高校物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀與發(fā)展

楊成艷

摘 要：高校物業(yè)服務工作是后勤工作的重要組成部分，所有工作環(huán)節(jié)都必須與教學科研活動密切配合，有其自身的特殊性和重要性。高水平的物業(yè)管理服務能夠與高校的教學工作有機結(jié)合，更好地為高校的學生及教職工服務。

關鍵詞：高校物業(yè)；設備設施管理；理念

一、目前高校物業(yè)服務管理面臨的困難和問題

1. 員工素質(zhì)差異大

部分高校后勤改革比較落后，或是改革時原物業(yè)管理事業(yè)編制人員很多，編制人員過多可能會影響物業(yè)服務工作的積極性，也會加重學校的負擔。此外，高校后勤物業(yè)管理部門的人員大多數(shù)為外聘員工和臨時合同人員，這些人員沒有經(jīng)過系統(tǒng)的物業(yè)管理專業(yè)知識培訓，專業(yè)性不強，整體素質(zhì)、服務水平不高。

2. 服務標準難把握

由于各高校物業(yè)管理機制、資源配置以及物業(yè)服務要求不同，各高校的物業(yè)服務水平不同。高校物業(yè)管理制訂的崗位職責、工作標準、工作流程、行為規(guī)范、監(jiān)督檢查及考核等制度并不完善、不系統(tǒng)，相應的服務內(nèi)容標準很難把握。

3. 修繕工程實施復雜多

高校修繕工程（限額內(nèi)）作為物業(yè)服務的主要內(nèi)容之一，因其自身的復雜性和特殊性，在實施過程中存在一定的困難。修繕工程施工時間相對集中，時間短、工作量大、難度高，因時間段固定會造成額外費用。工程以質(zhì)量優(yōu)先，會導致對工程造價的控制不到位。在招投標過程中，采購方式與學校需求不匹配，評標定標方式不科學，招標人沒有主導權。對投標公司資格審查及實地考察不到位，大部分招標沒有現(xiàn)場考察。修繕管理機構缺乏專業(yè)預算人員，加之部分仍采用傳統(tǒng)的定額計價方式，造成成本核算不合理。各建筑設施由于使用狀態(tài)不同，利用新技術改造存在很多技術難度。

4. 設備設施運行維修管理混亂

高校面積廣，設施設備分散在教學樓、辦公樓、實驗樓、圖書館、體育館、食堂等地方，機房分散管線復雜，涉及供配電、給排水、制冷、供暖、電梯、消防、安防、樓宇自控、生活配套等類型。由于學校內(nèi)人流量大，設施設備使用頻繁，造成其損害消耗大，這給設備設施運行和維修帶來了不利影響。設備運行主要問題包括運行不集中、管理模式多、服務需求雜、時段影響大等。設備維修主要問題包括維修量大、非工作時間多、遺留問題多、維修不及時等。

5. 高校物業(yè)管理的文化氛圍不強

后勤物業(yè)管理部門工作重心放在做好校園物業(yè)服務管理工作方面，而對單位文化建設、人文及素質(zhì)培養(yǎng)工作重視不夠。

二、改進措施

1. 引進高水平人才，精簡隊伍，加強隊伍建設

針對后勤物業(yè)編制人員多的問題，學校需出臺政策，通過提前退休、轉(zhuǎn)崗分流等辦法來減員增效。后勤應建立健全管理辦法制度并加強監(jiān)督檢查及績效考核制度。學校應適當提高物業(yè)服務費用標準，通過減員增效，改善外聘員工待遇，招聘有專業(yè)技術的員工，引進高水平管理人才，并通過培訓現(xiàn)有人員等辦法來提高物業(yè)管理部門人員的整體素質(zhì)和服務水平。

2. 加強后勤物業(yè)標準化建設

高校后勤物業(yè)雖然也制訂了一些管理制度，但這些制度是不夠完善的，不能完全覆蓋物業(yè)服務管理的所有環(huán)節(jié)、各個流程。高校后勤物業(yè)管理部門需以客戶需求為中心，引入標準化服務，通過服務標準的頂層設計、模塊化設計、綜合標準化設計，實現(xiàn)標準化工作機制，做到標準細分、落實到崗，實施全面有效的培訓和科學的監(jiān)督測量系統(tǒng)。將物業(yè)服務標準導入信息化網(wǎng)絡平臺，實現(xiàn)后臺標準庫與一線員工手機終端的對接，設置標準的智能提醒、實時推送等功能，促進標準化流程的有效實施落地。

3. 修繕工程重流程、分細則

高校修繕工程需在招投標前期做好項目的可行性論證、項目概況及管理標的物測量工作。按類別對所涉及的項目工程做好管理服務內(nèi)容及標準制訂，確定學校的監(jiān)管辦法。做好投資估算、項目標底預估的造價控制，確定學校的費用預算。根據(jù)招投標法律法規(guī)政策和大學修繕管理辦法確定合理的采購方式。合理的高校維修工程招投標評標辦法為合理低價評標、二次平均的評標。高校要建立健全物業(yè)管理部門招標風險的管控措施，加強學校后勤管理工作的頂層設計，重視項目現(xiàn)場踏勘，組織現(xiàn)場答疑，制訂合理評分細則，充分考察投標單位服務能力、誠信情況，把控評標流程，減少外界對評定結(jié)果的干預。作為項目的建設者，而非最終的使用者，高校物業(yè)應與其他部門建立暢通的溝通渠道。管理人員赴中標企業(yè)掛職鍛煉，做到知己知彼，將修繕工作做到細致到位。

4. 建立健全設備設施管理機制

根據(jù)客戶需求及痛點建立健全高校設備設施管理機制。針對教研活動，對設備設施需做到安全運行、有效維護、時段響應、綠色節(jié)能等功能響應要求；針對生活配套，對設備設施需做到使用便捷、一次解決問題點、精致體驗、快速響應等功能響應要求。這就要求物業(yè)管理部門做好基礎管理工作，設置區(qū)域管理負責人和專業(yè)管理團隊，做好設備設施臺賬工作，運用“現(xiàn)場環(huán)境五常法”，即做到常組織、常整頓、常清潔、常規(guī)范、常自律。物業(yè)管理部門還應做好設備設施系統(tǒng)安全運行策劃，做到“五步運行管控”，即建立設備系統(tǒng)運行導圖、建立設備運行組織、建立設備設施管理體系、建立設備系統(tǒng)化點檢、建立設備運行管控監(jiān)督。

此外，物業(yè)管理部門要做到現(xiàn)場可視化管理、設備運行重要時段管理、設備運行綠色節(jié)能管理。根據(jù)設備設施的磨合期、穩(wěn)定期、老化期故障率，做好設備設施全壽命周期的管理。物業(yè)管理部門制訂年度保養(yǎng)計劃，做好設施設備有效維護保養(yǎng)。公寓設施設置跟蹤維護及一鍵報修功能，延長樓宇設備設施壽命，以使資產(chǎn)保值增值。

高校應加大對設備的投入，做到設備智能化，如杭州電子科技大學，2013年至今共投資100余萬元對下沙校區(qū)行政樓、六教等樓內(nèi)近1000臺空調(diào)及照明節(jié)能控制系統(tǒng)進行改造，先后安裝了智能空調(diào)控制器、數(shù)字準靜態(tài)人體檢測器，實現(xiàn)了遠程實時監(jiān)控所有空調(diào)運行狀態(tài)、遠程開閉空調(diào)、照明空調(diào)聯(lián)動功能、溫度控制功能、時段管理功能。

5. 強化物業(yè)管理部門文化建設，提升文化氛圍

高校后勤物業(yè)管理部門應加強自身文化建設，不斷提高人文修養(yǎng)，提升文化品位。高校后勤物業(yè)管理人員，應多與學校高水平、高素質(zhì)的師生接觸交流，了解他們的需求，同時，在日常的物業(yè)服務工作中，還會接觸到校園的人文雕塑、歷史文化遺跡、古建筑等，這就要求后勤物業(yè)管理人員要有一定的人文素質(zhì)，才能勝任校園物業(yè)管理工作。

高校后勤物業(yè)管理工作是物業(yè)與大學文化的融合，既要符合校園文化特點，又要以品質(zhì)服務和諧校園。學校的發(fā)展穩(wěn)定，離不開強有力的物業(yè)保障，而物業(yè)管理部門的服務，更離不開學校的支持和認同。它應將物業(yè)服務與公共服務相結(jié)合，向一體化服務、專業(yè)化服務邁進，由單一化向多元化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變，由管理型向運營型管理模式轉(zhuǎn)變，助力信息化網(wǎng)絡化向集成服務轉(zhuǎn)型，由“粗放型”的勞動密集型模式向“集約型”的技術密集型、資本密集型模式轉(zhuǎn)變。

相信高校物業(yè)管理的改革發(fā)展的道路會越走越寬廣，服務水平會越來越高，提供“雙一流”大學校園服務，為師生教學生活保駕護航。