舊樓加裝電梯的難點(diǎn)與解決思路研究

周　剛

(中國(guó)人民大學(xué)，北京 100872)

1　引言

首先我們社會(huì)的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。人們對(duì)居住的質(zhì)量提出了更高的要求，而現(xiàn)在我國(guó)大量的多層舊樓尚未加裝電梯，嚴(yán)重影響了樓內(nèi)居民特別是高層住戶的生活質(zhì)量。

其次我國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，現(xiàn)在大量的舊樓梯樓都是上世紀(jì)八九十年興建的，當(dāng)時(shí)購(gòu)買房屋的居民也開始變老，上下樓梯對(duì)他們來說變成了一件很痛苦的事情，這嚴(yán)重影響了老年人的生活質(zhì)量。

2　主要問題

我國(guó)上海、北京和廣州都對(duì)舊樓加裝電梯開始試點(diǎn)，并制定了相應(yīng)政策作為引導(dǎo)。但是到目前為止由于種種現(xiàn)實(shí)的問題，導(dǎo)致成功加裝的比例非常低。失敗的主要主要有以下幾點(diǎn)。

2.1　資金籌集困難

我國(guó)現(xiàn)存的樓梯樓大部分是八九十年代修建的，住戶的整體年齡結(jié)構(gòu)偏老，支付能力有限。加裝電梯的費(fèi)用對(duì)他們來說是一筆不小的開支，很多家庭可能因?yàn)榧友b成本太高而放棄。

另外一方面，即使小區(qū)樓的住戶支付能力沒有問題。但是因?yàn)榈蜆菍蛹友b意愿不強(qiáng)，或者成本分?jǐn)偡绞讲豢茖W(xué)等因素也很容易導(dǎo)致自籌資金的方案失敗。

2.2　各樓層住戶意見不統(tǒng)一，很難協(xié)商一致

根據(jù)《物權(quán)法》第76條“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的規(guī)定，需要本樓層大部分業(yè)主同意才有可能實(shí)施，但是具體執(zhí)行難度很大，因?yàn)榧友b對(duì)各層業(yè)主的利益影響不一樣。一般一樓住戶不需要使用電梯，而且會(huì)因?yàn)榧友b電梯影響其房屋的采光通風(fēng)而導(dǎo)致房產(chǎn)貶值，所以他們一般是不會(huì)同意加裝的。

低樓層使用電梯的欲望不強(qiáng)，而且加裝后原本價(jià)格比較便宜的高層住房升值最多，中層加裝前本來價(jià)格最高的，加裝后增值很少， 因?yàn)樾睦锊黄胶?，所以很難同意加裝。

最后電梯加裝會(huì)對(duì)部分業(yè)主的通風(fēng)采光產(chǎn)生不利影響，如果補(bǔ)償?shù)姆桨覆粔蚝侠?，他們也不愿加裝。

2.3　缺乏合理的加裝費(fèi)用和后期費(fèi)用(電費(fèi)和維護(hù)費(fèi))分?jǐn)偡绞?/h3>

通過對(duì)成功加裝電梯的小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果是原單位支持的加裝的，意見比較容易統(tǒng)一，因?yàn)樽舸蟛糠质峭粏挝坏模也淮嬖谫M(fèi)用分?jǐn)偟膯栴}。對(duì)于自籌費(fèi)用的小區(qū)，現(xiàn)在通行的加裝費(fèi)用和電費(fèi)維護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偡绞绞且阅持虚g某一樓層為基數(shù)1，依次往上按一定比例遞增，往下樓層按一定比例遞減，一樓一般是不用分?jǐn)偂?/p>

上面這種分?jǐn)偡桨钢荒苁褂糜趥€(gè)別小區(qū)，因?yàn)橄禂?shù)的確定并沒有科學(xué)依據(jù)，不能服眾，也很難推廣開。

2.4　報(bào)建程序繁瑣

加裝電梯涉及對(duì)房屋安全影響，環(huán)保，以及消防安全等各方面的評(píng)估，其次還需要對(duì)一些水管線路進(jìn)行改簽，審批程序非常繁瑣，需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和人力，僅憑業(yè)主自己來跟進(jìn)，會(huì)有很大的現(xiàn)實(shí)困難。

3　解決思路

本文接下來簡(jiǎn)要的對(duì)以上問題進(jìn)行分析并提出解決的思路。我們會(huì)對(duì)現(xiàn)實(shí)中碰到的兩種典型的情況分開討論。

第一種情況是整棟單元住戶大多數(shù)為支付能力較弱的退休老人。

3.1　加裝電梯的資金籌集方式(原單位支持，租賃和自籌)

(1) 如果住戶大部分都是同一單位的，通過單位來協(xié)調(diào)各方的利益比較容易成功。比如廣州的華農(nóng)嵩山區(qū)教師住宅小區(qū)，住戶大部分都是學(xué)校教師和職工，幾乎每棟都加裝了電梯，但這種情況在無電梯的舊樓里面所占的比例比較小。

(2) 在沒有單位協(xié)調(diào)和支持的情況下，因?yàn)樽舸蠖嗍侵Ц赌芰Ρ容^弱的老年人，加裝費(fèi)用對(duì)他們來說難以承受，籌集資金的阻力會(huì)很大，租賃電梯的方式也許非常值得推薦。廣州市越秀區(qū)部分小區(qū)已經(jīng)開始試行租恁電梯的方式，由第三方出資修建電梯，住戶不用分?jǐn)偢哳~的加裝費(fèi)用，根據(jù)使用的次數(shù)或者按月支付租金。綜上，這里我們主要研究租賃條件下的意見協(xié)商辦法和費(fèi)用分?jǐn)偡椒ā?/p>

3.2　意見如何統(tǒng)一

(1)由于整個(gè)單元都大多數(shù)為退休老年人，體力和行動(dòng)能力都比較差，爬樓梯對(duì)他們來說是一件痛苦的事情，所以從二樓的住戶開始使用電梯的意愿就比較強(qiáng)了。二樓以上的住戶意見比較容易統(tǒng)一。

(2)即使有少數(shù)使用電梯意愿不強(qiáng)的住戶存在，因?yàn)闃莾?nèi)大部分為老年人，出于尊老愛幼的風(fēng)俗，一般也會(huì)同意加裝。

(3)一樓住戶沒有使用電梯的需要，所以仍然要分開考慮，如果給予一樓住戶對(duì)應(yīng)頂樓天臺(tái)的使用權(quán)，增加的使用權(quán)可以帶來房產(chǎn)的價(jià)值，以抵消因加裝電梯對(duì)通風(fēng)采光的影響產(chǎn)生的負(fù)外部性。一樓因?yàn)橐系巾敇翘炫_(tái)，也產(chǎn)生了對(duì)電梯的需求，自然意見就統(tǒng)一了。

(4)加裝電梯建筑面積增大和出入便利會(huì)帶來房產(chǎn)升值。在部分城市在政策上也對(duì)加裝電梯有大力支持，如加裝后增加的建筑面積可以增加到房產(chǎn)的面積上。

(5)設(shè)置合理的費(fèi)用分配方式。無論原單位支持還是租恁的方式，加裝電梯的費(fèi)用都不用業(yè)主自己出，只需要考慮電梯維護(hù)費(fèi)和電費(fèi)。費(fèi)用從低到高樓層系數(shù)逐漸提高，再計(jì)算分?jǐn)偟馁M(fèi)用。

(6)給低層住戶額外的補(bǔ)貼。廣州市越秀區(qū)為解決舊樓加裝電梯的問題，對(duì)加裝的單位給予政府補(bǔ)貼，這無疑對(duì)電梯加裝是有利的，補(bǔ)貼金可以用于通風(fēng)采光受損住戶的補(bǔ)償和低層住戶的補(bǔ)償?shù)鹊取?/p>

3.3　費(fèi)用分?jǐn)偡绞?/h3>

因?yàn)闊o論原單位支持還是租恁的方式，加裝電梯的費(fèi)用都不用業(yè)主自己出，所以主要考慮電梯維護(hù)費(fèi)和電費(fèi)。費(fèi)用從低到高樓層系數(shù)逐漸提高，再計(jì)算分?jǐn)偟馁M(fèi)用就可以了。

第二種典型的情況是整棟單元住戶(商業(yè)小區(qū))大多數(shù)為具有支付的能力的家庭。

3.3.1資金籌集方式( 原單位支持，租賃和自籌)

(1)這種情況一般不存在住戶在同一單位的情況，如果采用租賃方式，低層住戶家庭上下樓梯沒有困難，一般不會(huì)租賃電梯，也不愿意第三方來加裝因?yàn)闀?huì)產(chǎn)生負(fù)外部性。

(2)即使在收到補(bǔ)償后同意加裝，只是出租給高層住戶的租金收入很有可能不足以彌補(bǔ)投資電梯和補(bǔ)償?shù)蛯幼舻某杀?，不?huì)有第三方愿意來投資。

所以在這種情況下，我們主要研究自籌條件下的意見協(xié)商辦法和費(fèi)用分?jǐn)偡椒ā?/p>

3.3.2意見如何統(tǒng)一

(1)給予一樓樓頂使用權(quán)。與第一種情況一樣，仍然給予一樓住戶對(duì)應(yīng)天臺(tái)的使用權(quán)，因?yàn)樵黾恿耸褂妹娣e而帶來房產(chǎn)的增值，抵消了因通風(fēng)采光受影響而帶來的負(fù)外部性。

(2)加裝電梯建筑面積增大和出入便利會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)升值。與第一種情況一樣，因?yàn)榧友b后增加的建筑面積加入房產(chǎn)的面積中，是房產(chǎn)建筑面積增加。

(3)設(shè)置合理的費(fèi)用分配方式。這里涉及到加裝費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)電費(fèi)的分?jǐn)?，需要設(shè)計(jì)合理的分?jǐn)偡绞剑拍鼙ＷC意見的統(tǒng)一。

(4)給低層住戶額外的補(bǔ)貼。如果政府支持舊樓電梯的加裝，像廣州市越秀區(qū)一樣對(duì)加裝的單元給予10萬左右的補(bǔ)貼，這部分收入可以來彌補(bǔ)低層和通風(fēng)采光受影響住戶的損失，以促進(jìn)意見的統(tǒng)一。

3.3.3費(fèi)用如何分?jǐn)?按資產(chǎn)增值額對(duì)應(yīng)比例分配)

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)成功加裝的單位的加裝費(fèi)用和電費(fèi)維護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偡绞揭话闶且灾虚g某一樓層為基數(shù)1，依次往上按一定比例遞增，往下樓層按一定比例遞減，一樓一般是不用分?jǐn)?。每個(gè)加裝成功單元使用的系數(shù)不盡相同。雖然大的方向沒錯(cuò)，但是分配系數(shù)的確定是根據(jù)主觀的感覺來確定，沒有科學(xué)的依據(jù)，因此導(dǎo)致意見不容易統(tǒng)一，也不容易推廣開?？梢钥紤]根據(jù)每層各戶房產(chǎn)的增值絕對(duì)額作為基礎(chǔ)，按比例分?jǐn)偧友b和后期費(fèi)用，增值越多分?jǐn)傇蕉?，這樣可以持續(xù)的縮小因房產(chǎn)增值的不同帶來的不公平，有利于加裝工作的順利進(jìn)行。

4　總結(jié)

本文總結(jié)了我國(guó)加裝電梯的主要問題和阻力，分析了兩種典型的舊樓單元加裝電梯的情況，并根據(jù)現(xiàn)有的成功加裝經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)提出了解決的思路，但是其具體可行性還需要通過實(shí)踐來驗(yàn)證。

[1] 韓清雪.既有住宅增設(shè)電梯問題實(shí)證研究——以廣州為例[D].廣州：廣州大學(xué)，2011.

[2] 楊勤.建議盡快解決老舊樓宇加裝電梯問題[J].住宅與房地產(chǎn)， 2016,(10)：22-24.

[3] 金香梅.老舊住宅加裝和更新電梯迎來新機(jī)遇[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2016,(7)：18-19.