老齡化、城鎮(zhèn)化與我國房地產(chǎn)價格研究

摘要：人口年齡層次和城鎮(zhèn)變化發(fā)展作為人口特征在二維時間和三位空間上的表現(xiàn)，會影響到房屋價格。人口數(shù)量的增長確實(shí)是推動我國房地產(chǎn)價格上漲的重要因素，這種影響呈現(xiàn)明顯的非線性特征，中國老齡化的程度不斷加強(qiáng)會減弱這種正向影響導(dǎo)致房價下跌，而城鎮(zhèn)化水平的增加則會一定程度上增強(qiáng)這種正向影響并最終使住房的價格上漲。

關(guān)鍵詞：老齡化；城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價格

一、引言

我國不動產(chǎn)——房地產(chǎn)市場在這十幾年中飛速發(fā)展，住房價格也在這一過程中向上瘋漲，房地產(chǎn)價格的不斷上漲一方面會侵蝕大眾的消費(fèi)能力，使人口可流動的資金變少，另一方面對我國的金融環(huán)境穩(wěn)定乃至人民生活的基本問題都可能產(chǎn)生了影響，盡量減慢乃至抑制房地產(chǎn)價格的上升是近年來我國在宏觀調(diào)控方面需要注意的問題。

在之前的研究中心，中國的土地政策、城鎮(zhèn)居民收入、信用貸款政策、居民對于房地產(chǎn)價格的心理預(yù)期等都從一定程度上驅(qū)動了房價的變動，但是之前的研究很少有提到過人口結(jié)構(gòu)甚至是人口層次對房價的影響。我國不動產(chǎn)——房地產(chǎn)市場發(fā)展中，人口紅利和城市化是兩大動力，人口年齡層次和城鎮(zhèn)變化發(fā)展作為人口特征在二維時間和三位空間上的表現(xiàn)，會影響到房屋價格。人口年齡層次的變化會直接影響到人口對于住房剛性需求的變動。到2013年底，我國 60 歲以上的人口已經(jīng)高達(dá)全國總?cè)丝诘?.7%，比其他發(fā)展中國家5%的平均水平要高很多。中國作為一個新興經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度飛快，但面對快速的老齡化，到底會對我國房地產(chǎn)價格產(chǎn)生怎樣的影響呢？

我國城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展與之而來的便是城鎮(zhèn)人口數(shù)量快速增長，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求大大增加。黨的十八大明確了城鎮(zhèn)化是最大的內(nèi)需來源，并提出了新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，要發(fā)展有秩序的城鎮(zhèn)化。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化的發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系，這也直接推動了住房需求的上漲。目前，我國城鎮(zhèn)化仍處于持續(xù)高速發(fā)展階段，2011 年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51.27%。據(jù)預(yù)測，到2030 年我國城鎮(zhèn)化率將很有可能達(dá)到61.3%。城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度關(guān)聯(lián)導(dǎo)致了房價的飛升，那我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程究竟會如何影響我國房地產(chǎn)市場？

二、老齡化對房地產(chǎn)價格的影響研究

無疑，我國是人口數(shù)量最多的國家，與此同時老年人口數(shù)量也位居首位。老齡化社會在國際上界定標(biāo)準(zhǔn)為60歲及以上老年人口占比超過10%，這是老齡化社會的相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。到2014年底60歲以上老年人口占我國總?cè)丝诘臄?shù)量已經(jīng)高達(dá) 15.5%，這表明我國已經(jīng)正式步入甚至早已步入老齡化社會。與發(fā)達(dá)國家相比較，我國的老齡化呈現(xiàn)出一些不同的特點(diǎn)：一是在我國，老齡人口增長速度居高不下；二是我國的經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展很快，但老齡化已經(jīng)超前于經(jīng)濟(jì)水平。。

人口層次對房地產(chǎn)市場主要有直接和間接兩方面的影響：一是直接影響。人們在不同的年齡對住房的需求是有差異的，中青年時期剛步入社會，需要住房作為其生活的保障，是購房主要力量。二是間接影響。人口年齡結(jié)構(gòu)也同時會影響到整個社會的收入水平和負(fù)債水平。中青年為了解決住房的剛性需求會間接推動收入的提高，而同時為了買房，房貸所帶來的負(fù)債水平也必然會提高。

三、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格

作為世界上人口第一大國，陸地面積也居前列的中國，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正處于歷史進(jìn)程中的高速階段。96年至2016年，我國城鎮(zhèn)化率由30.48%上升到57.35%。城市與農(nóng)村人口的結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨變。

城鎮(zhèn)化高速發(fā)展過程中，房價變化也是呈現(xiàn)出了新特征。中國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起，作為國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中重要支柱產(chǎn)業(yè)，在一定程度上增加了居民的收入水平，刺激了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

我國城鎮(zhèn)化的特征：第一，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度越來越快，而同時面對人口老齡化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)下行的挑戰(zhàn)，城市房價水平受到供求關(guān)系的決定性作用而節(jié)節(jié)攀升。第二，不同地區(qū)城鎮(zhèn)化水平和房價水平差別極大。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其東部沿海地區(qū)，房價居高不下，泡沫較大；而中、西部一些發(fā)展較慢的中小城市，房價上升速度不高，但對于居民收入來說也是個不小的挑戰(zhàn)。

城鎮(zhèn)居民收入水平的提高是引起我國房價上漲的重要原因。主要體現(xiàn)居民收入的不斷提高，對住房對生活品質(zhì)提出了新的更高的要求；其次，房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)對于房價的提升也有間接的影響。

四、結(jié)論及政策建議

人口增長以及城鎮(zhèn)化是推動我國房地產(chǎn)價格上漲的重要因素。老齡人口的不斷增長，將會導(dǎo)致人口增長對房價提升的正向影響會慢慢減弱，人口老齡化問題將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生負(fù)向影響，從而引導(dǎo)房價下行； 而同時我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，會推動房地產(chǎn)價格的不斷上漲。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為建議一下是對未來有益的：老齡化會降低房價，城鎮(zhèn)化會提高房價，應(yīng)適度地提高人口出生率的同時構(gòu)建更多的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，通過帶動作用來發(fā)展更多的城市，從而緩解大型城市房價過高的壓力。

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翟爽，1992，女，漢族，河北省廊坊市人，會計學(xué)碩士，單位：北京物資學(xué)院研究生部會計學(xué)專業(yè)，研究方向：財務(wù)管理