任志強(qiáng)：不接地氣的數(shù)據(jù)概念對中國樓市有何影響？

幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在用中國的情況與國際的情況對比，去討論中國的經(jīng)濟(jì)問題，特別是對比討論中國的房地產(chǎn)問題，但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別，因此在社會中造成了極大的誤解和錯判。我僅舉幾個常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。

房價收入比誤導(dǎo)政策

這是個衡量房價和國民收入之間的關(guān)系、平衡市場價格與購買能力的比例，也是一個重要的判斷市場房價的指數(shù)。國際的房價收入比定義為：國民收入的中位數(shù)，每套住房面積的中位數(shù)與房屋價格的中位數(shù)，三者之間的關(guān)系。

之所以用中位數(shù)作為基礎(chǔ)是不論奢侈性消費的情況，只兼顧社會的中位以下水平。購買力的中位數(shù)是指居民的中位數(shù)收入水平，兼顧著中位數(shù)以下的消費能力，而不計算高收入者的消費能力。房屋面積的中位數(shù)同樣是指全社會住房水平的中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，高于此標(biāo)準(zhǔn)的則為高消費能力。房屋價格的中位數(shù)同樣是指全社會每套住房價格的中位水平，而非指含高消費的特殊產(chǎn)品。中位數(shù)堅持的是以社會中位水平的情況為標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)和兼顧低于中位數(shù)水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。

這與中國在計算物質(zhì)指數(shù)時，同樣把一般消費品納入指數(shù)，而將奢侈品消費排除在外是同一意思。但中國的住房價格卻從未公布過中位數(shù)，而是使用平均數(shù)。平均數(shù)的最大誤導(dǎo)就是將高消費的水平并入其中而對市場產(chǎn)生了巨大的誤導(dǎo)。

當(dāng)社會用平均數(shù)去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房價時不但提高了房價的水平，同時忽略了低房價商品的存在，并在市場引發(fā)漲價的恐慌。同時不使用住房面積的中位數(shù)也會提高全社會的住房要求和標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生過度的追求。

根據(jù)2016年底的數(shù)據(jù)，全國平均房價超過萬元的城市有19個，其中平均房價超過2萬元的城市有9個，全國平均房價不到8000元/平方米，但中位數(shù)則不到4000元/平方米，相差近一倍。

2016年底長沙市（含區(qū)縣）平均房價為7000多元/平方米，最低價2000多元/平方米，最高近3萬元，平方米，但中位數(shù)不到4000元，平方米，大約也與平均數(shù)相差近一倍。

上海市最高房價為30萬元/平方米，最低則只有2萬多元，平方米，平均價約為5.4萬元/平方米，中位數(shù)則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。

可見無論是城市還是全國，平均數(shù)與中位數(shù)之間的差距大約都在40%以上，平均數(shù)大大提高了市場對房價的認(rèn)知。

中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數(shù)則不足60平方米。如上海的戶均為68平方米，中位數(shù)則不足50平方米。許多學(xué)者都按每戶90-100平方米計算房價，這就大大抬高了房價的總量。

房價的平均數(shù)和房屋面積的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)大于中位數(shù)就會使計算中的總房價遠(yuǎn)超過按中位數(shù)計算出的結(jié)果，并讓這個差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L了！

中國計算收入時通常會按統(tǒng)計局公布的人均收入或職工收入計算，這些收入均以工資收入為主。但許多富人的收入?yún)s并非主要來自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實際收入水平。

國際上計算中位數(shù)收入時，在收入中納入財產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算范圍出現(xiàn)了極大的差異，并使計算收入比時出現(xiàn)無法對比的情況。

因此中國的專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并具有極大偏差和欺騙性。完全不具有對比性。

我也無法計算出完全按國際標(biāo)準(zhǔn)計算的中位數(shù)的房價收入比，但我知道目前公布的這些房價收入比都是被嚴(yán)重擴(kuò)大了現(xiàn)實差距的不正確數(shù)據(jù)。正是由于這種用平均數(shù)而非中位數(shù)的統(tǒng)計方式和宣傳作用，導(dǎo)致不但沒有讓高房價下降，反而把低房價大大拉高，向平均數(shù)靠攏了。

當(dāng)我們試圖用平均數(shù)控制地方的房價漲幅時，造成的結(jié)果是地方政府不得不將原來并未納入市區(qū)統(tǒng)計范圍的區(qū)縣的低房價都納入統(tǒng)計中去平均，以降低名義上的平均房價。這樣就大大提高了原來較低的房價，造成部分城市名義均價的下降，但全國房價的普遍上漲。

因中位數(shù)的管理是以保護(hù)中低收入家庭住房需求為目的的管理，以平均數(shù)為主的管理則是不負(fù)責(zé)任的一種市場管理，是限制提高生活水平和城市建設(shè)的作法，讓中國的城市建設(shè)僅為滿足于當(dāng)年的需求而失去了長遠(yuǎn)規(guī)劃。

中國歷史上曾用控制建筑費用的方式建設(shè)了大量低品質(zhì)的住房，造成大量危舊房和棚改區(qū)的出現(xiàn)，造成了極大的浪費，今天難道還要繼續(xù)重復(fù)走這樣的老路，再建一些八年后就會被淘汰的建筑嗎？

以房屋總市值推論

中國房地產(chǎn)泡沫是錯誤的

國家房地產(chǎn)的總市值既是一個國家城市化發(fā)展的標(biāo)志，也是一個國家房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中總量的衡量。

據(jù)第一太平戴維斯2016年8月的預(yù)計，中國的房地產(chǎn)市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值67萬億元人民幣的4倍，隨后又測算稱，這個數(shù)據(jù)已達(dá)300萬億元市值。最近在某些專家、學(xué)者的口中更是達(dá)到450萬億元，還有些將之與美國的房地產(chǎn)總市值26.8萬億美元相比，認(rèn)為中國房地產(chǎn)已出現(xiàn)了泡沫。

根據(jù)國家統(tǒng)計局和住建部公布的兩個數(shù)據(jù)看，中國城鎮(zhèn)的住宅總量約為220億～245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進(jìn)入市場銷售計算，并且全部按2017年全國平均住宅房價8600元/平方米計算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設(shè)施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進(jìn)入市場銷售的部分，則估值會更低！

中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑，三四線城市則是剛剛進(jìn)入大量棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標(biāo)看，并不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮(zhèn)又會如何呢？

僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結(jié)論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴(yán)重。許多住房根本不具備商業(yè)價值，連中央政府都不得不動用大量的財力給予補(bǔ)貼，支持拆除重建，可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個大中城市之外，還有590個城市和眾多的縣鎮(zhèn)，其住房情況仍有待改善。所以，單純以房屋總市值推論中國房地產(chǎn)泡沫是片面且錯誤的。

不分歸誰和誰在用的戶均套數(shù)算法不對

一個城市或國家的住房是否已經(jīng)滿足或基本滿足了需求，首先要看住房的獨立套數(shù)，能否超過家庭的總戶數(shù)，并隨著家庭戶數(shù)的分裂進(jìn)度，始終保持著適度的空余量，使人們有自由的選擇權(quán)。

通常一個國家或城市的現(xiàn)有住房應(yīng)達(dá)到總家庭戶數(shù)的數(shù)量，并大多有10%的余量，即達(dá)到家庭總戶數(shù)的1：1.1，如果在家庭分裂的高峰期甚至要達(dá)到1：1.2。如果是城市化率高速增長時，除滿足現(xiàn)有城市需求之外，還需要有一定的余量來滿足新進(jìn)入城市的家庭需求。

中國目前公布的戶均套數(shù)大約為1：1.1左右，即總住房套數(shù)大于總家庭戶數(shù)，似乎已經(jīng)能滿足現(xiàn)有城市家庭戶數(shù)的需求了。但這個計算中忽略了這個住房是歸誰所有，由誰居住，或是尚未銷售等情況。只計算現(xiàn)有住房的總量是否已大于家庭總戶數(shù)，實際的情況是多于或少于家庭總戶數(shù)，少于家庭總戶數(shù)的肯定是不能滿足需要的，大于時要看能否跟得上家庭分裂速度或新進(jìn)入城市的家庭速度。

一般而言1：1.1是最基本的條件，多余的10%則是滿足住房調(diào)換、工作變化、家庭分裂的必要選擇余地。而在城市化進(jìn)程中則應(yīng)有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的數(shù)量低于總家庭戶數(shù)的10%，但五年前的年新增人口量則大于原有家庭戶數(shù)的10%。

但中國的統(tǒng)計之中，忽略了兩個問題，一是非成套住房的數(shù)量占比高達(dá)25%，這些非成套住宅中的套數(shù)計算是個多變的情況。如一間平房可能為一戶，但一年之后四、五間平房變?yōu)榱艘粦簟＿@個差距會變化巨大。二是戶籍制度中無法計算出戶籍不變的家庭分裂情況。如獨居人口的情況迅速增加，有些為人口老齡化產(chǎn)生的，戶籍?dāng)?shù)量不變，但更多的則是年輕人的戶籍未動，也未結(jié)婚另組家庭，但卻獨立居住，應(yīng)被計算為單獨戶，卻未被按戶計算的情況。也包括各城市中異地工作獨立居住的情況，他們的戶籍并不在這個城市，但卻會在這個城市長住，需要擁有獨立的住房。當(dāng)然也有大量合居的情況，如異地工作的人員可能合租一套住房，外地或農(nóng)村人口大量進(jìn)城時，也會有打工者合居的情況，中國的統(tǒng)計目前無法跟上這種多元的變化。

可以肯定的是如果將進(jìn)入城市的常住人口中，都以家庭方式計算為戶時，中國現(xiàn)有的住房無論如何都無法滿足1：1的最基本條件。但實際情況中獨立進(jìn)入城市的個人大約都不是按家庭計算的，也才因此會有1：1.1的說法。

在國際上的統(tǒng)計之中，這種非戶籍管理方式，是以個人獨立護(hù)照的方式管理。進(jìn)入城市的非家庭關(guān)聯(lián)的持獨立護(hù)照的人口都是按單獨戶計算的，其獨立住房的需求則要求戶均住房套數(shù)計算時，必須按獨立戶對應(yīng)獨立住房套計算。這就讓中國的統(tǒng)計方式與國際的統(tǒng)計方式產(chǎn)生了不同的定義和不同的計算結(jié)果。

類似上述概念，中國還有很多，只有先理清各種指標(biāo)的定義與內(nèi)涵，找出問題的所在，才能有助于更好的認(rèn)識市場，并讓政府合理、正確地制定相關(guān)的政策?？空鎸嵉膬r格信號，掌握市場中的供求關(guān)系，合理地調(diào)整土地供給的數(shù)量和節(jié)奏，讓市場的供求雙方自由選擇生產(chǎn)更適合于未來生活需要的住房和城市。讓中國的城市化帶動中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并實現(xiàn)人民想要的中國夢！