住宅小區(qū)地面車位權(quán)屬性質(zhì)分析

賈貴梅　高曉元

摘要 根據(jù)《物權(quán)法》第74條和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的地面車位可以認(rèn)定為建筑物專有部分，小區(qū)業(yè)主對(duì)其享有所有權(quán)。但是，從我國實(shí)際出發(fā)，土地屬于國家和集體所有，開發(fā)商取得的也只是建設(shè)用地使用權(quán)，在小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商通過出售、附贈(zèng)等方式獲得車位后，而認(rèn)定其享有的是所有權(quán)，本丈認(rèn)為其缺乏合理性，小區(qū)業(yè)主時(shí)車位所享有的權(quán)利認(rèn)定為空間權(quán)更為合理。

關(guān)鍵詞 住宅小區(qū) 地面車住 所有權(quán) 空間權(quán)

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1000-0592.2018.08.277

我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，人們的生活水平也在顯著提高，標(biāo)志之一就是私家車的數(shù)量與日俱增，隨之而來的—個(gè)問題就是車庫、車位問題?，F(xiàn)實(shí)生活中，根據(jù)車庫、車位的物理狀態(tài)，車庫具有封閉性，車位具有開施性。車庫主要包括建立在地面、地下的獨(dú)立車庫和對(duì)人防工程進(jìn)行改造的地下車庫；車位主要包括地面車位、地下車位、對(duì)人防工程進(jìn)行改造的地下車位、首層架空層車位和屋頂平臺(tái)車位。獨(dú)立車庫因其類似于房屋建筑物，具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，根據(jù)我國《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定，可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，因此業(yè)主可以對(duì)獨(dú)立車庫享有所有權(quán)，理論中爭議不大。地下車位，對(duì)人防工程進(jìn)行改造的地下車庫、車位，首層架空層車位和屋頂平臺(tái)車位，這幾種類型的車庫、車位，理論中，學(xué)者有不同觀點(diǎn)，對(duì)應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有還是業(yè)主所有爭議較大。筆者認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第146條、147條規(guī)定和《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，開發(fā)商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主時(shí)，其享有的建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，因此，前述幾類車庫、車位建立在業(yè)主共有部分內(nèi)，理應(yīng)由全體業(yè)主共有。本文對(duì)此不作討論。

一、住宅小區(qū)地面車位的概述

（一）住宅小區(qū)地面車位的定義

住宅小區(qū)地面車位包括兩類，一類是獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的許可，按照規(guī)劃用途而建的車位，另—類是占用住宅小區(qū)共有道路或者小區(qū)內(nèi)其他場地而建的車位。理論中對(duì)第二類地面車位的歸屬爭議不大，我國《物權(quán)法》第74條也明確規(guī)定這類車位歸全體業(yè)主共有。

本文所要討論的地面車位是指住宅小區(qū)內(nèi)獲得規(guī)劃許可用于停放汽車的車位，這類車位直接建立在地面，其上沒有任何構(gòu)筑物，以劃線標(biāo)號(hào)方式分割。

（二）當(dāng)前我國關(guān)于住宅小區(qū)地面車位的法律規(guī)定

我國現(xiàn)行法律并沒有對(duì)車位、車庫區(qū)分類型分別規(guī)定，而是在《物權(quán)法》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》統(tǒng)一做出規(guī)定。《物權(quán)法》第74條的規(guī)定構(gòu)成了我國關(guān)于車位、車庫歸屬問題的基本框架。《物權(quán)法》規(guī)定對(duì)規(guī)劃用于停放汽車的車位采“有限制的約定”，即在滿足小區(qū)業(yè)主需要的前提下，當(dāng)事人可以通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行約定，所以我國法律承認(rèn)規(guī)劃的地面車位由開發(fā)商進(jìn)行處分獲得收益，業(yè)主可以通過購買、租賃等方式獲得車位使用權(quán)。當(dāng)然理論上對(duì)此有不同觀點(diǎn)，比如有觀點(diǎn)認(rèn)為此類車位應(yīng)歸全體業(yè)主共有等。

根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！薄督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條對(duì)專有部分界定為具有構(gòu)造、使用和法律上的獨(dú)立性。

二、住宅小區(qū)地面車位是否可以獨(dú)立構(gòu)成所有權(quán)的客體

否定觀點(diǎn)認(rèn)為，地面車位并不是獨(dú)立的物權(quán)客體，不能構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。一種觀點(diǎn)為“從原則上說，停車位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，因?yàn)樵趨^(qū)分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權(quán)的之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。停車位并不是依附于建筑物的專有部分'而是獨(dú)立于建筑物專有部分之外，因此應(yīng)當(dāng)是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的標(biāo)的物。如果這個(gè)基本規(guī)則確立，那么，停車位的所有權(quán)為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有?！绷硪环N觀點(diǎn)采主物從物說，認(rèn)為住宅小區(qū)地面車位是依附于建筑物的從物，按照物權(quán)法基本理論，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，從物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，住宅小區(qū)地面車位的所有權(quán)隨著開發(fā)商將建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主時(shí)一并轉(zhuǎn)移。因此，全體業(yè)主自然享有對(duì)住宅小區(qū)地面車位的所有權(quán)，該觀點(diǎn)對(duì)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定作出反駁，更加傾向于保護(hù)全體業(yè)主的利益。筆者不贊成該觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為從物一般為動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)能否作為從物尚存爭議。主物與從物必須同歸一人所有，如果分別屬于不同的人，則不能認(rèn)定為是從物。而住宅小區(qū)房屋與地面車位的使用可以是分離的，權(quán)利主體不一定是同一人?！败囄?、車庫對(duì)建筑物的依賴表現(xiàn)在它的使用群體是特定的，即主要是居住在建筑物中的業(yè)主，而在物與物的關(guān)系上并不能體現(xiàn)主物和從物的關(guān)系?！?/p>

肯定觀點(diǎn)認(rèn)為，地面車位符合《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》關(guān)于專有部分的界定，可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。第一，就構(gòu)造上的獨(dú)立性來說，應(yīng)采用緩和說，從嚴(yán)格的外觀上的有形隔離轉(zhuǎn)變?yōu)橛^念上的隔離?！澳骋环N類種類之物，法律應(yīng)否承認(rèn)其得依概念（空間）的分割變成數(shù)物，端視公示技術(shù)能否與有效之公示的分割后會(huì)不會(huì)減損其經(jīng)濟(jì)效用為斷?！钡孛孳囄灰詣澗€標(biāo)號(hào)方式區(qū)分，可以成為專有部分。第二，就使用上的獨(dú)立性而言，從能否被單獨(dú)使用和是否具有獨(dú)立的是用價(jià)值來考量。一般來說，判斷是否具有獨(dú)立的使用價(jià)值主要以能否單獨(dú)使用并產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效用為準(zhǔn)。首先，該部分可以不依賴其他部分的輔助即可被加以利用，至于該部分的實(shí)際用途在所不問。其次，具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，一股來說判斷達(dá)到何種程度才具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用應(yīng)當(dāng)按照建筑物的形態(tài)及其用途以及各個(gè)專有部分的功能綜合決定。規(guī)劃用于停放汽車的地面車位的用途單一即停放汽車，業(yè)主可以單獨(dú)排他使用，并且可以將其出售或者出租來獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效用。因此，地面車位在使用上具有獨(dú)立性。第三，地面車位能否登記而產(chǎn)生公示效力，即有無法律上的獨(dú)立性。我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未規(guī)定車位登記制度。有學(xué)者認(rèn)為“登記可能性不能作為專有部分的構(gòu)成要件，其邏輯順序應(yīng)當(dāng)是：某部分只有在構(gòu)成建筑物專有部分的情況下才具有登記可能性，單獨(dú)登記本身即表明登記對(duì)象已經(jīng)構(gòu)成建筑物的專有部分。因此，只有在承認(rèn)車位、車庫是建筑物的專有部分的情況下，才有車位、車庫的登記問題，而不能單純以車位、車庫不能登記來否認(rèn)車位、車庫是建筑物的專有部分?！惫P者認(rèn)為，在我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度前提下，地面車位法律上的獨(dú)立性仍有待討論，建議立法者完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，賦予地面車位法律上的獨(dú)立性。

三、小區(qū)業(yè)主對(duì)地面車位享有權(quán)利性質(zhì)分析

（一）小區(qū)業(yè)主對(duì)地面車位享有所有權(quán)理論分析

筆者承認(rèn)小區(qū)地面車位構(gòu)成專有部分，但因此根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定而認(rèn)定業(yè)主對(duì)地面車位享有所有權(quán)仍有其不合理性。第一，我國《憲法》第10條和《物權(quán)法》第47條、第58條均作出規(guī)定，我國土地屬于國家和集體所有。在堅(jiān)持土地國家所有和集體所有的前提下，開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)土地享有的也僅僅是建設(shè)用地使用權(quán)，在開發(fā)商將所有房屋出售給業(yè)主后，也就將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主共有。即使業(yè)主與開發(fā)商簽訂關(guān)于地面車位的買賣或者贈(zèng)與合同，其獲得的也不是所有權(quán)，因?yàn)榈孛孳囄慌c封閉性房屋建筑物、獨(dú)立車庫不同，業(yè)主獲得的是地面車位所在土地地表一定范圍的空間利用權(quán)，而不能說是對(duì)土地地表范圍享有所有權(quán)。第二，根據(jù)我國《物權(quán)法》第3條規(guī)定，物權(quán)具有排他性即一個(gè)特定物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，同—特定物上不得并存兩個(gè)互相沖突的物權(quán)。依前述，國家對(duì)土地享有所有權(quán)的同時(shí)，業(yè)主對(duì)地面車也享有所有權(quán)，顯然違背“一物一權(quán)原則”。因此我們應(yīng)該結(jié)合我國實(shí)際，考慮到土地和地面車位的特殊性，重新認(rèn)定業(yè)主對(duì)地面車位享有的權(quán)利性質(zhì)。

（二）業(yè)主對(duì)地面車位享有空間權(quán)理論分析

1.空間權(quán)的性質(zhì)

我國理論界主要爭議點(diǎn)在于空間權(quán)能否作為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，主要有以下三種觀點(diǎn)：

（1）否定說，此觀點(diǎn)認(rèn)為，空間不是有形物，不應(yīng)當(dāng)成為權(quán)利的客體。我國《物權(quán)法》第136條采此觀點(diǎn)，沒有將空間權(quán)規(guī)定為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，而是將其規(guī)定在建設(shè)用地使用權(quán)之中，建設(shè)用地使用權(quán)人自然享有其土地之上的空間權(quán)。采此觀點(diǎn)的學(xué)者還認(rèn)為，將空間權(quán)認(rèn)定為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，從空間權(quán)的內(nèi)容來看，與用益物權(quán)的“用益”本質(zhì)相違背，因此，空間權(quán)不能成為獨(dú)立的一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，屬于建設(shè)用地使用權(quán)的范疇。

（2）肯定說，又稱空間權(quán)獨(dú)立說，此觀點(diǎn)認(rèn)為，空間權(quán)雖然依附一定土地而存在，但是空間權(quán)人可能與土地所有權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人所分離，而單獨(dú)對(duì)一定的空間享有空間權(quán)，可以對(duì)其進(jìn)行占有、使用、收益和處分，“由于空間利用權(quán)可以基于土地所有權(quán)人、使用人的意志而在特殊情況下與土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生分離，且可以通過登記予以公示，因而空間利用權(quán)可以成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)?！?/p>

（3）綜合權(quán)利說，此觀點(diǎn)認(rèn)為“空間權(quán)并不是物權(quán)法體系中一個(gè)新的物權(quán)種類'而是對(duì)在一定空間上所設(shè)定的各種物權(quán)的綜合表述?！笨臻g可以作為權(quán)利客體，可以作為物權(quán)的一種權(quán)能存在而不是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利存在。為避免重復(fù)立法，我們可以將空間權(quán)納入基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地使用權(quán)。

筆者贊成肯定說的觀點(diǎn)，首先，所有立法活動(dòng)都必須符合我國國情，從我國實(shí)際出發(fā)，尤其在城市土地資源愈發(fā)稀缺的今天，立體化資源利用模式已成為必然選擇，在這過程中產(chǎn)生的空間權(quán)問題需要法律提供指引，正所謂法律來源于社會(huì)實(shí)踐，也服務(wù)于社會(huì)實(shí)踐。其次，物權(quán)法原則之一為公示公信原則，如果將空間權(quán)規(guī)定為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，同時(shí)規(guī)定其登記程序，為空間權(quán)受讓人提供現(xiàn)實(shí)法律保護(hù)，—經(jīng)登記，產(chǎn)生對(duì)抗效力，避免受到任何第三人，包括土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的侵害，在一定程度上起到定紛止?fàn)幍淖饔谩?/p>

2.空間權(quán)的主要內(nèi)容

（1）空間權(quán)的主體。古羅馬法中素有“誰擁有土地就擁有土地上下的無限空間”的法諺，即土地所有權(quán)人自始享有空間權(quán)，我國《物權(quán)法》第136條規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人享有地上、地下空間的權(quán)利，此外空間權(quán)還可以由土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人以外的權(quán)利人享有。空間權(quán)的主體既要依賴其所在土地權(quán)利人，又有其自身的獨(dú)立性。在土地原始狀態(tài)下，土地所有權(quán)人自然享有空間權(quán)，此時(shí)，空間權(quán)人與土地所有權(quán)人重合；建設(shè)用地使用權(quán)人作為用益物權(quán)人，也自然享有空間權(quán)；此外就是除土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人之外的第三人，作為獨(dú)立的空間權(quán)主體享有空間權(quán)，即體現(xiàn)出空間權(quán)的獨(dú)立價(jià)值。此時(shí)空間權(quán)人對(duì)他人地上、地下一定空間的支配和利用過程中，就可能與土地所有權(quán)人或者建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)生沖突，比如說，住宅小區(qū)土地屬于國家或集體所有，建設(shè)用地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，業(yè)主或者其他當(dāng)事人通過購買、租賃等方式獲得車位使用權(quán)后，其如果不按照用途使用就可能侵犯到其他業(yè)主的權(quán)利。如果可以通過法律確認(rèn)獨(dú)立的空間權(quán)制度，就可以對(duì)其歸屬及其使用作出規(guī)定，從而提高空間的利用效率，更好地解決資源緊張問題。

（2）空間權(quán)的內(nèi)容。各國立法、判例和學(xué)說對(duì)空間權(quán)的表述存在差異。一種觀點(diǎn)認(rèn)為空間權(quán)就是權(quán)利人對(duì)空間進(jìn)行利用，其內(nèi)容就是空間利用權(quán)，還有觀點(diǎn)認(rèn)為空間權(quán)既包括空間利用權(quán)有包括空間處分權(quán)。筆者認(rèn)為空間權(quán)的內(nèi)容主要是利用權(quán)，有學(xué)者稱“空間權(quán)是指公民、法人或其他組織利用土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排斥他人干涉的權(quán)利?！彪m然空間權(quán)具有獨(dú)立的可利用性，但是由于空間權(quán)與土地所有權(quán)或者使用權(quán)具有天然的物理聯(lián)系，因此其利用是受到一定限制的，空間權(quán)人必須按照與當(dāng)事人簽訂合同時(shí)約定來利用空間并從而獲取經(jīng)濟(jì)利益，而不能損害土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的權(quán)利。例如小區(qū)業(yè)主對(duì)地面車位的利用就不能改變車位的固有用途停放汽車，如果其利用自己所占有的車位從事其他經(jīng)營活動(dòng)就會(huì)影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益，但是小區(qū)業(yè)主可以轉(zhuǎn)讓給其他業(yè)主用于停放汽車來獲取收益。此外，空間權(quán)的利用還受到法律、法規(guī)和城市規(guī)劃的限制。

（3）空間權(quán)的客體。物權(quán)法的客體是物，自羅馬法以來，對(duì)物的特征，從觀念上來看，需滿足存在于人體之外、能夠?yàn)槿肆λ苤洳⑶夷軡M足人類生活需要的“有形體”及“自然力”。隨著19世紀(jì)末理論的發(fā)展和現(xiàn)實(shí)的需要，空間權(quán)被確立，對(duì)物的定義被以日本為代表的一些學(xué)者的學(xué)說所擴(kuò)張，如日本著名學(xué)者我妻榮主張，法律應(yīng)對(duì)物的概念予以擴(kuò)張，物的概念不應(yīng)以物理學(xué)上的物為限，除有形體之外，凡具有法律上排他支配可能性的，都應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)?？臻g雖然不是有形物，其作為空間權(quán)的客體，具有一定的特殊性。首先，空間的物理屬性特殊，依附在一定的土地之上，因而土地所有權(quán)人當(dāng)然享有一定的空間權(quán)。其次，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人口的大幅增長凸顯出土地資源的稀缺性，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展為人們開發(fā)利用空間提供了可能，空間的獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值被不斷發(fā)掘，在這一系列過程中人們對(duì)空間權(quán)的保護(hù)和利用意識(shí)也越來越強(qiáng)，因此有必要將空間界定為財(cái)產(chǎn)，將空間權(quán)確認(rèn)為一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，從而受物權(quán)法調(diào)整，為有效開發(fā)空間、保護(hù)空間權(quán)提供法律依據(jù)。

3.業(yè)主對(duì)地面車位享有的權(quán)利認(rèn)定為空間權(quán)

從空間權(quán)的主體看，小區(qū)業(yè)主獨(dú)立于土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)人，成為獨(dú)立的空間權(quán)主體，在其購買、租賃或者獲贈(zèng)小區(qū)地面車位后，其享有的對(duì)車位所在地表上、下空間的權(quán)利，若定義為所有權(quán)，則與我國土地公有和“一物一權(quán)原則”相沖突；若定義為建設(shè)用地使用權(quán)，在開發(fā)商將房屋轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主后，小區(qū)土地建設(shè)用地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，這樣獲得地面車位的小區(qū)業(yè)主享有的權(quán)利與全體業(yè)主相沖突，因此將其定義為空間權(quán)則可以更加準(zhǔn)確的闡釋業(yè)主所有的權(quán)利性質(zhì)。

從空間權(quán)的內(nèi)容來看，有限制的空間利用權(quán)，也完全符合小區(qū)業(yè)主享有的權(quán)利內(nèi)容特點(diǎn)，小區(qū)業(yè)主必須在不違反法律法規(guī)規(guī)定、城市規(guī)劃以及與土地使用權(quán)人約定的前提下合理使用車位并獲得經(jīng)濟(jì)利益。

從空間權(quán)的客體來看，空間的物理屬性特殊，而地面車位更是完全依附在土地之上，與土地不可分離，將業(yè)主對(duì)地面車位享有的權(quán)利界定為空間權(quán)，在理論上符合空間權(quán)的性質(zhì)，避免產(chǎn)生與其他權(quán)利之間的沖突；在實(shí)踐中，業(yè)主完全可以實(shí)現(xiàn)自己權(quán)利訴求，有了法律的保障，可以更好地保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，避免受到不必要的侵害。

因此，將業(yè)主對(duì)地面車位享有的權(quán)利界定為空間權(quán)最為合理。但是我國目前并沒有規(guī)定獨(dú)立的空間權(quán)制度，也沒有空間權(quán)登記公示制度。在民法典分則編編纂之際，我國應(yīng)當(dāng)借鑒世界上其他國家或者地區(qū)的立法例，比如美國的立法例是單獨(dú)制定“空間法”，而德國、日本和瑞士是在民法典有關(guān)用益物權(quán)的相關(guān)章節(jié)中規(guī)定，我國臺(tái)灣地區(qū)則是以“法律包裹”方式建立空間地上權(quán)制度，世界范圍內(nèi)以這三種立法例為典型。在借鑒其他國家和地區(qū)的基礎(chǔ)上，更重要的是應(yīng)該分析我國土地立體利用的趨勢和我國的基本國情，來構(gòu)建我國的空間權(quán)制度，從而為更好地利用空間提供法律保護(hù)，緩解資源緊張的現(xiàn)實(shí)需求。