租售結(jié)合的方式，有效的利用房源，滿足房屋供給；政府部門和社會(huì)組織一起進(jìn)行個(gè)人租賃市場(chǎng)的規(guī)范，整合個(gè)人房源，統(tǒng)一規(guī)劃到政府部門的住房租賃平臺(tái)，進(jìn)一步的擴(kuò)大房屋來源，提高效率。

（三）扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，全力做好公租房工作

國(guó)務(wù)院確定2018-2020年全國(guó)實(shí)施棚戶區(qū)改造1500萬套，重點(diǎn)實(shí)施國(guó)有土地上棚戶區(qū)、建成區(qū)內(nèi)城中村改造。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要在完善基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套設(shè)施要求的前提下，各地應(yīng)抓住這一有利契機(jī)，鼓勵(lì)項(xiàng)目住宅部分除用于搬遷安置住房外用作租賃性住房，以租為主，租售并舉；推動(dòng)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，鼓勵(lì)租賃住房項(xiàng)目落地。把棚戶區(qū)改造與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合起來，商品住房去化周期在15個(gè)月以下的城市，應(yīng)以實(shí)物安置為主，控制貨幣化安置比例。加快在建公租房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，確保如期交付使用。進(jìn)一步簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程，降低門檻，將符合條件的新就業(yè)無房職工，外來務(wù)工人員和青年醫(yī)生、教師等納入保障范圍。實(shí)施精準(zhǔn)保障，優(yōu)先保障符合條件的優(yōu)撫對(duì)象、孤老病殘等各類特殊困難家庭，積極改善環(huán)衛(wèi)工人、公交司機(jī)等住房困難職工的居住條件，建立常態(tài)化分配機(jī)制和預(yù)分配制度，基本建成項(xiàng)目要提前啟動(dòng)預(yù)分配，切實(shí)提高分配效率。進(jìn)一步打通公租房與租賃住房通道、實(shí)現(xiàn)公租房與租賃住房互通互補(bǔ)。

二、拓寬保障范圍和保障渠道，完善多元化住房保障體系

（一）健全法律法規(guī)體系，實(shí)現(xiàn)立法保障

我國(guó)對(duì)于保障性住房的一些規(guī)定不夠完善，沒有有效地法律法規(guī)進(jìn)行支持。在國(guó)際上美國(guó)在保障性住房方面取得了一定的成績(jī)，形成了完整的保障性住房法律法規(guī)體系。美國(guó)法律規(guī)定，保障性住房并不是由政府部門出資建造和提供的，一般都是依靠金融服務(wù)和市場(chǎng)購(gòu)買的方法鼓勵(lì)私人企業(yè)和個(gè)人組織進(jìn)行建造和提供，政府只是在其中對(duì)保障性住房的使用者進(jìn)行審查和考核。我國(guó)應(yīng)該借鑒美國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，首先完善我國(guó)的保障性住房相關(guān)法律法規(guī)體系，提高相關(guān)的保障性住房立法等級(jí)，明確保障性住房的目的、思想、原則，為完善我國(guó)保障性住房法律法規(guī)體系提供依據(jù)和保障。

（二）創(chuàng)新土地供應(yīng)模式，加強(qiáng)資源保障

首先，繼續(xù)擴(kuò)展保障性住房土地的供應(yīng)數(shù)量，轉(zhuǎn)變開發(fā)商的開發(fā)模式，保證開發(fā)商利潤(rùn)的前提下更多的滿足人們的住房需求；然后政府出臺(tái)一些優(yōu)惠政策，吸引更多的私營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)參與到合作之中，分階段開發(fā)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。最后將一些集體用地盡量的盤活，積極找到符合當(dāng)?shù)氐姆椒?，將集體土地資源利用起來。我們也可以借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，部分地區(qū)可以嘗試使用社區(qū)土地信托方式，引入社區(qū)組織，降低社會(huì)組織參與房地產(chǎn)門檻的要求，降低房產(chǎn)成本，保障人們住房的需求得到實(shí)現(xiàn)。

三、繼續(xù)推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，以租售同權(quán)促租購(gòu)并舉

（一）加快住房租賃市場(chǎng)立法，法律上實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”

我國(guó)目前關(guān)于住房租賃相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，造成租賃市場(chǎng)的發(fā)展處于不利的環(huán)境，長(zhǎng)期處于無序競(jìng)爭(zhēng)、多重監(jiān)管的狀態(tài)，造成租聘房屋的業(yè)主沒有得到和產(chǎn)權(quán)業(yè)主同等的待遇。國(guó)外的一些發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于租賃房屋有著完整的健全的法律法規(guī)體系，我們可以適當(dāng)?shù)母鶕?jù)我國(guó)的實(shí)際情況進(jìn)行借鑒，制定出一系列完善的租賃市場(chǎng)法律法規(guī)，彌補(bǔ)目前的空白。具體的方法主要有：制定相關(guān)的租賃合同糾紛、處理等法律法規(guī)，對(duì)租賃行業(yè)政府也要設(shè)有專門的管理機(jī)構(gòu)和管理規(guī)定，嚴(yán)格的控制出租人員和中介人員的行為。每個(gè)地區(qū)根據(jù)實(shí)際的情況不同，建立適應(yīng)本地區(qū)的地方性法律法規(guī)，完善租賃市場(chǎng)體系。尤其是針對(duì)租售合同，要以立法的方式進(jìn)行確定，保護(hù)租賃人員的權(quán)利和義務(wù)，提供完善的售后服務(wù)，保護(hù)租賃房屋的業(yè)主也具有和產(chǎn)權(quán)業(yè)主同等的接受教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等基本公共服務(wù)的權(quán)利，不能歧視對(duì)待。

（二）建立租房人保護(hù)制度，使公民在權(quán)利上實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”

我們?cè)谥贫ūＷo(hù)租房者制度的時(shí)候一定要進(jìn)行全面的考慮，租賃雙方的責(zé)任劃分、租金、租期、居住環(huán)境、合同規(guī)范等，都要?dú)w納在保護(hù)租房者制度中。首先我們要明確的規(guī)定出租人和租房人之間的權(quán)利和義務(wù)，其中明確的指出出租人出租房屋的面積、環(huán)境、房屋裝修情況等，借鑒國(guó)外對(duì)于房屋租賃合同中的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格的控制出租人以提高房屋租賃價(jià)格而終止房屋租賃合同的行為，保護(hù)租房者的利益，保障租房人在租期內(nèi)合理的居住權(quán)益。然后為了避免出租者隨意對(duì)房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，政府部門要對(duì)房屋的價(jià)格進(jìn)行限制，除定期發(fā)布房屋租賃指導(dǎo)價(jià)外，尤其要對(duì)租金上的漲幅進(jìn)行控制，如果房屋的租賃價(jià)格超過標(biāo)準(zhǔn)要求，出租者就要接受一定的制裁。最后房屋租金的變動(dòng)一定要經(jīng)過租房者和出租者雙方的協(xié)商，達(dá)成統(tǒng)一后進(jìn)行更改。政府部門也要對(duì)房屋租賃合同進(jìn)行規(guī)范，適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)租房者的一些利益。房屋市場(chǎng)監(jiān)管部門在加強(qiáng)對(duì)出租人監(jiān)管的同時(shí)還要對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，政府部門出面成立網(wǎng)上信息平臺(tái)，能夠有效、及時(shí)的將房屋租賃信息進(jìn)行公布，對(duì)于一些黑中介鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)行舉報(bào)，并給與一定的獎(jiǎng)勵(lì)。成立專門的房屋租賃管理部門，配備專業(yè)管理人員，嚴(yán)格查處非法競(jìng)爭(zhēng)、違法租賃行為，保障租房者和房屋產(chǎn)權(quán)人受到同等待遇，獲得相同的幸福感。

（三）大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃

加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)，把租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，通過新增建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房來提供增量；同時(shí)，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)出租閑置住房，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)多渠道籌集房源，提高存量房屋資源利用效率。加快培育住房租賃市場(chǎng)主體，會(huì)同發(fā)改、財(cái)稅、國(guó)土、金融等部門，加大政策、資金、融資、稅收優(yōu)惠、平臺(tái)運(yùn)營(yíng)等支持力度，支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，力爭(zhēng)全省培育住房租賃市場(chǎng)主體達(dá)到500家。切實(shí)推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)建設(shè)，充分發(fā)揮其在穩(wěn)定租金租期、盤活存量住房和增加有效供給等方面的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，完善住房租賃信息管理與服務(wù)信息平臺(tái)，推行統(tǒng)一的合同示范文本，實(shí)現(xiàn)合同網(wǎng)上備案，強(qiáng)化信用管理，保護(hù)利益相關(guān)方合法權(quán)益。

四、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過以上的研究和分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)從十八大以來就十分的重視住房問題，出臺(tái)了多項(xiàng)政策，城鄉(xiāng)居民居住條件明顯改善。黨的十九大又深入解讀了住房制度，為住房改革指明了方向、路徑、目標(biāo)，只有加快建立并落實(shí)“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，保持房子“居住”的基本屬性，才能滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求，才能逐步實(shí)現(xiàn)住有所居的宏偉目標(biāo)。