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    高校物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀與發(fā)展

    2018-11-30 15:15:20楊成艷
    新校園·上旬刊 2018年7期
    關(guān)鍵詞:理念

    楊成艷

    摘 要:高校物業(yè)服務(wù)工作是后勤工作的重要組成部分,所有工作環(huán)節(jié)都必須與教學(xué)科研活動密切配合,有其自身的特殊性和重要性。高水平的物業(yè)管理服務(wù)能夠與高校的教學(xué)工作有機(jī)結(jié)合,更好地為高校的學(xué)生及教職工服務(wù)。

    關(guān)鍵詞:高校物業(yè);設(shè)備設(shè)施管理;理念

    一、目前高校物業(yè)服務(wù)管理面臨的困難和問題

    1. 員工素質(zhì)差異大

    部分高校后勤改革比較落后,或是改革時原物業(yè)管理事業(yè)編制人員很多,編制人員過多可能會影響物業(yè)服務(wù)工作的積極性,也會加重學(xué)校的負(fù)擔(dān)。此外,高校后勤物業(yè)管理部門的人員大多數(shù)為外聘員工和臨時合同人員,這些人員沒有經(jīng)過系統(tǒng)的物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn),專業(yè)性不強(qiáng),整體素質(zhì)、服務(wù)水平不高。

    2. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難把握

    由于各高校物業(yè)管理機(jī)制、資源配置以及物業(yè)服務(wù)要求不同,各高校的物業(yè)服務(wù)水平不同。高校物業(yè)管理制訂的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程、行為規(guī)范、監(jiān)督檢查及考核等制度并不完善、不系統(tǒng),相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)很難把握。

    3. 修繕工程實施復(fù)雜多

    高校修繕工程(限額內(nèi))作為物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容之一,因其自身的復(fù)雜性和特殊性,在實施過程中存在一定的困難。修繕工程施工時間相對集中,時間短、工作量大、難度高,因時間段固定會造成額外費(fèi)用。工程以質(zhì)量優(yōu)先,會導(dǎo)致對工程造價的控制不到位。在招投標(biāo)過程中,采購方式與學(xué)校需求不匹配,評標(biāo)定標(biāo)方式不科學(xué),招標(biāo)人沒有主導(dǎo)權(quán)。對投標(biāo)公司資格審查及實地考察不到位,大部分招標(biāo)沒有現(xiàn)場考察。修繕管理機(jī)構(gòu)缺乏專業(yè)預(yù)算人員,加之部分仍采用傳統(tǒng)的定額計價方式,造成成本核算不合理。各建筑設(shè)施由于使用狀態(tài)不同,利用新技術(shù)改造存在很多技術(shù)難度。

    4. 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維修管理混亂

    高校面積廣,設(shè)施設(shè)備分散在教學(xué)樓、辦公樓、實驗樓、圖書館、體育館、食堂等地方,機(jī)房分散管線復(fù)雜,涉及供配電、給排水、制冷、供暖、電梯、消防、安防、樓宇自控、生活配套等類型。由于學(xué)校內(nèi)人流量大,設(shè)施設(shè)備使用頻繁,造成其損害消耗大,這給設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和維修帶來了不利影響。設(shè)備運(yùn)行主要問題包括運(yùn)行不集中、管理模式多、服務(wù)需求雜、時段影響大等。設(shè)備維修主要問題包括維修量大、非工作時間多、遺留問題多、維修不及時等。

    5. 高校物業(yè)管理的文化氛圍不強(qiáng)

    后勤物業(yè)管理部門工作重心放在做好校園物業(yè)服務(wù)管理工作方面,而對單位文化建設(shè)、人文及素質(zhì)培養(yǎng)工作重視不夠。

    二、改進(jìn)措施

    1. 引進(jìn)高水平人才,精簡隊伍,加強(qiáng)隊伍建設(shè)

    針對后勤物業(yè)編制人員多的問題,學(xué)校需出臺政策,通過提前退休、轉(zhuǎn)崗分流等辦法來減員增效。后勤應(yīng)建立健全管理辦法制度并加強(qiáng)監(jiān)督檢查及績效考核制度。學(xué)校應(yīng)適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),通過減員增效,改善外聘員工待遇,招聘有專業(yè)技術(shù)的員工,引進(jìn)高水平管理人才,并通過培訓(xùn)現(xiàn)有人員等辦法來提高物業(yè)管理部門人員的整體素質(zhì)和服務(wù)水平。

    2. 加強(qiáng)后勤物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

    高校后勤物業(yè)雖然也制訂了一些管理制度,但這些制度是不夠完善的,不能完全覆蓋物業(yè)服務(wù)管理的所有環(huán)節(jié)、各個流程。高校后勤物業(yè)管理部門需以客戶需求為中心,引入標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),通過服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的頂層設(shè)計、模塊化設(shè)計、綜合標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計,實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化工作機(jī)制,做到標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分、落實到崗,實施全面有效的培訓(xùn)和科學(xué)的監(jiān)督測量系統(tǒng)。將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)入信息化網(wǎng)絡(luò)平臺,實現(xiàn)后臺標(biāo)準(zhǔn)庫與一線員工手機(jī)終端的對接,設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的智能提醒、實時推送等功能,促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化流程的有效實施落地。

    3. 修繕工程重流程、分細(xì)則

    高校修繕工程需在招投標(biāo)前期做好項目的可行性論證、項目概況及管理標(biāo)的物測量工作。按類別對所涉及的項目工程做好管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)制訂,確定學(xué)校的監(jiān)管辦法。做好投資估算、項目標(biāo)底預(yù)估的造價控制,確定學(xué)校的費(fèi)用預(yù)算。根據(jù)招投標(biāo)法律法規(guī)政策和大學(xué)修繕管理辦法確定合理的采購方式。合理的高校維修工程招投標(biāo)評標(biāo)辦法為合理低價評標(biāo)、二次平均的評標(biāo)。高校要建立健全物業(yè)管理部門招標(biāo)風(fēng)險的管控措施,加強(qiáng)學(xué)校后勤管理工作的頂層設(shè)計,重視項目現(xiàn)場踏勘,組織現(xiàn)場答疑,制訂合理評分細(xì)則,充分考察投標(biāo)單位服務(wù)能力、誠信情況,把控評標(biāo)流程,減少外界對評定結(jié)果的干預(yù)。作為項目的建設(shè)者,而非最終的使用者,高校物業(yè)應(yīng)與其他部門建立暢通的溝通渠道。管理人員赴中標(biāo)企業(yè)掛職鍛煉,做到知己知彼,將修繕工作做到細(xì)致到位。

    4. 建立健全設(shè)備設(shè)施管理機(jī)制

    根據(jù)客戶需求及痛點建立健全高校設(shè)備設(shè)施管理機(jī)制。針對教研活動,對設(shè)備設(shè)施需做到安全運(yùn)行、有效維護(hù)、時段響應(yīng)、綠色節(jié)能等功能響應(yīng)要求;針對生活配套,對設(shè)備設(shè)施需做到使用便捷、一次解決問題點、精致體驗、快速響應(yīng)等功能響應(yīng)要求。這就要求物業(yè)管理部門做好基礎(chǔ)管理工作,設(shè)置區(qū)域管理負(fù)責(zé)人和專業(yè)管理團(tuán)隊,做好設(shè)備設(shè)施臺賬工作,運(yùn)用“現(xiàn)場環(huán)境五常法”,即做到常組織、常整頓、常清潔、常規(guī)范、常自律。物業(yè)管理部門還應(yīng)做好設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)安全運(yùn)行策劃,做到“五步運(yùn)行管控”,即建立設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行導(dǎo)圖、建立設(shè)備運(yùn)行組織、建立設(shè)備設(shè)施管理體系、建立設(shè)備系統(tǒng)化點檢、建立設(shè)備運(yùn)行管控監(jiān)督。

    此外,物業(yè)管理部門要做到現(xiàn)場可視化管理、設(shè)備運(yùn)行重要時段管理、設(shè)備運(yùn)行綠色節(jié)能管理。根據(jù)設(shè)備設(shè)施的磨合期、穩(wěn)定期、老化期故障率,做好設(shè)備設(shè)施全壽命周期的管理。物業(yè)管理部門制訂年度保養(yǎng)計劃,做好設(shè)施設(shè)備有效維護(hù)保養(yǎng)。公寓設(shè)施設(shè)置跟蹤維護(hù)及一鍵報修功能,延長樓宇設(shè)備設(shè)施壽命,以使資產(chǎn)保值增值。

    高校應(yīng)加大對設(shè)備的投入,做到設(shè)備智能化,如杭州電子科技大學(xué),2013年至今共投資100余萬元對下沙校區(qū)行政樓、六教等樓內(nèi)近1000臺空調(diào)及照明節(jié)能控制系統(tǒng)進(jìn)行改造,先后安裝了智能空調(diào)控制器、數(shù)字準(zhǔn)靜態(tài)人體檢測器,實現(xiàn)了遠(yuǎn)程實時監(jiān)控所有空調(diào)運(yùn)行狀態(tài)、遠(yuǎn)程開閉空調(diào)、照明空調(diào)聯(lián)動功能、溫度控制功能、時段管理功能。

    5. 強(qiáng)化物業(yè)管理部門文化建設(shè),提升文化氛圍

    高校后勤物業(yè)管理部門應(yīng)加強(qiáng)自身文化建設(shè),不斷提高人文修養(yǎng),提升文化品位。高校后勤物業(yè)管理人員,應(yīng)多與學(xué)校高水平、高素質(zhì)的師生接觸交流,了解他們的需求,同時,在日常的物業(yè)服務(wù)工作中,還會接觸到校園的人文雕塑、歷史文化遺跡、古建筑等,這就要求后勤物業(yè)管理人員要有一定的人文素質(zhì),才能勝任校園物業(yè)管理工作。

    高校后勤物業(yè)管理工作是物業(yè)與大學(xué)文化的融合,既要符合校園文化特點,又要以品質(zhì)服務(wù)和諧校園。學(xué)校的發(fā)展穩(wěn)定,離不開強(qiáng)有力的物業(yè)保障,而物業(yè)管理部門的服務(wù),更離不開學(xué)校的支持和認(rèn)同。它應(yīng)將物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)相結(jié)合,向一體化服務(wù)、專業(yè)化服務(wù)邁進(jìn),由單一化向多元化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變,由管理型向運(yùn)營型管理模式轉(zhuǎn)變,助力信息化網(wǎng)絡(luò)化向集成服務(wù)轉(zhuǎn)型,由“粗放型”的勞動密集型模式向“集約型”的技術(shù)密集型、資本密集型模式轉(zhuǎn)變。

    相信高校物業(yè)管理的改革發(fā)展的道路會越走越寬廣,服務(wù)水平會越來越高,提供“雙一流”大學(xué)校園服務(wù),為師生教學(xué)生活保駕護(hù)航。

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